А.Ермак: Тренды – стабильность и перспективность
Строительный рынок медленно оживает после продолжительного спада. Подъему отрасли способствует удачное начало строительного сезона и отложенный спрос на ликвидное жилье эконом-класса. О проектах, перспективах и сложностях компании «Главстрой-СПб» рассказал ее исполнительный директор Александр Ермак.
– Как компания «Главстрой-СПб» пережила тяжелые для отрасли кризисные времена? – Как и все, мы испытали влияние экономического спада. Но Главстрою повезло в том, что в кризис компания вошла с проектируемыми, а не строящимися объектами. Проектирование, экспертиза, получение разрешений – все это довольно долгая, но не требующая серьезных вливаний работа. Самые тяжелые времена мы пережили на бумажной работе. А когда кризис начал спадать, мы вышли на стройку. Сегодня уже мы можем говорить о стабильности и перспективности, и свидетельство тому – рост обращений в наш отдел продаж. Если говорить о позитивных тенденциях, то экономический спад позволил нам оптимизировать наш менеджмент, и сегодня мы имеем крепкую команду управленцев, способных вести самые сложные объекты. – Какие проекты вы ведете сегодня в Петербурге? – «Северная долина» – один из наиболее значимых для компании проектов. Сейчас у нас есть разрешение на строительство четырех жилых корпусов общей площадью 278 тысяч квадратных метров и детского сада на 190 мест. Сдача жилых корпусов запланирована на первый квартал 2011 года. Второй проект комплексного освоения – Юнтолово. Здесь мы ведем проектирование двух первых кварталов, их концепция уже согласована с главным архитектором, и мы планируем пройти экспертизу до конца года. Есть у нас и объекты в центре города: квартал Шкапина-Розенштейна и Апраксин двор. Первый задумывался как офисно-деловой центр, но сегодня основная функция объекта изменилась в пользу жилья. – Каков на сегодняшний день земельный банк компании? – Наш земельный банк составляет порядка 700 гектаров. Самые крупные, дорогие участки мы купили задолго до кризиса и уже полностью рассчитались за них с городом. – А что входит в ближайшие планы развития питерского Главстроя? – В первую очередь мы продолжим работать над уже имеющимися объектами. Будем продолжать строительство следующих участков «Северной долины» и сдавать в эксплуатацию уже возведенные дома. Строительство здесь ведется быстрыми темпами – этаж в неделю. В 2011 году будут сданы все четыре корпуса. В будущем году компания планирует приступить к застройке Юнтолово. Идет работа над проектом жилой части Шкапина-Розенштейна – порядка 60 тысяч квадратных метров жилья. Мы переосмыслили квартал с точки зрения функционального назначения застройки, и теперь две трети площади отданы под офисы, а одна треть – под жилье. Изначально площадь офисных помещений составляла около 300 квадратных метров, но сегодня она сократилась до разумных пределов. Так мы пытаемся повысить ликвидность этого масштабного проекта. – Что привнесла в жизнь строителей система саморегулирования? Каковы ее плюсы и минусы? – Мы находимся в правовом поле, которое предписано законом, и состоим в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Никаких очевидных плюсов и минусов от этого мы пока не ощутили, но и сроки введения института СРО еще не столь велики. – Много говорят сегодня о стратегическом партнерстве города и компании. В чем оно выражается, если не секрет? – Прежде всего это выражается в тесном контакте со структурами, прокладывающими коммуникации к нашим территориям. По нашей инициативе в 2007 году была создана рабочая группа по комплексному освоению городских территорий, где решаются основные межведомственные споры. Кроме того, в этом году мы рассчитываем поучаствовать в конкурсе на приобретение жилья для городских нужд. – Воспользовались ли вы инвестиционными каникулами, которые город предоставил застройщикам в самое тяжелое для них время? – По всем нашим проектам мы с городом рассчитались сразу, оплатив стоимость торгов практически единовременно. На сегодняшний день «Главстрой-СПб» имеет перед городом только обязательства по аренде. В этой части мы воспользовались возможностью отсрочки платежей, но как только «каникулы» закончились, мы сразу все оплатили. – Какова на сегодняшний день ценовая политика компании? Из чего складывается себестоимость? Ожидается ли рост продажных цен? – В «Северной долине» стартовая цена составляет 49 900 за квадратный метр – это при стопроцентной оплате. Далее возможны варианты в зависимости от первого взноса. Если