Су Линь: Я верю в потенциал Петербурга
.jpg)
Кризис внес коррективы в комплексное освоение Петербурга. Многие грандиозные проекты приостановлены до лучших времен. Среди девелоперов, чьи объекты продолжают строиться, несмотря на экономический спад, – компания «Балтийская жемчужина». О том, как развивается проект и в чем его особенность, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор и заместитель председателя совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» господин Су Линь.
– Как сегодня развивается проект «Балтийская жемчужина»? На какой стадии находится стройка?
– Первую очередь строительства мы связывали с запуском линии «Надземного экспресса», которую город планировал начать реализовывать уже в 2009 году. Однако из-за кризиса сроки строительства этой линии были отложены. Мы же решили не отступать от намеченной программы, и сегодня все, что было запланировано, строится. Сейчас мы реализуем первую очередь нового микрорайона, включающую в себя деловой центр, кварталы «Жемчужная премьера» и «Жемчужная симфония», а также коммерческий комплекс «Балтийская жемчужина». Эти четыре участка расположены вдоль Петергофского шоссе, на всеобщем обозрении, то есть они призваны задавать общий облик всего проекта.
– Расскажите, пожалуйста, о концепции проекта. Кто ее разрабатывал? Не будет ли она вступать в диссонанс с обликом Петербурга?
– Сам проект разрабатывали несколько архитектурных студий. В 2005 году мы объявили сбор проектов. Не конкурс, где есть победители, а именно сбор. В итоге в основу «Балтийской жемчужины» легли лучшие архитектурные решения предложенных проектов.
При проектировании мы придерживались следующего правила: построить современный и комфортный комплекс европейского уровня, который идеально подходил бы для жизни петербуржцев. В «Балтийской жемчужине» наша компания представит накопленный мировой опыт с учетом особенностей Санкт-Петербурга, его климата, культуры. Например, отличаются планировки квартир: россиянам необходима прихожая, где можно оставить верхнюю одежду и обувь, в Китае этого нет. Для удобства жителей мы предусмотрели достаточное количество полуподземных паркингов, чтобы машины не мешали горожанам. На участке несколько больших зеленых массивов, реконструирован Матисов канал, вдоль которого мы планируем создать зону отдыха с уютными кафе и беседками. В квартале «Жемчужная премьера» уже построен современный детский сад на 200 воспитанников с бассейном. В дальнейшем мы передадим его городу.
– Какие доминанты предусмотрены на территории комплекса?
– Их несколько. Например, сейчас мы находимся в одной из доминант – деловом центре «Балтийская жемчужина». Это очень выразительное здание – детище американского и китайского архитекторов, аналогов которому нет во всей России. В будущем появятся и другие выдающиеся коммерческие и жилые объекты. Но власти города могут не беспокоиться: все наши объекты будут строиться в рамках существующего высотного регламента. Мы планируем создать интересные архитектурные объекты в каждом квартале нового микрорайона. Они будут вписываться в единую концепцию, но при этом обладать индивидуальными особенностями. Мы всегда помним, что «Балтийская жемчужина» – это часть Петербурга. Одна из последних наших разработок – проект коммерческого комплекса «Балтийская жемчужина» от английского архитектурного бюро Chapman Taylor. Это полные света, современные здания. Особенность проекта в том, что Матисов канал будет заканчиваться прямо внутри коммерческого комплекса, где расположатся бизнес-центр, торговый центр и возможно гостиница. В работе над ним мы учли замечания ведущих петербургских архитекторов. Кстати, я считаю, что в России много талантливых и одаренных архитекторов.
– В кризис многие компании замораживают свои проекты, но вы продолжаете строительство. В чем секрет?
– Мы уверены в будущем Петербурга. Нас привлекают перспективы этого красивого города. У нашей корпорации много строек по всему миру, но четыре года назад мы решили развивать этот проект именно в Петербурге.
– Как экономический спад сказывается на темпах строительства и дальнейших планах?
– Конечно, кризис повлиял и на нас. На рынке упали объемы продаж жилья и коммерческой недвижимости, подешевел рубль. В то же время я хочу отметить, что российский президент и премьер-министр своевременно приняли действенные меры, так что я верю, что со временем российская экономика восстановится и продолжит свой рост. И мы будем продолжать двигаться вперед и исполним все свои обязательства перед правительством города. В нынешних условиях мы будем корректировать свои планы и темпы в зависимости от ситуации на рынке. Успешная реализация проекта зависит не только от финансовых возможностей девелопера, но и от восприятия рынка. Мы, например, можем построить все, что было запланировано в срок, но будет ли это востребовано рынком? Когда рынок возродится – мы будем наращивать темпы.
