П.Созинов: Строителям придется работать в новых условиях - «с оборота», на низкой рентабельности
По мнению многих аналитиков, рынок жилья достиг «дна», и весной его ждет новый подъем. Свой взгляд на вопрос высказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
- Павел Борисович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции на рынке жилой недвижимости Петербурга сегодня?
- Цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на 2-комнатные – на 25%, «трешки» подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%. С сентября темпы падения замедлились и составляют сейчас не более 0,1-0,2% в месц, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – 82 тысячи рублей, снижение за год – 25 тысячи рублей. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры – на 28%, медленнее – всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде – всего на 18%.
Аналогичная ситуация на «первичке» - «однушки» и «двушки» просели сильнее «трешек»: первые – на 21%, последние – на 19%. Многокомнатные – всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения – 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако на «первичке» встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика – его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке – сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели». Так в последнее время «однушки» начали дорожать (в среднем на 0,5%). Многокомнатные же квартиры никак не отреагировали на осенний стресс – цены продолжали незначительное снижение – на 0,1-0,2% в рублях.
В настоящее время в Петербурге на продажу выставлено 2,6 млн. кв. м жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети – уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца 2009 г. должно быть достроено 70 домов, остальные – со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 5-6 млн. кв. м жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.
Объем продаж в III квартале – около 4 тысяч квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в I квартале этого года, но на 50% меньше, чем в III квартале 2008 г. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке – продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тысяч квартир, что лишь на 10% меньше показателей 2008 г. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тысяч квартир и комнат. Однако произошло пересраспределение предпочтений покупателей – востребованы лишь «интересные» варианты, т.е. сбалансированные по цене предложения в эконом-классе. В первую очередь – это «однушки» и комнаты, что вызвало некоторый ажиотаж вокруг этого сегмента. Ситуация осложняется нехваткой малогабаритных квартир под городские жилищные программы, что увеличивает их спрос на рынке.
Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным, в последнее время в 14 из 30 крупнейших городов наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
- «Элитка» всегда была особой сферой. Как изменились цены в этом сегменте, появились ли новые форматы элитного жилья, новые тенденции?
- В листингах каждый десятый строящийся дом позиционируется как элитный, всего в активной продаже – 25-30 жилых домов, что составляет около 400 тысяч кв. м – 1,6-1,7 тысячи квартир. Средняя стоимость – 7-7,5 тысячи за «квадрат». Из 14-15 тысяч квартир, которые будут проданы до конца года – 3-5% попадают зону «элитности».
Реальные цены сделок тщательно скрываются, однако «люфт» может достигать значительного размаха – до 10-30%. Тенденции определились – новых комплексов в элитном сегменте нет, застройщики достраивают заложенные объекты, преимущественно высокой готовности, наиболее дешевое предложение вымывается, что формально увеличивает средние цены остающейся недвижимости в листингах. Следующий шаг для застройщика – либо «скидывать» залежавшийся товар по относительно низким ценам, либо регистрировать достроенный объект и реализовывать его в течение долгого времени. Причем последний вариант предполагает значительные накладные расходы. На вторичном рынке ведутся единичные продажи. Цены варьируются вокруг отметки в 6-7 тысяч долларов, наиболее дорогие объекты рассматриваются покупателями с существенными скидками.
В принципе в Петербурге есть зоны не заслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. Например, район Театральной площади, да, и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев здесь не выше, чем в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдо-промышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской ул., примыкающий к Александро-Невской Лавре в районе Боткинской больницы, который можно рассматривать в перспективе, выходящим на Обводный канал.
Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила. Но даже и в последнем случае, например в районе Новгородской ул., комплексы тяготеют к высотной доминирующей застройке, что мало соотносится с пониманием элитности, сложившейся в Петербурге.
- Что делается за городом?
