А.Люкшин: Эффективно защищать клиентов можно при наличии специалистов в разных отраслях права
Адвокат, защищающий интересы бизнеса, должен быть специалистом не только в юриспруденции, но и в той отрасли, где трудится его клиент. Компания «ЮрСтройКонсалт» была создана на основе объединения юристов фирмы «Юридическая компания «Люкшин и партнеры» и специалистов, работавших ранее в ФРС (ГБР), ГУИОН (ПИБ), КУГИ, КГА и иных госорганах. О том, как и зачем это было нужно, рассказал гендиректор «ЮрСтройКонсалт» Алексей Люкшин.
– Какие события на строительном рынке послужили поводом для объединения ваших усилий и усилий ваших партнеров при создании «ЮрСтройКонсалта»?
– Собственно, особых событий для объединения не было. Пришло понимание, что качественно и эффективно защищать клиентов можно при наличии специалистов в разных отраслях права. Мой опыт в защите строительных компаний потребовал еще и участие специалистов в уголовном праве, поскольку участились случаи попыток привлечения руководителей компаний к уголовной ответственности по надуманным основаниям. Это происходило, например, по инициативе конкурентов. В прошлом году в суде рассматривалось много заявлений о несостоятельности (банкротстве), и тогда появилась необходимость в специалистах в сфере банкротства.
– Часто ли строители обращаются за помощью к вам? Ведь многие компании имеют свои юридические отделы. В каких случаях это происходит?
– Адвокат, в силу закона об адвокатской деятельности и кодекса профессиональной этики, не имеет права разглашать сведения о клиентах. Это отчасти объясняет причину обращения компаний к сторонним юристам. Руководители компаний не всегда готовы доверять крупные и значимые дела своим штатным юристам, потому что не хотят огласки. Кроме того, юрист компании не является лицом, которого нельзя допросить в рамках следствия, он обязан будет дать показания как свидетель. Адвокат же имеет иммунитет в этом отношении, и закон прямо запрещает допрашивать адвоката об обстоятельствах, ставших ему известными при оказании юридических услуг клиенту. При этом закон не только запрещает органам следствия допрашивать адвоката, но запрещает самому адвокату давать такие показания. В случае же попыток понудить адвоката дать показания на его защиту может встать и коллегия адвокатов, и Минюст.
Другой причиной обращения компаний к сторонним юристам является различие в опыте штатного юриста и адвоката. Юрист, который занимается договорной работой в компании, перепиской с партнерами, претензионной работой, имеет недостаточный опыт работы в судебных процессах. Ведение судебного процесса имеет свои особенности, секреты мастерства. Иногда я применяю такую терминологию: штатный юрист – штабной юрист, адвокат – окопный юрист. Везде своя специфика.
– Что дает опыт юристов, ранее работавших в госструктурах?
– Везде своя специфика. Иногда бывает проще решить проблему не выходя в суд, не предъявляя претензии к госструктурам. Есть свои особенности в документообороте, в порядке принятия решений. Знание этих особенностей, регламентов и позволяет решать проблемы в досудебном порядке.
– На какой промежуток времени у вас выпало наибольшее количество дел по практике КУГИ, такие как массовые отказы от договоров аренды земли на инвестусловиях? Сегодня в работе есть такие дела?
– Дела этой категории крайне редки. КУГИ редко отказывается от договоров аренды с застройщиками, почти выполнившими все инвестусловия. Последний случай – это 2008-2009 год. Компанию не назову, но фабулу дела опишу.
Компания получила право на реконструкцию здания (памятника архитектуры) на основании постановления правительства. Эта компания выполнила обязательства, предусмотренные постановлением и договором аренды. Были перечислены в бюджет причитающиеся денежные средства и выполнены работы по реставрации на определенную сумму – все инвестобязательства были исполнены.
Однако госорган длительное время отказывался подписывать акт приемки работ. Пришлось обращаться в суд с требованием признать действия этого госоргана незаконными и обязать его подписать акт приемки. Судебное дело было выиграно во всех трех инстанциях. Но пока шел судебный процесс, правительство успело принять постановление об отмене права компании (инвестора) на реконструкцию объекта, и КУГИ в одностороннем внесудебном порядке отказался от договора аренды с инвестором, и зарегистрировал этот отказ в ФРС. То есть инвестор оказался не у дел. Тогда пришлось обращать в суд и оспаривать отказ КУГИ от договора. Суды всех трех инстанций согласились с доводами инвестора. На основании того, что инвестор выполнил все свои обязательства, а задержка с подписанием акта приемки работ была вызвана незаконными действиями госоргана, что подтверждено решениями судов по предыдущему делу. Кроме того, отказ от договора и выселение инвестора лишили его права на результат инвестиций, что нарушает основополагающие принципы российского законодательства.
– Расскажите о наиболее показательных делах по банкротству – когда вы взыскивали долги с банкрота или, наоборот, защищали от взыскания.
– Здесь все иначе. Как правило, если компания, в отношении которой возбуждена процедура банкротства, действительно является должником, а это устанавливается на основании предыдущих судебных решений, то наша работа заключалась в следующем.
В соответствии с законом о банкротстве, арбитражный управляющий вправе оспорить сделки должника по отчуждению имущества (чаще всего недвижимого), совершенные до возбуждения процедуры банкротства. Вот и мы участвовали в нескольких таких делах, чаще на стороне должника или его контрагента по сделке, оспариваемой арбитражным управляющим. И в ряде случаев нам удалось доказать в суде необоснованность требований арбитражного управляющего и защитить законность договоров по продаже недвижимого имущества.
– Работа до кризиса и сейчас: что изменилось? Каких дел стало больше, а каких – меньше?
– Работа не сильно изменилась. Так же, как и прежде, участвуем в делах по строительным подрядам, как на стороне застройщика, так и на стороне подрядчика. Занимаемся сопровождением строительно-технической экспертизы в целях подтверждения или опровержения объема и качества выполненных работ. Также идут процессы по спорам между участниками ряда инвестиционных проектов. Больше стало дел по спорам о праве собственности на недвижимое имущество, как вновь построенное, так и на построенное ранее. Такие споры сопровождаются обычно исками о признании договоров недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В подобных делах мы участвуем как на стороне истцов, так и на стороне ответчиков. Работа достаточно успешна. Лично моими любимыми делами и являются как раз вопросы действительности или недействительности договоров и спорные вопросы права собственности на недвижимое имущество.
– Оказываете ли вы услуги саморегулируемым организациям? Если да, то какого рода? Как оцениваете существование отрасли в условиях саморегулирования?
– Да, мы являемся юридическими консультантами Союза строительных объединений и организаций, прежде всего по вопросам саморегулирования, и в частности по вопросу организации и функционирования единого третейского суда строительного сообщества Санкт-Петербурга и Ленинградской области. С нашим участием было подготовлено Положение о третейском суде, которое было опубликовано ССОО.
Саморегулирование строительного бизнеса, конечно, является новым и непривычным делом. В этом случае государство пошло навстречу многолетним желаниям бизнес сообщества уменьшить государственное регулирование бизнеса, и делегировало ряд своих полномочий бизнесу. Время покажет, как бизнес сообщество справиться с функциями регулирования рынка. Сейчас идет процесс становления. Однако саморегулирование является общепризнанной мировой практикой, о чем, например, говорилось на международной конференции по правовым проблемам саморегулирования предпринимательской деятельности, которая прошла в СПбГУ в октябре 2009 года. Я выступал на этой конференции с докладом о саморегулировании в строительстве, поскольку являюсь докторантом кафедры коммерческого права СПбГУ. Прикладываю текст своего выступления – может, что-то пригодится.
– Учебник «Строительное право», который вы написали и который выйдет в этом году, – чем он интересен?
– «Уникальность» его в том, что за последние десятилетия такого учебника не было вообще. В нем рассматриваются правовые проблемы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования (с учетом вопросов об авторском праве в архитектуре) и строительства. При этом рассматриваются как вопросы государственного правового регулирования, так и вопросы гражданско-правового регулирования строительной деятельности.
Кстати, полагаю, что подобный курс строительного права следовало бы изучать не только на юридическом факультете, но и в нашем ГАСУ. Будущим проектировщикам, архитекторам и строителям необходимы знания о правовом регулировании в строительной сфере.
Беседовал Алексей Михайлов
Забота о строительном рынке – задача не только отраслевая. Ведь строительство – это не просто какое-то количество рабочих, которым дали в руки лопату и они стали укладывать бетон или арматуру. Это целая стройиндустрия. Встреча с вице-губернатором состоялась накануне Нового года. Несмотря на то что формально она была посвящена итогам года уходящего, большую часть времени говорили о перспективах и надеждах строительного комплекса Петербурга на 2009 год.
– Александр Иванович, каковы итоги 2008 года?
