Г. Киркин: Строительному рынку необходимо профессиональное общение
О формировании цивилизованного рынка услуг по управлению инвестиционно-строительными проектами и возможных путях реализации этой задачи рассказывает президент Ассоциации профессиональных управляющих инвестиционно-строительными проектами (АПУИСП) – руководитель рабочей группы ассоциации по подготовке кадров Г. В. Киркин.
- Геннадий Владимирович, какие изменения в деятельности ассоциации произошли в последнее время?
- Прежде всего, изменилась наша стратегия, поскольку изначально ассоциация создавалась с целью преобразования ее в саморегулируемую организацию, поэтому сюда входили компании, оказывающие услуги по управлению строительными проектами в разных его ипостасях. Однако, затем, в силу ряда объективных причин, нам пришлось от этой идеи отказаться: сначала специфика нашей деятельности не попала в круг проблем саморегулирования, но впоследствии, за два месяца до вступление в силу закона, Минрегионразвития все-таки включило в список работ подлежащих обязательному получению допусков СРО деятельность Заказчика по строительному контролю и Генерального подрядчика. Это серьезно повлияло на состав нашей организации: мы сильно потеряли в численности, поскольку многие наши компании в срочном порядке были вынуждены вступать в различные СРО и некоторые из них сочли нецелесообразным сохранять членство в АПУИСП. Но мы сохранили свое основное ядро единомышленников, всех тех, кому интересно развитие своих профессиональных качеств. Вот тогда-то и встала необходимость менять стратегию деятельности асоциации.
Когда вопрос саморегулирования ушел в прошлое, и все вступили в разные СРО, мы поняли, что саморегулируемая организация не будет заниматься развитием нашей профессии, работать в интересах повышения конкурентоспособности своих членов. Тогда эту задачу мы и решили поставить в основу формирования стратегии нашей деятельности: развивать свои профессиональные качества, формировать стандарты исключительно в интересах своих членов для получения конкурентных преимуществ на рынке, становится лучшими, зарабатывая больше денег и развиваться. А для достижения этих целей необходима консолидация усилий на рынке, кооперация, обмен информацией.
- Каким способом вы собираетесь решать эти задачи?
- Необходимо обеспечить конкурентные преимущества наших членов в существующих условиях кризиса. Ошибочно полагать, что он уже закончился, поскольку я считаю, что
В этой ситуации повышение конкурентных преимуществ для компаний стало очень актуальным, тем более, что саморегулируемые организации на это не «заточены».
И первое направление достижения конкурентных преимуществ я вижу в получении новых знаний о передовых технологиях и практической помощи в их применении. После проведения опроса наших членов мы определили круг вопросов и тем, которые сегодня являются наиболее интересными и востребованными. Причем знания эти необходимо получать быстро, информация должна быть емкой, нужен практикум, а сами занятия должны быть недорогими.
Учитывая все пожелания, в этом осеннем сезоне мы запускаем ряд блиц-практикумов. Это будут однодневные практические учебные занятия, по актуальным темам, которые сегодня диктует рынок. Занятие будет состоять из трех блоков – это нормативно-теоретический курс, далее, мастер-класс, который проведут ведущие специалисты в данной конкретной области по новым способам, методам, решениям, приемам, и, наконец, практическое занятие в виде деловой игры или бизнес тура на объект. Возможно проведение краш-тестов, то есть обсуждения и применения полученных знаний на конкретном проекте. Такой семинар обойдется для одной компании в 4-5 тыс. рублей, а для членов ассоциации он будет бесплатным.
Вторым направлением достижения конкурентных преимуществ я назову кооперацию. Для этого мы хотим разработать стандарт о кооперации внутри ассоциации. Создать некое соглашение о сотрудничестве и объединении членов АПУИСП в консорциумы для участия в конкурсах и тендерах. Это необходимо для возможности мобильно реагировать на изменения рыночной ситуации. Мы предлагаем привлекать в ассоциацию компании, которые не только занимаются профессиональным управлением строительными проектами (Заказчиков, Генеральных подрядчиков), но и специализированные подрядные и проектные организации. Тогда, имея такой стандарт, в котором определены условия взаимодействия, позиции и ответственность, мы бы могли через ассоциацию формировать консорциум, возглавляемый управляющей компанией, который при появлении определенного заказа, выходил на тендер. А внутри консорциума каждый член выполнял бы свой участок работ в силу своей компетенции. Сейчас мы прорабатываем идею такого сотрудничества, проводим консультации. Интерес к этому определенно есть.
