Санкт-Петербург. Они сошлись – вода и камень


21.09.2005 17:07

На состоявшемся Первом съезде строителей Северо-Запада России, пожалуй, впервые лицом к лицу встретились те, кто создает условия для развития строительного бизнеса, и те, кому в этих условиях приходится работать.


Доступное жилье? Смотря для кого
«Продажа земельных участков исключительно через аукционы, предусмотренная новым Градостроительным кодексом, – это чрезвычайно действенная и давно назревшая мера», – заявил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик.

Он уверен, что эта процедура разрушит монополию на земельные ресурсы. При этом глава Росстроя считает, что она пока не окажет сильного влияния на ситуацию в строительном комплексе, так как «застройщики уже набрали себе участков на ближайшие 2-3 года работы». Тем не менее государство намерено подстраховать это нововведение выделением значительных средств на погашение части процентной ставки банковских кредитов, берущихся организациями для обеспечения инженерной подготовки территорий, предназначенных под застройку. По словам г-на Круглика, в бюджете следующего года на эти цели будет заложено более 20 млрд рублей. Эта мера, считает он, снизит риски банков и повысит их заинтересованность в кредитовании этого направления. Но получат субсидии далеко не все. Они будут направляться лишь в регионы с развитой экономикой. Северо-Запад, естественно, имеет здесь неоспоримый приоритет.

Также будет предпринят ряд мер по интенсификации процесса ипотеки. Это будет сделано путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному кредитованию до 3,7 млрд рублей (с государственными гарантиями еще на 14 млрд), а также путем выпуска ценных бумаг. Особое внимание будет уделено формированию института страхования ипотечных кредитов. Г-н Круглик считает, что это сделает ипотеку доступной для самых широких масс населения. В частности, предполагается, что размер первоначального взноса не будет превышать 10 процентов. В целом же в Росстрое уверены, что к 2010 году объемы ипотечного кредитования возрастут аж в 30 раз.

Кроме того, Сергей Круглик положительно оценивает идею формирования накопительных систем типа стройсберкасс. В то же время он говорит, что государство пока не имеет финансовых возможностей для активного развития этого направления. «Возможно, мы будем готовы к этому через пару лет», – отмечает глава Росстроя.

Комментируя последствия принятия пакета «жилищных» законов, г-н Круглик отметил, что «они создали необходимую правовую базу». В то же время он признал, что большинство этих законов требуют существенной корректировки. «С законом о долевом строительстве мы так перещеголяли защиту прав потребителей, что эта форма строительства может стать неинтересной для инвесторов», – заявил Сергей Круглик. По его словам, в ходе осенней сессии Госдумы в закон будут внесены поправки. Всего же до конца этого года Росстрой намерен принять 214 нормативных актов, исправляющих и уточняющих положения «жилищных» законов.

Касаясь проблемы с подготовкой кадров для строительной отрасли, глава Росстроя прямо заявил, что государство не намерено финансировать профподготовку специалистов. «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Вот пусть строительное сообщество само финансирует подготовку специалистов и разработку новых технологий. Государство и впредь не будет выделять средства на отраслевую науку», – сказал г-н Круглик.

Что же касается реализации правительственного курса на формирование рынка доступного жилья, то глава Росстроя не считает его утопией. «Для этого есть все предпосылки», – считает он. Основную роль он и здесь отводит ипотеке. При этом ссылки на «финансовую несостоятельность» населения он называет необоснованными. «В 1992 году в очереди на улучшение жилищных условий стояло 10 млн человек, а сейчас – всего лишь 4,5 миллиона. Эти цифры говорят сами за себя», – говорит г-н Круглик (правда, при этом он не вспомнил о том, что в большинстве российских регионов очереди на жилье уже давно отменены местными властями). Что же касается пресловутого понятия «малоимущий», дающего права на существенные льготы по приобретению жилья, то г-н Круглик сказал, что этот статус региональные власти должны «присваивать» своим гражданам в зависимости от экономической ситуации в конкретном регионе. Что же касается сроков формирования рынка доступного жилья, то глава Росстроя настроен на этот счет весьма философски. «Когда будет доступно жилье? Смотря для кого», – говорит он.

