В.Яковлев: Сегодня отрасли нужны новые решения
Через полтора месяца строители должны полностью перейти на саморегулирование. Происходит это на фоне серьезных трудностей, которые испытывают застройщики из-за кризиса. Однако дальновидная стратегия заключается в том, чтобы использовать этот период для модернизации всей строительной отрасли, уверен Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.
– Владимир Анатольевич, как вы оцениваете спады строительной активности в стране? – Прогнозы – вещь сомнительная, но на основе конкретных фактов в строительной отрасли можно сказать, что жизнь не останавливается. За девять месяцев этого года в стране введено 35 миллионов квадратных метров жилья. Прогноз экспертов к концу года – 53-54 миллиона. Однако сейчас работа по многим проектам заморожена, новых объектов закладывается крайне мало, в основном идет достройка тех, что были начаты в докризисный период. Инвестиции в строительство упали на 18 процентов, ставки по кредитам за 20 процентов – неподьемная ноша для строителей. Поэтому чудес никто не ждет, всем понятно, что в ближайшие годы объемы ввода жилья сократятся. Но строить будут хотя бы потому, что главным игроком на рынке остается государство. Пятая часть всех строительных объектов уходит под госзакупки (жилье для военнослужащих, для переселенцев из ветхого фонда). В улучшении жилищных условий или в новом жилье нуждаются 60 процентов населения, и эта цифра никуда не денется, строить надо. – На что должны обратить внимание власти и что должны сделать сами строители для решения этой проблемы? – Стратегия деятельности в кризисный период должна состоять в том, чтобы использовать это время для модернизации системообразующих предприятий. Таковыми в строительной индустрии являются домостроительные комбинаты, кирпичные и цементные заводы. Есть ряд вопросов, на которые необходимо обратить пристальное внимание: производительность труда, вопросы качества, энергоресурсосбережения. Необходимо разработать схемы долгосрочного финансирования предприятий стройиндустрии на основе механизмов государственно-частного партнерства. Пора решить давно наболевшие вопросы техрегулирования, упрощения процедур согласования документации и др. В докризисное время, несмотря на реализацию государством национального жилищного проекта, строительство развивалось стихийно, в основном велась точечная застройка, создающая дискомфорт и поэтому вызывающая раздражение населения. Строители не заботились об экономии, о применении современных энергоэффективных технологий. Нехватка стройматериалов покрывалась за счет экспорта. Сегодня наступил тот момент, когда, осмотревшись, разобравшись, можно принять правильные меры, сбросить часть багажа. – Сейчас каждый регион пытается помочь строительной сфере: какие-то меры по поддержке застройщиков общепринятые, какие-то имеют локальную специфику. Где, по-вашему, они принесли наилучшие результаты, какие нетривиальные подходы к данной проблеме реализуют власти на местах? – Существуют регионы, которые традиционно поддерживают высокие темпы строительства. В числе лидеров – Московская, Ростовская, Тюменская, Нижегородская области, Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан. Показатели этих субъектов по вводу жилья в эксплуатацию свидетельствуют о том, что в них созданы более или менее нормальные условия для строительной деятельности. Сразу отмечу, что во многих регионах более трети ввода жилья занимает малоэтажное строительство. Только в первом полугодии этого года населением введено 88,4 тысячи жилых домов общей площадью 12,1 миллиона квадратных метров. Это на 6,2 процента больше, чем за аналогичный период 2008-го. В общей площади завершенного строительством жилья в целом по России на малоэтажную застройку приходится 56 процентов. При этом на индивидуальное домостроение в некоторых регионах приходится весь объем построенного жилья (Тыва, Кабардино-Балкария, Амурская область). Это о многом говорит. Люди хотят жить в собственных домах, поближе к земле. Вспомните 1970-е годы: массовое дачное строительство, стройматериалы на себе возили, болота осушали, чуть ли не города строили… Необходимо принять разумное решение, дать людям землю и возможность построить дома. У нас в стране всего 1,9 процента земель занято под застройку городов, поселков, деревень. Возможности – огромные. А мы все ищем. Нужна инженерная подготовка территорий, вовлечение граждан в процесс строительства путем создания товариществ собственников жилья, передачи им земли, возможности получения льготных кредитов. И процесс пойдет. В качестве примера можно привести Белгородскую область, где построили объездную дорогу вокруг города, от нее – дороги к поселкам, подвели все коммуникации за счет бюджетных, муниципальных средств, выдают участки на льготных условиях – и никакой проблемы с обеспечением жильем нет. – Сейчас пресловутая цифра в 30 тысяч рублей за квадратный метр строящегося жилья остается, во всяком случае для петербургских застройщиков, самой спорной и обсуждаемой. Для каких регионов она все-таки является оптимальной? – Цифра спорная и обсуждаемая, потому что стоимость квадратного метра складывается из затрат на