П.Созинов: Строителям придется работать в новых условиях - «с оборота», на низкой рентабельности
По мнению многих аналитиков, рынок жилья достиг «дна», и весной его ждет новый подъем. Свой взгляд на вопрос высказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
- Павел Борисович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции на рынке жилой недвижимости Петербурга сегодня?
- Цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на 2-комнатные – на 25%, «трешки» подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%. С сентября темпы падения замедлились и составляют сейчас не более 0,1-0,2% в месц, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – 82 тысячи рублей, снижение за год – 25 тысячи рублей. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры – на 28%, медленнее – всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде – всего на 18%.
Аналогичная ситуация на «первичке» - «однушки» и «двушки» просели сильнее «трешек»: первые – на 21%, последние – на 19%. Многокомнатные – всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения – 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако на «первичке» встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика – его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке – сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели». Так в последнее время «однушки» начали дорожать (в среднем на 0,5%). Многокомнатные же квартиры никак не отреагировали на осенний стресс – цены продолжали незначительное снижение – на 0,1-0,2% в рублях.
В настоящее время в Петербурге на продажу выставлено 2,6 млн. кв. м жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети – уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца 2009 г. должно быть достроено 70 домов, остальные – со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 5-6 млн. кв. м жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.
Объем продаж в III квартале – около 4 тысяч квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в I квартале этого года, но на 50% меньше, чем в III квартале 2008 г. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке – продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тысяч квартир, что лишь на 10% меньше показателей 2008 г. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тысяч квартир и комнат. Однако произошло пересраспределение предпочтений покупателей – востребованы лишь «интересные» варианты, т.е. сбалансированные по цене предложения в эконом-классе. В первую очередь – это «однушки» и комнаты, что вызвало некоторый ажиотаж вокруг этого сегмента. Ситуация осложняется нехваткой малогабаритных квартир под городские жилищные программы, что увеличивает их спрос на рынке.
Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным, в последнее время в 14 из 30 крупнейших городов наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
- «Элитка» всегда была особой сферой. Как изменились цены в этом сегменте, появились ли новые форматы элитного жилья, новые тенденции?
- В листингах каждый десятый строящийся дом позиционируется как элитный, всего в активной продаже – 25-30 жилых домов, что составляет около 400 тысяч кв. м – 1,6-1,7 тысячи квартир. Средняя стоимость – 7-7,5 тысячи за «квадрат». Из 14-15 тысяч квартир, которые будут проданы до конца года – 3-5% попадают зону «элитности».
Реальные цены сделок тщательно скрываются, однако «люфт» может достигать значительного размаха – до 10-30%. Тенденции определились – новых комплексов в элитном сегменте нет, застройщики достраивают заложенные объекты, преимущественно высокой готовности, наиболее дешевое предложение вымывается, что формально увеличивает средние цены остающейся недвижимости в листингах. Следующий шаг для застройщика – либо «скидывать» залежавшийся товар по относительно низким ценам, либо регистрировать достроенный объект и реализовывать его в течение долгого времени. Причем последний вариант предполагает значительные накладные расходы. На вторичном рынке ведутся единичные продажи. Цены варьируются вокруг отметки в 6-7 тысяч долларов, наиболее дорогие объекты рассматриваются покупателями с существенными скидками.
В принципе в Петербурге есть зоны не заслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. Например, район Театральной площади, да, и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев здесь не выше, чем в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдо-промышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской ул., примыкающий к Александро-Невской Лавре в районе Боткинской больницы, который можно рассматривать в перспективе, выходящим на Обводный канал.
Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила. Но даже и в последнем случае, например в районе Новгородской ул., комплексы тяготеют к высотной доминирующей застройке, что мало соотносится с пониманием элитности, сложившейся в Петербурге.
- Что делается за городом?