Дешевого жилья не будет
Павел Горячкин, помощник министра регионального развития:

– Сегодня много обсуждается программа «Доступное жилье». При этом нужно понимать, что решать вопрос со строительством дешевого жилья, как это делалось в 50-60 годы, мы не можем. Мы не имеем права возводить дешевые дома с низким сроком эксплуатации. Нам, наоборот, приходится решать проблему с «хрущевками», а также домами, возведенными в 60-70 годах, ресурс которых будет выработан в ближайшее время. Такого дешевого жилья, как раньше, нам не нужно. Каждый должен знать, что любые обещания построить жилье по $200 за 1 кв. метр – это просто фикция. Например, при восстановлении Ленска некоторые фирмы планировали возвести дома по цене $300 за 1 кв. метр. В результате сдали жилье отвратительного качества, да и обошлось оно в $400-450 за 1 кв. метр. За $300 можно построить только быстровозводимый дом без отделки и коммуникаций. Сегодня 80 процентов квартир строится из внебюджетных источников, в основном по схеме долевого участия. С учетом всех скидок можно купить жилье не дешевле $800-820 за 1 кв. метр. Если речь идет о кирпичном или кирпично-монолитном домостроении, вилка от $820 до $1100 за 1 кв. метр. Если говорить о себестоимости, то в Санкт-Петербурге без учета отчислений в бюджет себестоимость собственно строительства самого дешевого жилья составляет 16-17,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. В среднем же – 18-22 тыс. рублей.

В Москве и Петербурге как европейских городах не будет дешевого жилья. Другое дело, что доходы наших жителей несопоставимы с зарплатами западных европейцев. Поэтому мы намерены заниматься стимуляцией платежеспособного спроса. Для этого мы занимаемся развитием ипотеки. Но обязательно нужны и другие схемы. В частности, необходимо создание стройсберкасс и совершенствование схемы ссудосберегательных кооперативов. Эти схемы хороши тем, что они позволяют привлекать средства именно в новое строительство. Ипотечные же кредиты обычно уходят на «вторичку». Так, в Уфе и Чебоксарах, где выдавали много кредитов, 90 процентов ипотечных денег ушло на вторичный рынок. И за 3 года стоимость жилья увеличилась на 100 процентов. Та же самая картина в странах Балтии. Там идет бум ипотечного кредитования. Рост стоимости жилья – 60 процентов за 2 года. Ни в коем случае нельзя ставить крест на схемах долевого участия, тем более что этот порядок инвестирования в данный момент хорошо защищен, может быть, даже слишком хорошо. Не надо думать, что «долевка» – это какой-то пережиток социализма. Она работает и в Европе, в частности в Скандинавии.

Государство же должно оказать помощь в инженерной подготовке территории, обязано экономическими методами регулировать цены на бетон, металл, на железнодорожные перевозки. Уже подготовлены документы по переводу строительства на фиксированные цены с учетом дисконтирования и введения отраслевого индекса дефлятора. Причем этот план не будет ориентирован именно для бюджета, для федеральных денег. Ведь проблемы с ценами на стройматериалы есть как при выполнении государственных заказов, так и у коммерческих застройщиков. Мы, конечно, не сможем обратить цены вспять или даже остановить их. Но возможно добиться того, чтобы рост проходил плавно, предсказуемо. Нельзя допустить повторения ситуации, которая сложилась с «ЕвроцементГрупп». Тогда, после перепродажи предприятия, стоимость его продукции резко увеличилась. Должны быть определенные гарантии пределов повышения цен с тем, чтобы строители могли прогнозировать свои траты.

Если производители стройматериалов повышают цены, от них необходимо добиться проведения реконструкции производств. К 2007 году в России мы планируем стоить 56 млн кв. метров жилья, к 2010 году – 80 млн кв. метров жилья. Сегодня эта задача невыполнима. Совокупная мощность производителей стройматериалов и подрядчиков – 56-57 млн кв. метров. Катастрофически не хватает того же цемента.

В то же время хочу отметить, что задача федеральной власти – формирование общего законодательства. Государство не будет заниматься вмешательством в отношения хозяйствующих субъектов. Мы можем лишь отрегулировать антимонопольное законодательство.

