Э.Тиктинский: Объем продаж в 2010 г., однозначно, превзойдет показатели 2009 г.
Сегодня рынок строительства жилья явно оживился, а всплеск покупательского спроса в этом секторе говорит о том, что люди устали бояться кризиса и начали вкладывать деньги в недвижимость. Прокомментировать сложившуюся ситуацию, а также оценить перспективы жилищного строительства в городе АСН-инфо попросило президента Холдинга RBI Эдуарда Тиктинского.
— Эдуард Саульевич, как Вы охарактеризуете состояние жилищного рынка нашего города и можно ли всплеск покупательского спроса, возникший в последние месяцы, назвать бумом?
— То, что происходит сегодня на жилищном рынке, я не назвал бы бумом, а скорее это устойчивое восстановление спроса. Судите сами: в кризисный
В чем же все-таки причины спада покупательского спроса? Первая — страх, люди испугались, перестали понимать, каким строительным компаниям они могут доверить свои сбережения. Вторая причина — надежда, стало казаться, что цены будут продолжать падать. Но кризис заставил население пересмотреть свои ориентиры в сторону более рационального подхода к принятию решений. Раньше у людей существовал стереотип, что надежность компании определяется ее размером, при этом закрывались глаза на колоссальные задержки в сдаче жилья, проблемы с качеством строительства, если известная компания, дает много рекламы, - значит, можно покупать. Теперь клиенты стали внимательнее присматриваться к застройщику — выезжают на объект, смотрят, как идут работы, запускаются ли новые проекты, какие у застройщика отношения с банками. В результате к концу
Я думаю, динамика роста рынка сохранится и в
Кроме того, сейчас появилась и новая тенденция – запускаются проекты комплексного освоения территорий, которые также нужно учитывать при оценке спроса. По сути перед людьми в ближайшее время будет стоять дилемма — покупать жилье в благоустроенных районах у тех компаний, которым они могут доверять, и через два-три года в полной мере насладиться качеством жизни. Либо, покупая значительно дешевле, согласиться с проживанием в течение нескольких лет на стройке в надежде на скорую реализацию этого большого проекта.
— Какое жилье сегодня наиболее востребовано?
— Пропорции рынка всегда были таковы, что примерно 80% объема — массовое жилье, проекты бизнес-класса занимают порядка 15%, 5% приходится на люксовые проекты. Считается, что массовое жилье наиболее устойчиво к кризисным явлениям, на него всегда есть спрос. На самом деле, на жилье любого класса есть спрос, вопрос лишь в том, что клиенты бизнес-класса всегда были более требовательны к качеству. Особенно это стало заметно сегодня, когда появилась возможность выбирать. Некачественные проекты испытывают серьезные сложности с продажами. Если же объект хорош, если у застройщика сильный бренд, он соблюдает сроки, нормально обслуживает своих клиентов, то и спрос на такую недвижимость будет.
— Как вы оцениваете качество современного строительства?
— Проблемы с качеством были всегда. Стройка достаточно сложный процесс, и построить дом, чтобы к нему не было ни одной претензии, невозможно, но это отнюдь не означает, что качество домов, которые строятся, не должно быть существенно улучшено. Люди до сих пор, к сожалению, не столь много внимания уделяют качеству, как должны были бы. Покупая на начальном этапе строительства, к качеству люди относятся довольно абстрактно, не очень разбираясь в том, что компании строят по-разному. Качество начнет повышаться только тогда, когда клиент станет на это обращать больше внимания, «голосовать своим кошельком», покупая не где дешевле, а где качественнее. Тогда для застройщиков это станет серьезной мотивацией.
Наша компания — премиальный девелопер, это означает, что в каждом сегменте рынка, где мы работаем, мы даем качество продукта и сервиса более высокое, чем у большинства наших конкурентов. Такова наша стратегия. Это дает и свои результаты — процент замечаний при приемке квартир в наших домах не превышает 5 %. Во многом столь хорошего показателя нам удалось достичь благодаря разработанной внутри компании системе контроля качества строительства. Она включает шесть основных блоков, в итоге — клиент получает ту квартиру, в которой он сможет жить комфортно долгие годы.
