Н.Пасяда: Кризис не затормозил развитие стройкомплекса Ленобласти
Об итогах работы строительного комплекса Ленинградской области в I полугодии – Николай Иванович, как сегодня в общем можно охарактеризовать состояние строительной отрасли в Ленинградской области? По итогам Во многом это стало возможным благодаря эффективной работе строительной отрасли, которая оказывает значительное влияние на социально-экономическое развитие региона. Строительство современных скоростных магистралей и транспортных развязок, логистических комплексов, гостиниц, бизнес-центров, торговых комплексов, жилья и социальных объектов определяет приоритеты деятельности Правительства области. В последнее время наметилась тенденция существенного увеличения объемов производств всех видов строительных материалов, интенсивно осваиваются новые современные технологии и конструкции, развиваются существующие производства строительных изделий. - В - На По данным муниципальных образований и Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы региона в настоящее время строится 129 многоквартирных жилых домов, общей площадью 884,7 тысяч кв. м (без учета ИЖС) со сроком ввода в За I полугодие – Какие негативные последствия кризиса отразились на строительном комплексе Ленинградской области? - В течение «кризисного» года ни одно крупное или среднее предприятие региона не было полностью остановлено или закрыто. Анализируя показатели деятельности промышленности стройматериалов, объемы выполненных работ и темпы ввода жилья в нашем регионе, можно отметить, что ситуация на строительном рынке Ленинградской области в течение всего года оставалась лучше, чем в большинстве соседних регионов. Подводя итоги 2009 – начала 2010 гг., можно с полным основанием говорить о поступательном развитии в строительной отрасли региона. При некотором падении объемов производства, связанном с невостребованностью продукции на рынке, в деятельности предприятий наблюдалась позитивная тенденция к модернизации и обновлению производственных мощностей. Иначе говоря, кризис способствовал совершенствованию технологий. Объем инвестиций в основной капитал предприятий строительного комплекса в – Какие меры принимают областные власти для поддержки строительного комплекса? - В Ленинградской области уже реализованы, а также будут воплощаться в жизнь грандиозные по объемам инвестиционные проекты. Одна из главных задач региона – строительство не отдельными объектами, а целыми комплексами (жилье, объекты социальной, инженерной и др. инфраструктуры), благо, для этого есть вся необходимая материально-сырьевая база. В настоящее время мы активно взаимодействуем со многими строительными, инвестиционными и девелопментными компаниями. Заключены ряд соглашений о реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий в целях жилищного строительства. К ним относятся такие компании-застройщики, как ООО «Гарантъ Девелопмент» (реализации проекта ЖК «Токкари Лэнд» на 45 тысяч кв. м жилья в дер. Хирвости, в дер. Хаппо-Ое Разметелевского сельского поселения планируется строительство нового жилого комплекса «Озеро-Восточное» на 200 тысяч кв. м жилья), ООО «Норвежская деревня» (проект строительства на территории пос. Кузьмоловский одноименного ЖК), ЗАО «Родэкс Северо-Запад» (строительство коттеджного поселка «Сторожевая гора» в дер. Касимово Всеволожского района), ООО «Кудрово-Град» (возведение жилого района на 1 млн. кв. м жилья). Строительство Кольцевой автодороги (КАД) вокруг Санкт-Петербурга, становится важным фактором развития экономики региона. Постоянно появляется информация о реализации в зоне КАД новых инвестиционных проектов, связанных с созданием торгово-развлекательных комплексов, автоцентров, складов, грузовых терминалов. Ленинградская область делает ставку на развитие логистики на территориях между Колтушским и Мурманским шоссе, примыкающих к КАД. Так, у железнодорожной станции Заневский Пост будет построен офисно-складской комплекс «Оннинен», предполагается создание логистического комплекса в Уткиной Заводи. Дочерняя структура финской компании Containerships Ltd Oy в ближайшее время начнет строительство в поселке Янино железнодорожного логистического комплекса (объем инвестиций – около 70 млн долларов), который будет обслуживать принадлежащий ей порт «Моби Дик» в Кронштадте. Следующими по инвестиционной привлекательности значатся областные территории вблизи населенных пунктов Заневка, Новодевяткино, Мурино, а также – в районе трассы Дорога жизни и, частично, Бугровской волости. В частности, Новодевяткино - Мурино станет следующей территорией комплексной жилищной застройки, где намечено строительство современных жилых кварталов со всей сопутствующей социально-культурно-бытовой инфраструктурой. При этом будет решен и "наболевший" еще со времен советской эпохи вопрос прокладки инженерных коммуникаций и строительства очистных сооружений. Прорабатываются варианты размещения на территории Бугровской волости крупных сетевых универмагов, складских и транспортных объектов, в том числе - для нужд железной дороги. Помимо этого, зарезервирована территория для спортивных и рекреационных сооружений. Вблизи Кольцевой планируется также создание лесопарков и зон отдыха. В дальнейшем, наиболее привлекательной для инвестиций зоной станет район Бронки. Между Бронкой и Большой Ижорой на побережье Финского залива планируется создание спортивно-оздоровительной зоны, строительство крупных спортивных комплексов и аквапарка. Сегодня жилые микрорайоны и другие объекты Ленинградской области в зоне КАД существуют пока во многом только на бумаге - в виде проектов и эскизов. Однако совсем скоро строительные компании, приобретя право застройки участков на аукционах, приступят к реализации проектов. Особое значение губернатором и правительством Ленинградской области сегодня придается строительству и капитальному ремонту социальных объектов. В качестве главного принципа ориентации бюджетных субсидий является преимущественное их направление не на предоставление бесплатного жилья, а на различные формы финансовой поддержки граждан в улучшении жилищных условий. Для реализации данного направления в регионе действуют жилищные федеральные и региональные программы. За время реализации национального проекта, с Продолжается реализация закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» по программам капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Сегодня существенную помощь для развития жилищного строительства область получает из Фонда. Общий объем полученных Ленобластью в 2008-2009 гг. средств по программам капитального ремонта многоквартирных домов составил более 1,57 млрд. рублей. Это позволило провести капитальный ремонт в 1081 многоквартирном доме общей площадью почти 2,8 млн. кв. м, на территории 50 МО. В Общий объем реализованных в 2008-2009 гг. средств по программам расселения аварийного жилищного фонда составил более 1,34 млрд. рублей. С участием данных средств в 2008-2009 гг. строилось 27 жилых домов, в которые переселяются 1929 человек, проживающих в 106 аварийных домах площадью 36,7 тыс.кв.м. В - Как идет процесс перехода на саморегулирование строительных организаций в Ленинградской области? Помогает ли система саморегулирования решать проблемы строительного комплекса? - Весь В настоящее время все три СРО продолжают прием новых членов и разработку внутренних регламентов, стандартов и правил, а также выдачу допусков на установленный вид деятельности. География членства следующая: зарегистрировано в Ленинградской области – более 60% членов СРО, в Санкт-Петербурге - менее 40% (в основном те организации, которые ведут работы на территории Ленинградской области). Кроме того есть организации из Карелии, Вологодской области, Москвы, Алтая, Турции, Литвы, США. По своей деятельности члены СРО практически представляют все направления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. На 1 июля членами СРО являются 468 членов некоммерческого партнерства. Работа с остальными продолжается. Основная задача - сохранение и развитие строительного комплекса в первую очередь Ленинградской области. Приняты ряд новых нормативных актов министерств и ведомств, в частности с 1 июля 2010 года вступает в силу приказ Минрегионразвития № 624, утвердивший новый перечень видов работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства (взамен 724 приказа). Предстоит большая работа, как организационная, так и техническая. Это и разработка новых нормативных документов, и утверждение их Общим собранием членов СРО, работа с Государственным строительным надзором, замена приложений к свидетельствам и многое другое. Текущая задача СРО видится в минимизации негативного влияния всех этих изменений на производственную деятельность членов СРО. - Каковы перспективы у строительного комплекса Ленинградской области? - Даже в 2009, кризисном, году успешно продолжалось строительство ряда промышленных предприятий строительного комплекса, причем введено 2 крупных предприятия по производству ячеистых бетонов, общей мощностью 560 тыс.куб.м (ООО «Н+Н Рус» в поселке Кикерино Волосовского района и ЗАО «ЕвроАэроБетон» в городе Сланцы), введены 2-ая очередь ООО «Роквул – Север» в Выборге мощностью 140 тыс. куб.