- В продаже находится 150-160 коттеджных поселков. На этапе проекта заявлено еще 20-25. В продаже – около 10 тысяч объектов, из них – половина участки. Цены на коттеджи за сезон снизились на 10-15%. Появились предложения с «бонусами», например, в подарок ландшафтный дизайн или «два участка по цене одного». Неясные перспективы многих нарезанных земельных наделов, так или иначе подготовленных к продаже, лихорадят загородный рынок объемом невостребованных предложений, еще не давно считавшихся «топовыми».
Многие владельцы небольших земельных участков снимают предложения, уповая на лучшие времена, или выставляют заградительные цены. Потенциальные интересанты просматривают предложения, но покупать не спешат, ожидая дальнейшее снижение цен. Время экспозиции выросло в 2-3 раза и редко составляет один сезон.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя – на 70-75% сосредоточена в Выборгскиом и Всеволожском районах – и тяготеет к мегаполису. За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии – Приозерский, исторически – Гатчинский.
Не смотря на осеннее оживление покупательского спроса, объем предложения за год существенно сократился – на 25-30%. Продавцы не готовы выставлять объекты по заниженным ценам, а покупатели не готовы переплачивать, при том, что домовладения в среднем подешевели за год на 30%, земельные участки – на 30-50%. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн. руб. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше.
Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 млн. рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50% до 12-15 млн. рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более-менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
- Как кризис повлиял на риэлтерский бизнес? Много ли компаний ушло с рынка? Идет ли процесс укрупнения структур?
- Объем сделок за год на рынке сократился на 25%, в среднем с 5 тысяч в месяц до 4 тысяч. Однако количество сделок, проходящих через агентства снизилось в 2-2,5 раза. На рынке появилось много частных агентов, оказывающих риэлторские самостоятельно, увеличилось количество «левых» сделок. На рынок «вернулись» обмены, участились сделки, проводимые без профессиональных посредников.
Городской рынок недвижимости – это около 15 тысяч агентов и 600 юрлиц, оказывающих посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. Количество агентств сократилось на 30%. Однако рынок «стабилизировался на негативе» – цены плавно снижаются – но резкого сокращения количества сделок не происходит, и если тенденция сохранится, то и резкого передела рынка не произойдет.
Из характерных тенденций, можно выделить уменьшение филиальных сетей (в т.ч. в регионах) крупных агентств. Есть попытки слияний-поглощений, эксперименты с франчайзингом, но они единичны и не меняют общей картины распыления агентств.
- Что мешает работе в регионах, созданию крупной межрегиональной компании?
Рынок недвижимости в регионах – локальный и во многом специфичный. Миграционные процессы односторонни – дешевая рабочая сила пополняет ряды гастарбайтеров в промышленных центрах, что, безусловно, влияет на рынок аренды в определенном сегменте, но без легализации рабочей силы, без развитого ипотечного кредитования не предполагает серьезного влияния на объемы сделок.
В то же время не менее 15% сделок на петербургском рынке проходят с участием иногородних покупателей, т.е. около 10-15 тысяч семей в год пополняют число петербуржцев. Однако это лишь небольшая часть трудовых мигрантов, готовых временно или постоянно осесть в Петербурге.
Объемы межрегиональных сделок – ничтожны, поэтому агентств, специализирующихся только на этом сегменте рынка практически нет. Разовые сделки риэлторы стараются проводить с постоянными проверенными партнерами. «Варяги» из других городов практически не приживаются, т.к. риэлторские брэнды малораскручены, а стандартизации менеджмента в агентствах в разных регионах добиться не удается.
- Традиционный заключительный вопрос: ваш прогноз динамики стоимости жилья?
- Рынок недвижимости, наконец, перестал жить самостоятельной жизнью и вписался в окружающий негативный экономический пейзаж. Отраслевые микрокризисы и сменяющий их ценовой бум – в прошлом. Пока объем предложения достаточный и платежеспособный спрос - низок. Нет «дешевых» денег. Нет и предпосылок для роста цен. «Нащупывание дна» – задача малоперспективная. Так что и строителям, и риэлторам придется работать в новых условиях «с оборота» на низкой рентабельности. К этому еще предстоит привыкнуть.