- В продаже находится 150-160 коттеджных поселков. На этапе проекта заявлено еще 20-25. В продаже – около 10 тысяч объектов, из них – половина участки. Цены на коттеджи за сезон снизились на 10-15%. Появились предложения с «бонусами», например, в подарок ландшафтный дизайн или «два участка по цене одного». Неясные перспективы многих нарезанных земельных наделов, так или иначе подготовленных к продаже, лихорадят загородный рынок объемом невостребованных предложений, еще не давно считавшихся «топовыми».
Многие владельцы небольших земельных участков снимают предложения, уповая на лучшие времена, или выставляют заградительные цены. Потенциальные интересанты просматривают предложения, но покупать не спешат, ожидая дальнейшее снижение цен. Время экспозиции выросло в 2-3 раза и редко составляет один сезон.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя – на 70-75% сосредоточена в Выборгскиом и Всеволожском районах – и тяготеет к мегаполису. За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии – Приозерский, исторически – Гатчинский.
Не смотря на осеннее оживление покупательского спроса, объем предложения за год существенно сократился – на 25-30%. Продавцы не готовы выставлять объекты по заниженным ценам, а покупатели не готовы переплачивать, при том, что домовладения в среднем подешевели за год на 30%, земельные участки – на 30-50%. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн. руб. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше.
Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 млн. рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50% до 12-15 млн. рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более-менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
- Как кризис повлиял на риэлтерский бизнес? Много ли компаний ушло с рынка? Идет ли процесс укрупнения структур?
- Объем сделок за год на рынке сократился на 25%, в среднем с 5 тысяч в месяц до 4 тысяч. Однако количество сделок, проходящих через агентства снизилось в 2-2,5 раза. На рынке появилось много частных агентов, оказывающих риэлторские самостоятельно, увеличилось количество «левых» сделок. На рынок «вернулись» обмены, участились сделки, проводимые без профессиональных посредников.
Городской рынок недвижимости – это около 15 тысяч агентов и 600 юрлиц, оказывающих посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. Количество агентств сократилось на 30%. Однако рынок «стабилизировался на негативе» – цены плавно снижаются – но резкого сокращения количества сделок не происходит, и если тенденция сохранится, то и резкого передела рынка не произойдет.
Из характерных тенденций, можно выделить уменьшение филиальных сетей (в т.ч. в регионах) крупных агентств. Есть попытки слияний-поглощений, эксперименты с франчайзингом, но они единичны и не меняют общей картины распыления агентств.
- Что мешает работе в регионах, созданию крупной межрегиональной компании?
Рынок недвижимости в регионах – локальный и во многом специфичный. Миграционные процессы односторонни – дешевая рабочая сила пополняет ряды гастарбайтеров в промышленных центрах, что, безусловно, влияет на рынок аренды в определенном сегменте, но без легализации рабочей силы, без развитого ипотечного кредитования не предполагает серьезного влияния на объемы сделок.
В то же время не менее 15% сделок на петербургском рынке проходят с участием иногородних покупателей, т.е. около 10-15 тысяч семей в год пополняют число петербуржцев. Однако это лишь небольшая часть трудовых мигрантов, готовых временно или постоянно осесть в Петербурге.
Объемы межрегиональных сделок – ничтожны, поэтому агентств, специализирующихся только на этом сегменте рынка практически нет. Разовые сделки риэлторы стараются проводить с постоянными проверенными партнерами. «Варяги» из других городов практически не приживаются, т.к. риэлторские брэнды малораскручены, а стандартизации менеджмента в агентствах в разных регионах добиться не удается.
- Традиционный заключительный вопрос: ваш прогноз динамики стоимости жилья?
- Рынок недвижимости, наконец, перестал жить самостоятельной жизнью и вписался в окружающий негативный экономический пейзаж. Отраслевые микрокризисы и сменяющий их ценовой бум – в прошлом. Пока объем предложения достаточный и платежеспособный спрос - низок. Нет «дешевых» денег. Нет и предпосылок для роста цен. «Нащупывание дна» – задача малоперспективная. Так что и строителям, и риэлторам придется работать в новых условиях «с оборота» на низкой рентабельности. К этому еще предстоит привыкнуть.
