В.Яковлев: Сегодня отрасли нужны новые решения
Через полтора месяца строители должны полностью перейти на саморегулирование. Происходит это на фоне серьезных трудностей, которые испытывают застройщики из-за кризиса. Однако дальновидная стратегия заключается в том, чтобы использовать этот период для модернизации всей строительной отрасли, уверен Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.
– Владимир Анатольевич, как вы оцениваете спады строительной активности в стране? – Прогнозы – вещь сомнительная, но на основе конкретных фактов в строительной отрасли можно сказать, что жизнь не останавливается. За девять месяцев этого года в стране введено 35 миллионов квадратных метров жилья. Прогноз экспертов к концу года – 53-54 миллиона. Однако сейчас работа по многим проектам заморожена, новых объектов закладывается крайне мало, в основном идет достройка тех, что были начаты в докризисный период. Инвестиции в строительство упали на 18 процентов, ставки по кредитам за 20 процентов – неподьемная ноша для строителей. Поэтому чудес никто не ждет, всем понятно, что в ближайшие годы объемы ввода жилья сократятся. Но строить будут хотя бы потому, что главным игроком на рынке остается государство. Пятая часть всех строительных объектов уходит под госзакупки (жилье для военнослужащих, для переселенцев из ветхого фонда). В улучшении жилищных условий или в новом жилье нуждаются 60 процентов населения, и эта цифра никуда не денется, строить надо. – На что должны обратить внимание власти и что должны сделать сами строители для решения этой проблемы? – Стратегия деятельности в кризисный период должна состоять в том, чтобы использовать это время для модернизации системообразующих предприятий. Таковыми в строительной индустрии являются домостроительные комбинаты, кирпичные и цементные заводы. Есть ряд вопросов, на которые необходимо обратить пристальное внимание: производительность труда, вопросы качества, энергоресурсосбережения. Необходимо разработать схемы долгосрочного финансирования предприятий стройиндустрии на основе механизмов государственно-частного партнерства. Пора решить давно наболевшие вопросы техрегулирования, упрощения процедур согласования документации и др. В докризисное время, несмотря на реализацию государством национального жилищного проекта, строительство развивалось стихийно, в основном велась точечная застройка, создающая дискомфорт и поэтому вызывающая раздражение населения. Строители не заботились об экономии, о применении современных энергоэффективных технологий. Нехватка стройматериалов покрывалась за счет экспорта. Сегодня наступил тот момент, когда, осмотревшись, разобравшись, можно принять правильные меры, сбросить часть багажа. – Сейчас каждый регион пытается помочь строительной сфере: какие-то меры по поддержке застройщиков общепринятые, какие-то имеют локальную специфику. Где, по-вашему, они принесли наилучшие результаты, какие нетривиальные подходы к данной проблеме реализуют власти на местах? – Существуют регионы, которые традиционно поддерживают высокие темпы строительства. В числе лидеров – Московская, Ростовская, Тюменская, Нижегородская области, Краснодарский край, Татарстан, Башкортостан. Показатели этих субъектов по вводу жилья в эксплуатацию свидетельствуют о том, что в них созданы более или менее нормальные условия для строительной деятельности. Сразу отмечу, что во многих регионах более трети ввода жилья занимает малоэтажное строительство. Только в первом полугодии этого года населением введено 88,4 тысячи жилых домов общей площадью 12,1 миллиона квадратных метров. Это на 6,2 процента больше, чем за аналогичный период 2008-го. В общей площади завершенного строительством жилья в целом по России на малоэтажную застройку приходится 56 процентов. При этом на индивидуальное домостроение в некоторых регионах приходится весь объем построенного жилья (Тыва, Кабардино-Балкария, Амурская область). Это о многом говорит. Люди хотят жить в собственных домах, поближе к земле. Вспомните 1970-е годы: массовое дачное строительство, стройматериалы на себе возили, болота осушали, чуть ли не города строили… Необходимо принять разумное решение, дать людям землю и возможность построить дома. У нас в стране всего 1,9 процента земель занято под застройку городов, поселков, деревень. Возможности – огромные. А мы все ищем. Нужна инженерная подготовка территорий, вовлечение граждан в процесс строительства путем создания товариществ собственников жилья, передачи им земли, возможности получения льготных кредитов. И процесс пойдет. В качестве примера можно привести Белгородскую область, где построили объездную дорогу вокруг города, от нее – дороги к поселкам, подвели все коммуникации за счет бюджетных, муниципальных средств, выдают участки на льготных условиях – и никакой проблемы с обеспечением жильем нет. – Сейчас пресловутая цифра в 30 тысяч рублей за квадратный метр строящегося жилья остается, во всяком случае для петербургских застройщиков, самой спорной и обсуждаемой. Для каких регионов она все-таки является оптимальной? – Цифра спорная и обсуждаемая, потому