В.Заренков: Ждем стабильности и готовимся к выходу на IPO
Строительная отрасль пережила тяжелый период спада и готовится к новому подъему. О том, как девелоперы и застройщики пережили этот кризис, чем живут сегодня и на что рассчитывают в будущем, рассказал председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков.
– Как ваша компания пережила этот кризисный год?
– Кризисный год мы пережили нормально и закончили его успешно. В начале года были тревоги и волнения, потому что в феврале, в самый разгар кризиса, стало ясно, что у нас впереди непростая ситуация: нам предстояла оферта по кредитным нотам на 100 миллионов долларов в апреле 2009 года и погашение кредитов ВТБ и Росбанка на 90 миллионов долларов в июне-июле. Мы обратились к держателям кредитных нот с предложением о новации долга, и нам удалось договориться об установлении амортизационной схемы погашения: график был разбит на 1,5 года с ежеквартальными выплатами. Кредиты ВТБ мы погасили полностью, а с Росбанком договорились о пролонгации выплат. В итоге наша долговая нагрузка была распределена равномерно во времени, и мы неукоснительно придерживаемся графика выплат.
Продажи в этом году шли нормально, поступающих средств было достаточно, чтобы погашать долги. Самой большой проблемой для нас стал не финансовый кризис и не кризис отсутствия покупателей, а кризис в голове каждого человека. Мы собирались, обсуждали ситуацию и выбирали направление, которое бы сплотило всю команду. Кстати, наша команда во время кризиса работала как единый механизм, это и помогло пережить трудные времена с успехом. В итоге мы принимали оптимальные решения на каждый текущий момент, намечали стратегическое направление развития компании на ближайшее время, включая открытие новых объектов и привлечение заемных средств.
– Сколько и каких объектов сейчас строит компания в городе?
– У нас сейчас несколько крупных объектов в Петербурге: «Юбилейный квартал», «Орбита», «Радуга», а также проект премиум-класса «Талисман» и еще несколько, которые готовятся к реализации.
Самый масштабный проект – «Юбилейный квартал» в Приморском районе, он рассчитан на 25 тысяч жителей. Строительство идет полным ходом, на сегодняшний момент там сдано уже пять корпусов, сейчас они активно продаются. «Орбита» – проект квартальной застройки в Калининском районе, его мы сейчас тоже активно строим. Там будет шесть корпусов. Объект в Купчино – «Радуга», там уже все корпуса сданы и почти все квартиры проданы. На Васильевском острове строим небольшой объект премиум-класса «Талисман».
– Каков на сегодня земельный банк «Эталон-ЛенСпецСМУ»?
– На сегодняшний день мы реализуем программу общим объемом 2,8 миллиона квадратных метров и в процессе переговоров и подписания документов на приобретение земельных участков еще 2,8 миллиона квадратных метров. Итого к концу года наш земельный банк будет составлять более 5 миллионов квадратных метров. Мы сейчас ведем переговоры о покупке трех крупных проектов в Петербурге и двух в Москве.
– Вы планируете покупать земельные участки на торгах или на вторичном рынке?
– Мы будем и участвовать в торгах, и покупать на вторичном рынке земельные участки, только если они будут продаваться в собственность. В аренду будем брать лишь в том случае, когда участки будут очень выгодными.
– Как вы оцениваете потенциал петербургского земельного рынка?
– На тех потенциальных земельных участках, которые имеются у города и у частных владельцев, можно построить примерно 35 миллионов квадратных метров жилья. Если туда добавить вынос промышленных предприятий, что сегодня происходит довольно активно, то это еще 20 миллионов квадратных метров. Таким образом, сегодня земельный потенциал города составляет около 55 миллионов квадратных метров жилья. Если мы будем строить по 2,5 миллиона «квадратов» в год, то этого земельного банка будет достаточно на 20 лет.
– Какие планы у компании на нынешний год?
– В планах у нас приобретение минимум четырех участков в Санкт-Петербурге и двух участков в Москве. В этом году также собираемся завершить подготовку компании для выхода на IPO, выполнить план по сдаче объектов в эксплуатацию, усилить сектор индустриального и коммерческого строительства.