Монополисты создают препятствия
Виталий Антонюк, эксперт Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», технический директор ЗАО «Инжстрой»:

– Сегодня во взаимоотношениях строителей с монополистами есть три острые проблемы. Первая из них – необычайно длительные сроки получения согласования подключения дома на баланс города либо Ленэнерго. Чисто бюрократическая процедура без строительства и проектирования занимает 626 рабочих дней – почти 2 года.

Очень долго идет и процедура передачи на баланс Ленэнерго и уже построенных домов. На нее уходит не менее 250 рабочих дней. Да и это только теоретически. Фактически – больше года. Это приводит к тому, что уже готовые дома, заселенные жильцами, эксплуатируются непонятно как. Например, неподалеку от моего дома здание 2 года эксплуатировалось с помощью шланга, который валялся прямо на дороге. Некоторые здания вообще запитаны от дизельных электростанций.

И самое неприятное в том, что монополисты кровно заинтересованы в сохранении действующей ситуации. Ведь тариф на строительные мощности в 1,5-2 раза выше, чем платят люди. Поэтому монополисты делают все для создания дополнительных препятствий. Например, в Ленэнерго даже изобрели лишнюю структуру – внутренний аудит. Эта организация визирует все документы отдельно от эксплуатирующей организации, что приводит к затягиванию процесса. Мы же все это время платим деньги и не имеем никакого права переложить расходы на жильцов.

Возможно, в ближайшие месяцы сложность этой проблемы станет не столь острой. Путем длительных переговоров с Ленэнерго удалось согласовать «Регламент присоединения энергопринимающих устройств, энергетических установок, объектов нового строительства и реконструкции» к энергетическим сетям ОАО «Ленэнерго». Будем надеяться, что он заработает. Теоретически в этом регламенте зафиксирован график длительностью 150 дней. Теперь этот документ необходимо «освятить» распоряжением правительства. Как нас заверили в Комитете по энергетике, 11 октября нормативы будут вынесены на заседание правительства.

Обе эти проблемы мешают нам уже довольно давно. Но в последнее время появились и сложности с подачей тепла на строящиеся объекты. С октября по май мы не можем работать иначе. Раньше это делалось просто. Если есть фактические сети, то заключали договор и получали ресурс. С некоторых пор в этот процесс вмешался Ростехнадзор. Он трактует согласование подачи тепла на строящийся объект, так же как и подключение к нему уже возведенного дома. Теперь, если в октябре вы начали согласования по подключению к уже готовым трубам, вы можете не получить тепло и к майским праздникам следующего года. Сейчас мы пытаемся урегулировать эту проблему и исходим из принципа, что тепло для строительных нужд – внутритехнологический процесс. И его нельзя регулировать так же, как и процедуру подключения капитальных строений.

Нужна государственная поддержка
Правительство Ленинградской области намерено реализовать свою программу строительства доступного жилья. Об этом сообщил вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда, курирующий вопросы строительства, энергетики, ЖКХ и дорожного хозяйства.

По словам Николая Пасяды, эта программа под названием «Развитие государственной жилищной политики на территории Ленинградской области» в настоящее время находится в стадии разработки. Основной акцент в ней будет сделан на обеспечение жильем максимально большего числа жителей области.

На сегодняшний день в Ленобласти реализуется целый ряд жилищных программ. Это программы «Свой дом», «Жилье для молодежи», «Социальное развитие села» и «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилфонда». По словам г-на Пасяды, за последние 5 лет в рамках этих программ до 6 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия. Это прежде всего льготники, работники бюджетной сферы и обитатели аварийных домов.

Николай Пасяда признает, что ситуация с состоянием имеющегося жилищного фонда в Ленобласти крайне сложная. Так, более половины жилья имеет износ до 30 процентов, а остальное – от 30 до 60 процентов. Четыре процента жилых зданий находятся в ветхом и аварийном состоянии. Около 30 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Г-н Пасяда убежден, что без государственной поддержки большая часть населения области, имеющая доходы почти вдвое ниже петербуржцев, не сможет самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Поэтому областное правительство будет уделять жилищной проблеме первоочередное внимание. Вице-губернатор напомнил, что в прошлом году в области было построено полмиллиона квадратных метров жилья. В этом году планируется выйти на цифру в 650 тыс. кв. метров. А к 2007 году областные строители намерены взять миллионный рубеж. Основной упор будет делаться на малоэтажное строительство, которое обходится дешевле, чем многоэтажное.