что стоимость квадратного метра складывается из затрат на строительство и прибыли инвестора. В разных регионах она варьируется. В стоимости строительства только около 50 процентов приходится собственно на строительно-монтажные работы, все остальное – издержки. Тарифы, подключения, земля, проценты по кредитам. Кроме того, сегодня несовершенна система сметного нормирования. Но эксперты Федерального центра ценообразования в строительстве ведут большую работу. По их словам, к первому января появятся нормативы цены строительства всех видов объектов для стадии бюджетного планирования. Сметы расчета будут максимально прозрачны, потому что по новому документу проектировщик должен будет взять на себя обязательства спроектировать объект в заданном параметре стоимости. Каждый вид конструкции будет иметь стоимость текущего уровня цен. Планируется, что все участники проектирования будут обязаны размещать результаты в единой базе данных, из которой можно будет выбрать оптимальное и экономически целесообразное решение. Таким образом, это позволит снизить издержки государства на инвестиционные цели до 30-40 процентов. – Как строители в различных регионах нашей страны подготовились к отмене лицензирования и переходу на саморегулирование? Какие проблемы по-прежнему не решены? – Сегодня в России зарегистрировано 64 строительных, 38 проектных и 7 изыскательских СРО. Они охватывают всего около 20 процентов отечественных строительных организаций. Многие застройщики только раскачиваться, по-прежнему чего-то ждут – снижения стоимости взносов в компенсационный фонд и разовых платежей. Часть компаний не видит для себя перспектив в строительстве, другие нацелены на малоэтажное строительство и прочее. Есть те, кто получил лицензию до 2012-2013 годов, не читает или не понимает закон, в котором четко сказано, что с 1 января 2010 года действие ранее выданных лицензий прекращается. На первых порах они останутся без работы, попадут под административные штрафы. Потом все равно пойдут вступать в СРО. Недавно в Москве состоялся всероссийский съезд, где было принято решение о создании Национального объединения СРО, принят его устав, избраны совет, ревизионная комиссия и президент объединения. На съезде рассматривались важнейшие для отрасли вопросы, связанные со страхованием ответственности строителей, взаимодействием с властями и контролирующими организациями. Показателем подготовки застройщиков к переходу на саморегулирование служит количество созданных в регионе СРО и количество вступивших в них лиц. Наличие СРО обозначает соответствующую степень организованности компаний, а значит, их желание и возможность возводить объекты надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства и стандартами саморегулируемых организаций. Вместе с тем, у создаваемых некоммерческих партнерств по-прежнему сохраняются проблемы с уплатой взносов и формированием компенсационного фонда, а также организационные проблемы, связанные с разработкой документов СРО и подачей документов в Ростехнадзор. Союз строителей настаивает на том, чтобы строители сами несли ответственность за своих партнеров, сами участвовали в разрешении многих вопросов, контролировали процесс. – Насколько острой остается проблема с реализацией по стране 214-го закона? – В начале 2000-х годов, когда была первая волна обманутых дольщиков, причиной их появления стало мошенничество. Дольщики, заключавшие договоры примерно в 2004 году, до сих пор не могут добиться восстановления своих прав, но это во многом связано с исполнением решений суда. Сегодня же строительные компании не собираются обманывать своих клиентов, «банкротиться» и исчезать с рынка. Напротив, они максимально заинтересованы в спросе на свою продукцию, и строительство объектов, где есть дольщики, стараются завершить в любом случае. Федеральный закон № 214-ФЗ работает, хотя и не все застройщики охотно его используют. Связано это с тем, что возникают трудности с привлечением финансирования, сложности с перезаключением договоров и ответственностью застройщиков за качество объектов. Но в целом реализация ФЗ-214 в настоящее время проблем с обманутыми дольщиками не создает – три года назад закон был дополнен положениями, предусматривающими обязательную госрегистрацию договоров долевого участия в строительстве, а это минимизирует риск двойной продажи квартир. Беседовал Дмитрий Кирман
«В настоящее время петербургский инвестиционно-строительный комплекс переживает глубокий системный кризис», – говорит в своем интервью президент «Союзпетростроя», депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Владимир Гольман.– Владимир Михайлович, почему строитель? Что привлекло в этой не самой легкой профессии?
– Прежде всего, пример отца. После шумного дела Маленкова, по которому, как один из руководителей Ленинградской городской партийной организации, проходил и мой отец, он был уволен с руководящей работы и пошел на стройку. Последние 10 лет перед смертью работал в тресте «Ленотделстрой», начальником УНР-78. Кроме того, строитель – это одна из самых мирных и достойных, на мой взгляд, профессий.