— С какими ограничениями и сложностями приходится сталкиваться строителям в Петербурге?
— Принятые не так давно Генплан, Правила землепользования и застройки, Закон об охранных зонах внесли свои коррективы в существующее положение вещей. Безусловно, эти законы крайне важны для города, однако приходится признать, что они затормозили многие проекты. Если говорить о наших проектах, то нам пришлось где-то понижать высоту, где-то начинать заново работы по проектированию, планировке территории. В результате мы запустили гораздо меньше проектов, чем планировали. Серьезная проблема, с которой нам пришлось также недавно столкнуться — ряд общественных организаций, которые по сути приватизируют позицию гражданского общества, собрав сотню подписей и выдавая их за мнение всех горожан. Объединяя граждан под лозунгом: «Мы не хотим, чтобы здесь строили…!», отдельные партии зарабатывают себе, таким образом, политические дивиденды. Это нездоровая ситуация, и застройщики, и власть должны предельно жестко на нее реагировать.
Мы видим свою задачу в том, чтобы формировать конструктивный диалог, как это принято во всем мире. Когда застройщик приходит строить в микрорайон, ему предстоит диалог с общественностью и выстраиваться он должен профессионально и юридически грамотно. Чтобы общественность поддержала проект, обсуждать его необходимо, прежде всего, с позиции пользы, которую микрорайон получит от предстоящего строительства. Город не может развиваться и одновременно оставаться в застывших формах. Нужно разбираться, где и что можно строить, а где нельзя. Петербургу, на мой взгляд, необходимы новые высотные доминанты и микрорайоны, вопрос в уместности, и, безусловно, нужно детально смотреть, где возможно возведение новых доминант, насколько они будут влиять на городские панорамы и т.д.
— Эдуард Саульевич, какие, по вашему мнению, перспективы ожидают строительную отрасль?
— Новое, с чем столкнулся рынок, — проекты комплексного освоения территорий (КОТ). И, возможно, благодаря такому явлению возникнет некое ценовое расслоение внутри рынка. Жилье в КОТах будет стоить значительно дешевле, но и людям, приобретающим там квартиры, придется сознательно мириться с неудобствами: жить на стройке без благоустройства и инфраструктуры в течение многих лет. Сейчас уже формируется еще один сегмент рынка жилья, и микрорайон «Северная долина» — это, пожалуй, первый пример комплексного освоения, который значимо влияет на рынок. Это новая тенденция, и за ней будет любопытно понаблюдать.
— А каковы ближайшие планы у холдинга?
— Мы нацелены на развитие, но в последние два года не покупали земельные участки — цены на них были неоправданно высоки. Сейчас рынок стал более сбалансированным, продавцы земли реалистичнее оценивают свои активы. Не так давно мы приобрели 2 земельных участка по интересным для нас условиям. Землю мы приобретаем только на собственный капитал, не занимая деньги, а кредитную линию открываем тогда, когда у объекта есть разрешение на строительство. Это консервативный подход, но, на мой взгляд, он несет в себе значительно меньше рисков для клиентов и партнеров компании.
А с точки зрения момента сейчас мы сосредоточили усилия на жилищном строительстве в Петербурге. Спрос на жилье в Петербурге более, чем реальный, людям нужны новые квартиры, ипотека будет становиться все доступнее и наша задача дать как можно больше квартир для жителей города.
Беседовала Ирина Васильева
Общее собрание НП «Строители Петербурга» утвердило в должности президента партнерства депутата ЗакС, зампреда КГХ Анатолия Костерева. Он рассказал о том, как поведет некоммерческое партнерство к саморегулированию.
– Анатолий Евгеньевич, почему вы приняли решение возглавить НП «Строители Петербурга»?
