А.Ермак: Тренды – стабильность и перспективность
Строительный рынок медленно оживает после продолжительного спада. Подъему отрасли способствует удачное начало строительного сезона и отложенный спрос на ликвидное жилье эконом-класса. О проектах, перспективах и сложностях компании «Главстрой-СПб» рассказал ее исполнительный директор Александр Ермак.
– Как компания «Главстрой-СПб» пережила тяжелые для отрасли кризисные времена? – Как и все, мы испытали влияние экономического спада. Но Главстрою повезло в том, что в кризис компания вошла с проектируемыми, а не строящимися объектами. Проектирование, экспертиза, получение разрешений – все это довольно долгая, но не требующая серьезных вливаний работа. Самые тяжелые времена мы пережили на бумажной работе. А когда кризис начал спадать, мы вышли на стройку. Сегодня уже мы можем говорить о стабильности и перспективности, и свидетельство тому – рост обращений в наш отдел продаж. Если говорить о позитивных тенденциях, то экономический спад позволил нам оптимизировать наш менеджмент, и сегодня мы имеем крепкую команду управленцев, способных вести самые сложные объекты. – Какие проекты вы ведете сегодня в Петербурге? – «Северная долина» – один из наиболее значимых для компании проектов. Сейчас у нас есть разрешение на строительство четырех жилых корпусов общей площадью 278 тысяч квадратных метров и детского сада на 190 мест. Сдача жилых корпусов запланирована на первый квартал 2011 года. Второй проект комплексного освоения – Юнтолово. Здесь мы ведем проектирование двух первых кварталов, их концепция уже согласована с главным архитектором, и мы планируем пройти экспертизу до конца года. Есть у нас и объекты в центре города: квартал Шкапина-Розенштейна и Апраксин двор. Первый задумывался как офисно-деловой центр, но сегодня основная функция объекта изменилась в пользу жилья. – Каков на сегодняшний день земельный банк компании? – Наш земельный банк составляет порядка 700 гектаров. Самые крупные, дорогие участки мы купили задолго до кризиса и уже полностью рассчитались за них с городом. – А что входит в ближайшие планы развития питерского Главстроя? – В первую очередь мы продолжим работать над уже имеющимися объектами. Будем продолжать строительство следующих участков «Северной долины» и сдавать в эксплуатацию уже возведенные дома. Строительство здесь ведется быстрыми темпами – этаж в неделю. В 2011 году будут сданы все четыре корпуса. В будущем году компания планирует приступить к застройке Юнтолово. Идет работа над проектом жилой части Шкапина-Розенштейна – порядка 60 тысяч квадратных метров жилья. Мы переосмыслили квартал с точки зрения функционального назначения застройки, и теперь две трети площади отданы под офисы, а одна треть – под жилье. Изначально площадь офисных помещений составляла около 300 квадратных метров, но сегодня она сократилась до разумных пределов. Так мы пытаемся повысить ликвидность этого масштабного проекта. – Что привнесла в жизнь строителей система саморегулирования? Каковы ее плюсы и минусы? – Мы находимся в правовом поле, которое предписано законом, и состоим в СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». Никаких очевидных плюсов и минусов от этого мы пока не ощутили, но и сроки введения института СРО еще не столь велики. – Много говорят сегодня о стратегическом партнерстве города и компании. В чем оно выражается, если не секрет? – Прежде всего это выражается в тесном контакте со структурами, прокладывающими коммуникации к нашим территориям. По нашей инициативе в 2007 году была создана рабочая группа по комплексному освоению городских территорий, где решаются основные межведомственные споры. Кроме того, в этом году мы рассчитываем поучаствовать в конкурсе на приобретение жилья для городских нужд. – Воспользовались ли вы инвестиционными каникулами, которые город предоставил застройщикам в самое тяжелое для них время? – По всем нашим проектам мы с городом рассчитались сразу, оплатив стоимость торгов практически единовременно. На сегодняшний день «Главстрой-СПб» имеет перед городом только обязательства по аренде. В этой части мы воспользовались возможностью отсрочки платежей, но как только «каникулы» закончились, мы сразу все оплатили. – Какова на сегодняшний день ценовая политика компании? Из чего складывается себестоимость? Ожидается ли рост продажных цен? – В «Северной долине» стартовая цена составляет 49 900 за квадратный метр – это при стопроцентной оплате. Далее возможны варианты в зависимости от первого взноса. Если говорить о полной инвестиционной стоимости, то она складывается из стоимости коробки здания, оплаты за подключение к сетям, цены аренды и обслуживание кредита. – Вы реализуете свои квартиры самостоятельно или прибегаете к помощи профессиональных продавцов недвижимости? – Мы формируем собственную полноценную структуру продаж. А пока заключили договоры с пятью ведущими риэлторскими агентствами города, такими как «Петербургская недвижимость», «Бекар», «АРИН», «Итака», «Невский альянс», и с московской компанией «ГСМ-Недвижимость». – Что такое безопасное строительство? Кто его может гарантировать? – Безопасность строительства – это, прежде всего, безопасность труда. Все, кто бывает на нашей строительной площадке «Северной долины», могут воочию увидеть, что это такое. – Важно ли сегодня доверие потребителей? Как его добиться? – Доверие потребителя возникает тогда, когда он видит, как растут этажи его дома. На нашей стройке он может наблюдать, как каждую неделю возводится новый этаж, и это главное! Беседовала Наталья Бурковская
Интервью с директором ССК «Союзпетрострой» Львом Капланом.
– Каким образом ваш Союз взаимодействует с органами власти?
С органами власти мы ведем нормальный, конструктивный диалог. В то же время мы активно вмешиваемся в деятельность властных структур. В частности, я, как представитель «Союзпетростроя», вошел в состав Комитета Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты по предпринимательству в сфере строительства. Все законопроекты, которые будут проходить через Законодательное собрание, будут проходить предварительную экспертизу в этом Комитете. Вообще у нас хорошие отношения с городским парламентом. Уверен, что и с новым руководством Комитета по строительству нам удастся наладить полноценные деловые отношения.
– Лев Моисеевич, Вы являетесь активным противником распределения земельных участков посредством продажи с торгов «коротких пакетов». Ваше мнение может измениться?
– Конечно нет. И новый Градостроительный кодекс РФ еще раз подтверждает мою правоту: не надо было торопиться с «короткими пакетами». На мой взгляд, они принесли больше вреда, чем пользы. Мне больно и обидно видеть, что лучшие куски петербургской земли отошли московским компаниям, имеющим спекулятивные цели. И с ними, к сожалению, уже ничего нельзя сделать. В лучшем случае москвичи будут перепродавать «пятна» петербургским застройщикам. Я считаю, что пришло время для запуска нормальной, рыночной системы выделения земельных участков под застройку.
– Сегодня многие застройщики пугают рынок различными потрясениями, которые могут произойти в связи с предстоящим вступлением нового закона о дольщиках. Каково Ваше мнение?
– Новый закон о дольщиках имеет гораздо большее значение, чем все вместе взятые документы из принятого накануне Нового года пакета законов, направленных на создание рынка доступного жилья. Во-первых, узаконено понятие «дольщик». Во-вторых, впервые четко прописаны действия компаний, которые собирают дольщиков, а также права и обязанности самих дольщиков. То есть то, что нам не удавалось сделать в течение последних восьми-девяти лет. В-третьих, описано содержание договора долевого участия. Предусмотрена государственная регистрация как тех, кто собирает дольщиков, так и самих дольщиков.
– Что сегодня волнует строительное сообщество помимо новых законов?
– Вновь стали процветать бартерные расчеты между инвесторами-застройщиками, субподрядчиками и поставщиками строительных материалов. Предлагают не «живые» деньги, а квартиры, как это было в 1998-1999 годах, когда произошла закупорка денежных потоков. Нынешняя денежная закупорка, видимо, связана с замедлением темпов продаж квартир. По некоторым оценкам, к категории непроданных квартир сегодня относится 20-25% всего готового к продаже жилья. Но этому тоже есть свое объяснение, например некоторые надеются на 100 тыс. кв. метров социального жилья, о котором непрестанно твердят чиновники. Но это не социальное жилье для малоимущих, оно предназначено только для расселения квартала Шкапина-Розенштейна, о чем власти должны прямо заявить горожанам.
– Какой выход Вы можете предложить властям?
– Мы решили подготовить спокойную, конструктивную записку на имя губернатора Санкт-Петербурга и председателя Законодательного собрания, в которой попытаемся в очередной раз донести до наших властей несколько важных принципов. Во-первых, надо раскрыть для строителей банковские кредиты, пока в общем объеме кредитования они составляют менее 4%. В то же время нет никаких юридических, законодательных препятствий, для того чтобы создать в банках залоговую базу. Нужно разрешить продажу земли в собственность и ЗС еще раз хочет вернуться к этому вопросу. Хочу напомнить, что земля из города не уйдет, она останется в Петербурге.
Беседовал Андрей ТЕПЛОУХОВ
Идея создания «Союзпетростроя» возникла в ноябре1994 года после посещения группой руководителей строительных компаний Санкт-Петербурга городов Ганновера и Парижа. Этому предшествовало обучение в 1992-1993 годах 60 петербургских топ-менеджеров по программе «Современный менеджмент в строительстве», осуществленной совместно Ленинградским институтом методов и техники управления (ЛИМТУ) и Манчестерским Университетом науки и технологии (ЮМИСТ) на средства Европейского Сообщества. В итоге был создан «Союзпетрострой», его учредителями стали 40 компаний, 23 из которых работают до сих пор. Президентом Союза в апреле 1995 года был избран авторитетный депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, много лет отдавший строительству, Владимир Гольман, вице-президентом – Василий Бирюков, директором (впоследствии вице-президентом) – Лев Каплан. Предметом деятельности Союза является содействие развитию строительного бизнеса в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, защита интересов строительных компаний – членов Союза, развитие зарубежных связей и решение иных задач, связанных с деятельностью строительных компаний в условиях перехода к рыночной экономике.