Беседовал Михаил Добрецов
Недавно ЗАО «ВТБ-Девелопмент», инвестор проекта строительства многофункционального комплекса «Набережная Европы», объявило закрытый архитектурный конкурс на лучшее здание Дворца танца. К участию в нем приглашены четыре архитектурных бюро – Ateliers Jean Nouvel (Франция), Snohetta (Норвегия), UN Studio (Нидерланды), ООО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» (Россия). О том, с какими сложностями сопряжена реализация проекта как театра, так и всего комплекса, АСН-инфо рассказал член наблюдательного совета ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский.
- Проект Дворца танца – фактически первый петербургский проект театра нового времени, кроме второй сцены Маринки. В чем его особенности?
- Еще был проект реконструкции Михайловского театра. Пример господина Кехмана, вложившего собственные средства в его реконструкцию, безусловно, заслуживает уважения. Я не берусь оценивать, в какой мере ему удалось соблюсти все требования, предъявляемые к современным театрам. Но как посетитель Михайловского, могу утверждать, что в старом здании невозможно сделать столько, сколько в новом.
При проектировании Дворца танца мы начали с того, что сформировали театральную технологию с привлечением компании, которая специализируется на решении задач подобного рода. Это компания ТДМ, которая работала и с Александринским театром, и с Мариинкой. И я думаю, что с помощью профессиональных архитектурных мастерских мы получим достойный продукт, за который нам будет не стыдно перед нашими потомками.
Новый театр позволит не только ставить балетные или оперные спектакли. У него будет очень широкий спектр возможностей. Технология позволяет таким образом модифицировать партер, чтобы использовать для мероприятий, имеющих нетрадиционный, неформальный характер. В итоге мы намерены получить уникальный объект, аналогов которому в Петербурге нет – если говорить о сочетании всех функций.
- А сцена тоже будет модифицироваться?
- Сцена будет в любом случае выполнять свою функцию, но при постановке тех или иных спектаклей она предоставит постановщикам самые разные возможности.
- Учитывались ли при разработке условий конкурса пожелания руководителя Театра балета Б.Эйфмана? В кулуарах Градсовета он как-то высказывал пожелание, чтобы на крыше театра была обзорная площадка, которая бы одновременно служила частью культурного пространства…
- Все, что делается по подготовке конкурса на Дворец танца, происходит в тесном, непосредственном контакте с Борисом Эйфманом. Мы изначально получили проект технического задания от него. Далее техническое задание было доработано и осмыслено театральными технологами. Борис Яковлевич ознакомлен со всеми предложенными решениями. Ожидаю, что на установочном семинаре в середине апреля он выскажет свои соображения, прежде всего эмоционального плана, о том, каким он видит новый театр. Он также является участником жюри. Таким образом, его участие в разработке проекта очень весомо.
Обзорной площадки в техническом задании нет. Разрешенная высота – 40 м – в принципе позволяет ее создать, но если расширять зону театральных кулис, то придется расширять и объем всего здания, что вряд ли реально. С точки зрения архитектуры возможно создание обзорных пространств в виде балконов. Однако это не входит в требования к архитектурному конкурсу. Впрочем, я не исключаю, что техническое задание претерпит некоторые несущественные изменения.
- В некоторых проектах театрального здания, которые предлагались участниками конкурса на архитектурно-градостроительное решение всего комплекса «Набережная Европы», конструкция крыши частично представляла плоскую площадку…
- Конкурс по многофункциональному комплексу не предусматривал архитектурного решения здания театра. Да, каждый из участников представлял свой вариант «посадки» театрального здания в рамках мастер-плана. Но никакие разработки в отношении планировки театральных помещений, его архитектурного облика, использования материалов для фасада и прочих элементов здания театра, в задание для проектировщиков МФК не входили. Конкурс на Дворец танца объявлен 31 марта, и техническое задание будет выдано участникам на установочном семинаре в середине апреля. Все остальное – из области желаемого.
