Леонид Цапу: Ни одна стройка «Петротреста» не заморожена
О сегодняшнем дне, планах и перспективах развития инвестиционно-строительного холдинга «Петротрест» рассказывает его президент Леонид Цапу.
– Как компания развивается в кризисное время?
– Новые экономические условия изменили планы многих строительных компаний. ИСХ «Петротрест» был вынужден внести коррективы в стратегию развития компании: была существенно увеличена бюджетная составляющая строительства объектов холдинга.
Кризис, который в общем замедлил темпы строительства по городу, также коснулся и наших объектов. Мы не останавливали строительство объектов, хотя сроки строительства, к сожалению, несколько увеличились. В то же самое время, строительные проекты не подвергаются корректировке, все предусмотренные и заявленные в рекламе характеристики домов будут соблюдены.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, сложившуюся сегодня, холдинг обладает достаточными ресурсами для того, чтобы обеспечить строительство существующих объектов и реализацию новых.
– Какие проекты наиболее перспективно поддерживать сегодня?
– Наиболее перспективными на сегодняшний день являются проекты жилья комфорт- и эконом-класса в популярных районах города.
На данный момент ИСХ «Петротрест» разрабатывает градостроительную документацию для возведения новых объектов в Московском и Невском районах, квартальную застройку в Приморском и Василеостровском районах, а также в городе Колпино.
– Каковы планы компании на ближайшее будущее и в долгосрочной перспективе?
– ИСХ «Петротрест» и ЗАО «Мегалит» подписали договор о совместном освоении и разработке градостроительной документации жилого квартала площадью 8,8 га, по адресу ул. Торфяная дорога, д. 15. Застройщиком проекта выступает ЗАО «Мегалит», инвестором-заказчиком и ген. подрядчиком станет «Петротрест».
Новый квартал будет состоять из нескольких жилых корпусов класса эконом и комфорт со встроенными коммерческими помещениями и подземными паркингами. Высота застройки – до 25 этажей. В квартале одновременно смогут проживать более 15 тыс. человек.
Проект будет реализован в две очереди. Первая очередь строительства многоэтажных домов предварительно составляет 78 000 кв.м. жилья. Начать строительные работы планируется во II квартале 2010г., и завершение 1-й очереди в течении 3-х лет.
Также холдинг «Петротрест» завершает подготовку градостроительной документации по новому жилому дому комфорт-класса в Невском районе Санкт-Петербурга. Жилой дом выполнен по индивидуальному проекту архитектурной мастерской № М1 Лапшиной М.И. ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ». Начало строительства и реализации по данному объекту планируется начать уже в этом году.
25-этажный жилой дом на 161 квартиру будет построен по адресу бульвар Красных Зорь, д. 4, корп. 2, в нем будет располагаться подземный паркинг и коммерческие помещения. Проект предусматривает удобные планировки квартир: просторные кухни, высокие потолки, витражное остекление лоджий и балконов. В новом доме соблюдены все требования к жилью комфорт-класса.
В Московском районе, на Алтайской ул. планируется строительство 23-этажного жилого дома повышенной комфортности, также выполненного по индивидуальному проекту. Строительные работы будут начаты в I кв. 2010г. Проект будет предусматривать удобные планировки, высокие потолки, витражное остекление, а также подземный паркинг.
Подписан договор о совместном освоении территории, граничащей между Малым пр. В.О., 17 линией В.О., Средним пр. В.О., 18 линии В.О. Застройка данного квартала планируется в конце 2010 года. На сегодняшний день идут работы по разработке градостроительной документации на данный квартал.
Также к концу 2010 года начинается строительство жилого дома со встроенным паркингом и нежилыми помещениями эконом-класса в центре г. Колпино.
– Есть ли среди ваших строек приостановленные?
– Строительство на всех объектах холдинга «Петротрест» продолжается, ни одна стройка не была заморожена. Это стало возможным благодаря грамотной финансовой политике компании и твердой позиции на рынке недвижимости.
– Ваше отношение к саморегулированию? Состоите ли в СРО?
– Да, в соответствии с новым законодательством, с 2009 года холдинг «Петротрест» - действительный член СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
Надеемся, что создающиеся СРО будут способствовать повышению качества, безопасности проектных и строительных работ, а также повысят профессиональный уровень сотрудников входящих в такую организацию компаний.
– Работаете ли вы по 214-ФЗ? Каковы, на ваш взгляд, плюсы и минусы данного законодательного акта?