– С чего начался Ваш профессиональный путь?
– Начал рабочим в 1957 году, несмотря на уже имеющееся высшее образование. Через полгода стал мастером, потом прорабом, начальником участка. Карьера складывалась неплохо. Но и работал я с удовольствием, не жалея сил. Первые кварталы, которые мы строили в Невском районе – панельные. Сказать, что это были только «хрущевки», нельзя. Потому что это были разные дома, например на углу Ивановской улицы и улицы Седова, в котором живет депутат Наталия Евдокимова. Она этим домом очень довольна, потолки 307 сантиметров, минимальная площадь комнаты более 20 кв. метров, финская встроенная мебель, финские окна. Первые панельные дома, которые мы строили, имеют полное право на существование. Разрушать их никак нельзя, потому что они гораздо долговечнее, чем построенные 100-200 лет назад.
– Получается, что Вас можно назвать родоначальником панельного строительства в нашем городе? Сегодня эти дома, особенно пятиэтажки первых массовых серий, подвергаются яростной критике как со стороны проживающих в них, так и со стороны городских властей: занимают большие площади ценной городской земли.
– Не могу согласиться с теми, кто считает, что «хрущевки», как это сделали в Москве, надо сносить. В Москве дома первых массовых серий строились по своей, особой технологии. Там была принята система поперечных несущих стен с навесными панелями. И эти навесные панели, шаг этих панелей, ориентировал все остальные параметры. Более того, утеплителем там применялся такой материал, как стекловата, который сваливался и опускался вниз. И такие «хрущевки», может быть, и был смысл сносить.
Наша же система совсем иная. У нас было три продольных несущих стены. Даже если все закладные части убрать с этого здания, наши «хрущевки» все равно будут жить. Они могут еще лет 100 простоять. Продольные несущие стены говорят о том, что их можно надстраивать. Мое мнение – до 10 этажей. Дома с продольными несущими стенами, а это 50 процентов всего жилья в городе, можно целиком реконструировать, и будет нормальное жилье. Да, нужно поменять электрику, сантехнику, они уже износились. Может быть, где-то нужно пристроить дополнительный лифт. И надстраивая сегодня мансарды или верхние этажи можно увеличить полезную площадь этих домов. Такие проекты могут быть коммерчески выгодными и инвестиционно привлекательными.
Таково мое мнение в этом вопросе. Уверяю вас, наша ленинградская система с 3-4 продольными несущими стенами проживет еще 100-150 лет. Приглашаю вас посмотреть на них в следующем веке.
– Спасибо. Постараюсь воспользоваться Вашим приглашением. Но давайте вернемся в наш день. Чем еще гордится Владимир Гольман?
– Мне не было еще 30 лет, когда я был назначен управляющим трестом №18 «Ленуниверситетстроя». Я стал самым молодым руководителем такой крупной структуры. Комплекс ЛГУ в Петергофе строил наш трест. Так что мы с вами оба – университетские. Вы там учились, а я его строил. Из объектов, которыми можно гордиться, я бы назвал уникальный объект – свинооткормочный комбинат в поселке Нурма под городом Тосно на 12 тыс. свиней. Кроме того, можно назвать птицефабику в Синявино. Это тоже уникальное сооружение на 4,5 млн кур. Аналога ему в мире нет. Даже в Америке под Чикаго есть система птицефабрик на, примерно, такое же поголовье кур, но она объединяет несколько сооружений. Синявинская птицефабрика расположена на территории в 400 гектаров. Рядом возведен прекраснейший поселок на 15 тыс. жителей, который на всех конкурсах в то время занимал первые места в области и стране. Это жилой комплекс со всем жизнеобеспечением и целым рядом социально-культурных объектов. Там есть торговые комплексы, школы, несколько детских садов, банно-прачечный комбинат, дом культуры, свои садовые участки, современные жилые дома. Поселок находится в лесу, на берегу речки Назия. Может, он и сейчас процветает. Кстати, трест №18 восстанавливал Ташкент после землетрясения, построил там 50 тыс. кв. метров.
– Ваша молодость пришлась на годы хрущевской оттепели, полетов в космос, триумфа, как тогда полагали, советской системы. Как Вы считаете, молодежь той эпохи, сильно отличается от нынешней молодежи?