На реализацию действующих жилищных программ в этом году выделено 34 млн рублей. Еще 37 миллионов будет выделено под программы развития системы ипотечного кредитования, а также расселения ветхого и аварийного фонда. Характерно, что «улучшение жилищных условий» жителей области проходит через вторичный рынок. Опять же по соображениям экономичности.

Реализуется и ряд отдельных жилищных проектов. Так, в поселке Войсковицы планируется построить комплекс доступного жилья по особой схеме, включающей средства инвестора, субсидии федерального бюджета, долевое участие будущих собственников, а также ипотечное кредитование. А в Гатчинском районе стартовал проект строительства квартала, в котором поселятся переселенцы из ветхого и аварийного жилого фонда. В настоящий момент здесь уже заложены два дома.

Шлифовка производственных нестыковок
Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:

– В последнее время значительную часть своих лоббистских усилий строители тратили на корректировку закона «О дольщиках…». Сейчас в Госдуме зарегистрировано два варианта поправок. Один из них в течение весны с большими мучениями выработан московскими депутатами. Второй, питерский, вариант сформирован по результатам встречи губернатора Санкт-Петербурга с петербургскими депутатами Государственной думы. Оба варианта не отличаются друг от друга принципиально. Суть поправок – шлифовка производственных нестыковок, на которые законодатели просто не обратили внимание. Это относится к штрафным санкциям, срокам, взаимоотношениям с монополистами. С учетом уже двух вариантов обещания московских коллег принять поправки в первом, втором и третьем чтениях уже в осеннюю сессию вполне реальны.

Помимо корректировки закона «О дольщиках…» наша Ассоциация отслеживает процесс создания новой службы надзора за строителями. Пока не очень понятно, кто именно может получить полномочия по надзору за строительным комплексом. По проекту они могут достаться Федеральной службе по финансовым рынкам. Эта служба совместно с Министерством экономического развития подготовила постановление правительства, в котором содержатся финансовые нормативы для застройщиков. В нем четыре показателя, которые вполне выполнимы, по крайней мере, питерскими застройщиками. Больше всего Минэкономразвития волнует показатель собственных средств. Существующий документ обязывает застройщика внести в уставный фонд 1 млн рублей.

Еще один вопрос, по которому мы пытаемся сформировать консолидированную позицию строителей, – закон о саморегулировании. Мы обращаем внимание строителей на то, что выгоды перехода к управлению рынком в рамках саморегулируемой организации для застройщиков небесспорны. Ведь в этом случае компании будут вынуждены взять на себя конкретные финансовые обязательства за надежность коллег. Делать это можно за счет страхования либо путем создания резервного фонда. Мы предлагаем обсудить: может быть, строителям выгоднее платить за лицензии. При этом нам понятно, что для потребителей предпочтителен вариант с наличием финансовых гарантий. Ведь в случае запуска этой схемы и последующего банкротства какой-нибудь из фирм они будут получать реальные компенсации от строительного сообщества. Наличие же лицензии не дает оснований для компенсации потерь.

Бухгалтерия должна быть белой
Как заявляет Виктор Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада, основным сдерживающим фактором в кредитовании строительной отрасли остается нежелание застройщиков легально оформлять свою бухгалтерию. Пока фирмы не согласятся вести бухгалтерию по-белому, не будет ни кредитов, ни дешевых денег от продажи облигаций.

Согласно данным статистики, с начала года всего по Северо-Западу банки выдали кредитов на общую сумму 450 млрд рублей. Из них только 22 млрд рублей, то есть около 5 процентов, получены предприятиями строительного комплекса.

По словам Виктора Титова, эти цифры невелики, потому что большинство строителей не желают вести свой бизнес в соответствии с современными требованиями. Многие из строительных компаний, когда обращаются за кредитом, показывают, что уставный капитал их ЗАО составляет 10 тыс. рублей, официальные доходы компании крайне невелики (некоторые и вовсе показывают убытки), на балансе компаний нет никакого оборудования и основных фондов. Как партнер такая организация банкам не интересна.

