А.Костерев: Точка возврата пройдена
Общее собрание НП «Строители Петербурга» утвердило в должности президента партнерства депутата ЗакС, зампреда КГХ Анатолия Костерева. Он рассказал о том, как поведет некоммерческое партнерство к саморегулированию.
– Анатолий Евгеньевич, почему вы приняли решение возглавить НП «Строители Петербурга»?
– Сейчас мы все живем в переходный период. На строительном рынке полностью меняются правила игры: отменяется лицензирование, отрасль переходит на саморегулирование. И это касается не только застройщиков, но и всех горожан. Ведь строительная отрасль – это не только жилье, но и офисные здания, в которых мы работаем, торговые центры, в которых мы покупаем необходимые вещи, школы, в которых учатся наши дети, дороги, по которым мы ездим, и многое другое. Продуктами строительства так или иначе пользуется каждый из нас, поэтому то, как будет развиваться отрасль дальше, повлияет на жизнь любого из нас. Все процессы, проходящие сегодня на строительном рынке, должны регулироваться в том числе и общественностью. С 1 января будущего года эти функции будут выполнять саморегулируемые организации (СРО). На мой взгляд, самыми надежными среди них будут те, которые образовываются на основе крупных общественных и профессиональных сообществ, таких как, например, Союз строительных объединений и организаций, на базе которого было создано НП «Строители Петербурга», а до конца года будет создана новая СРО. Я, как строитель по профессии, не могу остаться в стороне от происходящих на рынке изменений.
– Сколько компаний на сегодняшний день входит в это некоммерческое партнерство?
– Сейчас НП «Строители Петербурга» насчитывает 128 строительных организаций, что превышает необходимый по закону минимум для СРО – 100 членов. У застройщиков уже не стоит вопрос, надо или не надо вступать в саморегулируемую организацию. Точка возврата пройдена. Если строительная компания хочет остаться на рынке, она должна быть членом СРО. В настоящее время наше НП формирует компенсационный фонд в размере 300 миллионов рублей. После этого документы будут отправлены на регистрацию в Москву. Уверен, что до конца года мы успеем решить все вопросы и создать СРО, которая сыграет достойную роль в становлении строительного комплекса нашего города. Другого не дано.
– Как вы планируете совмещать должности депутата и президента будущей профорганизации? Какие преимущества видите в синергии этих двух статусов?
– Депутат прежде всего занимается законотворческой деятельностью, совмещая ее с контрольными и представительскими функциями. Я по закону не имею права заниматься никакой коммерческой деятельностью, кроме преподавательской и научной. За это я могу получать деньги, все остальное – бесплатно. Мой новый статус президента – не оплачиваемая работа. Но те три функции, которые я осуществляю как депутат в своей повседневной деятельности, в полной мере входят в обязанности президента некоммерческого партнерства, а затем – СРО.
Депутат по статусу имеет возможность общаться с исполнительной властью, с общественными организациями, с законодательными органами. Причем не только Петербурга, но и других регионов. Используя депутатский статус, я могу вынести законодательную инициативу, как на региональном, так и федеральном уровнях. Тем более что закон о СРО имеет еще ряд недостатков. В частности, касающиеся допусков к проведению работ, которые связаны с безопасностью в строительстве. Эти допуски на сегодняшний день не охватывают весь перечень необходимых работ. Например, функции заказчика, застройщика, генподрядчика. Этот пробел нужно закрыть, чтобы на рынок не смогли прийти компании, которые не имеют должного опыта и знаний для проведения таких работ. Безопасность всегда должна отслеживаться и контролироваться государством, на уровне федеральных законов. Будь то безопасность собственных границ или безопасность в строительстве. За бизнесом же остается регулирование цены и качества. За счет честной конкуренции, конечно.
Когда ведется строительная деятельность, политику нужно держать в голове, но руководствоваться здравым смыслом и профессиональными знаниями. Это я и пытаюсь сделать, работая в НП «Строители Петербурга».