строительство и прибыли инвестора. В разных регионах она варьируется. В стоимости строительства только около 50 процентов приходится собственно на строительно-монтажные работы, все остальное – издержки. Тарифы, подключения, земля, проценты по кредитам. Кроме того, сегодня несовершенна система сметного нормирования. Но эксперты Федерального центра ценообразования в строительстве ведут большую работу. По их словам, к первому января появятся нормативы цены строительства всех видов объектов для стадии бюджетного планирования. Сметы расчета будут максимально прозрачны, потому что по новому документу проектировщик должен будет взять на себя обязательства спроектировать объект в заданном параметре стоимости. Каждый вид конструкции будет иметь стоимость текущего уровня цен. Планируется, что все участники проектирования будут обязаны размещать результаты в единой базе данных, из которой можно будет выбрать оптимальное и экономически целесообразное решение. Таким образом, это позволит снизить издержки государства на инвестиционные цели до 30-40 процентов. – Как строители в различных регионах нашей страны подготовились к отмене лицензирования и переходу на саморегулирование? Какие проблемы по-прежнему не решены? – Сегодня в России зарегистрировано 64 строительных, 38 проектных и 7 изыскательских СРО. Они охватывают всего около 20 процентов отечественных строительных организаций. Многие застройщики только раскачиваться, по-прежнему чего-то ждут – снижения стоимости взносов в компенсационный фонд и разовых платежей. Часть компаний не видит для себя перспектив в строительстве, другие нацелены на малоэтажное строительство и прочее. Есть те, кто получил лицензию до 2012-2013 годов, не читает или не понимает закон, в котором четко сказано, что с 1 января 2010 года действие ранее выданных лицензий прекращается. На первых порах они останутся без работы, попадут под административные штрафы. Потом все равно пойдут вступать в СРО. Недавно в Москве состоялся всероссийский съезд, где было принято решение о создании Национального объединения СРО, принят его устав, избраны совет, ревизионная комиссия и президент объединения. На съезде рассматривались важнейшие для отрасли вопросы, связанные со страхованием ответственности строителей, взаимодействием с властями и контролирующими организациями. Показателем подготовки застройщиков к переходу на саморегулирование служит количество созданных в регионе СРО и количество вступивших в них лиц. Наличие СРО обозначает соответствующую степень организованности компаний, а значит, их желание и возможность возводить объекты надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства и стандартами саморегулируемых организаций. Вместе с тем, у создаваемых некоммерческих партнерств по-прежнему сохраняются проблемы с уплатой взносов и формированием компенсационного фонда, а также организационные проблемы, связанные с разработкой документов СРО и подачей документов в Ростехнадзор. Союз строителей настаивает на том, чтобы строители сами несли ответственность за своих партнеров, сами участвовали в разрешении многих вопросов, контролировали процесс. – Насколько острой остается проблема с реализацией по стране 214-го закона? – В начале 2000-х годов, когда была первая волна обманутых дольщиков, причиной их появления стало мошенничество. Дольщики, заключавшие договоры примерно в 2004 году, до сих пор не могут добиться восстановления своих прав, но это во многом связано с исполнением решений суда. Сегодня же строительные компании не собираются обманывать своих клиентов, «банкротиться» и исчезать с рынка. Напротив, они максимально заинтересованы в спросе на свою продукцию, и строительство объектов, где есть дольщики, стараются завершить в любом случае. Федеральный закон № 214-ФЗ работает, хотя и не все застройщики охотно его используют. Связано это с тем, что возникают трудности с привлечением финансирования, сложности с перезаключением договоров и ответственностью застройщиков за качество объектов. Но в целом реализация ФЗ-214 в настоящее время проблем с обманутыми дольщиками не создает – три года назад закон был дополнен положениями, предусматривающими обязательную госрегистрацию договоров долевого участия в строительстве, а это минимизирует риск двойной продажи квартир. Беседовал Дмитрий Кирман
Серьезный прогресс в сфере общегражданского строительства напрямую зависит от развития энергетической системы города, которое должно не просто соответствовать масштабам строительства, но и опережать их. Между тем, пока Петербург испытывает дефицит инженерно подготовленных территорий под застройку, а количество случаев неподключения уже построенных объектов к источникам постоянного электроснабжения еще недавно исчислялось сотнями.О том, что предпринимают городские власти для изменения сложившейся ситуации, мы беседуем с заместителем председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Андреем Сорочинским.
– Андрей Валентинович, как известно, городом ведется разработка генеральных схем энергоснабжения Санкт-Петербурга. В какой стадии сейчас эта работа, и когда планируется представить генсхемы на утверждение правительства Санкт-Петербурга?