– Сейчас мы все живем в переходный период. На строительном рынке полностью меняются правила игры: отменяется лицензирование, отрасль переходит на саморегулирование. И это касается не только застройщиков, но и всех горожан. Ведь строительная отрасль – это не только жилье, но и офисные здания, в которых мы работаем, торговые центры, в которых мы покупаем необходимые вещи, школы, в которых учатся наши дети, дороги, по которым мы ездим, и многое другое. Продуктами строительства так или иначе пользуется каждый из нас, поэтому то, как будет развиваться отрасль дальше, повлияет на жизнь любого из нас. Все процессы, проходящие сегодня на строительном рынке, должны регулироваться в том числе и общественностью. С 1 января будущего года эти функции будут выполнять саморегулируемые организации (СРО). На мой взгляд, самыми надежными среди них будут те, которые образовываются на основе крупных общественных и профессиональных сообществ, таких как, например, Союз строительных объединений и организаций, на базе которого было создано НП «Строители Петербурга», а до конца года будет создана новая СРО. Я, как строитель по профессии, не могу остаться в стороне от происходящих на рынке изменений.
– Сколько компаний на сегодняшний день входит в это некоммерческое партнерство?
– Сейчас НП «Строители Петербурга» насчитывает 128 строительных организаций, что превышает необходимый по закону минимум для СРО – 100 членов. У застройщиков уже не стоит вопрос, надо или не надо вступать в саморегулируемую организацию. Точка возврата пройдена. Если строительная компания хочет остаться на рынке, она должна быть членом СРО. В настоящее время наше НП формирует компенсационный фонд в размере 300 миллионов рублей. После этого документы будут отправлены на регистрацию в Москву. Уверен, что до конца года мы успеем решить все вопросы и создать СРО, которая сыграет достойную роль в становлении строительного комплекса нашего города. Другого не дано.
– Как вы планируете совмещать должности депутата и президента будущей профорганизации? Какие преимущества видите в синергии этих двух статусов?
– Депутат прежде всего занимается законотворческой деятельностью, совмещая ее с контрольными и представительскими функциями. Я по закону не имею права заниматься никакой коммерческой деятельностью, кроме преподавательской и научной. За это я могу получать деньги, все остальное – бесплатно. Мой новый статус президента – не оплачиваемая работа. Но те три функции, которые я осуществляю как депутат в своей повседневной деятельности, в полной мере входят в обязанности президента некоммерческого партнерства, а затем – СРО.
Депутат по статусу имеет возможность общаться с исполнительной властью, с общественными организациями, с законодательными органами. Причем не только Петербурга, но и других регионов. Используя депутатский статус, я могу вынести законодательную инициативу, как на региональном, так и федеральном уровнях. Тем более что закон о СРО имеет еще ряд недостатков. В частности, касающиеся допусков к проведению работ, которые связаны с безопасностью в строительстве. Эти допуски на сегодняшний день не охватывают весь перечень необходимых работ. Например, функции заказчика, застройщика, генподрядчика. Этот пробел нужно закрыть, чтобы на рынок не смогли прийти компании, которые не имеют должного опыта и знаний для проведения таких работ. Безопасность всегда должна отслеживаться и контролироваться государством, на уровне федеральных законов. Будь то безопасность собственных границ или безопасность в строительстве. За бизнесом же остается регулирование цены и качества. За счет честной конкуренции, конечно.
Когда ведется строительная деятельность, политику нужно держать в голове, но руководствоваться здравым смыслом и профессиональными знаниями. Это я и пытаюсь сделать, работая в НП «Строители Петербурга».
– Будучи депутатом, вы входите в состав постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам при ЗакС. Какие актуальные вопросы решает эта комиссия сегодня?
– Очень широкий круг вопросов, связанных с градостроительством, жилищно-коммунальным хозяйством, долевым строительством, землей. Рассматриваем вопросы развития топливно-энергетического комплекса. Все это вопросы не сиюминутные, поскольку жилищное хозяйство (к примеру, лифтовое) недофинансировалось годами. Многие из поставленных перед нами проблем нельзя решить одним законом, нужна долгая, поэтапная законотворческая работа.
