П.Созинов: Строителям придется работать в новых условиях - «с оборота», на низкой рентабельности
По мнению многих аналитиков, рынок жилья достиг «дна», и весной его ждет новый подъем. Свой взгляд на вопрос высказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
- Павел Борисович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции на рынке жилой недвижимости Петербурга сегодня?
- Цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на 2-комнатные – на 25%, «трешки» подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%. С сентября темпы падения замедлились и составляют сейчас не более 0,1-0,2% в месц, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – 82 тысячи рублей, снижение за год – 25 тысячи рублей. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры – на 28%, медленнее – всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде – всего на 18%.
Аналогичная ситуация на «первичке» - «однушки» и «двушки» просели сильнее «трешек»: первые – на 21%, последние – на 19%. Многокомнатные – всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения – 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако на «первичке» встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика – его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке – сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели». Так в последнее время «однушки» начали дорожать (в среднем на 0,5%). Многокомнатные же квартиры никак не отреагировали на осенний стресс – цены продолжали незначительное снижение – на 0,1-0,2% в рублях.
В настоящее время в Петербурге на продажу выставлено 2,6 млн. кв. м жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети – уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца 2009 г. должно быть достроено 70 домов, остальные – со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 5-6 млн. кв. м жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.
Объем продаж в III квартале – около 4 тысяч квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в I квартале этого года, но на 50% меньше, чем в III квартале 2008 г. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке – продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тысяч квартир, что лишь на 10% меньше показателей 2008 г. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тысяч квартир и комнат. Однако произошло пересраспределение предпочтений покупателей – востребованы лишь «интересные» варианты, т.е. сбалансированные по цене предложения в эконом-классе. В первую очередь – это «однушки» и комнаты, что вызвало некоторый ажиотаж вокруг этого сегмента. Ситуация осложняется нехваткой малогабаритных квартир под городские жилищные программы, что увеличивает их спрос на рынке.
Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным, в последнее время в 14 из 30 крупнейших городов наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
- «Элитка» всегда была особой сферой. Как изменились цены в этом сегменте, появились ли новые форматы элитного жилья, новые тенденции?
- В листингах каждый десятый строящийся дом позиционируется как элитный, всего в активной продаже – 25-30 жилых домов, что составляет около 400 тысяч кв. м – 1,6-1,7 тысячи квартир. Средняя стоимость – 7-7,5 тысячи за «квадрат». Из 14-15 тысяч квартир, которые будут проданы до конца года – 3-5% попадают зону «элитности».
Реальные цены сделок тщательно скрываются, однако «люфт» может достигать значительного размаха – до 10-30%. Тенденции определились – новых комплексов в элитном сегменте нет, застройщики достраивают заложенные объекты, преимущественно высокой готовности, наиболее дешевое предложение вымывается, что формально увеличивает средние цены остающейся недвижимости в листингах. Следующий шаг для застройщика – либо «скидывать» залежавшийся товар по относительно низким ценам, либо регистрировать достроенный объект и реализовывать его в течение долгого времени. Причем последний вариант предполагает значительные накладные расходы. На вторичном рынке ведутся единичные продажи. Цены варьируются вокруг отметки в 6-7 тысяч долларов, наиболее дорогие объекты рассматриваются покупателями с существенными скидками.
В принципе в Петербурге есть зоны не заслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. Например, район Театральной площади, да, и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев здесь не выше, чем в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдо-промышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской ул., примыкающий к Александро-Невской Лавре в районе Боткинской больницы, который можно рассматривать в перспективе, выходящим на Обводный канал.
Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила. Но даже и в последнем случае, например в районе Новгородской ул., комплексы тяготеют к высотной доминирующей застройке, что мало соотносится с пониманием элитности, сложившейся в Петербурге.
- Что делается за городом?
