В.Улицкий: Сложные задачи подземного строительства позволит решить интерактивное проектирование
О том, что необходимо для безопасного строительства в исторической части города рассказывает член Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга, доктор технических наук, профессор Владимир Улицкий.
- Владимир Михайлович, ни для кого не секрет, как активно сегодня ведется освоение подземного пространства нашего города. Как вы считаете, насколько это может повлиять на историческую застройку в центре Петербурга?
- С одной стороны это хорошо, когда массово берутся за какое-либо дело. Но если подземное пространство осваивают неспециалисты – это очень опасно. И это я заявляю официально.
С 1 июля
Так, я был экспертом строительства подземного сооружения на Невском пр., которое возводила одна из крупных зарубежных компаний. По моим расчетам выходило, что перемещения соседних зданий и по ул. Восстания, и по Невскому пр. будут больше
Похожая история в свое время была при строительстве вокзала высокоскоростных магистралей. С этой целью был вырыт котлован, который затем несколько лет простоял в «замороженном» состоянии. Петербуржцы окрестили его «ямой». Тогда затрещал дом Перцова на Лиговском пр., он получил осадку
- Какие условия необходимо выполнять при проектировании подземных сооружений?
- Должна проводиться специальная система инженерно-геологических изысканий, которые задает не заказчик и не инвестор будущего подземного сооружения, а будущий проектировщик. Ему считать. Когда инвестор ищет возможность сэкономить на изысканиях, серьезная компания за такой заказ браться не будет. Есть этические нормы международных специалистов-геотехников и я их никогда не переступлю, иначе мне – грош цена.
Когда строится капитальное здание с подземным сооружением, необходима серьезная подготовительная работа. Об этом говорится и в новом ФЗ: необходимы специальные изыскания, технические условия на проектирование, расчеты степени риска от этого здания, расчеты изменения экологии, инженерной геологии и гидрологии и т. д.
Ведь что такое подземное сооружение – это плотина, перекрывающая подземные течения. А ведь наш город стоит на целом комплексе подземных рек. Если мы перекрываем подземную реку, уже сложившийся поток, то возникает так называемый баражный эффект: вода поднимается и заливает соседние подвалы. Таких примеров можно привести десятки.
Но вот что происходит в соседней Финляндии, в Хельсинки при строительстве подземных сооружений ведется постоянный мониторинг всего подземного пространства города. Ведь если происходит снижение уровня воды, начинают гнить деревянные лежни, там дома, как и у нас в центре Петербурга устроены на лежнях. То же и в Берлине, в центральной части города определено, что при строительстве подземных сооружений недопустимо снижать уровень воды ниже
Новый ФЗ предъявляет достаточно жесткие требования к участникам подземного строительства, что, наконец, позволит привлекать в этой области только профессионалов. Никакого любительства здесь быть не должно.
- Как обстоят дела с мониторингом у нас?
- Понятие геотехнического мониторинга было прописано еще в петербургских нормах по фундаментам ТСН 50-302-2004, как обязательный элемент сопровождения строительства в условиях города. Мониторинг проводится для обеспечения сохранности окружающей застройки: чем сложнее строительство, чем ближе оно к соседним зданиям, чем глубже оно уходит под землю, тем оно опаснее.
Допустим, просчитывается здание в 50 этажей, на отметке в 6 этажей делаются замеры напряжений и т. д. 10 этажей, снова расчеты и замеры. Через определенное количество этажей устанавливаются датчики, по которым отслеживается соответствие реальной и расчетных нагрузок. По этим данным составляется прогноз на эксплуатацию объекта, где отмечается, какие показатели не должно превышать напряжение и на наиболее опасные контрольные места ставятся предупредительные датчики. Они стоят и никому не мешают, и на них поступает информация, какие напряжения и перемещения происходят в данной точке.
Мониторинг позволяет не только своевременно останавливать опасные процессы на строительной площадке, благодаря нему всегда имеются объективные данные о состоянии соседних зданий. Система специальных датчиков следит также за уровнем подземных вод, за напряжениями в конструкциях, за перемещениями конструкций, то есть ведется полный цикл наблюдений.
Вообще геотехнический мониторинг должен стать инструментом по управлению рисками, а снижение рисков для соседней застройки всегда в интересах инвестора, в интересах города и главное его жителей.
Что произошло, например, в Москве на Болотной набережной. Предлагалось усилить здание при строительстве подземного сооружения, застройщик отказался. После выемки грунта здание рухнуло. На здании были установлены датчики предварительного оповещения. Показания датчиков говорили о том, что идут перемещения. Но необходимо не только прогнозировать, но и следить, как выполняется работа. Если есть нарушения, работа должна быть немедленно остановлена. Более того, необходимо вносить изменения в проект. Во всем мире это называется наблюдательным методом или интерактивным проектированием. То есть проектирование, и строительство ведутся параллельно.