Кроме того, сотрудничеству с такими фирмами практически напрямую препятствует Центральный банк РФ. Ведь он ужесточил требования к резервированию средств. И один из критериев к объемам резервирования – надежность заемщика, которая, естественно, определяется на основании документов. Пока строители не превратятся в нормальные организации бизнеса, нельзя говорить о полномасштабном развитии кредитования.

Конечно, в Петербурге есть примеры активного сотрудничества банков и строителей. Так, успешно работают Райффайзенбанк и Петербургстрой-Skanska, Международный московский банк и «ЮИТ Дом». Но учредители данных застройщиков – международные концерны, и они отлично понимают преимущества цивилизованного ведения дел. Как говорит Виктор Титов, банки живут за счет выдачи кредитов и заинтересованы в развитии сотрудничества со строителями. Они заинтересованы в том, чтобы схема «долевки» была вовсе ликвидирована и строительство на 100 процентов финансировалось бы за счет банковских кредитов. Но в существующих условиях это просто невозможно.

Еще один резерв, который строители используют слабо именно из-за изъянов бухгалтерии, – корпоративные облигации. Этот инструмент позволяет получать даже более дешевые деньги, нежели банковские кредиты. Но до приведения в порядок документации попытки выпуска облигаций приведут лишь к пустым тратам.

А вот граждане привлекают банковские деньги гораздо более успешно, нежели компании. За первые 6 месяцев этого года банки выдали физическим лицам кредитов на сумму 80 млрд рублей. Из них классические ипотечные кредиты – 3,5 млрд рублей. Но на покупку жилья было потрачены около 9 млрд рублей. То есть часть ссуд получали не под залог недвижимости, но тратили именно на покупку квартир. По формальным признакам развитие ипотеки на Северо-Западе идет весьма быстро. За последние годы обороты выросли в десятки раз. Но это обманчивый успех. Ведь показатель достигнут за счет крайне низкой базы. В 2002 году выдано 30 ссуд, в 2003 году – 200-300; в 2004 году – 2000, а в первом полугодии этого года – уже 2000. Виктор Титов считает, что сравнение нужно проводить не с цифрами прошлых лет, а с показателями западных стран. В частности, в США или Англии объемы выданных ипотечных кредитов составляют 60-70 процентов от ВВП. В России эта цифра не превышает 2 процентов.

По оценкам Виктора Титова, достижение показателей западного мира возможно, только если власти России, как правительства развитых стран Западной Европы, перейдут к массовому субсидированию ипотеки. Например, в Австрии ипотечные ссуды выдаются всем гражданам под 6 процентов годовых. Стандартная рыночная банковская ставка в 1,5-2 раза выше. При этом Виктор Титов утверждает, что в ближайшее время банки России и Северо-Запада не смогут своими силами снизить текущую ставку. Этот процент не может быть ниже инфляции плюс 3-4 процента. А если учесть, что банки уже сейчас кредитуют в рублях под 15 процентов годовых, то снижение ставок возможно только после существенного падения инфляции.

Строители чиновникам не верят
Несмотря на оптимизм руководства Росстроя, представители большинства строительных компаний крайне негативно оценивают последствия принятия «жилищных» законов. Они считают, что в таких условиях ни о каком доступном жилье не может быть и речи.

«В перспективе нам следует ожидать роста цен на 25-30 процентов», – считает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Андрей Молчанов. Свою роль, на его взгляд, здесь также сыграет сокращение свободных площадей под застройку и постоянное дорожание стройматериалов. «За прошлый год себестоимость строительства выросла более чем на треть», – говорит г-н Молчанов. При этом он весьма пессимистично оценивает перспективы ипотеки как средства формирования широкого рынка доступного жилья. «Несостоятельность ипотечного кредитования в СЗФО налицо. А запланированный правительством Петербурга ежегодный прирост объема ипотеки на 3-4 тыс. кредитов несерьезен», – говорит г-н Молчанов.

