А.Ермак: Тренды – стабильность и перспективность
Строительный рынок медленно оживает после продолжительного спада. Подъему отрасли способствует удачное начало строительного сезона и отложенный спрос на ликвидное жилье эконом-класса. О проектах, перспективах и сложностях компании «Главстрой-СПб» рассказал ее исполнительный директор Александр Ермак.
– Как компания «Главстрой-СПб» пережила тяжелые для отрасли кризисные времена? – Как и все, мы испытали влияние экономического спада. Но Главстрою повезло в том, что в кризис компания вошла с проектируемыми, а не строящимися объектами. Проектирование, экспертиза, получение разрешений – все это довольно долгая, но не требующая серьезных вливаний работа. Самые тяжелые времена мы пережили на бумажной работе. А когда кризис начал спадать, мы вышли на стройку. Сегодня уже мы можем говорить о стабильности и перспективности, и свидетельство тому – рост обращений в наш отдел продаж. Если говорить о позитивных тенденциях, то экономический спад позволил нам оптимизировать наш менеджмент, и сегодня мы имеем крепкую команду управленцев, способных вести самые сложные объекты. – Какие проекты вы ведете сегодня в Петербурге? – «Северная долина» – один из наиболее значимых для компании проектов. Сейчас у нас есть разрешение на строительство четырех жилых корпусов общей площадью 278 тысяч квадратных метров и детского сада на 190 мест. Сдача жилых корпусов запланирована на первый квартал 2011 года. Второй проект комплексного освоения – Юнтолово. Здесь мы ведем проектирование двух первых кварталов, их концепция уже согласована с главным архитектором, и мы планируем пройти экспертизу до конца года. Есть у нас и объекты в центре города: квартал Шкапина-Розенштейна и Апраксин двор. Первый задумывался как офисно-деловой центр, но сегодня основная функция объекта изменилась в пользу жилья. – Каков на сегодняшний день земельный банк компании? – Наш земельный банк составляет порядка 700 гектаров. Самые крупные, дорогие участки мы купили задолго до кризиса и уже полностью рассчитались за них с городом. – А что входит в ближайшие планы развития питерского Главстроя? – В первую очередь мы продолжим работать над уже имеющимися объектами. Будем продолжать строительство следующих участков «Северной долины» и сдавать в эксплуатацию уже возведенные дома. Строительство здесь ведется быстрыми темпами – этаж в неделю. В 2011 году будут сданы все четыре корпуса. В будущем году компания планирует приступить к застройке Юнтолово. Идет работа над проектом жилой части Шкапина-Розенштейна – порядка 60 тысяч квадратных метров жилья. Мы переосмыслили квартал с точки зрения функционального назначения застройки, и теперь две трети площади отданы под офисы, а одна треть – под жилье. Изначально площадь офисных помещений составляла около 300 квадратных метров, но сегодня она сократилась до разумных пределов. Так мы пытаемся повысить ликвидность этого масштабного проекта. – Что привнесла в жизнь строителей система саморегулирования? Каковы ее плюсы и минусы? – Мы находимся в правовом поле, которое предписано законом, и состоим в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Никаких очевидных плюсов и минусов от этого мы пока не ощутили, но и сроки введения института СРО еще не столь велики. – Много говорят сегодня о стратегическом партнерстве города и компании. В чем оно выражается, если не секрет? – Прежде всего это выражается в тесном контакте со структурами, прокладывающими коммуникации к нашим территориям. По нашей инициативе в 2007 году была создана рабочая группа по комплексному освоению городских территорий, где решаются основные межведомственные споры. Кроме того, в этом году мы рассчитываем поучаствовать в конкурсе на приобретение жилья для городских нужд. – Воспользовались ли вы инвестиционными каникулами, которые город предоставил застройщикам в самое тяжелое для них время? – По всем нашим проектам мы с городом рассчитались сразу, оплатив стоимость торгов практически единовременно. На сегодняшний день «Главстрой-СПб» имеет перед городом только обязательства по аренде. В этой части мы воспользовались возможностью отсрочки платежей, но как только «каникулы» закончились, мы сразу все оплатили. – Какова на сегодняшний день ценовая политика компании? Из чего складывается себестоимость? Ожидается ли рост продажных цен? – В «Северной долине» стартовая цена составляет 49 900 за квадратный метр – это при стопроцентной оплате. Далее возможны варианты в зависимости от первого взноса. Если