За последние три месяца большинство обращений в комиссию были связаны с законом о зеленых насаждениях общего пользования. Вероятно, потому что этот закон в настоящее время рассматривается в Законодательном собрании и вызвал серьезный общественный резонанс.
Зеленые насаждения, как бы высокопарно это ни звучало, – легкие нашего города. В Генплане ведь был принят очень важный постулат – 20 квадратных метров зеленых насаждений на одного городского жителя. Смольным в этом году было предложено изъять из действующего закона 161 территорию. Как оказалось, в основном это вынужденная мера. Рабочая группа при нашей комиссии согласилась изъять 102 территории, еще 22 – откорректировать. Дело в том, что на многих из этих участков зеленых насаждений уже нет по факту, по другим существуют постановления правительства о застройке, причем многие из этих постановлений касаются не частных инвестиционных проектов, а бюджетного строительства. Здесь, в частности, должны быть построены школы, детские сады. Приходится иногда жертвовать скверами, потому что в некоторых районах новое строительство возможно только за счет этих территорий.
Думаю, когда поправки в закон будут приняты окончательно, многие останутся недовольны: власть, бизнес, горожане. Потому что однозначного решения здесь не может быть: проблемы накапливались годами, и решить их одним росчерком не получится.
Но законы нужны для определенности, чтобы были правила игры, чтобы застройщики и власти четко понимали, что можно делать, а что нельзя. Тогда и население будет понимать.
– Еще один злободневный вопрос, который также находится в компетенции вашей комиссии, – реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий, так занимаемых хрущевских кварталов. На прошлой неделе город сформировал первые четыре лота, которые планируется выставить на торги. Как вы оцениваете этот шаг, заинтересует ли он инвесторов, не вызовет ли нового недовольства горожан?
– Я уверен, что развитие этих территорий должно осуществляться комплексно. Но замахиваться сразу на такие огромные территории – опрометчиво. Нужно сначала довести до логического завершения хотя бы один пилотный проект. Посмотреть, как он пойдет, как будет развиваться, посмотреть на настроения людей. Как будут решаться социальные вопросы, вопросы расселения. Насколько корректно будут вести себя инвесторы. Нюансов множество. Вспомните, к примеру, московскую компанию «МИСК» с проектом реновации в Купчино. То, что они предлагали, было вполне разумно. Но инвесторы не учли, что построенное ими жилье хоть и находилось в том же районе, было далековато расположено от домов, из которых планировалось расселять жителей этих кварталов. В итоге многие из них отказались переезжать и проект провалился.
Я уверен, что без помощи государства такие вопросы не сможет решить ни один инвестор. Город должен взять на себя часть проблем. Возможно, решение инфраструктурных вопросов, расселение, поддержку кредитования застройщиков. Город должен обеспечить баланс интересов: защитить интересы граждан и при этом создать привлекательные условия для инвесторов. Ведь такие проекты – это не просто строительство в чистом поле, это смена среды обитания и привычного образа жизни тысячи людей. Если первый опыт окажется негативным, это поставит под сомнение всю программу.
Беседовал Дмитрий Кирман
Через полтора месяца строители должны полностью перейти на саморегулирование. Происходит это на фоне серьезных трудностей, которые испытывают застройщики из-за кризиса. Однако дальновидная стратегия заключается в том, чтобы использовать этот период для модернизации всей строительной отрасли, уверен Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.