– Будучи депутатом, вы входите в состав постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам при ЗакС. Какие актуальные вопросы решает эта комиссия сегодня?
– Очень широкий круг вопросов, связанных с градостроительством, жилищно-коммунальным хозяйством, долевым строительством, землей. Рассматриваем вопросы развития топливно-энергетического комплекса. Все это вопросы не сиюминутные, поскольку жилищное хозяйство (к примеру, лифтовое) недофинансировалось годами. Многие из поставленных перед нами проблем нельзя решить одним законом, нужна долгая, поэтапная законотворческая работа.
За последние три месяца большинство обращений в комиссию были связаны с законом о зеленых насаждениях общего пользования. Вероятно, потому что этот закон в настоящее время рассматривается в Законодательном собрании и вызвал серьезный общественный резонанс.
Зеленые насаждения, как бы высокопарно это ни звучало, – легкие нашего города. В Генплане ведь был принят очень важный постулат – 20 квадратных метров зеленых насаждений на одного городского жителя. Смольным в этом году было предложено изъять из действующего закона 161 территорию. Как оказалось, в основном это вынужденная мера. Рабочая группа при нашей комиссии согласилась изъять 102 территории, еще 22 – откорректировать. Дело в том, что на многих из этих участков зеленых насаждений уже нет по факту, по другим существуют постановления правительства о застройке, причем многие из этих постановлений касаются не частных инвестиционных проектов, а бюджетного строительства. Здесь, в частности, должны быть построены школы, детские сады. Приходится иногда жертвовать скверами, потому что в некоторых районах новое строительство возможно только за счет этих территорий.
Думаю, когда поправки в закон будут приняты окончательно, многие останутся недовольны: власть, бизнес, горожане. Потому что однозначного решения здесь не может быть: проблемы накапливались годами, и решить их одним росчерком не получится.
Но законы нужны для определенности, чтобы были правила игры, чтобы застройщики и власти четко понимали, что можно делать, а что нельзя. Тогда и население будет понимать.
– Еще один злободневный вопрос, который также находится в компетенции вашей комиссии, – реновация территорий, застроенных домами первых массовых серий, так занимаемых хрущевских кварталов. На прошлой неделе город сформировал первые четыре лота, которые планируется выставить на торги. Как вы оцениваете этот шаг, заинтересует ли он инвесторов, не вызовет ли нового недовольства горожан?
– Я уверен, что развитие этих территорий должно осуществляться комплексно. Но замахиваться сразу на такие огромные территории – опрометчиво. Нужно сначала довести до логического завершения хотя бы один пилотный проект. Посмотреть, как он пойдет, как будет развиваться, посмотреть на настроения людей. Как будут решаться социальные вопросы, вопросы расселения. Насколько корректно будут вести себя инвесторы. Нюансов множество. Вспомните, к примеру, московскую компанию «МИСК» с проектом реновации в Купчино. То, что они предлагали, было вполне разумно. Но инвесторы не учли, что построенное ими жилье хоть и находилось в том же районе, было далековато расположено от домов, из которых планировалось расселять жителей этих кварталов. В итоге многие из них отказались переезжать и проект провалился.
Я уверен, что без помощи государства такие вопросы не сможет решить ни один инвестор. Город должен взять на себя часть проблем. Возможно, решение инфраструктурных вопросов, расселение, поддержку кредитования застройщиков. Город должен обеспечить баланс интересов: защитить интересы граждан и при этом создать привлекательные условия для инвесторов. Ведь такие проекты – это не просто строительство в чистом поле, это смена среды обитания и привычного образа жизни тысячи людей. Если первый опыт окажется негативным, это поставит под сомнение всю программу.
Беседовал Дмитрий Кирман
В нынешнее смутное время мало кто из экономистов рискнет публично откровенничать. Говорить начистоту о деньгах и финансовых планах (тем более, если собеседник – журналист) сегодня не принято. Однако есть и те, кто не любит «заговаривать зубы». Один из них - Алексей Ефремов, вице-президент по экономике и финансам холдинга RBI.