говорить о полной инвестиционной стоимости, то она складывается из стоимости коробки здания, оплаты за подключение к сетям, цены аренды и обслуживание кредита. – Вы реализуете свои квартиры самостоятельно или прибегаете к помощи профессиональных продавцов недвижимости? – Мы формируем собственную полноценную структуру продаж. А пока заключили договоры с пятью ведущими риэлторскими агентствами города, такими как «Петербургская недвижимость», «Бекар», «АРИН», «Итака», «Невский альянс», и с московской компанией «ГСМ-Недвижимость». – Что такое безопасное строительство? Кто его может гарантировать? – Безопасность строительства – это, прежде всего, безопасность труда. Все, кто бывает на нашей строительной площадке «Северной долины», могут воочию увидеть, что это такое. – Важно ли сегодня доверие потребителей? Как его добиться? – Доверие потребителя возникает тогда, когда он видит, как растут этажи его дома. На нашей стройке он может наблюдать, как каждую неделю возводится новый этаж, и это главное! Беседовала Наталья Бурковская
Ландшафтная архитектура в Санкт-Петербурге сегодня представлена в большей степени благодаря историческим паркам и садам. Четкая схема создания современных зеленых пространств в городской программе пока не предусмотрена. Доктор архитектуры, профессор кафедры урбанистики и дизайна городской среды Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ) Валерий Нефедов считает, что организацию озелененных территорий необходимо включить в обязанности любого застройщика на законодательном уровне.
- Валерий Анатольевич, Вы неоднократно говорили о том, что ландшафтный дизайн в Санкт-Петербурге пока находится на самой низшей ступени своего развития. С чем это связано?
- Сегодня каждая страна, каждый европейский город в ландшафтном дизайне видит серьезный ресурс для своего развития. В Европе большое внимание всегда уделялось организации пространства, в котором живут люди. То, что происходит в Санкт-Петербурге, пока совершенно не соответствует мировым взглядам на данную проблему. В массовом сознании большинства россиян ландшафтный дизайн – это скорее украшательство, чем создание комфортной среды для людей.
- Нельзя сказать, что городские власти не занимаются этой проблемой. Ежегодно из бюджета выделяются средства на благоустройство парков, скверов и садов…
- Согласен. Денег вкладывается много. Но они, во-первых, предусмотрены для развития существующих исторических ландшафтов. Во-вторых, для организации репрезентативных, или парадных, ландшафтов. Посмотрите сейчас на Наличную улицу на Васильевском острове. Там будут горы разных цветов! Но мы знаем, почему именно эта улица сейчас привлекает столь пристальное внимание со стороны власти. Там будут проезжать участники Петербургского международного экономического форума. Нам хочется показать всему миру, что мы что-то можем… Большие деньги уходят на парадные ландшафты, которые по сути являются недолговечными. С другой стороны, те трассы, по которым не первый год проезжают участники форума, уже в хорошем состоянии. Впору браться и за другие пространства…
- Какие территории в Санкт-Петербурге, на Ваш взгляд, сейчас требуют наибольшего внимания?
- Бывшие промышленные территории. В Европе первое, что появилось на месте бывших промышленных и транспортных зон – новые парки. Они радикально поменяли экологическую ситуацию во многих европейских городах. У людей появилась возможность выходить из дома и сразу попадать в зеленое пространство. Мы, к сожалению, в последние годы шли в обратную сторону. У нас, наоборот, там, где были последние зеленые очаги, появились престижные офисы, банки… Живущим рядом людям теперь придется искать утешения далеко-далеко в пригородах или отдельно взятых парках. Надо приближать природу к населению. Такой шанс у нас явно есть. Промышленный пояс в Санкт-Петербурге – колоссальный территориальный ресурс. Самое главное, что инженерная инфраструктура, которая там была, для новых целей вряд ли может быть приспособлена. Значит, там можно сделать спортивные территории, устроить велосипедные дорожки, приятные зоны отдыха для горожан. Это все – ландшафтный дизайн! Это показатель уровня развития города. К сожалению, у нас пока нет концепции экологической реконструкции Петербурга, нет цивилизованной модели развития. Мы слишком привязаны к тому, чтобы украшать город. Такая версия будет вырисовываться до упора. Пока совсем не иссякнет природный ресурс…
- В каком состоянии, на Ваш взгляд, находятся набережные Санкт-Петербурга?
- Я готов восторгаться историческими набережными. Но нужно учитывать, что они были сделаны два-три века назад, когда не было автомобилей. Постепенно, по мере нарастания движения, человек был оттеснен от набережных. Самое главное, чего нет на набережных – зеленых линий.
- Может, проблема в климате?
- Мы – северная страна. И нам надо в этом расписаться. Иллюзии о долговременных газонах давно отпали, потому что у нас газоны появляются только в конце мая и стоят до конца сентября. В лучшем случае. Круг специалистов, отвечающих за состояние ландшафтного дизайна, включает людей, которые должны дать установку на создание природного ресурса для поддержания лиственной массы круглый год. Такое возможно! Не нужно ссылаться на то, что у нас снега, холода и т.д. В скандинавских странах примерно то же самое. Посмотрите на Стокгольм. Это город, который из зимы выходит с полноценной растительностью. Причем не за счет хвойных растений. Можно использовать адаптированную растительность, способную переносить заморозки. Вопрос о развитии адаптированной растительности нужно адресовать специалистам из Лесотехнической академии. Есть, конечно, долговременные цветы, которые выживут и сохранятся… Но есть и другое направление – создание ландшафта, устойчивого с точки зрения возможностей самой природы. У нас в городе мало кто задумывается над этим. Деньги, которые есть у города, могли бы постепенно распределяться более логично с точки зрения создания устойчивой среды для жизни следующего поколения.
- В Санкт-Петербурге есть хоть один современный парк европейского уровня?
- Новых масштабных открытых пространств в городе, увы, не создается. Есть парк 300-летия Санкт-Петербурга. Но если бы его идеология отличалась хоть одним процентом авангардности… Этот парк не исторический, и в то же время его нельзя назвать современным. Там слишком явно гипертрофировано представление о том, что возможности гранита бесконечны. Это касается и мощения центральной аллеи, и нагромождения вокруг колонны. Это серьезный барьер между природой и человеком. В европейских парках этого нет. Более того, современный парк не должен быть помпезным. Он должен быть рассчитан на людей разных возрастов. Структура парка должна быть такой, чтобы туда можно было прийти и днем, и вечером. Сегодня в наших парках нет предложений для занятий вечером. Парк должен что-то предлагать для интеллектуального развития человека. Если этим не заниматься, мы так и будем находиться на самой нижней ступеньке ландшафтного дизайна. Мы все еще декораторы, украшатели города.
- В каких районах города еще не поздно сохранить природное пространство?
- Более благоприятные районы с этой точки зрения – северные. Там чудом сохранилось больше природы. Однако опять же возникает проблема уплотнительной застройки, из-за которой мы рискуем утратить природный ландшафт. Сейчас требуют экологической реконструкции центральные районы города: Центральный, Адмиралтейский. На тех же бывших промышленных зонах нужно создавать что-то привлекательное. Пока там не появятся природные компоненты, человек туда не пойдет. Какие бы жилые, офисные или развлекательные комплексы там ни строили. Нужно радикально менять образ места. Там должны быть зеленые газоны, цветущие элементы, фруктовые деревья, которые позволят сломать в человеке алгоритм психологического отторжения территории.
- Значит, чем больше проблем на территории, тем интереснее должно быть развивать ландшафтный дизайн. При наличии денег…
- Да, но есть ли люди, способные привнести новую идеологию, и слышат ли их, если они что-то предлагают? Думаю, что об этом должны говорить специалисты в городской власти, которые видели ландшафтную архитектуру в Европе.
- Может, у нас не все так плохо? Мы можем надеяться на проект «Набережная Европы»?
- Конечно, «Набережная Европы» - один из ключевых шансов создать современное открытое зеленое пространство в центре Санкт-Петербурга. Но главное, чего не было в этом проекте – набережной. Там снова наблюдается мощный напор элитной застройки. Надо догадываться: таким было задание. Но ведь городу нужна полноценная набережная, по которой можно было бы совершить вечерний променад с посещением доступных уютных местечек. Если там будет такая мощная застройка, которая заложена в проекте, на «Набережной Европы» не будет жизни. Людей можно обмануть престижностью места. Но жителям элитного комплекса на этой набережной некуда будет пойти. Пройдитесь по набережным районов Вуосаари, Пику Хуопалахти, Викки и Арабиа в Финляндии – и вы почувствуете разницу.
- Вы постоянно общаетесь с западными специалистами. Как они оценивают развитие жилых комплексов в Санкт-Петербурге?
- Их оценка не самая положительная. У нас строится гигантская масса жилья, против которой никакая природа не сможет вернуть комфорта людям. Яркий пример – комплексы «Морской фасад» и «Морской каскад».
- Создание зеленых территорий - процесс весьма дорогостоящий и для инвестора малоокупаемый по сравнению со строительством крупных жилых комплексов. Далеко не каждый инвестор согласится на расходы специально ради создания ландшафтной среды.
- Мне кажется, для того чтобы изменить ситуацию, нужно выпустить федеральный закон об обременении застройщика созданием зеленой территории, адекватной численности людей, которых он собирается поселить в своем комплексе. Иначе мы никогда не сможем избавиться от устойчивого ощущения гигантомании. Это одна из самых порочных черт российской строительной практики. Концепция бережного отношения к природе заключается в сохранении самобытного ландшафтного дизайна. Должны сохраняться предпосылки для создания идентичной жилой среды. Мы пока этим совершенно не пользуемся. Закон, который необходимо принять, должен обязывать застройщика уделять зеленому пространству треть общей площади застройки. Более того, застройщик должен создать ландшафтный дизайн будущей жилой среды еще до сдачи жилья. Чтобы люди, приезжающие туда выбирать себе квартиру, полюбили это место. У нас пока все зациклено на том, как будет выглядеть здание, куда будут выходить его окна и т. д. Но людям нужна не красивость здания, а полноценная жизнь. И ландшафтный дизайн играет в этом главенствующую роль.
Беседовала Марина Голокова
.jpg)
Действие ранее выданных лицензий прекратится с 1 января 2010 г., независимо от срока их действия, и поэтому объединение субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности в СРО – актуальная задача нынешнего года. Наш собеседник - вице-губернатор Ленинградской области по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и ЖКХ, президент областного Союза строительных организаций Николай Пасяда.
- Как обстоят дела с созданием саморегулируемых организаций в Ленинградской области?
- В нашем регионе создано два некоммерческих партнерства: «Строители Ленинградской области» и «Проектировщики Северо-Запада», создается и третье НП «Изыскатели Северо-Запада». Сейчас идет процесс формирования партнерств и подготовка документов для регистрации в Ростехнадзоре, после чего они приобретут статус саморегулируемых организаций.
Эти некоммерческие партнерства образованы на базе Союза строителей Ленинградской области («ЛенОблСоюзСтроя»), сообщества строителей, которое было организовано более пяти лет назад по инициативе крупнейших строительных компаний региона. Сегодня Союз объединяет 196 строительных фирм. За это время «в багаже» Союза - существенный опыт работы в качестве профессионального объединения. Оно способно решать многие насущные, в том числе законодательные, организационные вопросы, защищать интересы строителей, соответствовать изменению ситуации на рынке, осуществлять координацию жизнедеятельности строительного комплекса.
В марте прошло отчетно-выборное собрание «ЛенОблСоюзСтроя». Значительное внимание на форуме строительного сообщества области было уделено правовым аспектам создания саморегулируемых организаций, подведены итоги деятельности строительной отрасли в прошлом году, намечены задачи на этот год. Мы говорили о том, что наиболее надежными СРО станут два некоммерческих партнерства области, о которых шла речь выше.
Вновь созданные НП, будущие СРО, подписали «Меморандум о взаимопонимании и сотрудничестве строительных объединений и организаций по реализации саморегулирования в строительном комплексе Санкт-Петербурга и Ленинградской области».
Свои подписи под меморандумом поставили 17 некоммерческих партнерств, десять из которых относятся к строителям и проектировщикам. Цель декларации – сохранить при переходе на саморегулирование имеющийся потенциал строительного комплекса и оградить участников строительного рынка от вступления в некоммерческие партнерства-«однодневки», которые, пользуясь моментом, создаются, но не собираются, да и не смогут выполнять функции саморегулируемой организации. Поэтому репутация учредителей саморегулируемой организации очень важна при выборе СРО.
- Какие вопросы прежде всего волнуют строителей, когда речь идет о создании СРО?
- Это прежде всего вопросы формирования компенсационного фонда, размеров членских взносов, вступления в СРО организаций малого бизнеса.
Как создается СРО, допустим, в сфере строительства? Необходимое количество членов для такой организации должно быть не менее 100. Вступительный взнос каждого члена СРО составляет 35 тыс. рублей, ежемесячный (членский) взнос – 7 тыс. рублей. При вступлении в СРО формируется компенсационный фонд, который обеспечит саморегулируемую организацию дополнительной имущественной ответственностью каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров, работ или услуг. Компенсационный фонд формируется за счет членов организации. И самый большой взнос необходимо сделать именно в этот фонд. Для строителей это 1 млн рублей.