Беседовал Михаил Добрецов
О текущем положении дел в строительном комплексе, об изменениях в ситуации в связи с эскалацией экономического кризиса с президентом холдинга RBI Эдуардом Тиктинским побеседовал корреспондент АСН-инфо.
-Эдуард Саульевич, какие компании, по Вашему мнению, больше пострадают от кризиса? Сейчас одни говорят, что сильнее пострадают крупные компании, так как они более закредитованы, другие – что больше трудностей будут испытывать малые и средние компании, из-за свертывания объемов строительства и невозможности получить кредит.
- Размер не имеет значения, имеет значение осмысленность финансовой политики, которую вела компания, в том числе и степень ее агрессивности на рынке. Надо внимательно смотреть на конкретную компанию, особенно в текущих рыночных реалиях. Самое интересное – это размер задолженности, в том числе краткосрочной, и способность компании обслуживать свои долги. Да, есть крайне запутанные структуры, где много всего непубличного. Это компании, экономящие на налогах, на белой зарплате – там и не разберешься, кто кому и сколько должен, и это большой минус. Если компания непрозрачная, если там платятся левые зарплаты, не платятся, как положено, налоги – такая компания в современной ситуации очень уязвима. Поэтому важно постараться понять финансовое состояние компании, не пожалеть на это время, поскольку именно во время кризиса риски клиентов серьезно растут.
Мы, например, всегда были открыты и прозрачны, в том числе и в плане финансовой политики. Наш кредитный портфель – 51 млн. долларов, и он долгосрочный. Первая выплата в размере 35 млн. рублей предстоит нам в 2009 г., остальное – в 2010-2011 гг. Да, мы немаленькая компания с достаточным портфелем активов (в стадии проектирования и строительства у нас находится свыше 420 тысяч кв. м жилой и коммерческой недвижимости), но наша политика и в части финансов, и в части покупки земли всегда была консервативна. Мы никогда не брали короткие кредиты, мы брали кредиты на тот срок, в который считали для себя возможным их вернуть. Мы никогда не покупали землю просто, чтобы купить – мы всегда все тщательно считали, и если у нас не билось, мы не покупали. Так что надо смотреть предметно на ситуацию в каждой компании. Компании, ведущие публичную политику, в этом плане легче анализировать, но их среди строителей немного.
- Есть ли данные о том, насколько сейчас снизилась капитализация публичных компаний-застройщиков?
- Капитализация сейчас – это вообще абстракция, о ней можно совсем не говорить, вы видели, как потеряли в капитализации публичные компании. До кризиса их стоимость была раздута, сейчас они неадекватно низко стоят - не может компания реально оцениваться в размер своей годовой прибыли. И вряд ли капитализация – это то, что имеет отношение к реальной жизни.
- Скажите, не прервется ли Ваше сотрудничество с американским фондом Morgan Stanley в связи с недавно поступившей информацией о проблемах, которые он испытывает?
- У нас действительно есть западные партнеры-инвесторы – это фонды, которыми управляют ведущие банки Morgan Stanley и Deutsche Bank. Надо четко понимать, что с нами работают не сами банки, а фонды, созданные при них, которые инвестировали деньги в капитал нашего совместного предприятия, как в случае с DB, и непосредственно в капитал компании, как Morgan Stanley. А дальше никто никому не должен – просто компания будет выплачивать дивиденды собственникам, когда такое решение состоится, но это будут точно не 2008-2009 гг. С привлечением этих партнеров мы существенно увеличили капиталы - капиталы проектов и собственный капитал компании. Сегодня все наши планы, в том числе в части совместных проектов с DB (а это три проекта – на Новгородской ул., Пискаревском пр. и Б.Посадской ул.), реализуются в рамках нашей адресной программы.
Да, бесспорно, текущая ситуация скорректировала наши планы – прежде всего, в части формирования бюджета-2009, который мы сверстали, исходя из 50% от прежних планов объема продаж. Однако, несмотря на это, мы не замораживаем наши стройки. У нас есть запас прочности на счетах, и мы готовы финансировать наши стройки, в том числе, если объема продаж не будет хватать, дотировать из своих средств дальнейшее финансирование строек.