С ним солидарен и председатель Комитета по строительству и ЖКХ Ассоциации «Северо-Запад» Сергей Лаптев. «Закон о долевом строительстве и закон о ЖСК привели к резкому росту строительных рисков. Как следствие, следует ожидать оттока инвесторов из строительной отрасли», – говорит он. Г-н Лаптев считает, что «долевка» – это самая эффективная на сегодняшний день схема, которая «должна поддерживаться на всех уровнях». Что же касается системы ЖСК, то, по словам г-на Лаптева, о ее перспективности наглядно свидетельствует тот факт, что этим путем сегодня приобретено жилья в 6 раз больше, чем через ипотеку.

Но, несмотря ни на что, большинство руководителей строительных компаний сходятся в том, что в этом году объем сданного в эксплуатацию жилья составит порядка 2,3 млн кв. метров. Но это – из старых запасов. Что будет дальше, пока говорить сложно.

Впрочем, как сами строители, так и чиновники ряда ведомств предпринимают усилия для решения насущных проблем отрасли. В их числе председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга Олег Вихтюк. Специалисты его ассоциации в настоящее время готовят пакет договоров с монополистами. «Отсутствие нормативных договорных отношений с организациями-монополистами до сих пор было большой проблемой. Пора исправить эту ситуацию», – говорит г-н Вихтюк. По его словам, уже решено большинство вопросов с Водоканалом, который готов перейти на договорную систему отношений. Все это может привести не только к сокращению сроков согласований, но и к снижению затрат со стороны застройщика. Олег Вихтюк также призвал строительные компании обратить внимание на новую сферу бизнеса – формирование компаний по обслуживанию жилищного фонда. «Этот процесс набирает силу. С начала года через проводимые нами тендеры прошло 18,5 млн кв. метров жилья», – говорит Олег Вихтюк.

Еще одним средством для снижения себестоимости строительных работ может стать страхование строительных рисков. Так, по словам председателя Экспертного совета по страхованию Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» г-на Кузнецова, эта мера может стать весьма выгодной для застройщиков. «Считайте сами. Каждая строительная компания закладывает в себестоимость примерно от 2 до 5 процентов на так называемые непредвиденные расходы. Страхование же рисков через страховую компанию снизит эти затраты до 1 процента. При этом возможна рассрочка страховых взносов», – говорит г-н Кузнецов.

Материалы подготовили Григорий Песков, Игорь Черевко







07.02.2005 18:23


Кадровые перестановки в Комитете по строительству не стали для участников рынка экстраординарным явлением. Об этом постоянно говорили и в кулуарах Смольного, и в офисах компаний, и в прессе. К кадровым сдвигам готовились, а некоторые этого часа ждали с нескрываемым нетерпением. Когда час пробил, стало ясно, что основная стратегическая линия в работе стройкомитета сохранится и впредь. Это можно заключить, в том числе из интервью бывшего главы КС Евгения Яцышина и нового председателя комитета Романа Филимонова.

 
 

– Евгений Владимирович, как Вы сами оцениваете свою работу на посту председателя Комитета по строительству?

– Нам удалось реализовать несколько идей. Основная – переход к процедуре предоставления земельных участков через торги. Даже наши идейные оппоненты признали факт перехода к торгам и поняли, что возврат к прошлому невозможен. Параллельно мы вплотную занялись вопросом развития территорий. Сегодня плановая документация производится, бюджетные деньги вкладываются. Можно констатировать, что город не просто продает новые территории, а будет их инженерно готовить и в нормальном виде предоставлять инвесторам. Кроме того, мы начали большую нормативно-техническую работу по устранению бюрократических барьеров.

– Вам понравилось быть чиновником, и почему Вы не захотели остаться?
– Быть чиновником абсолютно нормально. Госслужбу можно сравнить с армией: есть профессиональные военные, посвящающие военному делу всю жизнь и есть солдаты-срочники, которых призывают на время. Вот и меня призвали, а затем, по истечении положенного срока, произошла демобилизация. Родине долг отдал, теперь можно на гражданку. Я старался изо всех сил, но насколько смог помочь нашему городу – не мне судить.