- В продаже находится 150-160 коттеджных поселков. На этапе проекта заявлено еще 20-25. В продаже – около 10 тысяч объектов, из них – половина участки. Цены на коттеджи за сезон снизились на 10-15%. Появились предложения с «бонусами», например, в подарок ландшафтный дизайн или «два участка по цене одного». Неясные перспективы многих нарезанных земельных наделов, так или иначе подготовленных к продаже, лихорадят загородный рынок объемом невостребованных предложений, еще не давно считавшихся «топовыми».
Многие владельцы небольших земельных участков снимают предложения, уповая на лучшие времена, или выставляют заградительные цены. Потенциальные интересанты просматривают предложения, но покупать не спешат, ожидая дальнейшее снижение цен. Время экспозиции выросло в 2-3 раза и редко составляет один сезон.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя – на 70-75% сосредоточена в Выборгскиом и Всеволожском районах – и тяготеет к мегаполису. За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии – Приозерский, исторически – Гатчинский.
Не смотря на осеннее оживление покупательского спроса, объем предложения за год существенно сократился – на 25-30%. Продавцы не готовы выставлять объекты по заниженным ценам, а покупатели не готовы переплачивать, при том, что домовладения в среднем подешевели за год на 30%, земельные участки – на 30-50%. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн. руб. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше.
Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 млн. рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50% до 12-15 млн. рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более-менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
- Как кризис повлиял на риэлтерский бизнес? Много ли компаний ушло с рынка? Идет ли процесс укрупнения структур?
- Объем сделок за год на рынке сократился на 25%, в среднем с 5 тысяч в месяц до 4 тысяч. Однако количество сделок, проходящих через агентства снизилось в 2-2,5 раза. На рынке появилось много частных агентов, оказывающих риэлторские самостоятельно, увеличилось количество «левых» сделок. На рынок «вернулись» обмены, участились сделки, проводимые без профессиональных посредников.
Городской рынок недвижимости – это около 15 тысяч агентов и 600 юрлиц, оказывающих посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. Количество агентств сократилось на 30%. Однако рынок «стабилизировался на негативе» – цены плавно снижаются – но резкого сокращения количества сделок не происходит, и если тенденция сохранится, то и резкого передела рынка не произойдет.
Из характерных тенденций, можно выделить уменьшение филиальных сетей (в т.ч. в регионах) крупных агентств. Есть попытки слияний-поглощений, эксперименты с франчайзингом, но они единичны и не меняют общей картины распыления агентств.
- Что мешает работе в регионах, созданию крупной межрегиональной компании?
Рынок недвижимости в регионах – локальный и во многом специфичный. Миграционные процессы односторонни – дешевая рабочая сила пополняет ряды гастарбайтеров в промышленных центрах, что, безусловно, влияет на рынок аренды в определенном сегменте, но без легализации рабочей силы, без развитого ипотечного кредитования не предполагает серьезного влияния на объемы сделок.
В то же время не менее 15% сделок на петербургском рынке проходят с участием иногородних покупателей, т.е. около 10-15 тысяч семей в год пополняют число петербуржцев. Однако это лишь небольшая часть трудовых мигрантов, готовых временно или постоянно осесть в Петербурге.
Объемы межрегиональных сделок – ничтожны, поэтому агентств, специализирующихся только на этом сегменте рынка практически нет. Разовые сделки риэлторы стараются проводить с постоянными проверенными партнерами. «Варяги» из других городов практически не приживаются, т.к. риэлторские брэнды малораскручены, а стандартизации менеджмента в агентствах в разных регионах добиться не удается.
- Традиционный заключительный вопрос: ваш прогноз динамики стоимости жилья?
- Рынок недвижимости, наконец, перестал жить самостоятельной жизнью и вписался в окружающий негативный экономический пейзаж. Отраслевые микрокризисы и сменяющий их ценовой бум – в прошлом. Пока объем предложения достаточный и платежеспособный спрос - низок. Нет «дешевых» денег. Нет и предпосылок для роста цен. «Нащупывание дна» – задача малоперспективная. Так что и строителям, и риэлторам придется работать в новых условиях «с оборота» на низкой рентабельности. К этому еще предстоит привыкнуть.