-То есть Вы прогнозируете падение продаж на 50%? «Адвекс» это уже сейчас регистрирует.
- Это уже произошло, это не прогноз. Компании, которые говорят, что у них дела обстоят как раньше, мягко говоря, не договаривают. Эта ситуация уже состоялась, и мы готовы держать ее весь 2009 год. Считаем ли мы, что весь 2009 год квартир на первичном рынке будет продаваться в 2 раза меньше? Наверное, нет.
- Если достаточно большое количество компаний будут демпинговать, то, согласно законам экономики, крупные застройщики с солидными средствами на счетах тоже будут вынуждены снизить цены, чтобы удержать покупателей. Вы так не считаете?
- Есть разные продукты на жилищном рынке. Возьмем, например, автодилеров – если они уже получили машины, им надо от них избавиться, это готовый продукт. И если эти машины не заложены в банк, их можно продавать и покупать, и можно давать скидки. А квартиру важно не купить, а получить. Это не автомобиль. Откровенно большие скидки говорят о том, что компании нужны деньги любой ценой. И если компания демпингует, то далеко не факт, что она достроит объект, в котором человек купил квартиру. Все уже это проходили не раз. Понятие рынка недвижимости не абстрактно: он не может сам по себе функционировать, без учета фактора себестоимости, например.
- Себестоимость тоже снижается. Хотя некоторые эксперты говорят, что удешевление стройматериалов пока не сказывается на стоимости строительства, так как застройщики работают по долгосрочным договорам (с прежними ценами).
- Себестоимость не повышается. Если цена на цемент и арматуру в 2 раза упала, это еще не является свидетельством того, что совокупная цена строительства снизилась. Ведь цена состоит и из зарплат сотрудников, и эксплуатации машин и механизмов, и большого спектра материалов. Делать далеко идущие выводы о падении себестоимости на 15% из того, что цена на цемент упала в 2 раза, нельзя.
- Но зарплаты тоже снижаются, и есть еще стоимость земли, которая подешевела.
-Удешевление земли тут роли не играет, так как мы говорим о строящихся проектах, для которых земля уже была куплена по прежней цене. Есть и инженерные затраты, которые уж точно не падают. Мы понимаем, что большое количество подрядчиков, особенно в коммерческой недвижимости, остались без работы, а значит, цены на их работы будут падать – мы ждем этого. И намерены занимать достаточно твердую позицию с подрядчиками, поскольку мы платим деньги, платим вовремя, а значит, будем требовать, чтобы они работали с минимальной маржой. Сейчас со всех точек зрения на рынке недвижимости наступил рынок покупателя, а на подрядных рынках - рынок заказчика. Ситуация за 2 месяца поменялась кардинально – застройщики должны адаптироваться к работе в новых условиях. Мы, например, уже адаптировались, и я бы даже сказал, имеем совершенно четкий план действий в зависимости от вариантов развития ситуации. Очевидно, что приоритет сейчас – продажи, поэтому мы сделали крайне гибкую систему ценообразования. Наши менеджеры получили большое количество дополнительных рычагов в переговорах с клиентами, чтобы дать людям приемлемые условия оплаты квартиры. Это не значит, что мы объявим, как некоторые, о скидках в 15-20%. Благодаря такому рынку появилась возможность работать с каждым клиентом индивидуально, и мы делаем это с удовольствием, поскольку наш сервис – наша сильная сторона. Мы реализуем новые программы совместно с ведущими банками, одна из них - дотация процентной ставки по ипотеке в течение 2-х лет – мы компенсируем клиенту 5% в год в течение 2 лет. Таким образом, если банк даёт кредит под 15% годовых, то клиент в течение 2 лет платит по 10% годовых, далее мы рассчитываем на то, что процентные ставки снова снизятся и, как следствие, сократятся ежемесячные клиентские платежи. Мы также разработали гибкие схемы рассрочек платежей.