говорить о полной инвестиционной стоимости, то она складывается из стоимости коробки здания, оплаты за подключение к сетям, цены аренды и обслуживание кредита. – Вы реализуете свои квартиры самостоятельно или прибегаете к помощи профессиональных продавцов недвижимости? – Мы формируем собственную полноценную структуру продаж. А пока заключили договоры с пятью ведущими риэлторскими агентствами города, такими как «Петербургская недвижимость», «Бекар», «АРИН», «Итака», «Невский альянс», и с московской компанией «ГСМ-Недвижимость». – Что такое безопасное строительство? Кто его может гарантировать? – Безопасность строительства – это, прежде всего, безопасность труда. Все, кто бывает на нашей строительной площадке «Северной долины», могут воочию увидеть, что это такое. – Важно ли сегодня доверие потребителей? Как его добиться? – Доверие потребителя возникает тогда, когда он видит, как растут этажи его дома. На нашей стройке он может наблюдать, как каждую неделю возводится новый этаж, и это главное! Беседовала Наталья Бурковская
В период кризиса, когда Россия стала получать меньше доходов от продажи энергоресурсов, все чаще поднимается вопрос о внедрении технологий энергосбережения. Они повсеместно применяются в странах Западной Европы, причем как в промышленности, так и в ЖКХ. Но перенести чужой опыт в наши условия – не такая простая задача, считает замдиректора Союзпетростроя, д.т.н. Александр Журавлев.
- Сегодня поставлена задача широкого внедрения энергосберегающих технологий - в том числе в ЖКХ. Возможно ли осуществление этой идеи в нашей стране?
- Разумеется, сокращение потерь энергии чрезвычайно важно для промышленности в период кризиса. В нашей стране, по сравнению с Европой, энергия расходуется нерачительно, в наших протяженных и значительно изношенных системах энергоснабжения возникают огромные потери тепла. Но в ЖКХ внедрить энергоэффективные технологии сложнее, чем в индустрии.
Сегодня в России такие тарифы на теплоснабжение и энергетику, что современные системы энергосбережения крайне трудно окупать. Один из крупных петербургских банков намеревался внедрить современную систему теплоснабжения с терморегулированием в своем офисе, однако экономисты подсчитали, что она окупится не ранее чем через 30 лет. Даже финансовое учреждение не будет вкладывать во внедрение новых технологий на таких условиях, а предпочтет по-прежнему отапливать окружающую среду.
- Тем не менее, и у нас целый ряд компаний рекламирует современные системы энергосбережения как для офисов, так и для жилых домов.
- Действительно, существуют экспериментальные дома с системой охлаждения от грунтовых вод, с вторичным использованием тепловой энергии воды. Уже около 10 лет назад в Москве, в микрорайоне Никулино-2, при участии Минобороны и петербургского Военного инженерно-технического университета был построен такой дом.
Однако эти дома не относятся к категории доступной недвижимости. Внедрение энергоэффективных технологий изначально повышают стоимость проекта на 10%. Для их применения в системе канализации требуется удвоить количество стояков. Кроме того, необходимы тепловые насосы, которые сегодня обходятся дорого. Еще один фактор дороговизны – теплообменные устройства, в частности – пластинчатые теплообменники, которые приходится покупать за рубежом.
- Могут ли отечественные предприятия освоить производство этого оборудования?
- Первый опыт показал, что некоторые приборы необходимо адаптировать к отечественным условиям. Так, в одном из санаториев Сестрорецка поставили датские терморегуляторы на системах теплоснабжения – и через год они пришли в негодность. Вода-то по системам отопления у нас проходит не такая, как в Дании. В трубах ржавчина, окалина, примеси в воде. В Подмосковье построили завод по производству терморегуляторов с совсем другими характеристиками. Опять потребовались дополнительные вложения средств.
- А в Петербурге есть планы строительства таких заводов?
- Любая государственная программа модернизации требует серьезных вложений. В Москве принята региональная программа энергосбережения, в соответствии с которой планируется, в том числе за счет альтернативных энергоисточников, за 5 лет снизить энергозатраты на 10-15%. На это нацелена комплексная целевая программа «Энергосбережение в Москве на 2009-2013 гг. и на перспективу до 2020 г.». Но столицу нельзя равнять со всей остальной Россией. Во-первых, это самый обеспеченный регион, во-вторых, в столичную программу вовлечено также частное финансирование.
- Можно ли привлечь бизнес к таким программам, когда у строителей множество других проблем, тем более что на рынке наиболее востребовано дешевое жилье?
- Несомненно, у нас это сделать сложнее, чем в Москве. Надо иметь в виду, что поставить новое оборудование недостаточно: нужен еще и персонал, умеющий им пользоваться. Между прочим, и в столице от жителей дома в микрорайоне Никулино-2, о котором я говорил, поступали жалобы именно на персонал: сантехникам организации, которая приняла дом на обслуживание, было проще отключить пластинчатый теплообменник и пустить воду напрямую, чем грамотно эксплуатировать современное оборудование.
- У нас почему-то всегда человеческий фактор оказывается важнее, чем технический.
- «Умный дом» по определению не может обслуживать необразованный специалист, а его труд, как известно, стоит дороже. В тех организациях ЖКХ, куда из-за низкой зарплаты удается привлечь только гастарбайтеров, о внедрении новых технологий говорить не приходится.
- Иными словами, энергоэффективные дома могут сегодня строиться только для высокообеспеченных категорий населения?
- Да. Ведь энергоэффективность в жилищном секторе – это внедрение не только теплонасосов и теплообменников, но также более эффективной теплоизоляции стен и оконных проемов.
Наконец, это технологии освещения. Что действительно повсеместно внедрено в Западной Европе, так это системы освещения с автоматическим включением-выключением, реагирующие на уровень дневного света и на движение в помещении. Освещение включается, когда вы входите в помещение, и выключается, когда вы его покидаете.
- Сейчас широко пропагандируется использование люминесцентных ламп. Но насколько мне известно от менеджеров частных УК, такие лампы не годятся для систем автоматического включения.
- Да, у люминесцентных ламп, особенно низкого качества, имеется инерционный период, и они включаются с некоторой задержкой. Эту проблему можно решить с помощью светодиодов. Но они в 5-6 раз дороже.
- Можно ли что-то изменить в тарифной системе, чтобы новые технологии были не столь трудно окупаемы?
- Если мы введем такие тарифы, как в европейских странах, то наше население не сможет их оплачивать.
- Иначе говоря, энергоэффективность можно будет обеспечить лишь тогда, когда средняя зарплата россиян будет на уровне европейской?
- Да. Но чтобы когда-нибудь внедрить такие технологии повсеместно, надо начинать их внедрять там, где это позволяют экономические условия и наличие кадров. Это сложнее, чем может показаться. В нашем городе, как известно, самая технологически развитая сфера ЖКХ – водоснабжение. Но в свое время даже нашему «Водоканалу», при всем настрое на модернизацию, не удалось внедрить частотное регулирование для изменения мощности насосов. Это очень важная инновация, которая позволяет обеспечить работу двигателей именно с той мощностью, которая нужна на данный момент. А чтобы контроллеры выполняли свою функцию, необходим расчет нагрузки с построением графиков. Это требует высокой квалификации, иначе дорогостоящая техника выйдет из строя, и намерения экономии обернутся убытками.
- Как рассказал недавно председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, наш город заключил соглашение с германской компанией TUF, в рамках которого возможно создание методического центра...
- Если такой центр возникнет, это замечательно, но я думаю, что он будет заниматься обучением в области сертификации. А нужно еще обучать персонал управляющих компаний жилого фонда. Такое образование осуществляется, например, в Дании. Но организация обучения за рубежом – тоже затратное мероприятие.
- Получается, что сегодня полноценное обслуживание энергоэффективных систем возможно лишь там, где дом строит западная компания, которая затем его и эксплуатирует?
- В сущности, да. У наших северных соседей и надо учиться, причем начиная со сферы производства. Ведь современные технологии энергосбережения – это в значительной степени разновидность безотходных технологий. Например, Торжке построили завод по производству клееного шпонированного бруса. Одновременно там по европейской технологии мелкую щепу перемалывают, пропускают через специальное оборудование, и получаются пеллеты, которые используются в котельных.
Энергосбережение – это не только сложные приборы, но и полноценное использование традиционных материалов, создание безотходных производств. Поскольку такой вид топлива в Европе пользуется возрастающим спросом, а сырья у нас достаточно, этот элемент программы энергосбережения может быть прибыльным как раз в наших северных регионах.
Беседовал Константин Черемных