Беседовал Михаил Добрецов
Год назад Федеральная антимонопольная служба учредила самостоятельное управление по Ленинградской области. Это решение было закономерным: рынки Петербурга и области устроены по-разному, их специфика трудно сопоставима. На фоне кризиса особенно сложные ситуации возникают в малых промышленных городах, где от одного конфликта между участниками рынка может пострадать все население. Об работе новой структуры, а также о нововведениях в антимонопольном законодательстве АСН-инфо рассказывает руководитель УФАС Ленобласти Вадим Владимиров.
- После истории в Пикалево, прогремевшей на всю страну, некоторые аналитики стали утверждать, что так называемые моногорода следует просто ликвидировать. Как вы оцениваете такую позицию?
- Ситуацией в Пикалево занимается непосредственно ФАС России, я могу лишь высказать точку зрения в пределах своей компетенции. Что касается московских политологов, то я бы им предложил один день провести на месте мэра города Сергея Вебера, на которого пришлась львиная доля недовольства горожан, вплоть до прямых угроз... А ситуация в Пикалево по существу модельная: перед нами классический случай ручного управления экономикой, когда конфликт между участниками рынка, обернувшийся социальными последствиями, был «разрулен» на месте главой правительства страны. Иным способом исправить ранее совершенную ошибку в этой ситуации было вряд ли возможно.
- Когда, по вашему мнению, была сделана ошибка?
- В
Моногород Пикалево или нет – это вопрос классификации, которую пока никто толком не разработал. Но в узком смысле понятия вряд ли его так можно назвать: здесь не одно, а 3 градообразующих предприятия. Пикалево нельзя назвать и депрессивным городом: все 3 завода производят востребованную на рынке продукцию. Да, они технологически связаны – и таких ситуаций множество. Но они работают на каждом из рынков в полную силу, когда эта связь не нарушается. Значит, чтобы обеспечить нормальное функционирование этих рынков, государство должно заботиться о том, чтобы единый комплекс не разваливался, что бы там ни хотелось тому или иному владельцу.
- Каково сейчас положение в Пикалево?
- Заключено соглашение между всеми 3 компаниями на основании справедливых цен на продукцию, подготовленных ФАС. Оно действует на период до 31 октября.
- Но «Пикалевский цемент» настроен на модернизацию производства с переходом на известняк вместо белинового концентрата. Целесообразно ли будет после этого существование заведомо малорентабельного глиноземного производства?
-С точки зрения антимонополистов, чем больше предприятий производит один и тот же продукт, тем лучше для конкуренции, а следовательно, для ценообразования. Если 2 холдинга будут производить цемент в одном и том же городе, для рынка региона это будет только полезно.
-В Никольском есть компания «Петрокерамика», производящая кирпич из сырья, которое закупается у ОАО «Ленстройкерамика». Ваше управление вынесло предписание в адрес поставщика по жалобе производителя, переставшего получать глину. Между тем ее представители оспорили ваше решение, объяснив временное прекращение поставок сырья «Петрокерамике» поломкой техники…
- По нашим данным, эта поломка не помешала «Ленстройкерамике», входящей в холдинг «Победа-ЛСР», отгружать сырье другим производителям кирпича. Впрочем, позиция «Петрокерамики» тоже не безупречна: у них была возможность самостоятельно добывать глину, пока они не продали свой карьер. Но как бы то ни было, на наш взгляд, «Победа-ЛСР» доминирует и на рынке глины, и на рынке кирпича.
- Тем не менее ваша позиция не была поддержана арбитражным судом, предписавшим отменить решение УФАС.
- Мы подали апелляцию в вышестоящую инстанцию - 13-й арбитражный суд, и считаем, что можем аргументировать, что первичная инстанция неправильно трактовала нормы материального права.