- Значит ли это, что крупные компании будут вести себя именно так? То есть не будут официально понижать цены, но будут давать более длинные рассрочки, расширять дисконтные программы?
- Я не буду комментировать за других. Вы видите, как ведут себя некоторые крупные компании. У каждого застройщика своя ситуация, определяющая его стратегию на рынке. Наша стратегия простая – она не меняется, но корректируется, мы не замораживаем проекты, а реализуем их в соответствии с нашей адресной программой, внимательно следя за рынком. Мы были готовы в конце 2008 г. и в 2009 г. запустить 7 новых проектов. Четыре проекта есть в высокой степени готовности, и планировали запустить еще 7, пока запустили только два – на Новгородской улице и на 17-й линии Васильевского острова. Запустим ли мы остальные, будет зависеть от того, насколько спрос на эти два проекта будет высок.
- А Вы изучаете спрос? Исследуете ли Вы его специально? Сейчас застройщики в связи с кризисом предпочитают говорить о сокращении предложения, а о спросе говорят весьма туманно, не учитывая таких факторов, как снижение цен на нефть, общее снижение доходов населения. То есть об этом упоминают, но про спрос все равно уверенно говорят, что он будет высоким.
- Здесь нельзя лукавить. Сокращаются рабочие места и снижаются зарплаты, что, очевидно, не вдохновляет людей на крупные покупки. С другой стороны, фундаментально спрос не изменился. Например, в августе спрос был высоким, и, согласитесь, нет предпосылок для того, чтобы вдруг в сентябре-октябре-ноябре он стал значительно ниже. За эти 3 месяца у людей потребность в жилье не изменилась, и в кармане денег меньше не стало.
- Но многие отказались от мысли взять ипотеку.
- Ипотека в городе не превышал 20% всего объема сделок. Поэтому мы говорим о том, что количество ипотечных сделок упало, предположим, с 20 до 7%, значит, мы имеем гарантированное уменьшение спроса на 13%.
- Покупатель думает о будущем, он думает о том, что его доходы могут вскоре значительно упасть. На Ярмарке недвижимости в ноябре провели опрос посетителей – и оказалось, что покупатели вовсе не ждут снижения цен, они не покупают потому, что опасаются снижения своих собственных доходов, не уверены в будущем.
- Дело в том, что есть продукты роскоши, и продукты, скажем так, «условно» роскоши. Например, я могу не поменять машину в связи с кризисом. Кто-то может действительно не купить квартиру, понимая, что есть угроза, что он останется без средств к существованию, но вряд ли для сентября-октября эта мотивация была основной. Все-таки квартира – это фундаментальная инвестиция. Купив квартиру, человек в конце концов может ее и в аренду сдать. Это не просто покупка, как покупка машины, которая из-за амортизации падает в цене. Это вещь, на которую можно жить, в том числе. Поэтому такой фактор я бы не расценивал как очень высокий. Скорее людей напугали, создали надежду, что цены упадут, с одной стороны, а с другой, вселили страх покупать квартиру, потому что рынок может рухнуть, все говорят о «пузыре недвижимости». Особенно в этом деле стараются горе-аналитики, которые проспали финансовый кризис. Теперь им нечего прогнозировать, вот они и занялись прогнозом падения рынка недвижимости. Недвижимость - это фундаментальный рынок, он работает совсем по другим законам, не по тем, по которым существует фондовый рынок – рынок ожиданий и прогнозов. Тут все гораздо более серьезно и основательно.
Кроме того, в связи с выделением федеральных и городских средств для покупки квартир с рынка будет вымываться самое ликвидное предложение, а нового появляться не будет, многие застройщики сокращают объемы стройки. Нельзя пытаться непрофессионалу играть, ловить какие-то пики и спады рынка - можно серьезно прогореть. Люди прождали в 2006 г., не купили – цены выросли вдвое. А им говорили про «пузырь», про то, что цены упадут, и они верили - вот и результат.
- В 2006 г. цены на нефть росли. И государство обещало доступное жилье. И ипотека начала бурно развиваться.