– Какие профессиональные рекомендации Вы оставили своему последователю?
– С Романом Филимоновым мы являемся идейными соратниками, поэтому главная рекомендация – продолжать начатое. Мною в январе были утверждены целевые программы заместителей главы стройкомитета, всех отделов, где четко прописаны задачи на год. Новый председатель КС будет их выполнять. Несомненно, Роман Евгеньевич привнесет что-то новое и это правильно. Я думаю, прежде всего, это будет касаться инженерного обеспечения территорий, поскольку он много лет работал в этой сфере. Очевидно, будут и другие нововведения, но в рамках обозначенного губернатором курса, направленного на открытость, доступность и прозрачность рынка.  

Новый глава КС должен быть последовательным и проводить ту линию, которую считает целесообразной. Только в этом случае можно достичь положительного результата.
Роман Евгеньевич – волевой, идейный человек и, я думаю, в целом рынок со стороны государства будет оздоравливаться быстрыми темпами.

Конечно, будет и критика в адрес Романа Филимонова, как было это со мной. Но это проблема определенных людей (они хорошо известны), они теряют влияние и пытаются восстановить его деструктивными способами.

– Удалось ли, на Ваш взгляд, установить полноценный диалог между властью и бизнесом?
– Какой-то диалог установить удалось. Однако я удивился, что зачастую сам бизнес не хочет разговаривать с властью. У людей, к сожалению, очень много штампов в голове и они считают, что это абсолютно нормально и не хотят выслушивать противоположную точку зрения. И я, будучи председателем Комитета по строительству, неоднократно убеждал таких людей, например, насчет тех же торгов, но они часто попросту закрывались, решая свои внутренние вопросы. Теперь я могу сказать точно: власть не отворачивается от бизнеса. Главное – до него достучаться.


 

Председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.

– Что Вы думаете о работе Комитета по строительству и его бывшего председателя за прошедший год?

– В прошлом году была проделана большая работа по всем основным направлениям деятельности комитета. Главным доказательством того, что комитет справился с поставленными перед ним задачами, служит положительная оценка губернатором города работы бывшего главы комитета.

– Считаете ли Вы удачным, эффективным решение губернатора приглашать для работы в стройкомитет топ-менеджеров инвестиционно-строительных компаний?
– Приглашение топ-менеджеров на госслужбу – это, безусловно, положительный факт. Работа в бизнесе и на государственной службе имеет отличия. Однако если топ-менеджер смог достичь хороших результатов в управлении и развитии предприятия, то через какое-то время, после периода адаптации, он перестраивается и успешно работает и на госслужбе.

– Последует ли кадровая ротация в стройкомитете?
– Никакой кадровой ротации в нашем комитете не планируется.

– Какие акценты будут сделаны Вами в работе Комитета по строительству?
– Все акценты в работе комитета расставлены губернатором города. Перед нами стоит задача увеличить объемы бюджетного строительства, сдать в этом году порядка 100 тыс. кв. метров жилья для государственных нужд, продолжить работу по подготовке документации для проведения торгов по полному пакету, готовить новые территории под жилищное строительство и совершенствовать нормативную базу в строительстве для облегчения работы городских строительных компаний на рынке недвижимости.

– Может ли город, на Ваш взгляд, полноценно запустить торги по полному пакету с октября текущего года?
– Перейти на торги по полному пакету к октябрю этого года вполне возможно. В прошлом году Комитетом по строительству велась достаточно активная работа по подготовке полных пакетов для проведения аукционов. Подтверждением этому служат выставленные на последних аукционах участки квартала 56 АБ северо-приморской части. Победитель торгов фактически получил полный пакет. Разработка градостроительной документации по ним находится на завершающей стадии, осталось получить технические условия.
Подготовил Андрей Теплоухов

Биографическая справка
Роман Филимонов родился 31 июля 1968 года в г. Коломна Московской области. В 1990 году окончил Военный инженерный Краснознаменный институт имени А.Ф. Можайского по специальности инженер-электрик. В 1998 году – Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров при СПбГУ по программе «Менеджмент». После службы в армии, с 1994 года, работал в ООО «РЕАЛ» заместителем директора, финансовым директором, генеральным директором. Работал в ГУП «ТЭК Санкт-Петербург» начальником службы развития систем теплоснабжения. В период 2002-2004 годов – коммерческий директор компании «Профиль», специализирующейся на инженерной подготовке территорий. В марте 2004 года был назначен заместителем председателя Комитета по строительству. Женат, воспитывает дочь и сына.