Конечно, детали облика будущего театра могли рождаться в проектах архитекторов, но их задачей было спланировать только мастер-план комплекса, где театр был элементом пространства. А в ходе нового конкурса мы увидим и планировки, и разрезы, и все фасады театра. Техническое задание предполагает определенный набор необходимых факторов.
- Какой из них важнее?
- Трудно выделить что-то самое главное. В моем понимании все элементы проекта неразделимы. Нельзя сделать плохой фасад и хороший интерьер – точно так же, как хороший свет и плохой звук. Все должно быть на высочайшем уровне. Необходима грамотная планировка помещений, чтобы зрители имели возможность нормально подойти к гардеробу, пройти на свои места, с любой точки видеть сцену – не половину или три четверти, а полностью, чтобы из каждой точки одинаково качественно воспринимался звук. Здесь все должно быть гармонично, как в живой природе.
- Высказывалось беспокойство в связи с тем, что из-за раздельного проведения конкурсов на МФК и сам театр, его здание может оказаться дисгармонично по архитектурному стилю как самому комплексу «Набережной Европы», так и исторической застройке. Вы согласны, что такая проблема может возникнуть, учитывая большое различие в архитектурных стилях, которую мы видели в проектах МФК?
- Конечно, теоретически можно предположить, что мы получим четыре плохих работы, которые не будут вписываться ни в мастер-план ни в сложившуюся архитектурную среду. Но это может произойти лишь в случае, если что архитекторы с мировым именем проигнорируют все то, о чем говорилось на этом круглом столе – историю места, окружающую застройку, визуальные коридоры... Но велика ли такая вероятность? Думаю, что она ничтожна. Я убежден, что каждый из претендентов поставит во главу угла все те приоритеты, которые я перечислил.
- В проекте Е.Герасимова и С.Чобана, выигравшем на конкурсе на лучший мастер-план МФК, эскиз театрального здания был представлен в форме овала, вписанного в площадь такой же конфигурации. Окажет ли это видение авторов какое-то влияние на техническое задание для конкурса на театр?
- Вопрос о том, не задает ли мастер-план проекта МФК определенную форму театра, в принципе уместен. Но именно проект Герасимова и Чобана, по моему мнению, в наименьшей степени обязывает архитекторов к определенной геометрии театрального здания. Овальная площадь вокруг театра позволяет поддерживать любую форму его здания - овальную, круглую, треугольную, прямоугольную, трапециевидную. Овал, как орбита, легко поддерживает более острые формы и углы. Это могут быть и более абстрактные решения. Для театра, по-моему, это самый благоприятный проект.
Мы внимательно изучали книгу отзывов на выставке проектов МФК, в которой оставляли свои суждения горожане. Многие благодарили нас за саму возможность высказать свою позицию. Сами мнения, как и следовало ожидать, были полярными. Но все же при всем разбросе суждений позитивные отзывы о проекте Герасимова и Чобана преобладали.
Профессиональным архитекторам, конечно, судить легче. Но мне кажется, что победивший проект мастер-плана предоставляет наибольшую свободу для фантазии проектировщиков театра.
- Насколько мне известно, в период разработки первого варианта мастер-плана ее участники ездили в Рим и знакомились с современной архитектурой итальянских мегаполисов. Однако среди компаний, включенных в список претендентов, нет ни одной итальянской…
- Во всех европейских странах есть выдающиеся мастера. В лонг-листе претендентов итальянские архитектурные бюро были, и у них был шанс попасть в четверку. Но в итоге выбор пал на других. Дело в том, что наш выбор основывался в том числе на наличии опыта строительства именно театральных зданий.
