В.Семененко: Сроки сдачи стадиона на Крестовском не будут существенно сдвигаться
В конце 2009 г. выяснилось, что для того, чтобы новый стадион «Газпром-Арена» удовлетворял всем требованиям УЕФА и ФИФА, необходимо внести некоторые изменения в его проект. Это вызвало волну различных слухов, развенчать которые мы попросили председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко.
– Вячеслав Васильевич, на какой стадии находится строительство, укладываетесь ли в график? – На сегодняшний день мы отстаем от графика примерно на 1,5 месяца. Сейчас подходим к отметке 14,5 метров. Но у нас нет оснований полагать, что окончательные сроки могут быть существенно сдвинуты. Изначально было ясно, что в процессе реализации этого проекта возможны изменения. В частности, нас к этому подтолкнуло участие России в борьбе за право проведения Чемпионата мира по футболу. Арена проектировалась под требования ФИФА и УЕФА 2006 года. Недавно они изменились: вместимость стадиона рекомендовано повысить до 67 тысяч человек, появились дополнительные требования по безопасности, распределению зрительских потоков, комфортности трибун. Некоторые из этих требований носят обязательный характер, другие – рекомендательный. Наша задача – найти золотую середину. Внести максимально возможные изменения в проект для его улучшения, руководствуясь рациональностью таких преобразований, их экономической целесообразностью. – Что для этого было сделано? – Этим летом руководство футбольного клуба «Зенит» по поручению губернатора Валентины Матвиенко обратилось в спортивную маркетинговую организацию IMG и компанию Wembley National Stadium Ltd., управляющую стадионом «Уэмбли» в Лондоне, чтобы они проанализировали решения архитектурных разделов проекта. В частности, касающиеся оптимального использования подтрибунных помещений будущего стадиона. – К каким выводам пришли зарубежные специалисты? – Существенных недостатков они не выявили, но сделали ряд предложений по доработке проекта с целью более эффективного использования стадиона, повышения его экономической привлекательности для будущей эксплуатирующей организации, а также улучшения условий безопасности болельщиков. К примеру, было предложено увеличить количество мест категории VIP. Другая рекомендация касалась распределения зрительских потоков и увеличения зон эвакуации болельщиков. – Каковы ваши дальнейшие действия? – В начале октября минувшего года при вице-губернаторе Романе Филимонове была создана рабочая группа, которая изучила все замечания английских экспертов и приняла необходимые меры для их устранения. В состав этой группы вошли представители всех заинтересованных сторон – нашего комитета, Комитета по физкультуре и спорту, генподрядной и проектной организаций, футбольного клуба «Зенит» и других. Сообща мы выработали рекомендации по корректировке проекта. – Какие именно изменения планируется внести в проект? – Основное изменение – создание трех дополнительных уровней. К примеру, в восточной части стадиона планируется сделать этаж 2А, в котором разместятся бизнес-кабинеты на 400 мест, что существенно повысит их коммерческую привлекательность. Вместе с тем места повышенной комфортности будут убраны в северном и южном секторах шестого уровня, поскольку они находились слишком далеко от футбольного поля. Здесь будут оборудованы места для массового зрителя. Введение нового этажа 4А позволит переместить сюда часть торговых и хозяйственных помещений с других уровней, а освободившиеся площади использовать для эвакуации зрителей. Таким образом, зоны движения расширятся, болельщики смогут перемещаться по всему периметру стадиона. В еще одном дополнительном уровне 7А разместится все технологическое оборудование его верхней части. Это также создаст пути для эвакуации людей и улучшит инженерное обеспечение чаши стадиона. Все эти меры направлены на улучшение функциональной организации, увеличение степени безопасности и комфорта зрителей и, что немаловажно, коммерческой привлекательности стадиона. – Как это может повлиять на внешний облик стадиона, на его архитектурную концепцию? – Все изменения будут вноситься в существующих объемах. Мы не имеем права вмешиваться в архитектурную концепцию, созданную победителем международного конкурса Кисе Куракавой. И не будем этого делать. – А насколько нововведения увеличат смету строительства? – Об увеличении стоимости строительства говорить преждевременно. Сейчас подготовлено задание на корректировку проекта, разрабатывается сметная документация. Затем проект будет отправлен на повторное заключение госэкспертизы. Только после этого можно будет установить окончательную цену вопроса. Увеличение объемов естественно предполагает увеличение стоимости. Однако о существенном превышении сметы речи не идет. Губернатор жестко контролирует этот вопрос. Рабочей группе поручено внести необходимые изменения в проект с минимальным отхождением от ранее утвержденной сметы. – Есть ли у вас какие-либо нарекания к подрядчикам, субподрядчикам, поставщикам? – Со стороны заказчика всегда должны быть замечания к исполнителям. Но они носят рабочий характер. – Сами увлекаетесь футболом? За какую команду болеете? – Конечно, за наш «Зенит». Я фанатичный болельщик, не пропускаю ни одного матча. Правда, из-за занятости не могу похвалиться, что удается посещать выездные матчи, но с удовольствием делал бы это. Слежу также за выступлениями наших игроков в зарубежных клубах. Сейчас, к примеру, наблюдаю за Андреем Аршавиным. – Какие стадионы за рубежом вы посещали? На что, по-вашему, нам нужно ориентироваться? – Был на «Уэмбли» в Лондоне, на стадионах в Монако, в Мюнхене... Уверен, у нас есть все возможности построить стадион высокого мирового класса. Не вижу, что могло бы этому помешать. Беседовал Дмитрий Кирман
По мнению многих аналитиков, рынок жилья достиг «дна», и весной его ждет новый подъем. Свой взгляд на вопрос высказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
- Павел Борисович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции на рынке жилой недвижимости Петербурга сегодня?
- Цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на 2-комнатные – на 25%, «трешки» подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%. С сентября темпы падения замедлились и составляют сейчас не более 0,1-0,2% в месц, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – 82 тысячи рублей, снижение за год – 25 тысячи рублей. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры – на 28%, медленнее – всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде – всего на 18%.
Аналогичная ситуация на «первичке» - «однушки» и «двушки» просели сильнее «трешек»: первые – на 21%, последние – на 19%. Многокомнатные – всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения – 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако на «первичке» встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика – его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке – сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели». Так в последнее время «однушки» начали дорожать (в среднем на 0,5%). Многокомнатные же квартиры никак не отреагировали на осенний стресс – цены продолжали незначительное снижение – на 0,1-0,2% в рублях.
В настоящее время в Петербурге на продажу выставлено 2,6 млн. кв. м жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети – уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца 2009 г. должно быть достроено 70 домов, остальные – со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 5-6 млн. кв. м жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.
Объем продаж в III квартале – около 4 тысяч квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в I квартале этого года, но на 50% меньше, чем в III квартале 2008 г. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке – продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тысяч квартир, что лишь на 10% меньше показателей 2008 г. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тысяч квартир и комнат. Однако произошло пересраспределение предпочтений покупателей – востребованы лишь «интересные» варианты, т.е. сбалансированные по цене предложения в эконом-классе. В первую очередь – это «однушки» и комнаты, что вызвало некоторый ажиотаж вокруг этого сегмента. Ситуация осложняется нехваткой малогабаритных квартир под городские жилищные программы, что увеличивает их спрос на рынке.
Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным, в последнее время в 14 из 30 крупнейших городов наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
- «Элитка» всегда была особой сферой. Как изменились цены в этом сегменте, появились ли новые форматы элитного жилья, новые тенденции?
- В листингах каждый десятый строящийся дом позиционируется как элитный, всего в активной продаже – 25-30 жилых домов, что составляет около 400 тысяч кв. м – 1,6-1,7 тысячи квартир. Средняя стоимость – 7-7,5 тысячи за «квадрат». Из 14-15 тысяч квартир, которые будут проданы до конца года – 3-5% попадают зону «элитности».
Реальные цены сделок тщательно скрываются, однако «люфт» может достигать значительного размаха – до 10-30%. Тенденции определились – новых комплексов в элитном сегменте нет, застройщики достраивают заложенные объекты, преимущественно высокой готовности, наиболее дешевое предложение вымывается, что формально увеличивает средние цены остающейся недвижимости в листингах. Следующий шаг для застройщика – либо «скидывать» залежавшийся товар по относительно низким ценам, либо регистрировать достроенный объект и реализовывать его в течение долгого времени. Причем последний вариант предполагает значительные накладные расходы. На вторичном рынке ведутся единичные продажи. Цены варьируются вокруг отметки в 6-7 тысяч долларов, наиболее дорогие объекты рассматриваются покупателями с существенными скидками.
В принципе в Петербурге есть зоны не заслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. Например, район Театральной площади, да, и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев здесь не выше, чем в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдо-промышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской ул., примыкающий к Александро-Невской Лавре в районе Боткинской больницы, который можно рассматривать в перспективе, выходящим на Обводный канал.
Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила. Но даже и в последнем случае, например в районе Новгородской ул., комплексы тяготеют к высотной доминирующей застройке, что мало соотносится с пониманием элитности, сложившейся в Петербурге.
- Что делается за городом?
- В продаже находится 150-160 коттеджных поселков. На этапе проекта заявлено еще 20-25. В продаже – около 10 тысяч объектов, из них – половина участки. Цены на коттеджи за сезон снизились на 10-15%. Появились предложения с «бонусами», например, в подарок ландшафтный дизайн или «два участка по цене одного». Неясные перспективы многих нарезанных земельных наделов, так или иначе подготовленных к продаже, лихорадят загородный рынок объемом невостребованных предложений, еще не давно считавшихся «топовыми».
Многие владельцы небольших земельных участков снимают предложения, уповая на лучшие времена, или выставляют заградительные цены. Потенциальные интересанты просматривают предложения, но покупать не спешат, ожидая дальнейшее снижение цен. Время экспозиции выросло в 2-3 раза и редко составляет один сезон.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя – на 70-75% сосредоточена в Выборгскиом и Всеволожском районах – и тяготеет к мегаполису. За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии – Приозерский, исторически – Гатчинский.
Не смотря на осеннее оживление покупательского спроса, объем предложения за год существенно сократился – на 25-30%. Продавцы не готовы выставлять объекты по заниженным ценам, а покупатели не готовы переплачивать, при том, что домовладения в среднем подешевели за год на 30%, земельные участки – на 30-50%. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн. руб. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше.
Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 млн. рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50% до 12-15 млн. рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более-менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
- Как кризис повлиял на риэлтерский бизнес? Много ли компаний ушло с рынка? Идет ли процесс укрупнения структур?
- Объем сделок за год на рынке сократился на 25%, в среднем с 5 тысяч в месяц до 4 тысяч. Однако количество сделок, проходящих через агентства снизилось в 2-2,5 раза. На рынке появилось много частных агентов, оказывающих риэлторские самостоятельно, увеличилось количество «левых» сделок. На рынок «вернулись» обмены, участились сделки, проводимые без профессиональных посредников.
Городской рынок недвижимости – это около 15 тысяч агентов и 600 юрлиц, оказывающих посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. Количество агентств сократилось на 30%. Однако рынок «стабилизировался на негативе» – цены плавно снижаются – но резкого сокращения количества сделок не происходит, и если тенденция сохранится, то и резкого передела рынка не произойдет.
Из характерных тенденций, можно выделить уменьшение филиальных сетей (в т.ч. в регионах) крупных агентств. Есть попытки слияний-поглощений, эксперименты с франчайзингом, но они единичны и не меняют общей картины распыления агентств.
- Что мешает работе в регионах, созданию крупной межрегиональной компании?
Рынок недвижимости в регионах – локальный и во многом специфичный. Миграционные процессы односторонни – дешевая рабочая сила пополняет ряды гастарбайтеров в промышленных центрах, что, безусловно, влияет на рынок аренды в определенном сегменте, но без легализации рабочей силы, без развитого ипотечного кредитования не предполагает серьезного влияния на объемы сделок.
В то же время не менее 15% сделок на петербургском рынке проходят с участием иногородних покупателей, т.е. около 10-15 тысяч семей в год пополняют число петербуржцев. Однако это лишь небольшая часть трудовых мигрантов, готовых временно или постоянно осесть в Петербурге.
Объемы межрегиональных сделок – ничтожны, поэтому агентств, специализирующихся только на этом сегменте рынка практически нет. Разовые сделки риэлторы стараются проводить с постоянными проверенными партнерами. «Варяги» из других городов практически не приживаются, т.к. риэлторские брэнды малораскручены, а стандартизации менеджмента в агентствах в разных регионах добиться не удается.
- Традиционный заключительный вопрос: ваш прогноз динамики стоимости жилья?
- Рынок недвижимости, наконец, перестал жить самостоятельной жизнью и вписался в окружающий негативный экономический пейзаж. Отраслевые микрокризисы и сменяющий их ценовой бум – в прошлом. Пока объем предложения достаточный и платежеспособный спрос - низок. Нет «дешевых» денег. Нет и предпосылок для роста цен. «Нащупывание дна» – задача малоперспективная. Так что и строителям, и риэлторам придется работать в новых условиях «с оборота» на низкой рентабельности. К этому еще предстоит привыкнуть.
Беседовал Михаил Добрецов