Однако, федеральным законом предусмотрено, что, в случае, если СРО установлено требование к страхованию членами такой организации гражданской ответственности – через систему коллективного страхования или партнер заключает самостоятельный договор со страховой компанией, - то компенсационный фонд должен быть сформирован в размере не менее 300 тысяч рублей на одного члена партнерства. То есть, взнос юридического лица в компенсационный фонд составляет уже не 1 млн., а 300 тыс. рублей.
Для проектных организаций установленные параметры меньше. Для создания СРО проектировщиков необходимо 50 организаций. Взносы, соответственно, составляют: вступительный – 30 тысяч, членский – 6 тысяч в месяц, страховой – 25 тысяч и в компенсационный фонд – 150 тысяч. Без страховки – 300 тысяч рублей.
Что касается организаций малого бизнеса, и взносов, которые для них кажутся слишком большими, то напомню еще раз – саморегулирование касается только трех направлений строительной деятельности, в которых малый бизнес сегодня практически не задействован.
Большая часть предприятий малого и среднего бизнеса работает по лицензиям только на определенные виды работ (штукатурные, малярные и т.д.). Обязательность же вступления в СРО определяется перечнем вида работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, допуск к которым должен получить индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Утвержденный перечень видов работ не содержит таких работ, как малярные, штукатурные, отделочные и иные аналогичные. Значит, индивидуальные предприниматели и организации, осуществляющие такие виды работ, будут освобождены как от необходимости вступать в СРО, так и от необходимости получать лицензии.
- Переход на саморегулирование происходит в непростой рыночной ситуации. Каковы перспективы у областного строительного комплекса?
- Действительно, сегодня строительный комплекс переживает не самые лучшие времена. Однако, темпы строительства жилья в Ленинградской области в 2008 году увеличились на 7%, построено 908 тыс. кв. м жилья. В конце года в отрасли наблюдалось снижение объемов строительства жилья и производства строительных материалов, снизились объемы ипотечного кредитования.
Тем не менее, предприятиями различных форм собственности в 2008 году на территории региона выполнено строительно-монтажных работ на сумму 80 млрд. рублей! Ежемесячная заработная плата строителей оставалась самой высокой по сравнению с другими сферами экономики, в среднем – 27 тыс. рублей. В прошлом году планировалось привлечь 1,5 млрд. ипотечных кредитов, а фактически различными банками и региональным оператором – агентством ипотечного кредитования выдано кредитов на 6,5 млрд. рублей.
В 2009 году мы ставим задачу сохранить объемы строительства на уровне прошлого года, и даже несколько увеличить их, построить в Ленинградской области не менее 1 млн кв. м жилья.
- Какие меры по стимулированию развития рынка жилищного строительства предпринимаются в области?
- Сегодня и на федеральном, и на региональном уровнях вырабатываются дополнительные меры по сохранению спроса на новое жилье. Среди них – бюджетное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, строительство большего объема социального жилья, кредитование застройщиков с условием реализации жилья государству и другие меры стимулирования развития рынка жилищного строительства.
Одна из них, уже действующая – привлечение средств Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ для строительства жилья под расселение аварийных домов. 84 аварийных жилых дома будет расселено в Ленинградской области при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ. В течение двух лет (2008-2009 годы) Фондом уже перечислено региону 799 млн. рублей. В городах Волхове, Коммунаре, Тосно, Отрадном, Пикалево, Бокситогорске, Лодейном Поле люди переедут из аварийных домов в новые квартиры.
Одновременно средства Фонда содействия реформированию ЖКХ привлекаются и для выполнения капитальных ремонтов жилищного фонда. И здесь наши планы, по сравнению с 2008 годом, более амбициозны – привлечь почти 2 млрд. рублей, в том числе 1,5 млрд. – за счет средств Фонда. Тогда как в прошлом году освоено около 720 млн., и финансирование из Фонда составило 395 млн. рублей, что также для нашего региона, по сравнению с другими областями, явилось «прорывным» показателем. На эти средства проведены различные виды капитального ремонта в 630 многоквартирных домах, то есть обновлено 1,5 млн. кв. м жилья.
Беседовал Алексей Несвицкий