– Могу сразу сказать, что год выдался сложный, действительно високосный, однако планы по вводу жилья, которые мы озвучивали – порядка 2,7 миллиона квадратных метров, – будут реализованы. Такая уверенность объясняется тем, что кризис объективно не смог повлиять на эти цифры – ведь сейчас вводятся в эксплуатацию объекты, построенные еще до всех этих событий. Такие показатели доставляют определенное удовлетворение. Но особо я бы хотел отметить, что в этом году практически завершена работа над законодательной базой градостроительного развития Санкт-Петербурга: это изменения в Генплан, Правила землепользования и застройки, закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». Думаю, уже в начале года так называемые «три кита» петербургского градостроения заработают. В законе «О границах зон...» мы впервые, наряду с требованием федерального закона, отнесли к охраняемым объектам не только сами объекты, но и городские панорамы, ландшафты, системы открытых городских пространств. Отработав эти законы, мы хотели бы вернуться к новым изменениям в Генплан лет через пять, не раньше.
В целом, в конце года чувствуется усталость, удовлетворенность и – трудно подобрать подходящее слово – наверное, некая обеспокоенность по поводу 2009 года. Так случилось, что в России мировой финансовый кризис коснулся прежде всего строителей. У них быстро прекратился доступ к финансовым ресурсам. Особенно пострадало жилищное строительство. Приостановилось ипотечное кредитование, что снизило покупательский спрос на 30-40 процентов, замер рынок потребителей, приобретавших жилье без ипотеки. Люди стали пересматривать свои жизненные ориентиры. Кризис заставил их задуматься: а способен ли я буду оплатить квартиру, если потеряю работу? От покупки жилья стали воздерживаться, до конца не понимая, как долго это продлится.
Поэтому перспективы 2009 года сегодня туманны – именно с точки зрения длительности финансового кризиса. Если весной-летом рынок ценных бумаг и доллар более-менее стабилизируются – пройдем кризис гладко. Если нет... предсказать какие-то результаты сложно. Однозначно будет замедление темпов строительства. Последствия стагнации строительного рынка приведут к резкому росту цен на жилье. Когда все уляжется, когда люди снова будут зарабатывать и появится возможность пойти в банк и взять кредит – появится спрос. А вот с предложением будет гораздо сложнее. Чтобы построить нужное количество жилья, надо его спроектировать, проложить трубы, подвести дороги, найти проектное финансирование. Только тогда предложение будет сформировано.
Работая в администрации города, я наблюдал, как строительный сектор начинал свой путь от состояния, близкого к нулю... Я помню, в 1996 году было введено в эксплуатацию 640 тысяч квадратных метров жилья. За прошедшие 12 лет нам удалось увеличить этот показатель в четыре раза. Вот если мы, не дай Бог, упадем на показатели 90-х, потом придется лет 10-12 развиваться, чтобы выйти на нормальный рынок.
В общем, думаю, задачи 2009 года будут не менее масштабными с точки зрения объемов, но они станут более разноплановыми, со многими строительными объектами придется работать «в ручном режиме».
– Как в этих условиях будет действовать власть?
– Сейчас у органов власти на строительном рынке две задачи. Первая, оперативная – не допустить замораживания объектов. Для этого мы начинаем закупку жилья – готового или находящегося в высокой степени готовности. Второе направление – проведение горзаказа на частных землях, где имеется вся разрешительная градостроительная документация, где собственники имеют готовые согласованные проекты, но не могут позволить себе начать строительство. Мы готовы эти участки вместе с подрядами выкупать и строить на них бюджетное жилье.
Конечно, это будут дома муниципального класса – либо «панель», либо «комфорт» и «монолит». Мы не собираемся выкупать особняки на Каменном острове. Нам это не нужно. Отбирать участников планируется через конкурсы, которые пройдут в феврале-марте 2009 года. На них будет установлена цена за квартиру, безусловно со стоимостью земли. Уже сейчас есть желающие участвовать в конкурсе, в том числе и крупные застройщики. Называть их не хотелось бы, ведь если застройщик сегодня проявляет интерес к конкурсу, это еще не значит, что он весной придет на аукцион.
– Вы считаете, что цена выкупа властями Санкт-Петербурга квартир у застройщиков – 47 тысяч за квадратный метр – соответствует рыночной ситуации?