м в год и производство по выпуску товарного бетона мощностью 200 тыс. куб. м в год в промзоне Фосфорит Кингисеппского района. Впереди – не менее крупные высокотехнологичные проекты. В За год планируется реализовать около 12 крупных высокотехнологичных инвестиционных проектов, направленных как на создание новых объектов, так и на расширение и реконструкцию действующих. В первом полугодии Продолжается реализация инвестиционных проектов по наращиванию мощности строительного комплекса Ленобласти: - Строительство цементного завода в Сланцевском районе ООО «Цемент» (Группа ЛСР). В - Строительство кирпичного завода в пос. Отрадное Кировского района ЗАО «Победа ЛСР», завершение строительства планируется в - Строительство кирпичного завода в Копорском сельском поселении Ломоносовского района ЗАО «УИМП-Инвест». - Строительство предприятия по производству строительного кирпича в Лужском районе ООО «Стройпрогресс». Реализуется проект строительства завода нового поколения по производству керамического кирпича низкотемпературным методом по запатентованной технологии. Проектная мощность завода 91 ,2 млн. кирпича в год. Благодаря значительному снижению энергоемких затрат на изготовление, себестоимость выпускаемого кирпича может стать одной из самых низкой в регионе - Строительство завода по производству сухих строительных смесей в Волосовском районе ООО «Баумит», завершение строительства в - Строительство II очереди цементного завода в Сланцы ООО «Сланцевский цементный завод «Цесла», целях увеличения мощностей по выпуску клинкера. - Строительство производства плит МДФ в Подпорожском районе ЗАО «Северо-Западный холдинг», срок реализации проекта 2009-2011 гг. - ООО «Ладожский кирпич» реализует инвестиционный проект по строительству кирпичного завода в Волховском районе. - ООО «Газстрой» осуществляет реконструкцию Рябовского завода керамических изделий в пос.Рябово Тосненского района. Планируемая мощность 300000 тонн готовой продукции в год (около 60 млн. усл. кирпичей). В Разрабатывается проектная документация новых современных производств. Так, ОАО «ГлавСтройКомплекс» - продолжает реализацию проекта строительства ДСК по производству крупнопанельных железобетонных строительных конструкций и каркасных (модульных) деревянных домов, на территории промышленной зоны «Кирпичный завод» (квартал 3) Всеволожского муниципального района. В инвестиционном «портфеле» региона сегодня имеется больше сорока проектов по различным видам экономической деятельности с объемом инвестиций от 100 млн. долларов до нескольких миллиардов. Повышение эффективности строительства и внедрение инновационных и энергосберегающих технологий производства стройматериалов и строительства являются главными задачами предприятий и организаций строительного комплекса Ленинградской области на ближайшие годы. Все это – результат реализации инвестиционной политики правительства региона, базирующейся на использовании конкурентных преимуществ геополитического положения региона, его природно-ресурсного, экономического и научно-технического потенциала, а также на благоприятном налоговом режиме. Беседовала Ольга Кравцова
.jpg)
Накануне состоялась встреча руководителей «Базового элемента» и губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко. Об итогах этой встречи и прогнозах развития девелоперских проектов Олега Дерипаски в Петербурге мы беседуем с генеральным директором компании «Главстрой СПб» Игорем Евтушевским.
– На встрече с губернатором обсуждались вопросы развития крупных инвестиционных проектов «Базэла» в Северной столице. Прокомментируйте результаты этой встречи. Чего городу ждать от «Главстроя»?
– «Базовый элемент» всегда рассматривал Санкт-Петербург как стратегический регион, и когда он собирался приобрести здесь определенное количество активов, был составлен некий перечень намерений, который лег в основу стратегического соглашения. И был ряд обязательств, которые каждая из сторон собиралась соблюдать.
Далее наступил кризис, карты смешались и у бюджета, и у инвесторов. Возникли проблемы с тем, что обязательства в полном объеме не выполняются. В декабре 2008 года состоялась встреча руководства «Базэла» с администрацией города, обсуждали, что с проектами будет в ближайшее время. Тогда еще никто не представлял, как будет развиваться кризис, каковы прогнозы по спаду производства. Тем не менее уже в декабре определились, что ни один из объектов «Главстрой СПб» бросать не собирается. По Шкапина – Розенштейна мы тогда вышли с предложением, что надо «тормознуть» проект.
Втягиваться в строительство мы не могли, потому что на рынке ситуация с коммерческой недвижимостью резко ухудшилась. «Северную долину», «Апраксин двор», «Юнтолово» тоже обсуждали в декабре и определились, что все пока идет по графику.
Встреча на прошлой неделе – логичное продолжение декабрьских договоренностей. В первую очередь речь шла о существующих проектах. Как известно, в мае стартовало строительство первой очереди «Северной долины» – 278 тысяч квадратных метров жилья, соответственно, мы представили фотоотчет о том, как стройка развивается.