– Владимир Анатольевич, как вы оцениваете спады строительной активности в стране? – Прогнозы – вещь сомнительная, но на основе конкретных фактов в строительной отрасли можно сказать, что жизнь не останавливается. За девять месяцев этого года в стране введено 35 миллионов квадратных метров жилья. Прогноз экспертов к концу года – 53-54 миллиона. Однако сейчас работа по многим проектам заморожена, новых объектов закладывается крайне мало, в основном идет достройка тех, что были начаты в докризисный период. Инвестиции в строительство упали на 18 процентов, ставки по кредитам за 20 процентов – неподьемная ноша для строителей. Поэтому чудес никто не ждет, всем понятно, что в ближайшие годы объемы ввода жилья сократятся. Но строить будут хотя бы потому, что главным игроком на рынке остается государство. Пятая часть всех строительных объектов уходит под госзакупки (жилье для военнослужащих, для переселенцев из ветхого фонда). В улучшении жилищных условий или в новом жилье нуждаются 60 процентов населения, и эта цифра никуда не денется, строить надо. – На что должны обратить внимание власти и что должны сделать сами строители для решения этой проблемы? – Стратегия деятельности в кризисный период должна состоять в том, чтобы использовать это время для модернизации системообразующих предприятий. Таковыми в строительной индустрии являются домостроительные комбинаты, кирпичные и цементные заводы. Есть ряд вопросов, на которые необходимо обратить пристальное внимание: производительность труда, вопросы качества, энергоресурсосбережения. Необходимо разработать схемы долгосрочного финансирования предприятий стройиндустрии на основе механизмов государственно-частного партнерства. Пора решить давно наболевшие вопросы техрегулирования, упрощения процедур согласования документации и др. В докризисное время, несмотря на реализацию государством национального жилищного проекта, строительство развивалось стихийно, в основном велась точечная застройка, создающая дискомфорт и поэтому вызывающая раздражение населения. Строители не заботились об экономии, о применении современных энергоэффективных технологий. Нехватка стройматериалов покрывалась за счет экспорта. Сегодня наступил тот момент, когда, осмотревшись, разобравшись, можно принять правильные меры, сбросить часть багажа. – Сейчас каждый регион пытается помочь строительной сфере: какие-то меры по поддержке застройщиков общепринятые, какие-то имеют локальную специфику. Где, по-вашему, они принесли наилучшие результаты, какие нетривиальные подходы к данной проблеме реализуют власти на местах? – Существуют регионы, которые традиционно поддерживают высокие темпы строительства. В числе лидеров – Московская, Ростовская, Тюменская, Нижегородская области, Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан. Показатели этих субъектов по вводу жилья в эксплуатацию свидетельствуют о том, что в них созданы более или менее нормальные условия для строительной деятельности. Сразу отмечу, что во многих регионах более трети ввода жилья занимает малоэтажное строительство. Только в первом полугодии этого года населением введено 88,4 тысячи жилых домов общей площадью 12,1 миллиона квадратных метров. Это на 6,2 процента больше, чем за аналогичный период 2008-го. В общей площади завершенного строительством жилья в целом по России на малоэтажную застройку приходится 56 процентов. При этом на индивидуальное домостроение в некоторых регионах приходится весь объем построенного жилья (Тыва, Кабардино-Балкария, Амурская область). Это о многом говорит. Люди хотят жить в собственных домах, поближе к земле. Вспомните 1970-е годы: массовое дачное строительство, стройматериалы на себе возили, болота осушали, чуть ли не города строили… Необходимо принять разумное решение, дать людям землю и возможность построить дома. У нас в стране всего 1,9 процента земель занято под застройку городов, поселков, деревень. Возможности – огромные. А мы все ищем. Нужна инженерная подготовка территорий, вовлечение граждан в процесс строительства путем создания товариществ собственников жилья, передачи им земли, возможности получения льготных кредитов. И процесс пойдет. В качестве примера можно привести Белгородскую область, где построили объездную дорогу вокруг города, от нее – дороги к поселкам, подвели все коммуникации за счет бюджетных, муниципальных средств, выдают участки на льготных условиях – и никакой проблемы с обеспечением жильем нет. – Сейчас пресловутая цифра в 30 тысяч рублей за квадратный метр строящегося жилья остается, во