- Бесспорно, сейчас ситуация изменилась, но, тем не менее, фундаментальное соотношение спроса и предложения никто не отменял. Объем предложения уменьшается, ни один крупный проект не будет запущен, рынок пока функционирует на остатках уплотнительной застройки. С учетом активной роли государства на рынке, которое стремится воспользоваться этой ситуацией и купить жилье для очередников, для военных, напрашивается естественный вывод о том, что жилья будет меньше, будет дефицит.
- По Вашим оценкам, сколько компаний примут участие в городских аукционах на выкуп квартир, с учетом заявленной максимальной цены кв. метра 47,3 тысячи рублей?
- С такой ценой, думаю, мало кто примет участия в аукционах. Это существенно ниже себестоимости. Если говорить об участках фактически за городом и предположить, что там была дармовая инженерия и недорогая земля, и строится панельное жилье – даже в этих случаях себестоимость все равно в пределах 55 - 60 тысяч рублей, причем полная себестоимость. От этого никуда не деться, ведь есть стоимость земли, стоимость инженерии, накладные расходы организации, реклама, проценты по взятым кредитам. Есть некая иллюзия, что строители жируют, имеют маржу 300% - это неправда. Возможно, так обстоит дело в Москве, там ситуация иная – непрозрачность, административная рента, которая существенно увеличивает себестоимость. В Петербурге рынок более прозрачен, себестоимость строительства легко посчитать, и она – высокая. Поэтому здесь строители работают на массовом жилье из расчета маржи максимум в 10%.
- У петербургских компаний вообще есть реальная потребность, чтобы у них город выкупал квартиры?
- Если бы цена была не ниже себестоимости, то, думаю, сейчас много компаний заявило бы об участии в торгах. Если же цена значительно ниже себестоимости, то в этом нет никакого экономического смысла. И государство тоже должно смотреть, кто и что ему продает и за такие деньги, и чем это может закончиться, какая степень готовности у этого жилья.
- Город намерен покупать квартиры со степенью готовности не менее 75%.
- Но 70% - это ведь не 100. Надо разобраться, хватит ли у застройщика денег, чтобы достроить оставшееся, и сколько квартир уже продано. Если у меня продана половина дома, 70% готовности, а себестоимость высокая, как я на 47 тысяч дострою этот дом? Мне этих денег хватит на 30% от нужной суммы, а 20% откуда я возьму?
-Будут ли сейчас застройщики перепрофилировать свои проекты? Недавно ЛЭК заявил о том, что проект на месте фабрики им. Карла Маркса, поначалу планировавшийся целиком как бизнес-класс, теперь наполовину будет эконом-классом.
- Наверное, это будет не единственный пример, хотя в этом тоже есть плюс для рынка – четче будет позиционирование классов жилья. Для тех, у кого были попытки сделать в объекте эконом-класса бизнес-класс, будет целесообразно переформатировать свои проекты. У нас такой потребности не будет, мы всегда очень четко ориентировались на конкретное место. Да, мы премиальная компания, но всегда в рамках той ниши, в которой находится наш «продукт», исходя из его локации. Возможно, в новых проектах что-то и пересмотрим, откажемся от каких-то опций, но, тем не менее, наши квартиры всегда были и останутся достаточно оптимальными. Те, кто пытался на растущем рынке в локации С-класса разместить В-класс, тем самое время заняться перепроектированием.
- Как у вас идет оптимизация расходов? Кого-то увольняют?
-Все компании сейчас занимаются оптимизацией расходов. На восходящем тренде никто об это не думает, даже самые консервативные компании, рост все списывает. Мы знаем о сокращениях в некоторых компаниях. У нас тоже есть определенная оптимизация численности персонала – в пределах 7-8%. Это персонал, набранный для работы в регионах, в которых мы разуверились еще до кризиса, и работники московского офиса. Таким образом, мы пока отмели для себя московский рынок, так как сейчас не до Москвы, и рынок регионов, и концентрируемся только на «домашнем» рынке. Ситуация в Петербурге сегодня лучше, чем в Москве или где-либо еще, мы здесь работаем уже 15 лет, все знаем – и рыночную ситуацию, и земельные участки, и объекты, которые так или иначе находились или появятся в рынке. Так что мы будем сосредоточены в родном городе, вероятно, в течение всего 2009 г.