- Ваша стратегия - «использование самых современных инструментов финансового менеджмента». Какие из этих инструментов сегодня подходят строительному рынку?
- Я бы хотел начать не с того, что можно применять сегодня, а с того, что нужно было использовать вчера. Для меня лично и для компании в целом современные инструменты финансового менеджмента – это не только возможность работать с банками и с западными акционерами, а, прежде всего, система принятия решений и управление этими решениями. Сегодня мы пожинаем именно ее плоды и говорим, что на текущем рынке мы чувствуем себя не просто нормально, а хорошо. Этой системы мы с успехом придерживаемся уже многие годы.
- Система – ваше ноу-хау или вы строили ее по образу и подобию?
- Не могу сказать, что мы уникальны в этом. Правила игры равны для всех. Просто наша команда делала все последовательно и дисциплинированно. Я, например, знаю крупные строительные компании города, которые до недавнего времени принимали инвестиционные решения о покупке земельного участка или проекта, исходя только из показателей маржи. Для них было достаточно знать, сколько потенциально можно заработать на квадратном метре. Для нас же это лишь один из показателей. У нас построена система регулярного менеджмента, часть которой - принятие решений по финансовым вопросам. Система включает, прежде всего, комплексную оценку рисков, связанных с конкретным проектом, оценку разработки инженерии, градостроительные нормы и их изменения для рассматриваемых проектов, комплексную оценку себестоимости и прогноз ее изменения. Инвестиционные решения у нас в компании принимаются как минимум месяц. Еще недавно это вызывало неудовольствие у потенциальных продавцов земельных участков. Многих раздражало, что мы слишком медленно принимаем решения. Итог этого - компания не купила ни одного проекта, который ставил бы под сомнения ее финансовую устойчивость. У нас нет никаких «дутых» проектов, мы комфортно чувствуем себя даже после принятия ПЗЗ и закона об охранных зонах. В RBI всегда очень взвешено подходили к корреляции источников финансирования и инвестиционных целей. Мы не использовали короткие деньги на реализацию длинных целей инвестпроектов. Мы не занимаем на год, когда средства нам нужны минимум на три.
- Так какие из финансовых инструментов можно рекомендовать девелоперам? Какие вы используете в вашей работе?
- Мы пошли по пути не только классического кредитования, но и привлечения инвесторов в капитал компании. Это - самый дорогой инструмент, ведь приходится делиться прибылью, а не просто платить за единовременный заем, но данный подход дает возможность иметь сбалансированную кредитную нагрузку на бизнес и делить риски проектов с партнером. Сегодня у нас два партнера: фонд недвижимости под управлением Deutsche Bank (RREEF), с которым мы создали совместное предприятие, и фонд недвижимости под управлением Morgan Stanley, который выкупил допэмиссию акций компании. Мы готовы и ведем переговоры о привлечении третьего инвестора, которому так же, как и нам будет интересна покупка недооценных земельных активов.
Чем мы занимаемся сегодня? Мы адаптировали свою адресную программу к реалиям текущего времени и отдаем приоритет объектам, находящимся в высокой степени готовности, а так же объектам, по которым получено разрешение на строительство. Мы оценили источники финансирования проектов, находящихся на начальной стадии и приняли стратегические решения. Так, у нас есть ряд проектов, находящихся на стадии предевелопмента, по которым еще не получено разрешение на строительство, и мы имеем возможность не формировать события, ограничиваясь разработкой строительной документации. Можно считать это неким заделом для будущего «старт-апа» через год-полтора.
- Но сегодня идеальное время для инвестиций! Цена на недостроенные объекты и землю упала в разы. Многие компании имеют запас земельных участков, но не могут завершить проекты за счет собственных средств или кредитов. Есть ли у вас планы о создании альянсов с такими игроками рынка?
- Есть золотое правило – никогда не стоит двигаться в тренде, нужно двигаться против него. В последние годы участники рынка активно скупали земельные участки, невзирая на их стоимость и не учитывая корреляцию источников финансирования с покупками. Сегодня процессы на этом рынке встали - никто ничего не покупает. Для нас, как для охотников, наступило время возможностей, но это не значит, что мы начнем массово скупать землю. Мы нацелены на развитие и активно смотрим земельные участки, сотрудничаем с компаниями, которые готовы делиться своими проектами с целью их дальнейшей реализации. Но мы, согласно нашей стратегии, делаем это взвешенно и аккуратно. Как только мы поймем, что есть выгодная возможность – мы ее реализуем.
- Значит ли это, что вы рекомендуете вытаскивать деньги из «подушки безопасности»?
- Мой ответ – да, надо, но очень и очень осторожно. На западе говорят «кэш – это король». Нужно соотносить завтрашние риски компании и безопасность использования финансового задела на развитие, инвестиционные цели.
- Можно ли говорить сегодня о каких-то конкретных проектах?
- До закрытия сделок мы не афишируем такую информацию. Конечно, работа идет. На сегодняшний день мы ведем переговоры с четырьмя компаниями (информация на 17 марта).
- Есть ли надежные способы инвестирования, когда мир вокруг неопределенен и ненадежен? Как спрогнозировать поведение потенциального инвестора?
- Компании, которые находятся сегодня в сложной экономической ситуации и в поиске денег на стороне, рады любому инвестору и не имеют возможности выбирать. Если же компания ищет долгосрочного партнера, то деньги не должны стать единственным основополагающим фактором выбора. Прежде всего, нужно учитывать долгосрочность перспектив: комфортно и удобно ли сотрудничать двум компаниям в реалиях нашего рынка, насколько схожи корпоративные культуры. Это те требования, которые мы предъявляем к своим инвесторам. Например, фонд Morgan Stanley предложил за наш пакет акций не самую высокую цену, однако нас привлекли потенциал, знания и мировой опыт на рынке недвижимости, которые эта компания может нам дать.
- А есть ли сегодня в России и в Петербурге инвесторы, отвечающие столь высоким требованиям?
- На мой взгляд, есть. Мы не единственная компания, которая хочет использовать предоставленные кризисом возможности. Активы в скором времени подешевеют, и появится новая категория инвесторов. Скорее всего, это будут именно российские игроки. У западных инвесторов деньги есть, но они находятся в ситуации неопределенности. Конечно, вкладывать деньги в Западной Европе безопаснее, но возможности там ограничены, их точно не хватит на всех, у кого есть средства. Через какое-то время волей-неволей опять придется обратить внимание на рынки развивающихся стран.
- А что конкретно может привлечь западного инвестора на рынке строительства Петербурга?
- Прежде всего, это второй по объему рынок строительства в России, после Москвы, но наш рынок, в отличие от столичного, меньше перегрет. Стоимость московской недвижимости намного выше ее себестоимости. В Москве было запущено намного больше проектов, чем в Питере. Баланс потенциального спроса и предложения в наших городах очень разный. И Петербург по всем пунктам более привлекателен.
- По мнению Кудрина, рассчитывать на высокие цены на нефть не стоит, не будет и бума на рынке недвижимости. В ближайшие 5-10 лет цены на жилье к докризисному уровню не вернутся. Министр финансов считает, что цены были «взбиты, перегреты». Насколько мне известно, топ-менеджмент RBI рассчитывает на другой сценарий развития событий. Можете прокомментировать?