- Обязан ли владелец месторождения полезных ископаемых обеспечивать доступ к нему также другим компаниям, в том числе и конкурентам на рынке?
- Если в лицензии оговаривается право на добычу определенного количества сырья и если экономическим анализом подтверждается, что для собственных нужд используется лишь часть сырья – если у них план горных работ на 200 тысяч тонн, а фактически добывается 100 тысяч – то предприятие штрафуется. Но здесь вопрос в другом: если вы поставляете товар на рынок, почему вы делите покупателей на «черненьких» и «беленьких»?
- Вы настаиваете на предоставлении права «Петрокерамике» на добычу глины на карьере «Победы-ЛСР»?
- Нет. У нас к «Победе-ЛСР» другой вопрос: если вы решили сами строить завод аналогичного профиля в Никольском, почему бы не предупредить «Петрокерамику» о таких планах заблаговременно, за 2 года?
- Считаете ли вы целесообразным внесение поправок в закон «О недрах» в части допуска компаний к ресурсам?
- Вероятно, это целесообразно, но я не занимался этим вопросом. В принципе и добыча полезных ископаемых, и производство регулируется целым рядом законодательств, и многие из них нуждаются в совершенствовании.
- На некоторых рынках полноценная конкуренция или затруднительна, или вовсе невозможна. Например, в поселке им. Морозова вряд ли целесообразно строить вторую теплоцентраль. Но как добиться от единственного производителя тепла выполнения своих обязательств?
- В поселке им. Морозова тяжелая ситуация. Там идет ряд судебных процессов. Мы еще в феврале
- В правительстве области поставлен вопрос о национализации Морозовской энергетической компании. Даст ли эта мера результат?
- Надо исходить из социальной ситуации, которая всецело зависит от теплоснабжения со стороны МЭК. Поэтому если для подготовки населенного пункта к зиме придется прибегнуть к отстранению неэффективного собственника, это будет сделано.
- В соответствии с законом «О банкротстве»?
- Да. Конкурсное управление, внешнее управление...
- Разрабатываются ли в связи с кризисом какие-либо иные, более оперативные и гибкие процедуры оздоровления предприятий промышленности, энергетики и транспорта, особенно для тех случаев, когда предприятие является градообразующим, и от его функционирования зависит обеспечение базовых потребностей населения?
– Хороший вопрос, но у меня нет на него ответа.
- Поселок им. Морозова соответствует статусу моногорода. Считаете ли вы, что в таких населенных пунктах госконтроль над градообразующим предприятием обязателен?
- Считаю. Государственные органы должны отслеживать ситуацию, потому что она не урегулируется сама собой. Необходимы меры по привлечению инвестиций, по созданию в таком городе или рабочем поселке других производств и услуг. Если собственник не справляется, производство должно выставляться на торги.
- А если на торгах не обнаруживается ни одного претендента – национализировать?
- Какую бы тактику мы не избрали, за всеми этими схемами должны помнить о жителях, особенно перед наступлением зимы. Если для этой цели необходима национализация – значит, давайте национализировать.
- Вы недавно объявили, что намерены заняться рынком железобетона. Ваше намерение связано с какими-то жалобами?
- Мы изучаем конкретный рынок либо в связи с жалобами, либо по поручению ФАС России, либо в плановом порядке по собственной инициативе. В течение года мы имеем возможность изучить 2-3 рынка. Наше управление организовано год назад, но до создания самостоятельного областного управления Петербургское УФАС несколько лет не занималась рынком железобетона. Сейчас мы занимаемся мониторингом этого рынка и завершим эту работу к концу октября.
- Значит, эта работа не связана с обращением участников рынка в ваше ведомство?
- Нет, не связана.
- В соответствии с поправками в закон «О защите конкуренции», монополистом может быть признан поставщик, производящий менее 35% товара на соответствующем рынке. Что это значит? Какая теперь устанавливается нижняя планка?