Третье направление - обмен информацией. Мы нашли свое место на рынке, может быть с точки зрения социальной функции и готовы оказывать определенные консультационные услуги саморегулируемым организациям, более того мы начали работу по привлечению саморегулируемых организаций в ассоциацию и достигли здесь определенных результатов. Три саморегулируемые организации становятся нашими членами.
Конкурентные преимущества трудно выдерживать без квалифицированных кадров. В ассоциацию входят два вуза: СПб Политехнический Университет и СПб ГАСУ.
В Политехническом Университете у нас разработана совместная программа по магистерской подготовке, я там преподаю по специализации управление строительными проектами. Студенты приглашаются к нам на практику.
- Что помогает избежать конкуренции внутри ассоциации?
- В принципе, когда нет конкуренции, трудно определить лучшего. Однако все должно проходить цивилизованным путем. У нас в ассоциации действует стандарт о профессиональной этике. Далее, в процессе работы над созданием консорциума и стандарта о взаимодействии, возникла идея создания стандарта о проведении тендерного отбора при формировании консорциумов внутри ассоциации. Это будет нормальное внутреннее состязание.
Также в ассоциации был разработан стандарт профессионального управляющего строительным проектом, он прошел регистрацию и рекомендован к применению Союзом Строительных Объединений и Организаций. Это было в свое время обусловлено возникновением одной идеи, которую мы сейчас реализуем. Мы хотим создать некий страховой продукт, который страховал бы деятельность управляющих строительными проектами. А для этого необходимо было определить, кто такой управляющий строительными проектами, каковы у него обязанности, ответственность. Тогда и было принято решение о профессиональном стандарте.
Создание любой организации обязательно преследует какие-то внешние цели и у нас есть задача лоббирования интересов членов ассоциации, но лоббирование возможно лишь тогда, когда организация имеет вес. А как это возможно? Только через массовость? Мы выбрали другой путь, мы хотим стать организацией высокопрофессиональных компаний, оказывающих влияние через профессиональный авторитет, то есть выступать экспертами на строительном рынке. Тем более что сегодня общественные объединения заняты организационно-политической деятельностью, все сконцентрировано на деятельности СРО и ведущие кадры перешли туда, тем более, что это более финансово-состоятельная деятельность. А строительному рынку сегодня, как никогда требуется профессиональное общение и развитие.
Беседовала Васильева Ирина
Кризис сильно подкосил рынок коммерческой недвижимости. Сегодня налицо перепроизводство площадей в этом сегменте: бизнес во всех сферах сжимается, компании сокращают сотрудников и отказываются от лишних площадей в бизнес-центрах, розничные сети закрывают неприбыльные «точки» в торговых комплексах, компании снижают товарные запасы на складах. Арендные ставки уже понизились в среднем на 30% по сравнению с 2008 годом, и тем не менее найти арендаторов крайне сложно. Некоторые девелоперы задумываются о перепрофилировании части будущих коммерческих площадей в жилье, которое даже в кризис обеспечено определенным спросом. О том, что сегодня происходит на рынке коммерческой недвижимости и каковы его перспективы, нашей газете рассказал генеральный директор управляющей компании «ВМБ-Траст» Александр Гришин.
– Некоторые эксперты предсказывали, что в связи с кризисом компании будут переезжать из дорогих бизнес-центров в более дешевые. Сбылись ли эти прогнозы?
– Такое движение было, но произошло оно в первые месяцы кризиса, в конце прошлого года, когда арендодатели были несговорчивы. Сейчас компании по-прежнему занимаются оптимизацией затрат на аренду, но в основном вопрос решается путем переговоров с арендодателем об уменьшении ставок. Причем сейчас на рынке очень распространена следующая схема. Арендатор подыскивает себе альтернативные площади, договаривается с новым арендодателем о цене, а затем приходит к своему собственнику с уведомлением о расторжении договора аренды и получает такую же ставку. Понятно, что при прочих равных компании предпочитают оставаться на привычном месте. А вот желающих возвращаться в здания бывших НИИ нет: все-таки бизнес уже давно перерос этот уровень.