- В чем суть такого метода и был ли опыт его применения?
- Такой метод позволяет решать сложные задачи, для которых не накоплен еще опыт строительства, не отработаны технические решения. Интерактивное проектирование организуется по схеме: исходный проект – опытная площадка – корректировка проекта. В исходном проекте закладываются сценарии будущих решений, на опытной площадке они отрабатываются и, затем, коррективы вносятся в проект. Такой подход позволяет добиться максимальной экономии и обеспечивает надежность будущего сооружения. А главное резко сократить сроки строительства. Так, делается на Западе, такой метод я предложил использовать при реконструкции Константиновского дворца, тогда параллельно осуществлялось проектирование и строительство, потому как если проводить все последовательно: обследования, изыскания, проект, получать разрешения, - на все это ушло бы несколько лет, а времени не было. Но это Константиновский дворец, исключение, а в основном все происходит по традиционной схеме. Город сейчас стоит на пороге строительства крупных объектов, и я считаю, что другого пути нет, кроме как ведения интерактивного мониторинга, а рабочее проектирование вести параллельно с ведением работ. Соответственно нужна корректировка нормативных требований, иначе работы растянутся на десятилетия.
- Что, на Ваш взгляд, сегодня необходимо для успешного освоения подземного пространства?
- Совсем недавно у меня была возможность проинспектировать ряд расчетов подземных сооружений. Радует, что к этой работе привлечены многие организации Москвы и Петербурга. Плохо то, что при экспертизе проекта не проверяются сами расчеты, а ведь вся суть любого подземного сооружения именно в расчетах - насколько оно безопасно в городских условиях. К сожалению, эта часть почему-то упускается, более того во всем мире все окончательные решения по подземным сооружениям, как правило, принимают инженеры геотехники, специалисты и ни в коей мере не чиновники. К сожалению, в силу специфики, у нас последнее слово, как правило, за чиновником. Особенно это опасно при строительстве подземных сооружений. Почему? Это единственная отрасль деятельности человечества, где можно закопать любые миллионы и миллиарды в землю. Знаменитый шведский геотехник профессор Свен Хансбо на открытии международной конференции по геотехнике в Гамбурге говорил так: «Внимание, здесь мафия! И эта мафия – мы. Только мы с вами можем закопать в грунт любые деньги, и никто нас не одернет». Ведь ошибка в определении стоимости строительства подземной части здания может перечеркнуть весь проект, сделать его убыточным. И еще есть главный момент отмеченный впервые ФЗ № 384. Привожу дословно «Задание на выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции зданий и сооружений повышенного уровня ответственности и задание на проектирование таких зданий и сооружений могут предусматривать необходимость научного сопровождения инженерных изысканий и(или) проектирования и строительства здания и сооружения…». Один из моих коллег, участвующий в составлении этого документа записал вместо слово «могут», слово «должны». Но при длительном рассмотрении закона внесли все-таки понятие «могут». Одним словом, захочет инвестор - пригласит науку. Не захочет - обойдутся без нее. Но подземные сооружения – это повышенный риск! В международном сообществе есть одно важное понятие: «геотехника – это наука по управлению рисками», так что думайте сами, решайте сами «иметь или не иметь».
Сложившаяся практика, когда сам подрядчик бесплатно делает проект, а потом по нему выполняет работу, должна насторожить инвестора. «Бойтесь данайцев, дары приносящих» - говорили древние. Делая экспертизу таких щедрых «бесплатных» проектов я вижу заложенные сверхнормативные запасы, во много раз превышающие требования норм. Стоимость этих «дополнительных» работ десятикратно превышают затраты на проектирование. Вот и вся нехитрая затея благотворительных проектов, да еще без научного сопровождения, которое не позволяет преступить грань разумного. Имеется ввиду наука высшего класса и сорта, так как наука в отличие от колбасы или осетрины не имеет десятка сортов. Либо наука, либо лженаука, которая очень опасна. Науки второй свежести не бывает. Вот и все профессиональные секреты. Без привлечения геотехнической науки любой инвестор подземных сооружений легко может превратиться в миллионера, если до этого он был миллиардером.
Строительный рынок медленно оживает после продолжительного спада. Подъему отрасли способствует удачное начало строительного сезона и отложенный спрос на ликвидное жилье эконом-класса. О проектах, перспективах и сложностях компании «Главстрой-СПб» рассказал ее исполнительный директор Александр Ермак.