– Как вы представляете себе портрет потенциального покупателя жилья в «Балтийской жемчужине»?
– В качестве своих покупателей мы видим молодые семьи со стабильным доходом. В планировках предусмотрены однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры для семей с детьми.
– Как вы относитесь к ипотеке? Будете ли продавать свои квартиры в ипотеку? С какими банками сотрудничаете?
– Во всем мире ипотека – это важный инструмент развития рынка недвижимости, и Россия тут не исключение. Кризис повлиял на институт ипотеки, но российское правительство приложило большие усилия для ее поддержки, и сегодня мы можем наблюдать пусть и не быстрое, но возрождение ипотеки. В России процент по ипотечному кредиту достаточно высокий. Для сравнения, например, в Китае ставки составляют 5-7 процентов. Я знаю, что сегодня правительства Российской Федерации и Петербурга принимают ряд мер для того, чтобы помочь гражданам улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов.
Мы тоже принимаем меры в этом направлении и за счет собственных средств, и путем переговоров с банками. В ближайшее время мы подпишем договор со Сбербанком об участии в ипотечной программе «Ипотечный плюс». Кроме того, мы ведем переговоры с другими банками, например, банком «Санкт-Петербург». В будущем ипотека станет основным способом покупки квартир в нашем комплексе. И мы надеемся, что внесем свой вклад в возрождение рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
– Вы оптимист или пессимист? И как в свете этого вы оцениваете будущее рынка недвижимости?
– Я опытный менеджер, поэтому придерживаюсь в этом вопросе научного подхода и с уверенностью смотрю в будущее. Я никогда не относился к перспективам рынка пессимистично, но и быть вслепую оптимистом – тоже не для меня.
– Вы бы хотели приобрести недвижимость в Петербурге?
– Наверное, я бы хотел купить квартиру, но я – человек мира, работаю в разных странах, много переезжаю. Возможно, когда я выйду на пенсию, я приобрету квартиру именно в Петербурге, мне очень нравится этот город.
– А где в Петербурге вы бы предпочли жить?
– Я бы хотел, чтобы из моего окна открывался вид на Неву или на Финский залив. Я бы арендовал квартиру в историческом центре, чтобы любоваться старинной архитектурой и наблюдать спокойное течение Невы, или купил бы квартиру в нашем комплексе, чтобы наслаждаться видом на залив, гулять в этих прекрасных парках. Учитывая, что я руководитель данного проекта и отношусь к нему как к собственному детищу, скорее всего, я бы купил квартиру именно здесь.
– Есть ли у вас любимая профессиональная шутка или притча?
– Об этом я не думал, но могу сказать, что я построил очень много квартир, правда, среди них ни одна мне не принадлежит. Вот такую шутку сыграл со мной Господь. Как говорится, «сапожник без сапог».
Беседовала Наталья Бурковская
В Петербурге принят закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия». По словам председателя КГИОП Веры Дементьевой, он является итогом десятилетий работы специалистов по истории архитектуры. Об этом можно догадаться по той детальности, с которой обозначаются границы охранных зон и введенные для них режимы. Предназначение режимов состоит не только в охране силуэта и панорам города, но в некоторых случаях и для того, чтобы обозначить границы исследований, без которых просто невозможно судить о ценности наследия. При этом как раз в той области исследований, которая касается объектов, недоступных нашему взору, границы зон наименее статичны. И именно в этой области яснее всего отражается динамика сменяющих друг друга исторических и архитектурных эпох. Об этом рассказал заведующий сектором архитектурной археологии Государственного Эрмитажа Олег Иоаннисян.
Реабилитация археологии
- В чем вы видите главное преимущество закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия»?
- Я считаю, что одно из главных достижений – это включение в закон специального режима на участки археологического слоя. В последние годы эта категория культурного наследия находилась в самом беззащитном состоянии.
В центральной части Петербурга имеются 2 федеральных археологических объекта: Заячий остров – подчеркиваю, не Петропавловская крепость, а вся земля острова, и Ниеншанц (крепость и часть бывшего города Ниена). Но, кроме того, закон фиксирует зоны археологического слоя.
- Они вводятся впервые?
- Археологическое зонирование в Петербурге было впервые установлено в
- А как это должно было делаться?
- Эти земляные работы планировались заранее. Вполне возможно было за 2 года до них провести полноценные археологические раскопки. Если бы речь шла только о замене коммуникаций по старым трассам, было бы достаточно археологического надзора. Но проект благоустройства охватывал очень большую площадь. При этом коммуникации решили проложить не по трассе уже существующих, а по новым путям.