– В нашу работу внесло некоторые коррективы подписание летом прошлого года соглашения №25-с между правительством города и руководством РАО «ЕЭС России». Поэтому генеральные схемы инженерного обеспечения города мы фактически разрабатываем уже второй раз – с учетом тех корректировок, которые внесло соглашение, и тех, которые были продиктованы самим ходом времени. Генсхемы – это фактически продолжение разделов Генерального плана Санкт-Петербурга, поправки к которому должны быть приняты к концу этого года. У нас произошли и продолжают происходить изменения по нагрузкам и по срокам введения в деловой оборот целого ряда территорий города. И данные по этим территориям в существующем Генплане с очень высокой степенью вероятности будут корректироваться. Прежде всего это относится к Василеостровскому тепловому району, территории деятельности агентства «Измайловская перспектива», к северу города. Поэтому сама жизнь заставила нас вносить изменения в ту работу, которая была практически завершена.
Генеральные схемы – очень серьезный документ, предполагающий не просто обозначение мероприятий по развитию надежности энергосистем Петербурга. Поскольку важную роль в нем играет достижение межведомственной согласованности, то это потребовало определенного времени для доработки.
На днях у вице-губернатора Александра Полукеева будет проводиться научно-технический совет по генеральной схеме электроснабжения города на период до 2015-го с перспективой до 2025 года. Если научно-практической общественностью города схема будет одобрена, в ближайшее время данный вопрос будет рассмотрен на заседании правительства Санкт-Петербурга. После утверждения генсхема электроснабжения фактически станет разделом комплексной программы развития коммунальной инфраструктуры города. На базе этого документа будут формироваться инвестиционные программы развития и МЭС Северо-Запада, филиала ФСК России, и ОАО «Ленэнерго», и Санкт-Петербургских электрических сетей, и пригородных электросетевых предприятий, а также адресная инвестиционная программа Санкт-Петербурга по разделу «Электроснабжение» на последующие годы, государственным заказчиком которой выступает наш Комитет.
В стадии разработки находится генеральная схема теплоснабжения. В настоящее время идет работа по определению участков для размещения новых тепловых котельных, увеличения мощности существующих, по определению технических зон прохождения магистральных тепловых сетей. В соответствии с нашими договоренностями с разработчиками генсхем теплоснабжения – ВНИПИ Энергопром (филиал Северо-Западного научно-технического центра РАО «ЕЭС России») работа должна быть завершена к 1 июня 2007 года. Соответственно, следующими этапами станут научно-технический совет и, если работа будет одобрена, рассмотрение на заседании правительства города.
Генсхема водоснабжения и водоотведения будет готова к III кварталу этого года, разработка генсхемы газоснабжения должна быть завершена (с учетом того, что она должна строиться на базе генсхем теплоснабжения и электроснабжения) к сентябрю-октябрю текущего года.
– Что даст городу принятие всех генеральных схем энергоснабжения? Как это повлияет на развитие города?
– Как для девелоперов базовым, стратегическим документом является Генплан, такую же роль для энергетиков будут играть генсхемы. Этот документ призван служить неким ориентиром для стратегии развития отраслей энергетики Санкт-Петербурга. Он определит, где будут построены подстанции, где планируется их реконструировать, где пройдут тепловые или кабельные сети. Главная задача – синхронизировать развитие городской энергетики с Генпланом Петербурга, со сроками введения в деловой оборот новых территорий, чтобы выйти на опережающее развитие отраслей инженерно-энергетического комплекса. В этом случае возникнет ситуация, когда у города будет предложение сформулированное, понятное застройщикам по инженерно обеспеченным территориям, которые можно реализовывать с торгов. Генеральные схемы впоследствии лягут в основу разработки многих других документов, имеющих серьезное практическое значение.
– Сейчас положено начало нескольким проектам комплексного освоения территорий. Как Комитет по энергетике планирует взаимодействовать с компаниями, которые начинают инвестиционные проекты по инженерной подготовке новых территорий?
– Наша стратегия должна совпадать со сроками завершения строительства объектов инженерной инфраструктуры. Инвестор должен будет разработать документацию по планировке территории с корректным графиком набора нагрузок, и под этот график будут выполнены мероприятия по последующему технологическому присоединению объектов инвестора. Развитие новых территорий запланировано, отражено в Генплане города, учитывается при работе над генеральными схемами. Нашей задачей будет только обеспечить взаимодействие с инвестором.
– Комитету по энергетике и инженерному обеспечению совместно с Комитетом по строительству было поручено разработать адресный перечень территорий, где воздушные ЛЭП будут заменены на кабельные с последующей застройкой освободившихся земельных участков. Что уже сделано в данном направлении?