– Я полагаю, что молодежи в любые годы свойственны романтизм, вера в собственные силы и желание создавать определенные материальные ценности. Брюзжать на молодых могут только несостоявшиеся люди, недовольные своей судьбой. Другое дело, что сегодняшние условия значительно отличаются от времен нашей молодости. У нас не было таких возможностей, мы не знали, что такое дискотеки, мы не знали пивных фестивалей, мы не знали рок-музыки, но были в годы войны и после нее песни, которые и сегодня молодежь с удовольствием слушает и поет. По категориям ценностей духовных и та, и нынешняя молодежь друг другу соответствуют. Другое дело, что сегодня можно что-то приобрести за деньги, а в наше время, даже если бы и были деньги, то купить что-то было невозможно. Люди жили мыслями о будущем. Возможно, благодаря этому они сумели победить в войне, отстроить послевоенное хозяйство, смогли выйти в открытый космос, создать те технологии, которыми мы сегодня можем только гордиться. А то, что у нас сегодня нет национальной идеи, за которую бы люди боролись, это плохо.
По-моему, национальной идеей вполне могла бы стать жилищная политика. Обеспечение народа жильем. Жилье может стать тем фактором, тем локомотивом, паровозом, который потянет за собой экономику страны вперед. К сожалению, за последние 15 лет никаких экономических законов мы не приняли, никаких реформ не провели. Очень много на эти темы говорим, а дела не делаем. Отсюда – неверие народа во власть, в то, что она способна управлять страной. Да, есть нецивилизованный рынок, и правительство думает, что он все будет сам регулировать. Но это не так. Рынок тоже требует управления и плановости. А иначе – анархия.
– Владимир Михайлович, а как же тот пакет законов, что Государственная дума приняла в конце прошлого года. Я имею в виду Градостроительный кодекс, закон «О долевом строительстве» и ряд других. Они ведь как раз и направлены на формирование цивилизованного рынка в строительной отрасли и жилищной сфере?
– Мое мнение о Градостроительном кодексе, Жилищном Кодексе и законе «О долевом строительстве», которые приняли популисты из «Единой России» – мое категоричное мнение – их надо отменить, потому что они приняты наспех, за несколько дней до Нового года. Составляло их, в основном, финансовое лобби, которому надо было, чтобы мы отказались от долевого участия и брали бы дорогие кредиты, которых нет нигде в мире.
Они не хотят развивать ипотеку, хотят загубить ипотеку. Они не думают о простых людях, а только об абстрактном государстве, которое, как Молох, поглощает все и всех.
Эти законы надо или перерабатывать, причем, основательно, или хотя бы приостановить действие этих трех документов, а лучше всего – просто отменить. Они совершенно неразумны, необъективны. Люди, которые их принимали, ничего не смыслят в строительстве. Эти документы права на жизнь не имеют, они приведут к развалу строительного комплекса в стране. А строительный комплекс дает, как минимум, 15 рабочих мест: на 1 место в строительстве – еще 15 в других отраслях. Мы загрузили бы военно-промышленный комплекс: нам нужны краны, бульдозеры типа танков, экскаваторы, кабельно-проводниковая продукция. Мы бы вдохнули в промышленность жизнь. Но для этого к строителям надо относиться нормально, и считать строительство национальной идеей.
– Последний год в городе много говорят о стагнации строительного рынка. А как Вы оцениваете состояние этой отрасли в Санкт-Петербурге?
– В настоящее время петербургский инвестиционно-строительный комплекс переживает глубокий системный кризис. Об этом говорит снижение объема подрядных работ в первом квартале на 12 процентов, сокращение численности работников только по крупным и средним предприятиям на 5 тыс. человек, падение реальной заработной платы в отрасли на 5 процентов. Городское правительство отрапортовало о росте объемов введенного жилья на 60 процентов. Но нельзя забывать, что сегодня вводятся в строй дома, начатые еще в 2003 году. А в следующем году мы будем сдавать дома, построенные на участках, приобретенных на торгах. В 2004 году их было реализовано всего 27 из 59, выставленных на аукционы. На них можно построить не более 1 млн кв. метров, а это трехкратное снижение (общий объем построенных в прошлом году жилых и деловых зданий – 3 млн кв. метров). В I квартале нынешнего года число выданных разрешений на проектно-изыскательские работы уменьшилось в семь раз.
К сожалению, чиновники не видят пагубных тенденций и не очень прислушиваются к профессионалам. А у меня, всю жизнь отдавшего строительству, болит сердце при мысли, что строительный рынок может быть разрушен. Разрушить легко. В 1991 году мы с легкостью развалили могучее государство, последствия расхлебываем по сей день и неизвестно еще, сколько будем расхлебывать. Не хочется быть пессимистом, но если срочно не принять мер, то в ближайшие год-два мы сможем наблюдать развал одной из самых крепких, бюджетообразующих отраслей городского хозяйства.
– Надеюсь, что ситуация не так безысходна, как вы ее нарисовали. Все-таки, городское правительство пытается развивать ипотечное кредитование, выделяет средства на строительство социального жилья. Прорвемся?
– Очень хочется надеяться.
Беседовала Лилиана Глазова