– Как компания «Главстрой-СПб» пережила тяжелые для отрасли кризисные времена? – Как и все, мы испытали влияние экономического спада. Но Главстрою повезло в том, что в кризис компания вошла с проектируемыми, а не строящимися объектами. Проектирование, экспертиза, получение разрешений – все это довольно долгая, но не требующая серьезных вливаний работа. Самые тяжелые времена мы пережили на бумажной работе. А когда кризис начал спадать, мы вышли на стройку. Сегодня уже мы можем говорить о стабильности и перспективности, и свидетельство тому – рост обращений в наш отдел продаж. Если говорить о позитивных тенденциях, то экономический спад позволил нам оптимизировать наш менеджмент, и сегодня мы имеем крепкую команду управленцев, способных вести самые сложные объекты. – Какие проекты вы ведете сегодня в Петербурге? – «Северная долина» – один из наиболее значимых для компании проектов. Сейчас у нас есть разрешение на строительство четырех жилых корпусов общей площадью 278 тысяч квадратных метров и детского сада на 190 мест. Сдача жилых корпусов запланирована на первый квартал 2011 года. Второй проект комплексного освоения – Юнтолово. Здесь мы ведем проектирование двух первых кварталов, их концепция уже согласована с главным архитектором, и мы планируем пройти экспертизу до конца года. Есть у нас и объекты в центре города: квартал Шкапина-Розенштейна и Апраксин двор. Первый задумывался как офисно-деловой центр, но сегодня основная функция объекта изменилась в пользу жилья. – Каков на сегодняшний день земельный банк компании? – Наш земельный банк составляет порядка 700 гектаров. Самые крупные, дорогие участки мы купили задолго до кризиса и уже полностью рассчитались за них с городом. – А что входит в ближайшие планы развития питерского Главстроя? – В первую очередь мы продолжим работать над уже имеющимися объектами. Будем продолжать строительство следующих участков «Северной долины» и сдавать в эксплуатацию уже возведенные дома. Строительство здесь ведется быстрыми темпами – этаж в неделю. В 2011 году будут сданы все четыре корпуса. В будущем году компания планирует приступить к застройке Юнтолово. Идет работа над проектом жилой части Шкапина-Розенштейна – порядка 60 тысяч квадратных метров жилья. Мы переосмыслили квартал с точки зрения функционального назначения застройки, и теперь две трети площади отданы под офисы, а одна треть – под жилье. Изначально площадь офисных помещений составляла около 300 квадратных метров, но сегодня она сократилась до разумных пределов. Так мы пытаемся повысить ликвидность этого масштабного проекта. – Что привнесла в жизнь строителей система саморегулирования? Каковы ее плюсы и минусы? – Мы находимся в правовом поле, которое предписано законом, и состоим в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Никаких очевидных плюсов и минусов от этого мы пока не ощутили, но и сроки введения института СРО еще не столь велики. – Много говорят сегодня о стратегическом партнерстве города и компании. В чем оно выражается, если не секрет? – Прежде всего это выражается в тесном контакте со структурами, прокладывающими коммуникации к нашим территориям. По нашей инициативе в 2007 году была создана рабочая группа по комплексному освоению городских территорий, где решаются основные межведомственные споры. Кроме того, в этом году мы рассчитываем поучаствовать в конкурсе на приобретение жилья для городских нужд. – Воспользовались ли вы инвестиционными каникулами, которые город предоставил застройщикам в самое тяжелое для них время? – По всем нашим проектам мы с городом рассчитались сразу, оплатив стоимость торгов практически единовременно. На сегодняшний день «Главстрой-СПб» имеет перед городом только обязательства по аренде. В этой части мы воспользовались возможностью отсрочки платежей, но как только «каникулы» закончились, мы сразу все оплатили. – Какова на сегодняшний день ценовая политика компании? Из чего складывается себестоимость? Ожидается ли рост продажных цен? – В «Северной долине» стартовая цена составляет 49 900 за квадратный метр – это при стопроцентной оплате. Далее возможны варианты в зависимости от первого взноса. Если говорить о полной инвестиционной стоимости, то она складывается из стоимости коробки здания, оплаты за подключение к сетям, цены аренды и обслуживание кредита. – Вы реализуете свои квартиры самостоятельно или прибегаете к помощи профессиональных продавцов недвижимости? – Мы формируем собственную полноценную структуру продаж. А пока заключили договоры с пятью ведущими риэлторскими агентствами города, такими как «Петербургская недвижимость», «Бекар», «АРИН», «Итака», «Невский альянс», и с московской компанией «ГСМ-Недвижимость». – Что такое безопасное строительство? Кто его может гарантировать? – Безопасность строительства – это, прежде всего, безопасность труда. Все, кто бывает на нашей строительной площадке «Северной долины», могут воочию увидеть, что это такое. – Важно ли сегодня доверие потребителей? Как его добиться? – Доверие потребителя возникает тогда, когда он видит, как растут этажи его дома. На нашей стройке он может наблюдать, как каждую неделю возводится новый этаж, и это главное! Беседовала Наталья Бурковская