– Будет ли продолжаться снижение арендных ставок на офисы?
– Рынок обрушился очень стремительно. А сейчас происходит выравнивание арендных ставок. То есть новые договоры уже заключаются по новым ценам, а старые контракты постепенно пересматриваются и подтягиваются к новому, более низкому уровню. По нашим оценкам, этот процесс продлится до середины года. Ценовая стабильность уже наступила, цены варьируются в диапазоне 600-1500 рублей за квадратный метр. Правда, не очень понятно, что будет дальше, откуда могут массово прийти новые арендаторы на пустующие площади. Компании сейчас не расширяются, новые игроки не выходят на рынок. Плюс в этом году будут сданы дополнительные площади. Заполнить их будет крайне сложно. Возможно, на рынке активизируется малый бизнес и придется опять делать мелкую нарезку бизнес-центров, но пока отчетливых тенденций нет.
– А какова ситуация в сегментах складской и торговой недвижимости?
– Общее сжатие рынка и снижение ставок произошло во всех сегментах. Заполненные объекты ощутили спад, у них появились свободные площади, но это не ставит под угрозу выживание бизнеса. Плохо обстоит дело с новыми объектами, для них спад на рынке может оказаться критичным. Доходов мало, а кредиты отдавать надо. Ритейлеры сейчас тщательно просчитывают окупаемость торговых точек и отказываются от неприбыльных, экономика побеждает стратегию максимального охвата. Но с собственниками торговых комплексов переговоры идут сложнее, если речь идет о площадях с хорошей проходимостью.
– Когда, по вашим прогнозам, начнется скупка подешевевшей недвижимости? Или собственники по-прежнему выставляют неадекватные цены?
– В ценообразовании уже произошли изменения. Если раньше при определении цены покупки расчет строился на окупаемости в 9-10 лет, то сегодня этот срок снизился до 5-7 лет. Но продавцы пока и не стремятся к избавлению от доходной недвижимости, несмотря на изменившиеся рыночные условия. Владельцы коммерческой недвижимости жестко урезали все расходы, то есть фактически законсервировали бизнес, а все доходы направили на погашение банковских кредитов. Если они перестанут справляться с кредитным бременем, тогда они вынуждены будут продавать. Но пока большинство держится. Что касается потенциальных покупателей, то я общался с несколькими фондами, которые планируют приобретения на рынке Санкт-Петербурга. По их представлениям, рынок достигнет дна к ноябрю этого года, тогда они и начнут действовать. Соответственно, реальные сделки можно ожидать к весне 2010 года. Фонды ждут длительного периода стабильности арендных ставок.
– Вы недавно вернулись с инвестиционной выставки МИПИМ, которая в марте проходила в Каннах. Какие впечатления от мероприятия? Какая ситуация на мировом рынке недвижимости?
– Количество зарегистрировавшихся участников выставки уменьшилось в четыре раза по сравнению с прошлым годом, что красноречиво говорит о падении рынка. Надо отдать должное деловой программе – она, как всегда, была на высоком уровне. Уменьшилось количество светских приемов и тусовок, но это, на мой взгляд, к лучшему. Что касается участников, то все ключевые игроки приехали, хотя многие отказались от стендов либо выставлялись на коллективных экспозициях. По выставке нельзя делать полноценные выводы о ситуации на рынке, все-таки это рекламное мероприятие, поэтому никто не ходит с мрачным лицом и не жалуется на жизнь. И все же из приватных разговоров понятно, что трудности испытывают сейчас девелоперы во всем мире и прогнозы очень неопределенные.
– Какие услуги управляющих компаний, помимо брокериджа, сегодня наиболее востребованы?
– Отдавать на аутсорсинг техническую эксплуатацию зданий сегодня выгоднее, чем держать свой штат обслуживающего персонала. Также мы предлагаем собственникам зданий консалтинг по оптимизации расходов на управление недвижимостью. Если уж снижать затраты, то во всех областях. Кроме того, если сейчас пойдет процесс реконцепции ряда проектов, то наши экспертные заключения будут так же востребованы, как и в период бурного развития девелопмента.
Беседовала Ирина Борисова