И как мне кажется, мы выбрали три наиболее уважаемые зарубежные творческие группы – как в области архитектуры в целом, так и по знанию специфики проектирования театров. Жан Нувель – это брэнд, входящий в пятерку лучших архитекторов мира, а Snohetta и UN Studio в последние 10 лет выполнили потрясающие работы в строительстве театральных зданий. Так что ничего страшного, что не будет итальянцев.
Конкурс серьезно и глубоко подготовлен. И в любом случае победителю будет предоставлена уже разработанная театральная технология. Им остается ее облечь в некие нетривиальные, прогрессивные архитектурные формы.
- Б.Эйфман говорил, что ждет нового театра с 1994 г. Что мешало вашим предшественникам реализовать проект, тем более на столь привлекательной территории?
- Проект «Набережная Европы» чрезвычайно сложен во всех своих аспектах – и юридических, и экологических, и финансовых. Чтобы сдвинуть подобный проект с места, мало иметь профессиональную, грамотную команду. Нужно еще много составляющих, и не в последнюю очередь – источники финансирования. С самого начала этот проект предполагает крупные инвестиции, которые окупятся лишь через многие годы.
-В какую сумму сейчас оцениваются вложения в проект?
- Общий объем инвестиций сейчас пересматривается. В условиях рынка августа 2008 г. мы считали, что сможем его реализовать примерно за 2 млрд. долларов. Сейчас, учитывая снижение цен на рынке стройматериалов, рабочей силы – мы полагаем, что стоимость может существенно сократиться, если не будет неожиданных изменений. Сейчас мы в кризисной ситуации. Думаю, если мы останемся в таких уровнях цен, как сейчас, то проект обойдется дешевле. Но как поведет себя рынок в 2011 г., когда мы выйдем на строительную площадку, предсказывать бесполезно. Поэтому сейчас абсолютные величины определить сложно.
То же относится и к театру. Мы только сейчас уточняем его предварительный объем. В соответствии с инвестиционным договором с Правительством РФ, мы должны были построить театр площадью 15 тысяч кв. м. Но только театральная технология требует площади 17 тысяч кв. м. В итоге общая площадь, которую мы передадим РФ, составит от 22 до 25 тысяч кв. м, в зависимости от параметров проекта-победителя. Далее следует ориентироваться на стоимость оборудования, которое должно быть приобретено для театра, а также со стоимостью создания эксклюзивных элементов. От этого будет зависеть удельный вес стоимости театра по отношению ко всему проекту.
- Оборудование, в основном, импортное?
- Да. Поэтому доля стоимости театра в проекте сейчас возрастает.
- Вы говорили о юридических сложностях. Они связаны с несовершенством законодательства?
- Законодательство никогда не идеально, так как написано не на все случаи жизни. Кроме того, в него часто по разным причинам вносятся коррективы. Здесь важно, чтобы поправки в законодательные акты вносили профессионалы. В ходе реализации проекта мы столкнулись с огромным количеством нюансов, которые законодательство трактует неоднозначно, или не регулирует вообще, или ставит инвестора в зависимую позицию по отношению к партнерам.
В данном случае, выступая в роли инвестора, мы являемся стороной тройственного договора – между Российской Федерацией, ФГУП «Прикладная химия» и мы в лице ООО «Петербург-Сити». И мы зависим от финансового состояния института в силу его обладания правами на земельный участок. И это единственная возможность, предполагаемая законодательством для случая, когда в оборот вовлекается земельный участок, принадлежащий ФГУП на праве хозяйственного ведения. Уже только по этой причине инвестор до окончания проекта не может быть уверенным в судьбе вложений, которые осуществляются на данной территории. Поэтому, в частности, никто до нас и не мог справиться: помимо финансовых возможностей и профессионализма, инвестор должен быть готов идти на огромный риск, обусловленный юридической схемой.
- «Набережная Европы», как и ваш другой проект - «Невская ратуша», осуществляется в зоне регулируемой застройки, установленной КГИОП. Насколько мне известно, в обоих случаях месяцы уходили на решение вопроса о статусе вновь выявленных объектов культурного наследия на территории проектов. Можно ли усовершенствовать законодательство таким образом, чтобы эти решения не принуждали к пересмотру уже утвержденных проектов?