- Никакой. Просто изменился принцип подхода: он теперь не арифметический, а качественный. На практике монополией действительно может стать компания, контролирующая даже 10% рынка, но при определенных условиях. В поправках к закону они точно определены: доминирующим на рынке может быть признан субъект, контролирующий менее 35% рынка, но имеющий возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара при условиях возможности одностороннего определения цены и условий реализации, если доступ на рынок затруднен вследствие административных или иных ограничений, если реализуемый товар не может быть заменен другим товаром, и если изменение цены товара не способствует изменению спроса на товар. В принципе, если цена не изменяется, а спрос остается прежним – это признак монополизации рынка.
- Считаете ли Вы необходимым внесение поправок в 94-ФЗ в части требований квалификационного характера?
- При проведении тендеров по госзаказу возникают как претензии со стороны заказчиков в связи с множеством недобросовестных поставщиков, так и со стороны претендентов, когда уполномоченная организация пытается ограничить доступ к участию в тендере. Мы выступаем за широкое внедрение электронной формы торгов, в том числе и в анонимной форме - это позволит избежать сговоров. Мы также приветствуем, хотя и с некоторыми оговорками, широкое участие саморегулируемых организаций в процессе подготовки к торгам. Рекомендации СРО могли бы сыграть важную роль в отсеве недобросовестных участников. СРО может дать рекомендацию: таких-то участников рынка мы знаем, можем за них поручиться, а вот этих мы не знаем. Но поскольку здесь могут возникнуть свои подводные камни, здесь должна быть четко прописана процедура.
- Возможно ли утвердить эту процедуру в нормативных актах регионального уровня?
- Да. Более того, я точно знаю, что такая воля есть. Губернатор области на это настроен. Он так и сказал на заседании аппарата правительства: если вам мало на этот счет федерального законодательства, давайте примем свое, региональное. И еще один аспект: мы выступаем за более широкое внедрение денежного обеспечения заявок на торгах. Если ты серьезный участник, у тебя должны быть деньги, ты должен предъявить доказательство своей состоятельности - внести средства, которые потом, разумеется, будут гарантированно возвращены.
- Еще одна сфера, в которой активно участвуют антимонополисты – рынок электроэнергетики. В мае
- Да, сетевики жалуются. И правильно жалуются. Как мы и ожидали, реформа энергетики с нашей стране оказалась чрезвычайно сложной – технологически, экономически, а порой и политически. Разделение было во многом искусственным. Хотя сбытовики и сетевики работают более или менее слаженно, у сетевиков на практике больше проблем. С другой стороны, реформе еще не исполнилось 2 года. Она фактически еще идет. Прошло слишком мало времени, чтобы делать окончательные выводы.
- Как в постановлении №334, так и в ряде других актов при предоставлении привилегий малому бизнесу не учитывается его профиль. Так, недавно компания по утилизации мусора, уличенная в махинациях, жаловалась в прокуратуру на «создание административных барьеров для малого бизнеса»...
- Согласен: малый и средний бизнес следовало бы дифференцировать и предоставлять разные тарифы в зависимости от его профиля. Такую возможность можно предусмотреть и на уровне субъекта РФ, если это не противоречит федеральному законодательству – в котором, кстати, закреплены преференции для определенного перечня услуг.
-Вы только что участвовали в международной конференции антимонопольных органов стран БРИК. Российским антимонополистам есть чему поучиться у коллег?
-Да. В Китае очень эффективно разработана процедурная часть антикартельного законодательства. Кстати, в этом плане полезен опыт и восточноевропейских соседей – Венгрии, Польши. В этих государствах четко налажен механизм взаимодействия антимонопольных и правоохранительных органов, проведение оперативно-следственных мероприятий. Это взаимодействие необходимо: ведь картельные соглашения не подписываются на бумаге. Но Россия уже сделала важный шаг: только что вступивший в силу закон №160-ФЗ ввел уголовную ответственность за картельные сделки.
Беседовал Константин Черемных