Но главное, что проектная отметка работ была очень глубокой – 1,5-
Кроме того, проведение столь глубоких земляных работ было нарушением не только нашего закона, но и международных конвенций. Помогло то, что средства на работы выделялись Всемирным банком. Когда вопрос об этом был поставлен на Совете Европы, в банке поняли, что от официального заказчика – ФИСП – были переданы неточные данные о характере работ. Это было еще одним обстоятельством, которое нам помогло.
- Археологические объекты, как и все объекты культурного наследия, делятся на федеральные, региональные и местные?
- Нет. Во-первых, все археологические объекты по закону являются федеральными. Во-вторых, объект культурного наследия – здание, сооружение – включается в реестр спустя год после выявления. Между тем, участок археологического слоя становится объектом уже по заключению предварительной экспертизы. Здесь год не нужен, поскольку его можно оперативно раскопать, и слой как объект исчезнет.
Археологический слой (раньше употреблялся термин «культурный слой») – это необратимый объект, который существует до раскопок. Если при раскопках будут выявлены остатки капитальных сооружений, имеющие историческую ценность, они уже сами будут носить признаки объекта, и вот они уже в течение года могут быть включены в реестр культурного наследия. А та земля, которая их окружает, после раскопок ценности иметь не будет.
- То есть после завершения раскопок на Ниеншанце, размер охраняемого объекта будет ограничен остатками оборонительных сооружений, которые там обнаружены?
- Да, это будет уже не пятно, а объект в более четких границах.
- И в этом случае придется вносить изменения в картографическую часть городского закона об охране?
- Да. Но это не придется делать часто: полное археологическое исследование занимает длительное время.
С принятием нового городского закона, наконец, устранены нестыковки между местным и национальным законодательством. Дело в том, что постановление КГИОП было принято до федерального закона №73. И соответственно, там еще был использован старый термин «культурный слой», а объекты и зоны – то есть территории, где вероятно выявление объекта и потому необходимо установление режимов – не были разграничены.
Границы зон устанавливаются на основании данных разведочных исследований. Они в разные годы проводились неоднократно. Сейчас зоны архитектурного слоя (ЗА) имеет статус подзон охранных зон (ОЗ). Именно ОЗ, а не ЗРЗ. Их границы «перекочевали» из постановления
В подзону ЗА1 входят границы петровского Петербурга. Там, где археологический слой уже заведомо разрушен, допускается режим археологического надзора, но если выясняется, что там есть признаки сохранного слоя, то вид спасательных работ из режима надзора немедленно переходит в режим раскопок. Подзона ЗА-2 охватывает более широкую территорию, до Обводного канала. Ее границы установлены по состоянию на грань XVIII и XIX вв. На ней допускается режим надзора, поскольку здесь мы точно не знаемраспространение археологического слоя.
- По каким признакам можно судить о том, что на такой-то территории могут находиться участки археологического слоя? По возрасту поселения?
- Степень защиты зависит не от древности. Археологическим объектом может оказаться и слой XIX в. Главный критерий – сведения о том, что раньше на этом месте было поселение.
Датировку археологического объекта мы, как правило, до исследования четко установить не можем. Так, в Новгороде признаки объекта XI-XII вв. могли быть уничтожены в XVI-XVII вв. Возраст слоя мы можем точно установить лишь в процессе раскопок.
Ответственность и профессионализм
- Градкодекс отменил обязательную археологическую экспертизу при строительных работах. Насколько это обстоятельство повлияло на археологию как отрасль знания?
- Действительно, раньше археологическая экспертиза должна была предшествовать любым земляным работам. В 1990-х гг. академические институты выживали за счет заказов на такие работы по крупным объектам – например, при прокладке газопроводов. Застройщики жаловались даже на «археологический рэкет». Нельзя не признать, что реализация важных объектов действительно тормозилась. Однако при новом законодательстве возникла другая опасность. Историческая наука может многое потерять – в особенности в сельской местности, где на практике об уничтожении археологического объекта может стать известно лишь случайно.
Историческая топография Петербурга, впрочем, достаточно изучена, чтобы с высокой вероятностью предполагать наличие в том или ином месте археологического слоя. Новый закон закрепляет такую возможность. Хотя в периферийных районах ранее просмотренные находки также могут погибнуть.
- Кто может осуществлять археологическую экспертизу?
- Ранее в законе жестко регламентировалось, что для осуществления археологической деятельности необходима лицензия. Однако новое законодательство отменило обязательность лицензирования. То есть формально этим может заниматься кто угодно. Другое дело, признают ли такое экспертное заключение легитимным органы охраны памятников – в случае с федеральным объектом, это Минкультуры и Росохранкультуры.