- В обоих случаях мы действовали строго в соответствии с действующими законами города. На территории «Набережной Европы» есть старое двухэтажное здание спиртозавода, которое было включено в перечень вновь выявленных объектов. Историко-культурная экспертиза выдала заключение о том, что это строение не обладает достоинствами, позволяющими его включить в реестр памятников. С «Невской ратушей» оказалось сложнее. Там было 3 т.н. вновь выявленных объекта.
- Их достоинства более очевидны, чем в случае со спиртозаводом?
- Я не уверен в этом. Один из объектов представлял собой стену утраченного здания с остатками примерно 20% фундамента. Понятно, что оно никак не использовалось и не содержалось. В итоге историко-культурная экспертиза отбраковала это здание, но признала памятником еще один объект бывшего трампарка.
Это существенно повлияло на проект. Изменился мастер-план, сместилось овальное здание, ухудшилась визуализация внутренней площади со стороны Заячьего пер.
- Это нанесло ущерб интересам инвестора?
- Да, коммерческие площади сократились. Но на мой взгляд, градостроительство также ничего не выиграло. С Суворовского пр. вид на комплекс Ратуши открываться не будет. Зато мы будем помнить во веки веков, что здесь был трамвайный парк.
- На недавно прошедшем круглом столе вновь поднимался вопрос о здании спиртозавода на «Набережной Европы»...
- Мне кажется, в нашем городе есть множество по-настоящему ценных и всем известных памятников архитектуры, действительно требующих профессионального внимания и должного ухода. Ведь на это не хватает бюджетных средств, а частные инвесторы не всегда готовы вкладывать деньги в реконструкцию и содержание исторических зданий. Тем более при тех повышенных требованиях, которые предъявляются по сохранению конкретных элементов.
- Эти требования, по-Вашему, излишни?
- Они, я бы сказал, не всегда адекватны. И когда проблема сохранности памятников используется некоторыми специалистами для собственного пиара, хочется их спросить: а почему же многие здания, на которые выданы охранные грамоты, пребывают в таком запущенном состоянии?
- В чем здесь проблема – в законодательстве или в его применении?
- Я не подвергаю сомнению установленный порядок. Определять ценность зданий для наших потомков – дело экспертов в этой области. Решать это, конечно, должны профессионалы. Но к ним очень много вопросов. В том числе и у тех людей, включая меня, которые отнюдь не считают, что надо все снести и на чистом месте построить город-сад. Помилуй Бог! Если мы уничтожим свою историю, из этого ничего хорошего не выйдет. Я сторонник хорошей классической архитектуры, и хочу, чтобы она осталась для наших потомков.
Но есть история, а есть спекуляции на истории. Есть охранные требования адекватные и неадекватные. Я не понимаю такого подхода, когда памятниками архитектуры вдруг признаются ветхие строения, о которых никто и не вспоминал, пока они не оказались на территории проекта развития.
- А на Дворцовой площади в это время надстраивается здание на два этажа, и этого почему-то не замечают?
- Совершенно верно. Лучше поберечь то, что является безусловной, всем известной и общепризнанной архитектурной ценностью, чем выискивать у полуразрушенных заводских зданий достоинства, особенно когда их вовсе нет. И если бы мы из-за пресловутого спиртозавода отступились от редевелопмента территории ФГУП «Прикладная химия», кто бы от этого выиграл? Да никто. Ни театр Эйфмана, ни будущие жители новой жилой территории, ни сам ФГУП, ни город, ни наши потомки.