- Министр финансов, работая в Москве, ориентируется скорее на столичные реалии. Если брать за основу рынок Москвы, да еще и посчитать в долларах, то я с Кудриным согласен. Однако утверждение, что цены не вернутся на докризисный уровень, не имеет никакого отношения к России в целом и к Санкт-Петербургу в частности. Если даже принять посыл об удешевлении квадратного метра, то возникает вопрос, что будет с ценами на материалы, зарплатами и так далее… За счет чего будет дешеветь недвижимость? Невозможно, чтобы все в экономике осталось, как есть, а недвижимость при этом подешевела. То есть основополагающим является не просто стоимость жилья, а соотношение его стоимости с реальными доходами населения и если цены на квартиры упали, но в той же или большей пропорции снизились реальные доходы людей и ипотечные программы банков стали менее доступными, то от снижения цен, жилье доступнее не стало.
- Вы ощутили на себе последствия данного заявления?
- У нас всегда была категория людей, которые верили государству и готовы были играть с ним в игры, но таких людей не абсолютное большинство. Возможно, кто-то хотел купить квартиру, уже занес над договором ручку и отказался от сделки из-за телевизионного репортажа… На мой взгляд, нужно объективно посмотреть на ситуацию. Цены на материалы росли все последние годы, зарплаты на рынке труда в последние два года росли на 20-25% в год, стоимость земли также прогрессировала, себестоимость не может рухнуть в один момент. Можно, конечно, рассматривать сценарий противоположный сегодняшнему: страна вернется в нищие 90-е годы, зарплаты будет хватать только на еду и одежду. В этом случае недвижимость подешевеет, но упадет и покупательская способность. А доступность жилья будет еще меньше, чем сегодня. Есть две полярные точки, и в каком месте между ними мы находимся сейчас, - неизвестно.
Возвращаясь к нашему сценарию развития событий, мы комментируем только два показателя - спрос, предложение и соотношение между ними. Согласно нашему исследованию, сегодня в Петербурге на первичном рынке массового жилья в продаже находится 1637 тыс. кв.м. в 230 домах, из которых объекты в высокой степени готовности, пользующиеся повышенным спросом у покупателей составляют 236 тыс.кв.м. Это объем, который рынок при текущем уровне спроса «съест» уже к маю. Около 700 тыс. кв м. – это стадия «забор» и «нулевой цикл», которые являются зоной повышенного риска для покупателей, поскольку непонятно, насколько гарантированно завершение строительства этих объектов. В прошлые годы спрос на первичном рынке держался на уровне 1,3-1,7 млн. кв.м. в год. Чтобы сохранялся баланс спроса и предложения, объем предложения должен быть вдвое выше, чем спрос, то есть составлять около 3,4 млн. кв. м в продаже. Да, спрос сейчас сократился, но согласитесь, сложно представить, что в 10 раз. Эта нехитрая логика доказывает неоспоримость предпосылок к дефициту жилья.
- Возможно ли оздоровление российского рынка строительства собственными силами или мы зависимы от того, как США будут решать свои проблемы?
- Рынок недвижимости находится не в вакууме, это часть экономики страны.
А поскольку страна наша сырьевая, то все мы привязаны к этим ресурсам и зависим от глобального рынка. Я бы не стал увязывать все беды именно с Соединенными Штатами, но жить нам приходится с оглядкой на мировой рынок.
- А как вы оцениваете работу нашей банковской системы? Смогут ли строители реструктуризировать свои долги?
- Получить сегодня заемные денежные средства в банках на запуск новых проектов практически невозможно. Что касается текущей задолженности, то банки стараются индивидуально подходить к каждому конкретному заемщику. Здесь нет общего рецепта, общей схемы. Если проблемы заемщика связаны исключительно с дефицитом ликвидности, то у банков не возникает сложностей с договоренностями. У таких должников, как правило, есть ряд незавершенных проектов и квалифицированный менеджмент, способный довести дело до конца. Когда банк уверен, что заемщик изыщет возможность погасить кредит, то ему идут навстречу и договоренности могут быть достигнуты. Тем же, кто инвестировал крупные заемные средства в неоправданно дорогие земельные участки и дутые проекты, повезло меньше. Их предметы залога сегодня подешевели, а долги отдавать нечем. Таким заемщикам банки вряд ли станут помогать, отодвигая их банкротство.
Беседовала Наталья Бурковская