- Что будет происходить с гастарбайтерами, как Вы думаете?
-Мы – девелоперы, у нас работают уважаемые подрядчики, и по сути, нам все равно, кого они нанимают для работы на объектах. У нас нет сотен тысяч рабочих, которых мы обязаны кормить. Сейчас наш аутсорсинг и гибкость, которую он дает, – большой плюс, так как мы можем не начинать новых проектов без ущерба для себя и своего персонала. Коммерческие девелоперы остановили все проекты, и люди, которые работали там, остались не у дел. Костяк компаний пытается пока сохраниться, они предлагают свои услуги, предлагают скидки, готовы работать с минимальной маржой.
Ценные специалисты – тоже пострадают, вопрос только у кого. Тот, кто вел слишком агрессивную политику, у кого кредитная нагрузка слишком большая, тот кардинально будет сокращать персонал, - тут бы выжить любым способом. Мы, я уверен, ни одного ценного специалиста своего не сдадим. Это капитал компании. Мы вкладываем деньги в обучение и адаптацию персонала и можем позволить себе качественных специалистов. Им есть чем заниматься сейчас – есть предложения по земельным участкам, по сотрудничеству, по поддержке каких-то сложных проблемных активов. Мы готовы этим заниматься. Наш опыт и коллектив способен решать большие задачи, чем существующий масштаб компании.
- А что будет происходить с ценами на землю?
- Земля за городом в основном – это просто хлам: она и до кризиса была мало кому нужна. Она просто ничего не стоит, и ее никто не покупает. Что касается земель для ИЖС, я не специалист, но думаю, что она точно упала в цене раза в два. В горячих местах – таких, как Комарово – цены в 50 тысяч долларов за сотку уже никого не интересуют, 15 тысяч – может быть.
Участки для коммерческой недвижимости тоже сильно упали в цене. Мы, например, вели переговоры по участку за 40 млн, и были близки к тому, чтобы закрыть сделку (это 7 га в районе Пулково). В конце сентября нам этот участок предлагали уже за 25 млн. Сейчас мы бы могли купить его за 15 млн, но не хотим, так как пока не интересуемся новыми офисными проектами. Если говорить о жилье, то цены на участки упали процентов на 40, но участки будут появляться. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний и намерены привлечь инвестора, с которым совместно будем вкладывать средства в недооцененные активы.
-То есть у Вас сегодня достаточно средств не только для поддержания строящихся проектов, но и для покупки новых активов?
-Мы присматриваемся к активам, и у нас есть средства, чтобы купить что-то наиболее привлекательное. Наши средства тоже ограничены, и в силу своей консервативности большую их часть мы будем держать для текущих объектов, для демпфирования той угрозы падения продаж, которая присутствует. Тем не менее, наша задача – привлечь инвестора, который к нашим 20% средств приложит свои 80% - тогда наши возможности резко возрастут.
-Какого рода активы Вас интересуют?
- Петербург или Ленинградская область, близко к городу, с понятными перспективами по инженерной подготовке, только для жилой застройки. Все остальное нас пока не интересует.
-Не могли бы Вы, в заключение, дать какой-нибудь совет застройщикам – относительно их пиар-стратегии во время кризиса? И, с другой стороны, совет для СМИ?
- СМИ должны крайне взвешенно подходить к анализу той информации, которая появляется на рынке. Если кто-то объявил скидки, это не значит, что везде скоро цена упадет. Надо проверять, каковы были фактические цены, и может быть, это скидки с надбавки, которые не ведут к далеко идущим выводам. Надо лучше присмотреться к финансовому состоянию застройщиков, дающих скидки. Ну а застройщикам совет простой - не надо людям голову морочить и пытаться выдавать желаемое за действительное. Надо честно говорить о происходящем.
Беседовала Елена Зеликова