На практике в Петербурге в случайные руки археологический объект попасть не может. По государственному заказу экспертизу проводит либо Институт археологии (Москва), либо Петербургский институт истории материальной культуры РАН. Часть заказов на экспертизу попадает в Эрмитаж, в особенности в случае разногласий между другими экспертными учреждениями. Так было, в частности, с домом Ломоносова на Васильевском острове. По этому объекту Институт истории материальной культуры РАН сделал заключение о том, что после раскопок этот участок не обладает признаками объекта культурного наследия. Но мы провели повторную экспертизу и установили, что тем сохранилась нижняя часть дома.
- На основании какой экспертизы установлены границы зон охраны в только что принятым законе – частной или государственной?
- Все зоны охраны, которые сейчас нанесены на карту – это зоны, где предварительная экспертиза уже проведена, причем по государственному заказу. Если выясняется, что заключение эксперта не соответствует действительности, он подлежит уголовной ответственности. Это положение никуда не делось из законодательства. Более того, КГИОП ввел порядок, согласно которому заключения историко-культурной экспертизы сопровождаются росписью экспертов о том, что он осведомлен об уголовной ответственности.
- Можно ли полностью исключить коррупционную опасность при применении закона?
- Когда принимается новый закон, кажется, что в нем учтено все, и теперь можно спокойно по нему жить. На самом деле всех обстоятельств никогда не учесть. К примеру, нельзя исключить такую ситуацию: заключается договор с какой-то организацией на выполнение археологических исследований, и те, кто заключает договор, неофициально намекают: мы вам оплатим половину суммы, а вы здесь больше не появляйтесь. Но дело в том, что даже в этом случае эта организация должна будет составить научный отчет. Кроме того, есть такая важная вещь, как репутация. В археологическом сообществе, где все знают всех, фальсификация легко видна, и сразу будет понятно, кто работает профессионально, а кто нет.
- Каким образом?
- Профессионал никогда не спутает кладку первой половины XVIII в. с кладкой второй половины XIX в.
Незаполненные пробелы
- Охранные зоны и зоны регулирования застройки охватывают треть территории города. Могут ли нас ждать неожиданные открытия?
- Бывает так, что ценные объекты просматриваются. Вот на углу Шпалерной и пр. Чернышевского стоит домик. Он попал в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия как казарма конца XVIII – начала XIX в. Оказалось, что внутри – особняк княгини Голицыной петровского времени. А цокольный этаж одного из зданий военно-транспортного университета на ул. Глинки, как выяснилось, полностью представляет собой постройку XVIII в.
У нас ведь почти вся информация о памятниках состоит из данных историко-архивных исследований. Натурных исследований, пока речь не заходит о реконструкции, не проводится. А без этого мы очень многое можем упустить, как уже прозевали дом Чичерина. По идее, необходима такая программа по всему историческому центру, с проведением зондажей. Одновременно можно осуществить и диагностику зданий.
- И тогда снимется волнующий многих вопрос о правомерности признания зданий аварийными?
- Конечно. Другой вопрос, что это требует серьезных бюджетных и кадровых затрат...
- Что еще можно предпринять, чтобы избежать потерь ценных элементов наследия?
- Если говорить о местных законах, вносящих дополнения в закон «О границах зон охраны», то их будет еще много. У нас более 2000 вновь выявленных объектов культурного наследия, по которым предстоит принять решение об их включении в реестр. Но при этом вокруг каждого объекта по федеральному законодательству должна создаваться охранная зона.
- Такой вопрос ставился в связи с Новодевичьим монастырем.
- Да, и в отношении этого монастыря, после проведения соответствующих исследований, могут быть внесены поправки в закон. Не обойдется без нового закона и вопрос о статусе Дворцовой площади, хотя уже сейчас она включена в охранную зону, и следовательно, еще недавних вольностей там позволить уже нельзя.
На самом деле, главная трудность в применении закона – это проблема кадров. Чтобы качественно вести реставрационные и археологические работы, государство должно озаботиться обучением специалистов. Между тем археология даже не включена в перечень профессий.
- Это уже вопрос федерального законодательства?
- Да, но не только. Дело ведь не только в названии, но и в содержании дисциплины. Сегодня кафедра архитектурной реставрации у нас есть только в одном институте. Зато во множестве вузов открыты кафедры музейного дела, которые, казалось бы, также должны обучать истории архитектуры. Но там учат каким-то синтетическим абстракциям, а сами кафедры образуются из бывших преподавателей общественно-политических дисциплин. А нам нужно сегодня думать о том, где уже в ближайшие годы искать квалифицированных экспертов.