– Завершается процесс согласования перечня с КГА и собственниками воздушных линий электропередач. Понятно, что воздушные ЛЭП на территории города – это архаизм. И генсхемой электроснабжения Петербурга предусматривается постепенная ликвидация воздушных ЛЭП в городской черте. При реализации подобных проектов очень важно, чтобы была обеспечена надежность электроснабжения городских потребителей. Поэтому мероприятия по каблированию предусматривают выполнение целого ряда условий, которые обеспечивают надежность. Но это очень дорогостоящие мероприятия.
– Тем не менее, сколько городских территорий планируется «освободить» от воздушных ЛЭП?
– Не много. Меньше десяти адресов, предположительно в Красногвардейском и Калининском районах. Но окончательное решение пока не принято, поскольку планы города должны быть согласованы и с энергетическими предприятиями, и с диспетчерским управлением. Одного желания Комитета по энергетике и КГА каблировать ЛЭП недостаточно. Не исключено, что мероприятия, которые на основании предписания диспетчерского управления Северо-Запада должны будут выполнить потенциальные инвесторы, могут быть просто несоразмерны будущим доходам от реализации проекта. Прежде чем заявлять о планах города, необходимо произвести очень серьезные расчеты. Поэтому я с уверенностью могу сказать, что это проекты не самого ближайшего будущего.
– Тогда вернемся к прошлому. Руководство ОАО «Ленэнерго» заявляло, что до конца 2006 года погасит задолженность по подключениям. Выполнены ли эти обязательства?
– Во многом они выполнены. Мы очень активно взаимодействуем с командой Валерия Чистякова, которая прилагает серьезные усилия к выполнению обязательств перед застройщиками. По сравнению с тем, что было год назад, ситуация значительно улучшилась. Это не означает, что везде появилась возможность технологического присоединения, как известно, подстанцию 110 кВ не построишь за полгода, но для выхода из кризисной ситуации прилагаются максимальные усилия. Как известно, по состоянию на IV квартал 2005 года ОАО «Ленэнерго» не были исполнены обязательства по 884 договорам на техническое присоединение. В настоящее время остаются невыполненными всего лишь 33. Необходимо отметить, что все мероприятия по договорам будут завершены в первом полугодии 2007 года.
– Какие мероприятия намечены на 2007 год городом и структурными подразделениями РАО ЕЭС в рамках выполнения соглашения, подписанного прошлым летом?
– Наша задача на сегодняшний день – максимально выполнить мероприятия по развитию энергосистемы города, чтобы обеспечить ее надежность. Со стороны города создан режим наибольшего благоприятствования и для Федеральной сетевой компании, и для Ленэнерго, и для ТГК-1. На сегодняшний день после консультации с ГУИОН принято решение относить все блочные ТП и РТП к объектам движимого имущества, было заключено более 70 договоров аренды по размещению БКТП и БРТП. Это серьезный шаг, поскольку в противном случае по таким объектам Ленэнерго пришлось бы готовить полный пакет документов как под объекты недвижимости.
Принято постановление правительства, которое предусматривает применение не рыночной оценки земли при строительстве объектов энергетического хозяйства на территории Санкт-Петербурга, а специальной инвестиционной стоимости. Исходя из того, что тарифы устанавливаются государством, предприятия энергокомплекса работают не совсем в рыночной среде. Чем выше плата за землю, тем большей в конечном итоге оказывается нагрузка на конечного потребителя через тариф. Специальная инвестиционная стоимость будет учитывать эти все характеристики.
Город выполняет взятые на себя обязательства по строительству источников питания. Полномасштабно ведется строительство подстанции 40А, которая должна быть введена в эксплуатацию в этом году, и подстанции «Шушары». Начинается строительство 369-й подстанции на юго-западе, 109-й – для центра города. Завершается проектирование 101-й подстанции, проектируем «Крестовскую» подстанцию, которая возьмет на себя нагрузки западной части Крестовского острова, и «Синопскую» подстанцию.
Со стороны Ленэнерго полным ходом идет строительство подстанции «Стрельна», с минимальным отставанием от графика ведется строительство подстанции «Лахта», которая должна быть введена в эксплуатацию в IV квартале 2007 года. Найдено интересное решение по инсталлированию мобильных подстанций 110 кВ. Можно сказать, что реализация соглашения идет планомерно.
– Не так давно петербургский парламент принял закон о государственно-частном партнерстве. Есть ли концессионные проекты в сфере энергетики помимо широко известного строительства Юго-Западной ТЭЦ?
– Вероятно, по этому пути пойдет ряд инвестиционных проектов в энергетике. В первую очередь это, конечно, Юго-Западная ТЭЦ, в перспективе такими проектами могут стать развитие системы энергоснабжения Васильевского острова и промзоны Парнас. На последнем заседании правительства было принято постановление об изыскательских работах по ТЭЦ «Парнас». Концессии – это очень перспективное направление, и мы серьезно его прорабатываем.
Вероника Шеменева