– В настоящий момент мы находимся в стадии перехода к работе по 214 ФЗ. Окончательно можно будет говорить о том, что мы работаем по 214 ФЗ в I кв. 2010г. При этом хочется отметить, что закон требует однозначной доработки. В нем есть проблемные положения. Одним из таких является отсутствие возможности реализации после ввода объекта в эксплуатацию. Этот период характеризуется самым высоким спросом со стороны потенциальных покупателей, а именно в этот момент невозможно производить реализацию квартир в новом готовом к проживанию объекте.
Также в законе не предусмотрены механизмы реагирования на серьезные колебания рынка, не предусмотрена возможность переноса сроков строительства по причинам наличия неразрешенных вопросов с органами государственной власти, монополистами. Значительным минусом является односторонний отказ дольщика от исполнения договора, например, по причине несоответствия технических характеристик построенной квартиры, параметрам, установленным договором. Внесение в проект даже незначительных изменений требует пересогласования проектной документации в полном объеме.
Существует еще достаточное количество нюансов, не дающих паритетность во взаимоотношении с дольщиками и поэтому вполне логична требовательность строительных компаний в вопросе внесения изменений в данный законодательный акт, делая его более гибким по отношению к обязательствам сторон, как застройщика, так и дольщика.
– Какую цену за квадратный метр вы назвали бы справедливой?
– Цена за квадратный метр зависит от большого количества факторов, таких как район, класс дома, площадь и тип квартиры, срок сдачи и т. д.
Цены за 1 кв. м в типовых объектах компании «Петротрест» варьируется от 50 000 руб. до 75 000 руб. Самыми востребованными остаются квартиры небольшого метража, при этом квадратный метр таких квартир имеет наибольшую цену.
– Чего ожидать от рынка недвижимости зимой?
– На сегодняшний день мы наблюдаем некое оживление спроса на рынке. Оно стало заметно еще в сентябре, когда завершился период отпусков. Значительно выросло количество обращений, которые, мы надеемся, перерастут в реальные сделки. Также начинает происходить перелом в психологии потребителей. Первую половину года активно звучали заявления о второй «волне» кризиса, которая должна прийтись на осень этого года. Но второй волны мы сейчас не наблюдаем и есть надежда, что мнение людей поменяется, их взгляд на покупку жилья будет более позитивным.
Сейчас идет реализация отложенного спроса. Возможно, после некоторого оживления на рынке и увеличения цены, спрос снова упадет в январе-феврале, а затем начнется новая «волна» отложенного спроса по причине возникшего дефицита готового жилья.
Беседовала Наталья Бурковская
Эта неделя ознаменовалась очередной кадровой новацией в Смольном – новым председателем Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга был назначен Вячеслав Семененко. Предлагаем вниманию читателей первое интервью данное им в новой «ипостаси».
– Для многих Ваше назначение стало неожиданностью. Когда сами узнали, что станете главой комитета?
– О решении Валентины Ивановны назначить меня на эту должность я узнал за день до заседания правительства. До этого был конкурс, он проходил в течение месяца, и я в нем участвовал наравне с остальными – в том числе и с чиновниками. На госслужбе все процедуры носят строгий конкурсный характер.
– Не так давно министр финансов Кудрин высказался, что цены на недвижимость вернутся к прежнему уровню не раньше, чем через 5-10 лет. Прогноз достаточно пессимистический. Вы такую точку зрения разделяете?
– Я сторонник того, чтобы цены были ниже. Они должны быть справедливые, должны покрывать себестоимость и давать рентабельность. Именно не сверхприбыли, а рентабельность. Сам же рынок должен быть существенно больше. Строиться должны разнообразные объекты недвижимости: и жилые, и индустриальные, и коммерческие, и социальные, и общественные – в том числе театры, музеи, здания общественного назначения. Инфраструктура должна развиваться. Тогда рынок станет сбалансированным, не будет резких скачков цен на 40-80 процентов в год. Рынок недвижимости, по моему мнению, не должен быть спекулятивным. А для того чтобы он не был спекулятивным, он должен насытиться качественными предложениями и конкурентностью. Это азбука экономики.
– Каково Ваше отношение к уровню цен, устанавливаемому Минрегионом для проведения конкурсов по закупке жилья?
– У Минрегиона есть комплекс социальных задач. В вопросах цены за квадратный метр они не пытаются определить уровень рыночных отношений, они руководствуются себестоимостью. Берется статистика, из того же Комитета по строительству, и цена получается существенно ниже, чем на рынке, – ведь там цены имеют еще и инвестиционные затраты. Кроме того, если город выступает заказчиком, он гарантирует определенный объем и, соответственно, требует более низкую цену у подрядчика. Поэтому с поправкой на инвестиционные затраты и на такого подрядчика, как город, цена закупки и получается ниже.