31.01.2005 20:37

Комитет по строительству определился с тем, какие «пятна» будут продаваться с предварительной подготовкой «полного пакета документов». Однако, по оценкам Евгения Яцышина, председателя комитета, покупатели этих территорий получат практически те же гарантии, что предоставляются тем, кто купил землю в рамках процедуры «короткого пакета».


 


Ведь город не располагает пустыми земельными участками с уже построенными объектами инфраструктуры. А значит, даже при продаже «полного пакета» город сможет показать инвесторам пока лишь «программы развития».

– Строители уже давно ждут продажи с торгов «пятен» с полностью оформленными пакетами документов. Когда могут начаться такие аукционы?
– Полные пакеты могут попасть на торги в марте-апреле. Технические условия, согласования экологов и СЭС будут подготовлены по участкам в 56 и 59 кварталах СПЧ, потом на продажу пойдут 18 и 15 кварталы Красносельского района. Площадки с «полным пакетом» не будут принципиально отличаться от «пятен», подготовленных по процедуре «короткого пакета». «Полных пакетов» мало, ведь в городе нет сетей, но есть программы развития территорий, гарантии по реализации которых город берет на себя. Из-за отсутствия инженерной инфраструктуры выдавать техусловия мы не можем, поэтому и предложили короткие пакеты, поскольку знаем, что через год-два выставленные на торги участки будут инженерно подготовлены. И это дает возможность инвесторам планировать свою работу, не дожидаясь полных пакетов.

– Решено ли, площадки какого размера будут выставляться на торги?
– Я, как и прежде, считаю, что «пятна» удобнее всего «резать» на участки примерной площадью 1 га. Такие лоты под силу освоить и средним компаниям. Готовить более мелкие территории комитет не будет. Ведь мы оформляем «пятна» под строительство конкретных корпусов. И продавать участок, на котором можно построить «полкорпуса», невозможно по объективным причинам. Если же фирма хочет реализовать крупный проект – пусть покупает несколько соседних «пятен».

– Недавно было принято распоряжение, по которому город получает право купить у застройщика 5 процентов площадей в строящемся доме и заплатить за них «по себестоимости». На кого будет распространяться это обременение? Не окажется ли, что расстаться с частью площадей придется и тем, кто купил участки на торгах?
– Обязательство продать 5 процентов площадей городу в любом случае будет распространяться только на тех, кто получил участки «целевым назначением». Это те, кто успел оформить право на ведение изыскательских работ до ликвидации инвестиционно-тендерной комиссии. Те, кто купил участки на торгах, могут не волноваться. На них это обязательство не распространяется.

– Еще с прошлого года работает комиссия, занимающая выделением «пятен» «целевым назначением». Насколько активно распределяются «пятна» на ее заседаниях?
– Как и положено по закону, эта комиссия распределяет объекты, связанные со сложными расселениями, реконструкцией общежитий или аварийных зданий. Тем, кто хочет получить объекты таким образом, прежде всего стоит обращаться в районные администрации.

– Итоги работы строительного комплекса показывают, что большую часть новых площадей город получает за счет нового строительства. Из 2 млн кв. метров, введенных в 2004 году, на реконструированные объекты приходится лишь 88 тыс. кв. метров. Не связано ли это с тем, что многие проекты реконструкции замораживаются из-за того, что владельцы части помещений в этих домах могут накладывать вето на начало работ?
– Для начала хочу сказать, что соотношение вновь построенных и реконструированных площадей не слишком отличается от пропорций 2002 и 2003 годов. Я знаю, что бывают случаи, когда застройщики не могут начать реконструкцию из-за отсутствия согласия собственников части помещений. Однако город не может повлиять на эту ситуацию. Права владельцев недвижимости регулируются федеральным законодательством, и у нас просто нет нужных полномочий. В большинстве случаев застройщикам приходится решать свои проблемы с собственниками самостоятельно.
Беседовал Григорий ПЕСКОВ