Критерий связи времен
- Интересно, как наша эпоха будет оцениваться археологами будущего...
- Это зависит от самого будущего. Мы сейчас тоже разные эпохи оцениваем по-своему. Так в эпоху Возрождения средневековье считалось жутким варварством. Потом пошла противоположная тенденция. Только к концу XX в. наконец пришло осознание того факта, что каждая эпоха ценна по-своему.
Еще недавно реставрация проводилась под какое-то время. Когда в Новгороде проводилась реставрация церкви Параскевы Пятницы (начало XIII в.), в ней убрали все позднейшие наслоения. При реставрации Юрьевского монастыря XII в. убрали все ампирные пристройки. А у Николо-Дворищенского собора они остались, и сейчас их уже никто разбирать не будет: изменилось отношение к провинциальному ампиру.
В Москве сталинская архитектура уничтожила множество ценных старинных построек. Но при этом, как мы только сейчас догадываемся, было создано какое-то новое качество. Сейчас ставится вопрос уже об охране сталинской неоклассики.
- Наверное, потому, что в Москве вообще более вольно обращаются с исторической средой...
- У нас тоже был такой период. В начале XX в. существовал проект пр. Николая II, возникший явно под влиянием американской архитектуры. Речь шла о засыпке Екатерининского, Крюкова, Адмиралтейского каналов. Именно тогда появился и дом компании «Зингер».
Но интересно, что самые радикальные новаторы со временем оценивали свою деятельность по-иному. Фомин, один из участников разработке этого проекта, впоследствии предложил проект Нового Петербурга (правда в неоклассических формах) на незастроенной территории острова Голодай, а старый Петербург должен был быть законсервирован.
- И все же интересно, как через исторические эпохи будет восприниматься нынешняя архитектура…
- О нынешней архитектуре говорить вообще сложно, поскольку этот вид художественного творчества был ликвидирован в конце 1950-х гг. хрущевскими постановлениями. Архитектура была заменена застройкой. Если с чем-то сравнивать, что в XIII-XIV вв. после татаро-монгольского нашествия архитектуры не было полвека – все пришлось начинать сначала. Если 10 лет архитекторов не учат быть архитекторами, школы исчезают.
К тому же сегодня появилось поколение архитекторов, которое умеет рисовать только на компьютере. Причем, увлечение компьютерной графикой, как мне кажется, подводит и именитых архитекторов. К них получается как бы другое пространство.
- Чуждое среде Петербурга?
- Просто нереальное. Вот дом Земцова на Шпалерной. Гигантский масштаб остекления с гигантским масштабом межэтажных перекрытий. Казалось бы, объем не особенно увеличился – но здание вторгается в среду этого места из какого-то другого пространства.
Как ни странно, куб, который стоит за Казанским собором, меня так не раздражает, потому что он не выделяется ничем и потому нейтрален. Там только слишком много стекла.
Дело, впрочем, не в том, много ли стекла, а в том, есть ли архитектура. И вписать – не значит стилизовать. В европейских городах, особенно в Германии, на средневековой улице иногда возникает совершенно новый объект, но вписанный таким образом, что историческая ткань сохраняется полностью.
- То есть сохранить историческую среду – не означает ничего не трогать?
- К примеру, я не согласен с предложением вообще запретить изменение кровель в историческом центре. Хотя бы потому, что многие кровли были изуродованы еще до нас.
Кровля серьезно меняет облик здания. Ну например, казалось бы, что можно сделать с «хрущевками»? А в белорусском Полоцке их раскрасили в разные цвета и надстроили остроконечные крыши – и получился европейский город.
- Сергей Чобан считает, что остекление наиболее уместно на набережных.
- Смотря где.
- Ну, скажем, на Свердловской наб. образуются большие пространства.
- Думаю, что там остекленные фасады уместны. Но в этом районе много памятников индустриальной архитектуры, которые нужно вписать в новую среду.
- Это не так просто.
- Наши предки решали и более сложные задачи. Ну казалось бы, настолько разные стили – барокко и классицизм. Казалось бы, одно отрицает другое. Барокко могло мимикрировать, куда-то вписываться, а классицизм – уже нет. Но Росси не «задвигал» барокко, а наоборот, выявлял и вставлял в рамку. То же касается Кваренги. Ему барокко вообще было чуждо, но проезжая мимо Смольного собора, он снимал шляпу. Даже если бы мы об этом не знали, мы бы догадаться по той корректности, с которой был построен Смольный институт.
Вот когда у нас научатся обращаться с наследием предыдущих эпох так, как Росси обращался с барокко, мы сможем сказать: да, архитектура у нас есть.
Беседовал Константин Черемных