Спорить с такой логикой довольно сложно. Потому что есть альтернатива – строить самим. Строительство городом социального жилья обойдется еще дешевле, чем закупка жилья у застройщиков. И это – тоже одна из мер поддержки отрасли. Отрасли строительных материалов, подрядных организаций, но не девелоперов.
Следующий этап, который всеми обсуждается, – это возможность выкупа земельных участков у застройщиков, при этом застройщики выступят подрядчиками с заключением контракта по фиксированной цене. Эта тема, кстати, была поднята впервые еще в сентябре на профессиональном сообществе. Сейчас мы к этому опять вернулись.
– Стоит ли ждать конкурсов по выкупу земли уже в марте, как было заявлено ранее?
– Пока не могу сказать определенно про сроки. Но необходимость проведения таких аукционов есть. Городу жилье нужно, однако время сегодня такое, что бюджет города стремится к максимальной экономии при выполнении взятых на себя обязательств.
– Городские программы, например, по реновации «хрущевок», будут продолжены или временно заморожены?
– Все эти программы никто с повестки дня не снимал. Но сегодня у нас есть время, чтобы не делать опрометчивых шагов, подумать о завтрашнем дне строительного бизнеса. Мне один из наших коллег рассказывал про своего партнера в Эстонии. Год назад его спрашивали: «Как дела?». Он отвечал: «Кризис. Очень плохо». Сейчас отвечает: «Нормально. Привыкли». И мы тоже должны привыкнуть и начать разрабатывать технологии завтрашнего дня, не переставая решать сегодняшние задачи.
Всем нам абсолютно понятно, что рынок сократился, но мы знаем прекрасно, что он не умер. Мы сегодня не запускаем новые объекты, но это неправильно. Я считаю, что необходимо поддерживать стройки «на плаву». Работать надо, и любой строитель знает, что останавливать стройку нельзя: во-первых, мы теряем доверие потребителей, во-вторых, законсервированная стройка все равно потребляет ресурсы, в-третьих, возникает бесхозяйственность.
То, что я планирую сейчас делать, – это не только ходить и размахивать руками, устанавливать контроль и так далее. Нет, конечно. Планирую помогать. Губернатором поставлена задача сделать режим взаимодействия со стройками и строителями, как она сказала, «ручным». Вот и будем работать в «ручном» режиме, индивидуально. В конце концов, ничего хорошего нет в том, что страдает отрасль, которая играет ключевую роль в российской экономике.
– Каково Ваше отношение к бартеру на строительном рынке?
– Резко отрицательное. Бартер в 90-е и бартер сейчас – это разные вещи. Во-первых, тогда не хватало денег в экономике, и оборот состоял частично из денег, частично из бартера. Во-вторых, за бартером тогда стояли компании, которые не умели продавать, для них это была форма продажи. Особенно для выходцев из стройиндустрии советского периода. Со временем научились продавать, научились строить востребованное рынком жилье, и необходимость в бартере отпала. Сегодня бартер ничего не даст. Что можно сделать, если в структуре отношений между участниками нет денег вообще? Ну, перекинут они эти квартиры, а они обрушат цены по объекту. Я не вижу за бартером никакого будущего.
– В чем же тогда будущее для строительной отрасли?
– В диалоге между застройщиками и банками. Государству на сегодняшний день удалось сохранить банковскую систему в устойчивом состоянии. Оно сняло острые моменты, связанные с банкротством, подхватило систему, рефинансировало, поддержало. Банки дееспособны. Теперь они должны начать выполнять свою функцию, ведь им не нужны наши стройки, наши активы, наши строительные компании, которые станут неуправляемыми. Они понимают, что их задача – сохранить заемщиков в дееспособном состоянии, поддержать их ликвидность.
Банку нужны строители, а не собственные строительные отделы. Нам нужны банки, а не какие-то формы зачетов. Так что мы друг друга прекрасно должны понять. Это не означает, что город должен давать деньги строителям. Я вообще считаю, что государство должно только создавать эффективные механизмы развития отрасли – например, поддерживать такой инструмент, как ипотека. Для этого, на мой взгляд, надо дотировать процентные ставки.
– Когда будете готовы рассказать о своих успехах на новой должности?
– Трудно сказать. Наверное, через месяц, когда смогу принимать решения уже как госслужащий, как чиновник. Кризис от нас ждет быстрых решений. В другое спокойное время я бы сказал, что месяца мало, сейчас понимаю: может быть – и много.
Беседовал Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».
– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?
– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.
– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?
– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.
– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?
– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».
– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?
– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.
– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?
– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.
– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?
– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.
– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?
– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.
– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?
– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.
– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?
– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.
– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?
– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.
– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?
– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка
– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?
– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью
– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?
– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.
– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?
– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник