Г.Микк: ЖНК, как альтернатива ипотечному кредитованию
Последствия кризиса резко ограничили объемы ипотечного кредитования. В Госдуме и правительстве РФ неоднократно поднимался вопрос об альтернативах ипотеке, которые могли бы сделать жилье более доступным для граждан. Одна из них существует уже несколько лет, но весьма редко освещается в СМИ, хотя ее применение регламентировано специальным федеральным законом, а контроль осуществляется уполномоченным федеральным органом. Об этой альтернативе АСН-инфо рассказывает директор петербургского жилищного накопительного кооператива (ЖНК) «Элитный» Галина Микк.
- Могут ли ЖНК стать альтернативой ипотеке, или гражданам целесообразнее ожидать принятия закона «О строительных сберкассах»?
- С экрана телевизора мы постоянно слышим о том, что ставки по ипотечным кредитам упадут, вернувшись к уровню 2005 г. Однако условия ипотеки смягчаются медленно, несмотря на снижение ставки рефинансирования Банка России. Банкиры говорят о невозможности резкого сокращения ставок, в т.ч. и по той причине, что несут значительные расходы на содержание собственной инфраструктуры - офисов, хранилищ, а также на оплату труда сотрудников.
На практике число банков, предоставляющих ипотечные кредиты, значительно сократились. Помимо повышения ставок, ужесточены другие условия – в частности, по подтверждению покупателем размеров своего постоянного дохода. В итоге в 2009 г. количество заключенных ипотечных договоров может сократиться по сравнению с 2008 г. в 10, а то и в 12 раз.
- Еще год назад вице-губернатор Александр Вахмистров высказывал надежду на ускорение принятия Госдумой закона «О строительных сберкассах», проект которого давно разработан, но почему-то «застрял» на рассмотрении в Минэкономики.
- Как я полагаю, задержка с принятием этого закона объясняется тем, что его реализация потребует значительных расходов из федерального бюджета. Насколько мне известно, предполагается, что система строительных сберкасс будет по существу представлять собой единый банк, учрежденный государством, с офисами во всех регионах. Естественно, это весьма затратное мероприятие. Предполагается, что граждане, желающие приобрести квартиры, будут вносить свои средства в этот банк под 2% годовых, которыми не смогут воспользоваться в течение 2 лет, и только после этого смогут получить жилье в кредит под 5-6%. Однако здесь неизбежна как уплата комиссионных, так и прочие накладные расходы. Реально кредит будет предоставляться под 7-8%. Таким образом, ССК станут по существу аналогом ипотеки, и чем больше будет рассрочка, тем дороже окажется реальная сумма выплат.
- Есть мнение, что покупателю лучше «затянуть пояс» и купить квартиру сразу, чем оказаться в «ипотечной кабале» на много лет. Однако разве другие варианты рассрочки не становятся для покупателя кабалой?
- В нашем ЖНК покупатель может оплатить половину стоимости не через 2 года, а когда ему удобно, в том числе и сразу. Максимальный срок накопления – 5 лет, первоначальный взнос – 10%. Вторую половину суммы предоставляет кооператив, на балансе которого объект недвижимости находится до тех пор, пока клиент не рассчитается с кооперативом полностью. Впрочем, срок накопления и срок выплаты долга каждый ЖНК устанавливает самостоятельно и вносит эти параметры в уставные документы.
Но при приобретении жилья в ЖНК размеры выплат оказываются значительно ниже, чем при выплате задолженности по ипотечному кредиту. Если в нашем ЖНК часть суммы, оплаченная кооперативом, возвращается клиентом в течение 10 лет, то удорожание стоимости квартиры за это время в сумме не превышает 40%, то есть 4% годовых.
- За счет чего возникает такая возможность?
- Во-первых, ЖНК заинтересован в приобретении жилья для клиента по наиболее выгодной цене. Во-вторых, мы мало тратим на офисы, персонал, рекламу. В соответствии с законом №215-ФЗ от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», даже в случае, если в составе ЖНК максимально возможное число участников – 5000 человек, численность персонала не превышает 40 человек. На практике таких крупных ЖНК в России нет. В Петербурге сегодня 19 ЖНК, и ни в одном из них нет даже тысячи участников.
- Высказывается мнение о том, что ЖНК - форма, подходящая для малых городов или районных центров.
- На самом деле ЖНК более эффективен как раз в крупном городе, где существует значительный выбор строительных компаний. Все члены ЖНК равно заинтересованы в выборе надежной компании и в наиболее тщательной оценке приобретаемого объекта. При этом ЖНК может приобретать и городскую, и загородную недвижимость, причем и на первичном, и на вторичном рынке.
- Покупка жилья через ЖНК, в отличие от ипотеки, мало рекламируется. Как покупатели узнают об их существовании?
- Одни покупатели приводят других. В этом отсутствии широкой рекламы есть свои преимущества. Когда кооператив расширяется постепенно, его члены лучше узнают друг друга. Формируется нечто вроде клуба, члены которого могут предложить друг другу иные услуги. Кроме того, ЖНК собирается в полном составе на общем собрании, где каждый может выступить с инициативой по дальнейшему развитию.
- Что это за инициативы?
- К примеру, один из покупателей «вышел» на застройщика, предлагающего выгодные условия. Правление принимает предложение к сведению и выясняет надежность компании, о чем затем извещает членов. В отличие от клиентов ипотеки, члены ЖНК друг друга знают, они не предоставлены сами себе.
- Вы заинтересованы в поддержке вашей деятельности со стороны государства?
- Мы уже получили эту поддержку, когда закон №215-ФЗ установил правила нашей деятельности. Однако, к сожалению, этот закон не сопровожден никакими нормативными актами. Между тем во многих ведомствах просто не знают, как работать с ЖНК. Например, нам пришлось доказывать, что недвижимость, находящаяся на нашем балансе, не подлежит обложению налогом на имущество.
- Как вы это аргументировали?
- В соответствии с законом, ЖНК создается исключительно с целью приобретения недвижимости частными лицами. Мы не имеем права на инвестиционную деятельность. При этом наша деятельность контролируется уполномоченным органом - ФСФР.
- От представителя ФСФР я слышал, что два ЖНК в нашем городе недавно перестали существовать из-за того, что их общий директор ударился в бега.
- Да, я слышала об этой истории. Но даже если директор исчез вместе с документами и печатью кооператива, это не означает, что клиенты тут же стали обманутыми пайщиками. В соответствии с законом, директор может снять со счета кооператива средства лишь на конкретную сделку, после чего обязан отчитаться перед налоговой инспекцией и ФСФР, и само собой, перед правлением ЖНК. Все средства граждан он никак изъять не сможет. Кстати, и сам кооператив не может самораспуститься, пока его члены не рассчитаются между собой. Значит, в этом кооперативе будет другой директор, а если утрачены документы, то их придется восстанавливать.
- Так зачем же директору потребовалось исчезнуть?
- Насколько мне известно, ЖНК, о котором идет речь, до 2005 г., когда был принят закон №215-ФЗ, имел другую организационную форму – кредитно-потребительского кооператива граждан. Такие кооперативы до недавнего времени имели право на разнообразную инвестиционную деятельность, чем и пытались заниматься. После того, как некоторые из них преобразовались в ЖНК, когда была предоставлена такая возможность, за их соучредителями остался «шлейф» прежних обязательств по делам, не связанным с самой деятельностью ЖНК. А в период кризиса, как известно, многие кредиторы вспоминают о заемщиках. Этим, скорее всего, и объясняется исчезновение наемного директора.
- Но все же такие истории бросают тень жилищно-накопительную кооперацию. Как вам удается убедить граждан, что с ЖНК не опасно иметь дело?
- А в каком бизнесе у нас не случается казусов криминального характера? Всем же известно, что у многих частных банков первоначальный капитал имел сомнительное происхождение. А если посчитать, сколько банков в стране обанкротилось, легко убедиться, что доля ненадежных ЖНК ничуть не больше, чем доля ненадежных банков.
- В период кризиса у застройщиков, в том числе и хорошо известных на рынке, возникают серьезные проблемы. Как вы гарантируете своим членам, что интересующие их квартиры на первичном рынке будут
построены в срок?
- Все наши сделки застрахованы. Мы заключаем договора страхования в каждом случае по индивидуальной схеме (договор страхования финансовых рисков или комбинированный договор страхования конструктива и жизни пайщика).
- Этого также требует закон №215-ФЗ?
- Нет, но мы включили это требование в устав. Когда наступил кризис, мы поняли, что были правы.
В принципе, такое требование к ЖНК могло быть введено нормативным актом или местным законом, однако таких актов не существует. А жаль: с их помощью можно было бы ввести ЖНК в более строгие правовые рамки.
- Все ли застройщики знают о существовании ЖНК?
- Нет, однако те, кто знает, охотно сотрудничают с нами, поскольку реализовать жилье им сегодня трудно, причем даже в качественных жилых комплексах. Так у нас сложилось взаимопонимание с застройщиком комплекса «Южная долина» во Всеволожске.
Сейчас, когда предложение превышает активный спрос, мы имеем возможность обратиться к нескольким застройщикам на первичном рынке, или к нескольким частным лицам на вторичном: у нас есть деньги, нам требуется квартира с такими-то параметрами, предложите свою цену. Мы с клиентом выступаем заодно: кооператив и пайщик равно заинтересованы выбрать требуемый вариант по оптимальной цене.
Многие застройщики могли бы развернуть своих клиентов в сторону ЖНК, если бы располагали большей информацией об этой форме.
- Почему, по вашему мнению, ЖНК не получили такого широкого признания, как ипотека?
- Потому что ЖНК создается исключительно для содействия в покупке жилья, а ипотека – это бизнес. Банки заинтересованы в извлечении прибыли, государство – в налоговых поступлениях. В то же время, многие граждане в период, когда и рынок, и их личные доходы были на подъеме, посчитали, что смогут выплатить кредит за 10 лет на предлагаемых банками условиях.
- Сейчас выдвигаются инициативы частичного дотирования государством ипотечной ставки. Вы считаете, что это не даст эффекта?
- Я считаю, что ипотеке нужны альтернативы, выгодные и для покупателей, и для государства. Ведь пока разрабатываются формы поддержки, о которых вы говорите, накапливается отложенный спрос, а число строящихся объектов сокращается. Это может закончится таким же взлетом цен, как в 2006 г. Разве государство этого добивалось, когда выдвинуло нацпроект «Доступное жилье»?
- Для стимулирования застройщиков правительство города совместно с ведущими банками внедряет механизм проектного финансирования. По вашему мнению, удастся ли с помощью этого средства сдвинуть с места замершие проекты жилищного строительства?
- Хотелось бы, чтобы так произошло. Но этот механизм сегодня доступен лишь небольшому числу застройщиков. Такие проекты – штучный товар, причем, как правило, дорогостоящий для покупателя, особенно при продаже на условиях ипотеки.
- В связи с кризисом замедлилась реализация многих целевых программ по улучшению жилищных условий. Могли бы эти программы осуществляться через ЖНК?
- Это очень насущный вопрос. К нам приходят люди с военными сертификатами, но мы их принять не можем, поскольку эти средства могут быть переведены в денежную форму только после предоставления прав собственности. Мы сейчас не имеем возможности использовать какие-либо формы субсидий, кроме материнского капитала. Если бы город принял соответствующий закон, с участием ЖНК можно было бы внедрять все городские целевые программы, кроме одной - так называемой программы долгосрочного жилищного кредитования, которая предполагает выдачу субсидий только в случае заключения гражданином ипотечного договора. Эта программа была разработана исключительно с целью поддержки ипотеки...
- Но вы верите в то, что ЖНК в России станут реальной альтернативой ипотеке?
- Я считаю, что у жилищной накопительной кооперации большое будущее. Многое зависит, конечно, от успехов ЖНК на рынке. Поэтому мы все время изобретаем что-то новое. Так, мы заключили соглашение с компанией, строящей индивидуальные загородные дома. Если у потенциального покупателя есть в собственности земельный участок, условием сделки со стороны ЖНК является передача участка в залог кооперативу на период строительства. Мы также может помочь покупателю приобрести участок через агентство, являющееся нашим постоянным партнером. Сейчас мы совместно с риэлторами и юристами формируем консорциум «СК-40», названный по статье Конституции, гарантирующей право на жилье, в который соберутся компании, которые необходимы для решения общей задачи – помочь гражданам России купить жилище и создать в нем наиболее комфортные и спокойные условия для жизни.
Беседовал Константин Черемных
С начала года вступили в силу поправки в Градостроительный Кодекс РФ, которые меняют правила проведения экспертизы строительных проектов. На вопросы «Строительного Еженедельника» о сути реформы отвечает начальник службы государственного строительного надзора и экспертизы Александр Орт.- В чем суть изменений в Градостроительный Кодекс?
– Многим казалось, что с начала 2007 года экологическая экспертиза не будет проводиться, и у проектировщиков и заказчиков наступит легкая жизнь. На самом деле действующие нормы и правила не предусматривают ее отмены. Единственное, что введено с 1 января 2007 года – новое понятие «экспертизы». Теперь есть «единая экспертиза проектов», в состав которой должны войти ранее существовавшие ведомственные экспертизы: пожарного надзора, Роспотребнадзора, экологическая и другие. Все они теперь объединены в одну.
– А зачем понадобилось это объединение?
– Еще в 2002 году Правительство РФ одним из своих постановлений предусмотрело переход экспертизы на принцип «единого окна». Планировалось, что инвесторы будут сдавать туда свои проекты, и там же получать окончательное заключение специалистов. Но эта схема так и не заработала, поскольку отсутствовали технические регламенты. Эту задачу удалось решить, только внеся поправки в Градостроительный Кодекс. Принцип «единого окна» позволяет сократить сроки проведения экспертиз всех уровней и затраты на эту работу.
– Какими были сроки рассмотрения документов до внесения изменений в Кодекс?
– В предыдущие годы было много нареканий по срокам и по стоимости ведомственных экспертиз. Особенно доставалось экологической экспертизе. В отдельных случаях установленные по ней нормативные сроки составляли 60–90 суток. Но на деле рассмотрение документов длилось гораздо дольше. Претензии по этому поводу высказывали не только питерские инвесторы, но и руководители федерального уровня, которые занимаются национальными проектами.
– За счет чего удалось сократить время проведения экспертизы?
– Раньше проектная документация сначала рассматривалась в экологической экспертизе. На это уходило 6-9 месяцев. Потом ее результаты поступали к нам. Мы их смотрели еще раз и выдавали свое заключение. На это тоже уходило много времени. А сейчас вся документация поступает сразу к нам. Мы проводим государственную строительную экспертизу (которая включает в себя все виды ведомственных экспертиз). На это нам отводится 45 суток, если речь идет о строительстве жилья, и 90 суток – по всем остальным объектам.
– Раньше экологическую экспертизу проводили специалисты Росприроднадзора. А кто теперь этим занимается? Есть ли такие специалисты в вашей службе?
– На нас возлагается только часть экспертных работ, которые относятся непосредственно к проекту строительства. А все, что происходит до выпуска проектной документации: согласование планировок, согласование размещения объектов на данной территории – все это выполняют те федеральные экологические структуры, которые работали раньше. Возможно, со временем их штат сократится, но полностью от них функции никто не забирал.
– Насколько я понимаю, раньше экологический надзор был и на стадии предпроектных работ, и на этапе проектной документации, и во время самой стройки…
– Да, но на этапе строительства надзор осуществляли федеральные органы, а не мы. Теперь и эта функция передается в наши руки. Поэтому мы вынуждены обратиться к губернатору с ходатайством об увеличении штата нашего ведомства. Нам нужны новые квалифицированные сотрудники, чтобы продолжить эту работу своими силами.