всяком случае для петербургских застройщиков, самой спорной и обсуждаемой. Для каких регионов она все-таки является оптимальной? – Цифра спорная и обсуждаемая, потому что стоимость квадратного метра складывается из затрат на строительство и прибыли инвестора. В разных регионах она варьируется. В стоимости строительства только около 50 процентов приходится собственно на строительно-монтажные работы, все остальное – издержки. Тарифы, подключения, земля, проценты по кредитам. Кроме того, сегодня несовершенна система сметного нормирования. Но эксперты Федерального центра ценообразования в строительстве ведут большую работу. По их словам, к первому января появятся нормативы цены строительства всех видов объектов для стадии бюджетного планирования. Сметы расчета будут максимально прозрачны, потому что по новому документу проектировщик должен будет взять на себя обязательства спроектировать объект в заданном параметре стоимости. Каждый вид конструкции будет иметь стоимость текущего уровня цен. Планируется, что все участники проектирования будут обязаны размещать результаты в единой базе данных, из которой можно будет выбрать оптимальное и экономически целесообразное решение. Таким образом, это позволит снизить издержки государства на инвестиционные цели до 30-40 процентов. – Как строители в различных регионах нашей страны подготовились к отмене лицензирования и переходу на саморегулирование? Какие проблемы по-прежнему не решены? – Сегодня в России зарегистрировано 64 строительных, 38 проектных и 7 изыскательских СРО. Они охватывают всего около 20 процентов отечественных строительных организаций. Многие застройщики только раскачиваться, по-прежнему чего-то ждут – снижения стоимости взносов в компенсационный фонд и разовых платежей. Часть компаний не видит для себя перспектив в строительстве, другие нацелены на малоэтажное строительство и прочее. Есть те, кто получил лицензию до 2012-2013 годов, не читает или не понимает закон, в котором четко сказано, что с 1 января 2010 года действие ранее выданных лицензий прекращается. На первых порах они останутся без работы, попадут под административные штрафы. Потом все равно пойдут вступать в СРО. Недавно в Москве состоялся всероссийский съезд, где было принято решение о создании Национального объединения СРО, принят его устав, избраны совет, ревизионная комиссия и президент объединения. На съезде рассматривались важнейшие для отрасли вопросы, связанные со страхованием ответственности строителей, взаимодействием с властями и контролирующими организациями. Показателем подготовки застройщиков к переходу на саморегулирование служит количество созданных в регионе СРО и количество вступивших в них лиц. Наличие СРО обозначает соответствующую степень организованности компаний, а значит, их желание и возможность возводить объекты надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства и стандартами саморегулируемых организаций. Вместе с тем, у создаваемых некоммерческих партнерств по-прежнему сохраняются проблемы с уплатой взносов и формированием компенсационного фонда, а также организационные проблемы, связанные с разработкой документов СРО и подачей документов в Ростехнадзор. Союз строителей настаивает на том, чтобы строители сами несли ответственность за своих партнеров, сами участвовали в разрешении многих вопросов, контролировали процесс. – Насколько острой остается проблема с реализацией по стране 214-го закона? – В начале 2000-х годов, когда была первая волна обманутых дольщиков, причиной их появления стало мошенничество. Дольщики, заключавшие договоры примерно в 2004 году, до сих пор не могут добиться восстановления своих прав, но это во многом связано с исполнением решений суда. Сегодня же строительные компании не собираются обманывать своих клиентов, «банкротиться» и исчезать с рынка. Напротив, они максимально заинтересованы в спросе на свою продукцию, и строительство объектов, где есть дольщики, стараются завершить в любом случае. Федеральный закон № 214-ФЗ работает, хотя и не все застройщики охотно его используют. Связано это с тем, что возникают трудности с привлечением финансирования, сложности с перезаключением договоров и ответственностью застройщиков за качество объектов. Но в целом реализация ФЗ-214 в настоящее время проблем с обманутыми дольщиками не создает – три года назад закон был дополнен положениями, предусматривающими обязательную госрегистрацию договоров долевого участия в строительстве, а это минимизирует риск двойной продажи квартир. Беседовал Дмитрий Кирман