Второй проект, который обсуждали, – «Апраксин двор». Обменялись мнениями по поводу небольшого сдвига по экспертизе КГИОП. По проекту «Юнтолово» также изложили свои идеи – скорее всего, уйдем в более экономичный формат. Если изначально делали «Юнтолово» под потребителя более высокого уровня, то сегодня очевидно, что спрос при таком объеме должен быть массовым.
По Шкапина – Розенштейна высказали мысль, что вектор развития коммерческой недвижимости до сих пор отрицательный и пока еще многое непонятно. Поэтому предложили городу обдумать идею жилья на этой территории. На что нам сразу ответили, что с этим вопросом проблем нет, так как и ПЗЗ позволяют, и с КУГИ – на встрече был Метельский – в имущественном плане никаких коллизий нет.
Я бы эту встречу назвал так: большое политическое мероприятие, которое призвано обновить отношения города и «Базового элемента». Итогом явилось совместное заявление губернатора и Олега Дерипаски о том, что невзирая на то, что до сих пор все очень тяжело, – в общем-то все обязательства выполняются.
– Когда речь шла об изменении проекта квартала Шкапина – Розенштейна, были какие-то конкретные разработки? Что показывали губернатору?
– Безусловно. Последние два месяца мы совместно с риэлторами, со специалистами по коммерческой и жилой недвижимости, с архитекторами и маркетологами изучали этот квартал. Депрессивность данного района – общее место. Но в любом городе – что в Лондоне, что в Москве – такие депрессивные территории обязательно присутствуют. Для их освоения есть практика редевелопмента, когда промышленные зоны выводят и в дальнейшем строят на этом месте жилье. Все отдают себе отчет: центральная часть города – это сложившаяся сеть дорог, транспорт, инженерные коммуникации, это доступность инфраструктуры. Возьмите любого приезжего, приведите его на Обводный канал – к тому месту, где у нас чистая площадка и нет старых домов, о которых столько говорят. А если еще ввести в эксплуатацию, скажем, через два года, новые дома, – что он скажет? Он скажет: а что, современный район... В 50 метрах метро... До центра города недалеко. Это будет ответ человека, который не обременен местной историей.
Возьмем Лондон. Там целые районы – это промтерритории. Иссякла промышленность, и стали они жилыми кварталами. Таких примеров очень много. И в квартале Шкапина-Розенштейна мы не стремимся к какому-то высокому концептуальному классу недвижимости. Но если уж говорить о социальной направленности, об эконом-формате жилья, то я себе слабо представляю человека, который бы с удовольствием там не купил жилье. По ценам оно будет сравнимо со спальными районами. Думаю, что это огромный плюс. Ведь можем себе позволить цену, близкую к «дну» рынка.
– Каковы перспективы офисной недвижимости на этой территории?
– Я продолжаю считать, что смешанность функций даст хороший результат. Когда рядом с жильем построены современные офисы – район воспринимается человеком как нечто более «высокое», а не устаревшее. Есть, конечно, и обратная ситуация. Например, лондонский Сити вечером умирает. Почему? Потому что нет жилья. Слишком велико было увлечение функцией. Есть и обратный пример – территории, застроенные элитным жильем. Нет ни ресторанов, ни магазинов.
Смешанность функций – крайне важная для городской среды тема. Поэтому думаю, что и офисы мы сможем там сделать.
– Сколько будет стоить квадратный метр жилья в этом квартале?
– Вопрос очень простой. Скажите, какова цена жилья будет на рынке эконом-класса в 2010 году, – я вам отвечу, что у нас будет такая же. Это же вопрос ликвидности. Мы не изобретаем собственную стоимость. Глупо делать плюс 20 процентов к рынку, но не менее глупо – минус 20 процентов от рынка. Объем недвижимости там маленький, и цена будет на уровне той, которую даст эконом-класс. В «Северной долине» мы имеем большой объем продаж, поэтому можем продавать дешевле, чем рынок, а здесь... это капля в море.
– Городу квартиры на Шкапина – Розенштейна не планируете продавать?
– Если цена привлекательна для коммерческого приобретателя, то зачем продавать городу? Можно, конечно, фантазировать, но здесь не то количество квадратных метров, чтобы думать, что городу это нужно. Город все равно под расселение берет современные районы – такие как «Северная долина». Это оправдано, это действительно может поправить серьезную ситуацию с обменным фондом. Не думаю, что Шкапина будет привлекательным для этого сегмента рынка.
– По Апраксину двору – завершена ли экспертиза КГИОП? Каковы перспективы этого проекта?
– Первоначальные сроки окончания экспертизы – конец мая – начало июня, но теперь речь идет о конце августа – сентябре. Поэтому точка концептуального развития Апраксина двора чуть сдвинулась. У нас уже готова архитектурная группа, из петербургских архитекторов, которая после получения результатов экспертизы готова начать работать.
– Какой проекты вы бы назвали визитной карточкой «Главстрой СПб»?
– Я думаю, что это все же «Северная долина». Потому что это самый большой проект. «Северная долина» предполагает очень четкую целевую аудиторию. Тот же «Апраксин двор» – это своего рода интеллектуальное упражнение. А вот «Северная долина» – это крупный бизнес в части жилищного строительства. Только крупный проект позволяет стремиться к низкой себестоимости – намного ниже, чем у точечной застройки. Это факт совершенный. Можно комплексно решать вопросы стоимости земли, развития сетей, четко по времени разносится ликвидность. Одним словом – управлять себестоимостью.
– Ведете ли переговоры со Сбербанком по поводу проектного финансирования?
– Ведем. По «Северной долине». У нас есть все права по 214-ФЗ, появился залоговый фонд в виде прав требования квартир. Этот пакет дает нам возможность вести переговоры.
– Какие-то сроки по заключению договора со Сбербанком уже обозначены?
– Застройщик всегда хочет максимально быстро, банк всегда должен оценить риски. Мы рассчитываем за месяц-полтора все решить. Стройка уже идет, и нам, конечно, хочется максимально быстро найти банк для поддержки проекта.
– Почему весной бизнесмен Сулейман Керимов не купил «Главстрой»? Не сошлись в цене, в условиях?
– Не знаю. Это ведь как в магазине. Люди интересовались, постояли в очереди и ушли… в другой магазин. Такие инвесторы, как Керимов, достаточно активны по всем возможным рынкам. Они ищут эффективные возможности что-то приобрести. А для О.В.Дерипаски на тот момент был наивысший пик сложностей. Не были ясны ни ориентиры, ни скорость развития кризиса. Было тяжело. Думаю, что Керимов сделал интересные предложения, но Олег Владимирович – известный переговорщик...
Для нас это был эпизод буквально одного дня. Даже если бы тогда нас купили, мы только в августе увидели бы какие-то изменения. Это было время, когда от нашей личной работы зависела выживаемость всего проекта, поэтому нам было не до того.
Не случилось – значит, не случилось, что тут сказать.
– Прошел год с начала кризиса…
– Да. Я как раз в начале августа прошлого тогда выступал перед иностранной аудиторией. Я им сказал: началось. А они мне – про «подушки» и всякую ерунду. Но рынок акций – лишь показатель температуры. Он крайний, он лишь сублимирует страхи инвесторов...
– Что за страхи кризис сублимировал у строителей? Какие слабые стороны у них обнаружились?
– Я бы здесь сказал об отсутствия у российского бизнеса опыта критичности. До 1998 года бизнесмены все глотали и всем занимались. После 1998 года предприниматели решили, что уже знают, как все в этой жизни устроено. Пришли к выводу, что недвижимость – это золотое дно. Хотя известно, что на крупнейших мировых рынках недвижимости, скажем в Лондоне, примеров 10-летней стагнации – сколько хотите. Буквально каждые 20 лет лихорадит.
Как и на рынке акций, все стали «с плечом» покупать. Брали доллар, покупали еще на три. Соответственно, падала планочка. То же самое в недвижимости: все покупалось и продавалось, исходя из этого «плеча», с запасом.
Я знаю, что компании покупали в регионах землю под проекты-миллионники и даже не задумывались, что там за всю историю города столько квадратных метров не было построено. Такие объемы можно строить 200-300 лет. Возникал вопрос: зачем? Ответ такой: ресурс земли ограничен, надо брать, будет хорошо. Только те мыльные пузыри, которые с 15-20 миллиардов сдувались до 800 миллионов, – это есть вторая сторона этого «плеча».
Все были готовы обманываться. Застройщики тоже. Они точно так же в этом тренде развивались – планировали кадры, затраты на приобретение активов, затраты на производственное строительство и прочее. И все разговоры о том, что плохо за затратами следили, упираются в простую истину: а зачем следить, и так все нормально.
В итоге и получили такую жесткую посадку.
– День строителя отмечали в компании?
– В том году отмечали широко. В этом – скромно. Осознанно встали на сторону финансистов-пессимистов, которые говорили, что наступит такое время, когда нужно будет считать. Вот оно, собственно, и наступило.
Беседовал Алексей Михайлов