– По вашим прогнозам, 2010 год станет годом возрождения строительства и экономики в целом?
– Я думаю, что 2010 год станет годом стабилизации строительства и экономики в целом, но для достижения уровня докризисного периода потребуется еще года два.
– Ощущается ли сегодня в городе дефицит жилья?
– Дефицит жилья ощущается. В особенности это касается готового жилья и жилья по адресной программе, потому что сегодня клиент покупает квадратные метры там, где ему нравится. А географическое расположение объектов у всех компаний немного однообразно: спальные районы, юго-запад, северо-запад, ближайшие пригороды… Очень мало недвижимости строится в престижных районах города. Еще более остро дефицит жилья будет ощущаться в 2011 году, когда объем предложения сократится, соответственно, подрастут и цены на жилье.
– Что значит для вас понятие «профессионал» строительного рынка?
– Профессионал – это тот человек, который досконально знает свою профессию. Для того чтобы досконально знать свою профессию, у него должно быть желательно высшее образование и достаточно большой опыт работы по своей специальности, примерно 10 лет. В другом случае – это дилетанты, и, к сожалению, таких людей сегодня большое количество и в строительстве, и в девелоперском бизнесе.
– Какие требования вы предъявляете к своим партнерам и подрядчикам?
– У нас очень жесткие требования к качеству и срокам выполнения работ. Мы отвечаем за итоговый результат работ перед своими клиентами и не можем рисковать репутацией компании. Если наш подрядчик не гарантирует нам качества и соблюдения сроков работ, с таким предприятием мы работать не будем.
– Качественная стройка: что включает в себя это понятие?
– Качественная стройка – это качество выполнения всех работ на всех этапах реализации проекта, начиная от выбора участка для создания недвижимости. Если участок качественный, мы получаем интересный проект, далее идет качественная проектная документация, качественная организация работ непосредственно по выполнению проекта, качественная организация технологии строительства. Далее – качественное выполнение каждого вида работ (производство бетона, кирпича, металла и так далее) и, самое главное, качественная организация строительной площадки, на которой должны быть созданы нормальные бытовые условия, нормальная зона отдыха, гарантирована техника безопасности. Вот из всего этого складывается качество строительства.
– Социальная ответственность компании – это для вас важно?
– Если все компании будут своевременно и в полном объеме выплачивать налоги, то этих средств будет достаточно, чтобы выполнить все социальные проекты и решить все социальные проблемы. Что касается строительных компаний, то при подготовке проектов планировки все они должны учитывать социальную составляющую каждого проекта. Объекты социального назначения, такие как школы, детские сады, поликлиники, банки, магазины должны быть включены в проект планировки. А дальше надо договариваться с городом о том, как их реализовывать: совместно, за счет бюджета или за счет компании. Что касается благотворительности, я считаю, что она должна быть целевой. Например, покупка телевизора для конкретного детского сада, или покупка нескольких компьютеров для школы, или строительство лечебного бассейна для детей-инвалидов и тому подобное.
Беседовала Любовь Андреева
В течение ближайших трех месяцев должен быть окончательно разрешен вопрос о передаче около шестисот архитектурных памятников федерального значения в городскую собственность.
В дальнейшем это позволит Петербургу вовлекать объекты культурного наследия в хозяйственный оборот. Однако в числе рассматриваемых памятников есть спорные объекты, передача которых в городскую собственность представляет проблему для представителей власти. Председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Вера Дементьева объяснила «Строительному Еженедельнику» основные причины сложившейся ситуации и рассказала о том, чем в дальнейшем могут обернуться такие преобразования в сфере охраны культурного наследия.– Вера Анатольевна, какие памятники федерального значения подлежат передаче в городскую собственность?