– Означает ли это, что в сфере жилищного строительства будет больше процедурных согласований?
– Напротив. При разработке национальных проектов ставилась задача максимально освободить жилищное строительство от ненужных согласований. Теперь, если в градостроительном плане предусмотрено возведение жилого дома и нет никаких изменений, мы будем согласовывать проект по совсем короткой схеме, уточнив только принципиальные позиции: инсоляцию, шумы и так далее. Поэтому и срок по жилью в два раза короче, чем по другим объектам – только полтора месяца.
– Существует ли сейчас деление объектов строительства на федеральные и региональные? Какими из них занимается ваша служба?
– Деление существует. Но его критерии с начала года немного изменились. Раньше, например, все объекты выше 70 метров рассматривали и согласовывали на федеральном уровне. Сейчас «планку подняли» до 100 метров. По заглублению – похожее изменение. Раньше федеральные структуры занимались объектами с заглублением более одного этажа, теперь – 10 метров. Кроме того, область федеральной ответственности – это секретные и особо опасные объекты, а также все, что расположено на территории двух субъектов Федерации.
– Сократилось ли число документов и согласований, которые нужно представить для прохождения экспертизы?
– Требования не изменились. Меняется только схема, процедура. Но весь пакет необходимых согласований и документов остался прежним.
– Раньше многие проекты «срезались» на стадии экологической экспертизы. А сейчас как?
– Статистики пока нет. Ведь прошло только три недели с момента начала работы по новым правилам. С начала года мы приняли на рассмотрение около десяти проектов. Первые результаты будут не раньше марта.
– Сейчас в городе происходят различные эксцессы, например, с домом Мурузи и квартирой-музеем Бродского. Причина в том, что еще до сноса дома и до начала работ не рассчитали нагрузку на грунт. Кто должен это делать?
– Разумеется, если подрядную организацию или заказчика стройнадзор в лице нашей службы допускает до выполнения каких-либо работ, это значит, что все обследования проведены, и проект грамотно разработан. В случае с домом Мурузи ситуация банальная. Мы выдали разрешение на разборку отдельных элементов, которые представляли угрозу безопасности. Но подрядная организация самовольно сделала больше, чем было предписано. Вот и результат.
То же самое по дому на Чайковского, 19. Мы позволили подрядчику разобрать лишь отдельные перекрытия, а он в новогодние праздники, когда все отдыхали, «вышел за пределы» разрешения. В результате довели объект до такого состояния, что пришлось экстренно ликвидировать аварийную ситуацию и разбирать гораздо больше, чем предусмотрено проектом. Теперь мы экстренно разрабатываем меры, чтобы стабилизировать ситуацию.
– Существует система контроля за подобными действиями подрядчиков?
– Разумеется. Здесь произошло лишь небольшое изменение. С нового года за такого рода «самодеятельность» нерадивому подрядчика придется заплатить штраф от 300 тысяч до 1 млн рублей. (Раньше штраф был на порядок меньше – от 10 до 30 тысяч рублей). Многие теперь задумаются, прежде чем нарушать закон.
– А какой штраф заплатил исполнитель работ по дому Мурузи?
– По этому объекту было выписано три штрафа по 10 тысяч рублей. Это все, что мы могли на тот момент сделать в пределах своих полномочий. Увы, это не единственный случай такого рода. Многим заказчикам и инвесторам было проще заплатить три раза по 10 тысяч рублей (для солидной фирмы это не деньги), чем останавливать работы и терпеть убытки другого плана. И многие на это шли. Теперь задумаются.
– Сейчас идет предвыборная кампания. Отражается ли это как-то на работе вашей службы?
– В последнее время служба буквально завалена запросами депутатов. Даже от тех, кто раньше никогда не проявлял такого интереса и активности. Приходится откладывать текущие дела и готовить ответы на эти запросы.
– Каким Вам видится результат выборов?
– Прогнозы – дело неблагодарное. В одном уверен, что наши горожане уже смогли разобраться, кто из депутатов реально отстаивает их интересы, а кто только делает вид. Люди сделают правильный выбор.