– На прошлой неделе состоялось вскрытие конвертов по конкурсу на покупку городом у застройщиков жилья для госнужд. Можно сказать, что конкурс состоялся. Однако, несмотря на это, его результаты оптимизма не вселяют. Одним участником было предложено 438 квартир в строящихся домах в Шушарах. Срок окончания строительства – 2010 год. Отдаленность района, отсутствие развитой инфраструктуры, транспортного обеспечения, да и сроки, вызывающие в сегодняшнее кризисное время сомнения, наглядно доказали, что цена в 47 300 рублей за квадратный метр была определена неверно - эта сумма занижена и требует пересмотра в сторону увеличения. Городское правительство планирует проводить такие аукционы на протяжении всего следующего года, и сегодня становится очевидно, что для успешного выполнения поставленных перед городом задач в рамках приобретения жилья для реализации государственных жилищных программ, предоставления жилья категориям граждан, перед которыми мы имеем обязательства, необходим дифференцированный подход к определению цены для покупки квартир в различных субъектах федерации.
В целом считаю, что стоимость квадратного метра, определенная для регионов, объективна. Однако для областных центров было бы целесообразно увеличение этой суммы на 15%. А для Москвы и Петербурга это особенно актуально. Предварительно я уже беседовал об этом с министром регионального развития Виктором Басаргиным, и мы договорились вернуться к разговору после проведения торгов. Поэтому теперь, основываясь на результатах конкурса, полагаю, что обращение в федеральный центр по вопросу увеличения цены будет обоснованным. В то же время, на уровне городского правительства также будет определена возможность увеличить сумму за счет бюджета Петербурга. Такая возможность есть, и мы обязательно ею воспользуемся. Кроме того, сегодня законодательство позволяет квотировать покупку жилья, объявляя конкурс на покупку конкретного количества квартир в конкретных районах города. На мой взгляд, в Петербурге целесообразно идти именно этим путем.
Полагаю, что уже в начале 2009 года будет проведен очередной аукцион по новой цене закупки и с измененными условиями. Надеюсь, что это позволит городу приобрести более комфортное жилье в различных районах города, а строительные компании получат реальный доход от продажи.
Я знаю, что многие застройщики ценой недовольны и ссылаются на высокую себестоимость квадратного метра жилья. Конечно, она высокая, когда у генерального директора строительной компании три охранника и четыре машины. Я примитивный пример привожу, но многим фирмам надо пересматривать структуру своих расходов. На растущем рынке работать легко: можно допускать тысячи ошибок. Рынок все выдержит. Но как только рынок падает, нужны новые методы удешевления производства, какие-то новые технологии, материалы. Кризис в любом случае оздоравливает экономику, и это – общий подход для любого предприятия. «Капитал» Маркса, конечно, сейчас читать уже поздно, да он и не поможет, а вот учебник геометрии некоторым застройщикам пролистать полезно: рыночная экономика развивается по синусоиде – есть и взлеты, и падения. И новые технологии, подходы, материалы – все в конечном итоге принесет положительный результат. Весь вопрос, когда. Мы ответа не знаем. Никто не знает. И мистер Обама тоже.
– Как идет развитие крупных девелоперских проектов в городе? Какие компании, на Ваш взгляд, уйдут со строительного рынка?
– Продолжение работ без особого снижения темпов подтвердили «Балтийская жемчужина», «Главстрой» – и по Юнтолово в том числе. В «Новой Ижоре» все более-менее планомерно... В «Апраксином дворе» и квартале Шкапина-Розенштейна, полагаю, темпы немного снизятся... Сбыт, в любом случае, есть. Что касается общей ситуации, думаю, с рынка уйдут два типа компаний. Во-первых – крупные, с большим кредитным портфелем. Если они не уйдут, то, по крайней мере, видоизменятся или будут проданы какому-нибудь стратегическому инвестору. Кроме того, исчезнут группы из двух-трех человек с компьютером и съемным офисом, у которых нет ничего, кроме возможности зацепиться за какие-то деньги и туманные схемы. А вот настоящий малый бизнес – бригады из трех человек с дрелью, руками, уровнем и мастерком – он останется. Такая работа всегда будет востребована на рынке.
Вообще хочу отметить, что в Петербурге строительный рынок никогда не был монополизирован. В этом году ввод только жилья будет осуществлен более чем сотней застройщиков.
– На Ваш взгляд, какое количество саморегулируемых организаций появится на строительном рынке в 2009 году?
– Если говорить о секторе гражданского строительства – думаю, три-четыре. К середине года их станет больше, а к концу... не знаю, посмотрим. Сейчас в прессе много объявлений от фирм, которые начинают создавать СРО под девизом «приходите к нам, у нас дешевле и проще». Так вот, очень не хотелось бы, чтобы наши предприятия в условиях финансового кризиса еще и попадали во всевозможные аферы.
Записал Алексей Виноградов, Строительный еженедельник