– Вообще-то, вопрос стоит не так. До января 2007 года статей 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» запрещалась регистрация прав собственности на объекты культурного наследия федерального значения, в том числе регистрация прав государственной собственности. Для органов охраны разграничение по собственности и ее регистрация чрезвычайно важны. Кто собственник, тот и должен содержать объект, обязан обеспечивать его финансирование. С собственника и спрос серьезный, его можно призвать к ответу. Априори большинство памятников федерального значения являлись государственной собственностью, но чьей конкретно – Российской Федерации или субъекта (в нашем случае – Санкт-Петербурга)? Так что никто никому ничего не передает. Идет разграничение государственной собственности на объекты федерального значения между Федерацией и ее субъектами. Исходная позиция Германа Грефа такова, что в федеральной собственности должны быть те объекты, которые необходимы для исполнения функции органов федеральной власти. Остальное должно быть закреплено в качестве собственности за субъектом. Схема разграничения проста: объекты, пользователи которых являются органами федеральной власти или государственными федеральными учреждениями, оформляются собственностью Федерации. В случае использования в нашем городе объектов культурного наследия федерального значения органами власти субъекта или его государственным учреждением – оформляются собственностью Санкт-Петербурга. Это – здравая позиция.
– Какие объекты вошли в число спорных?
– Речь идет об объектах, которые не являются предметом первой необходимости для исполнения функций органов власти. Сегодня их насчитывается пятьдесят. Это, в первую очередь, объекты коммерческого направления, например, Гостиный двор, Никольский рынок, Дом книги.
– Эти объекты в дальнейшем могут быть приватизированы?
– Почему нет? Зачем, например, Санкт-Петербургу держать в своей собственности Гостиный двор или Никольские ряды? Почему они не могут быть выкуплены юридическим или частным лицом? Это ведь налоги и дополнительные отчисления в бюджет города. Такие объекты с явными коммерческими функциями могут быть отчуждены из государственной собственности. В Петербурге давно отработана система передачи объектов культурного наследия на основе инвестиционных проектов. В отличие от торгов эта система, на мой взгляд, более надежная. Инвестор знает, что его право собственности отсрочено. Собственником он станет только по исполнении всех обязательств, связанных с реставрацией объекта. Вообще же, общественные ожидания от приватизации, так же как и опасения, слишком преувеличены. Приватизация – это всего-навсего деловой оборот, но не панацея охраны памятников. Понятно, что такие здания, как Юсуповский дворец, Шереметевский дворец – полноценные государственные музеи – передавать в частные руки не имеет никакого смысла. Это нонсенс. Что это будет? Частные музеи? Я не знаю частных музеев, которые моли бы работать в таком масштабе. Более того, это объекты ежедневного доступа. Во всяком случае, не так беден Санкт-Петербург, чтобы с молотка пустить объекты, которые приносят, и будут приносить казне города значительный доход, в том числе не только в деньгах.
– Когда все-таки произойдет долгожданное разграничение собственности, здания, соответственно, будут реставрироваться за счет собственника?
– Да. Как правило. Таким образом, мы четко определим, кто будет финансировать восстановление памятника. У нас в течение двух лет подряд были проблемы с финансированием не в смысле отсутствия денег, а в запретах. В соответствии с Бюджетным кодексом финансирование памятников федерального значения из средств городского бюджета было запрещено. Между тем мы вели программу «Фасады Санкт-Петербурга». Большая часть зданий из списка объектов, вошедших в программу 2005 года, – памятники федерального значения. Хорошо, что сейчас этот законодательный казус распутан. С 1 января 2006 года у нас появилось право принимать участие в финансировании реставрации объектов федерального значения. Обратите внимание – только принимать участие, то есть мы могли присоединиться к федеральному финансированию. А с 1 января 2007 года имеем полное право финансировать. Вот такие особенности российского законодательства: обязанности у субъекта есть, а права… Они отсутствуют.
– Что будет с объектами, статус охраны которых еще не определен? На каких основаниях собственник может демонтировать здание?
– Речь идет о выявленных объектах культурного наследия. Эта группа памятников охраняется государством временно на период их изучения, на что законом отпущен один год. Далее этим объектам должна быть определена соответствующая категория, либо должно быть отказано в праве их занесения в реестр в качестве объектов культурного наследия. Это те здания, в отношении которых должна быть проведена государственная историко-культурная экспертиза, которая обоснует их отнесение к объектам культурного наследия. Выявленные объекты – это даже не категория, а группа объектов, своего рода резерв пополнения памятников федерального и регионального значений. После проведения экспертизы становится ясно, обладает объект должными признаками исторической и культурной ценности или нет. Сегодня в нашем резерве 2185 выявленных объектов культурного наследия. Это кандидаты в памятники. Из этого числа точно сохранят свой статус 1678 объектов.
– Кто проводит историко-культурную экспертизу?
– Любая лицензированная организация по заказу любого лица, как физического, так и юридического.
– Если по заказу частного лица, то понятно, что ее результаты должны доказать, что объект не имеет никакой историко-культурной ценности.
– Далеко не всегда. Иногда выгодно наоборот доказать особую ценность. В конце концов результаты экспертизы все равно поступают к нам и в Роскультуру, где экспертиза согласуется, получая таким образом статус государственной. Кроме того, напомню, эксперты несут уголовную ответственность за достоверность предоставленных сведений и обоснованность выводов. Но вы правы, часто экспертизы ангажированы.
– Если архитектурный памятник находится в аварийном состоянии, можно ли его демонтировать и на каких условиях?
– Только в одном случае: если техническая экспертиза приходит к выводу о том, что объект пребывает в аварийном состоянии и вывод его из аварийности невозможен.
– Возможно ли изменение статуса Апраксина двора? Ведь существует мнение, что целесообразнее построить на его территории новые здания.
– Да. Есть инвесторы, которые вообще хотят расчистить площадку, сохранив лишь периметральную застройку. Зачем? Мы что-нибудь лучше построим? Апраксин двор – объект культурного наследия регионального значения. И вряд ли найдутся эксперты, которые докажут отсутствие ценности этого комплекса. Согласна, сегодня корпусы смотрятся неприглядно. Значит, нужно их просто привести в порядок. Апраксин двор может быть очень привлекательным уголком. Допустимы отдельные преобразования, реконструкция, снос советских построек. Этот проект для инвестора вполне окупаем. Однако большинство инвесторов идут легким путем. С точки зрения сиюминутной экономической целесообразности, конечно же, легче все снести и начать с чистого листа.
– В результате страдают архитектурные памятники, как случилось с домом на Литейном пр., 5/19, например.
– Уточним: Литейный пр., 5/19 не является памятником. На объекте должна была вестись реконструкция, а его снесли. Снесли незаконно, за что и поплатился застройщик. Инвестору дали урок. Но в случае с наследием критерии сиюминутной экономической целесообразности не могут быть приоритетными. А сохранение в конечном счете может обернуться огромной выгодой. Недостатка в инвесторах уже нет, и не будет. Не могут работать в историческом центре грамотно – придут другие.
– Сколько в Петербурге аварийных памятников?
– Список аварийных объектов мы не ведем, поскольку он носит оперативный характер. К аварийным сегодня относится Анниенкирхе (кинотеатр «Спартак»), Конюшенный корпус в Знаменке, Собственная дача, форты Кронштадта, башня Адмиралтейства. По-настоящему аварийных объектов, слава богу, немного. Все-таки нам многое удалось сделать.
– Есть ли в КГИОП списки всех охраняемых объектов?
– Санкт-Петербург – единственный город в России, имеющий полноценные списки своих памятников. Их 7 782.
– И на каждый объект есть паспорт?
– Паспортизация – процесс бесконечный, ибо это – все данные об объекте. В процессе постоянного изучения уточняются многие данные, атрибуции, сведения о проведении реставрации – и все это вносится в паспорт объекта культурного наследия. И здесь Петербург лидирует. Несмотря на отсутствие правового акта «О порядке и форме паспортизации» продолжается работа по своим наработанным методикам. По основному массиву объектов у нас очень качественная документация. Другое дело, что имеется много паспортов старого образца 50-х годов, и они требуют приведения в соответствие с нашими современными научными данными. А вообще архив КГИОП за 88 лет своего существования стал по-настоящему бесценен.
Беседовала Марина Голокова