Беседовал Константин Черемных
- Существуют разные схемы, предлагаемые различными застройщиками. Один из наиболее типичных вариантов рассрочки выглядит примерно следующим образом. Первый взнос – от 10%, рассрочка предоставляется до сдачи дома или же до 5 лет, при этом предусматриваются ставки до 20% годовых в рублях. После сдачи объекта ставка может увеличиться на 1-2%. Максимальный срок рассрочки – от 5 лет. При этом квартира обычно остается в собственности застройщика до погашения всей суммы по предоставленной рассрочке. Это увеличивает риски покупателя, ведь в проблемной ситуации застройщик может в любой момент перепродать такую квартиру, тем более, если рынок пойдет в рост, а цена на квартиру зафиксирована договором. - Как кризис изменил спрос на комнаты в коммуналках – увеличилась ли их доля в общем объеме сделок? Не затормозится ли процесс расселения коммуналок? - Комнаты, как и в целом жилая недвижимость пока медленно, но неуклонно дешевеют, начиная с IV квартала 2008 г. В последнее время – в среднем на 0,5% в неделю. 10-15- метровые комнаты в 2-3 комнатной квартире сегодня оцениваются в 1,7 млн. рублей Комнаты – один из важнейших элементов цепочек, возникающих при улучшении гражданами своих жилищных условий. В Петербурге они занимают до 80% от всего вторичного рынка. Особенно велика значимость комнат, как возможного «бартерного» замещения доплат в отсутствии жилищного кредитования и отсутствии «свободных» денег. Расселение коммунальных квартир – процесс длительный, занимающий в среднем не менее года. За год в Петербурге расселяется 1-2 тысячи коммуналок, из них с участием городской программы – около 400-450 квартир. Отсутствие свободных средств у потенциальных инвесторов, естественно, тормозит процесс расселения. Обычный спрос на многокомнатные квартиры в Петербурге не превышает 5-7%, т.е. в год происходит не более 5-7 тысяч покупок таких квартир. Сегодня рынок «поджался» на 40% и не в последнюю очередь за счет этого сегмента. - А что происходит на рынке малоэтажного коттеджного строительства? - На конец 2008 г. было заявлено строительство коттеджей в 140 поселках. Средняя стоимость в эконом-классе – 35-50 тысяч рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – 80 тысяч, в элитном сегменте – от 125 тысяч. Это более 1,5 млн. кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 г., и на 111% больше, чем в 2006 г. Всего же на рынке продаются около 10 тысяч объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины – инженерно подготовленные участки. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 3/4 всех продаж. - Каковы основные тенденции рынка загородного строительства? - Во-первых, это развитие ранее мало востребованных районов, прежде всего южных пригородных районов мегаполиса. Во-вторых, увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков. Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты строятся лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Большинство компаний предлагают всевозможные акции («коттедж в подарок», «смежный участок в подарок») и рассрочки (например, «беспроцентная рассрочка при первом взносе 60%»). Идет плавное снижение цен – до 20-25% - на дорогие объекты и скидки при единовременной оплате – 3-5%. Предлагаются дополнительные услуги – ландшафтный дизайн, отделка и др. - Сравнительно недавно на рынке появилось такое понятие, как «клубный дом». Что это такое, в чем его отличия? - По классификации Российской гильдии риэлторов, клубный дом – это малоквартирный (от 5 до 20 квартир), 4-8-этажный дом, который строится по эксклюзивному проекту и рассчитан на узкий круг респектабельных жильцов. Он должен соответствовать всем требованиям элитного жилья класса А: располагаться в центральной части города, отличаться неповторимым архитектурным обликом, высоким качеством строительства, самой современной инженерией, дорогими отделочными материалами, иметь подземные парковки, высокие потолки от Немаловажную роль играет имидж компании - застройщика и сроки строительства. В связи с ограниченностью земельных участков в центре, заявляемый как «клубный» объект, часто не обладает достаточной инфраструктурой и сервисом, что переводит его на класс ниже – в категорию В. В Петербурге «клубные» проекты чаще заявлялись на островах – Каменном и Крестовском. Однако из-за массового строительства и проблем с расселением ветхого жилья Крестовский остров в значительной степени утерял свое эксклюзивное значение. Стоимость 1 кв. м предложения от 20-25 тысяч долларов. Однако эти цифры могут в значительной степени варьироваться от проекта к проект, и здесь в большей степени, чем где-либо, цены носят «договорной» характер, причем об этих договоренностях продавцы предусмотрительно умалчивают. - Закон о саморегулировании в строительстве принят уже довольно давно. Идет множество разговоров и дискуссий. Что можно сказать о реальной ситуации в этой сфере? - Собственно о реальной деятельности СРО говорить трудно, в виду практически полного отсутствия самих СРО. Это еще одна возможность оценить, как в принципе, благие намерения могут потеряться в половинчатых решениях. Изначально было не ясно, что будут регулировать строительные СРО на фоне усиливающейся роли надзорных органов, в частности, Службы строительного надзора и экспертизы. Это особенно заметно на фоне того, что институционально СРО так и не состоялись, в отличие от государственных надзорных органов. Критерии доступа в профессию – не ясны. Нормотворчество в области технического регулирования практически отсутствует. Профстандарты деятельности – не разработаны, да и не могут быть разработаны на местном уровне при отсутствии научной базы. Простая замена лицензирования на какой-либо иной инструмент, например, на сертификацию – это разговор не о принципах, а о подмене одних понятий другими, и о смене подрядчика – от ФЛЦ в сторону СРО. Не ясна вертикальная интегрированность СРО – противоречие между региональным и федеральным характером не снято. Идея коллективной ответственности бизнеса – в теории хороша, в реальности, особенно в условиях кризиса, пробуксовывает. - Ипотечный брокеринг – жива ли еще такая услуга? - Профессия чистых ипотечных брокеров из-за отсутствия внятной ситуации с ипотекой сегодня не востребована – в листингах не более 5-10 компаний предлагают подобные услуги. Собственно владельцы этого вида бизнеса тяготеют либо к риэлторской деятельности, либо к брокерской – финансовому консультированию. Такая диверсификация обусловлена «происхождением» бизнеса, точкой исхода – или это была аффилированная к риэлторской компании структура или специалисты были выходцами из банковского сектора. Одним из последних ноу-хау брокеров в отсутствии банковского кредитования – это возвращение к системе займов под недвижимость на короткие сроки. Цена вопроса – 32-35% годовых в рублях, оформление происходит по договору займа. Сроки – от 3 месяцев до полугода. - Из-за кризиса многие фирмы стали «ужиматься» и сдавать площади другим арендаторам. Как это влияет в целом на рынок аренды офисов, как относятся хозяева бизнес-центров к такой практике? - В принципе сдача площадей в субаренду владельцами бизнес-центров не приветствуется. В договорах аренды обычно этот пункт оговорен особо. Но в последнее время на субаренду стали смотреть сквозь пальцы, особенно, если речь идет об аналогичном бизнесе – допустим риэлторский бизнес и консалтинг, финансовый брокеридж. Такой бизнес взаимодополняет друг друга и привлекает больше клиентов. На практике в некоторых бизнес-центрах до 15-20% площадей негласно сдается в субаренду, что позволяет арендодателям не снижать арендные ставки, а арендаторам держаться на плаву за счет сдачи части площадей в субаренду. Проще в частичную субаренду сдавать коммерческие помещения вне бизнес-центров, здесь договорные условия не столь строги. Однако проблема «уживания» разных бизнесов на одной коммунальной бизнес-площадке остается. Поэтому предложения по субаренде не столь распространены, многие компании стараются уплотнятся среди своих коллег и партнеров. Беседовал Михаил Добрецов.jpg)
В связи с развивающимися кризисными явлениями в российской экономике рынок недвижимости претерпевает существенные изменения. О новых коллизиях на этом рынке и о новых инициативах АСН-инфо рассказал вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павел Созинов.
- Насколько выгодны покупателям программы по рассрочкам, которые предлагают строительные компании вместо ипотеки?