Су Линь: Я верю в потенциал Петербурга
.jpg)
Кризис внес коррективы в комплексное освоение Петербурга. Многие грандиозные проекты приостановлены до лучших времен. Среди девелоперов, чьи объекты продолжают строиться, несмотря на экономический спад, – компания «Балтийская жемчужина». О том, как развивается проект и в чем его особенность, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор и заместитель председателя совета директоров ЗАО «Балтийская жемчужина» господин Су Линь.
– Как сегодня развивается проект «Балтийская жемчужина»? На какой стадии находится стройка?
– Первую очередь строительства мы связывали с запуском линии «Надземного экспресса», которую город планировал начать реализовывать уже в 2009 году. Однако из-за кризиса сроки строительства этой линии были отложены. Мы же решили не отступать от намеченной программы, и сегодня все, что было запланировано, строится. Сейчас мы реализуем первую очередь нового микрорайона, включающую в себя деловой центр, кварталы «Жемчужная премьера» и «Жемчужная симфония», а также коммерческий комплекс «Балтийская жемчужина». Эти четыре участка расположены вдоль Петергофского шоссе, на всеобщем обозрении, то есть они призваны задавать общий облик всего проекта.
– Расскажите, пожалуйста, о концепции проекта. Кто ее разрабатывал? Не будет ли она вступать в диссонанс с обликом Петербурга?
– Сам проект разрабатывали несколько архитектурных студий. В 2005 году мы объявили сбор проектов. Не конкурс, где есть победители, а именно сбор. В итоге в основу «Балтийской жемчужины» легли лучшие архитектурные решения предложенных проектов.
При проектировании мы придерживались следующего правила: построить современный и комфортный комплекс европейского уровня, который идеально подходил бы для жизни петербуржцев. В «Балтийской жемчужине» наша компания представит накопленный мировой опыт с учетом особенностей Санкт-Петербурга, его климата, культуры. Например, отличаются планировки квартир: россиянам необходима прихожая, где можно оставить верхнюю одежду и обувь, в Китае этого нет. Для удобства жителей мы предусмотрели достаточное количество полуподземных паркингов, чтобы машины не мешали горожанам. На участке несколько больших зеленых массивов, реконструирован Матисов канал, вдоль которого мы планируем создать зону отдыха с уютными кафе и беседками. В квартале «Жемчужная премьера» уже построен современный детский сад на 200 воспитанников с бассейном. В дальнейшем мы передадим его городу.
– Какие доминанты предусмотрены на территории комплекса?
– Их несколько. Например, сейчас мы находимся в одной из доминант – деловом центре «Балтийская жемчужина». Это очень выразительное здание – детище американского и китайского архитекторов, аналогов которому нет во всей России. В будущем появятся и другие выдающиеся коммерческие и жилые объекты. Но власти города могут не беспокоиться: все наши объекты будут строиться в рамках существующего высотного регламента. Мы планируем создать интересные архитектурные объекты в каждом квартале нового микрорайона. Они будут вписываться в единую концепцию, но при этом обладать индивидуальными особенностями. Мы всегда помним, что «Балтийская жемчужина» – это часть Петербурга. Одна из последних наших разработок – проект коммерческого комплекса «Балтийская жемчужина» от английского архитектурного бюро Chapman Taylor. Это полные света, современные здания. Особенность проекта в том, что Матисов канал будет заканчиваться прямо внутри коммерческого комплекса, где расположатся бизнес-центр, торговый центр и возможно гостиница. В работе над ним мы учли замечания ведущих петербургских архитекторов. Кстати, я считаю, что в России много талантливых и одаренных архитекторов.
– В кризис многие компании замораживают свои проекты, но вы продолжаете строительство. В чем секрет?
– Мы уверены в будущем Петербурга. Нас привлекают перспективы этого красивого города. У нашей корпорации много строек по всему миру, но четыре года назад мы решили развивать этот проект именно в Петербурге.
– Как экономический спад сказывается на темпах строительства и дальнейших планах?
– Конечно, кризис повлиял и на нас. На рынке упали объемы продаж жилья и коммерческой недвижимости, подешевел рубль. В то же время я хочу отметить, что российский президент и премьер-министр своевременно приняли действенные меры, так что я верю, что со временем российская экономика восстановится и продолжит свой рост. И мы будем продолжать двигаться вперед и исполним все свои обязательства перед правительством города. В нынешних условиях мы будем корректировать свои планы и темпы в зависимости от ситуации на рынке. Успешная реализация проекта зависит не только от финансовых возможностей девелопера, но и от восприятия рынка. Мы, например, можем построить все, что было запланировано в срок, но будет ли это востребовано рынком? Когда рынок возродится – мы будем наращивать темпы.
– Как вы представляете себе портрет потенциального покупателя жилья в «Балтийской жемчужине»?
– В качестве своих покупателей мы видим молодые семьи со стабильным доходом. В планировках предусмотрены однокомнатные, двух- и трехкомнатные квартиры для семей с детьми.
– Как вы относитесь к ипотеке? Будете ли продавать свои квартиры в ипотеку? С какими банками сотрудничаете?
– Во всем мире ипотека – это важный инструмент развития рынка недвижимости, и Россия тут не исключение. Кризис повлиял на институт ипотеки, но российское правительство приложило большие усилия для ее поддержки, и сегодня мы можем наблюдать пусть и не быстрое, но возрождение ипотеки. В России процент по ипотечному кредиту достаточно высокий. Для сравнения, например, в Китае ставки составляют 5-7 процентов. Я знаю, что сегодня правительства Российской Федерации и Петербурга принимают ряд мер для того, чтобы помочь гражданам улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов.
Мы тоже принимаем меры в этом направлении и за счет собственных средств, и путем переговоров с банками. В ближайшее время мы подпишем договор со Сбербанком об участии в ипотечной программе «Ипотечный плюс». Кроме того, мы ведем переговоры с другими банками, например, банком «Санкт-Петербург». В будущем ипотека станет основным способом покупки квартир в нашем комплексе. И мы надеемся, что внесем свой вклад в возрождение рынка недвижимости Санкт-Петербурга.
– Вы оптимист или пессимист? И как в свете этого вы оцениваете будущее рынка недвижимости?
– Я опытный менеджер, поэтому придерживаюсь в этом вопросе научного подхода и с уверенностью смотрю в будущее. Я никогда не относился к перспективам рынка пессимистично, но и быть вслепую оптимистом – тоже не для меня.
– Вы бы хотели приобрести недвижимость в Петербурге?
– Наверное, я бы хотел купить квартиру, но я – человек мира, работаю в разных странах, много переезжаю. Возможно, когда я выйду на пенсию, я приобрету квартиру именно в Петербурге, мне очень нравится этот город.
– А где в Петербурге вы бы предпочли жить?
– Я бы хотел, чтобы из моего окна открывался вид на Неву или на Финский залив. Я бы арендовал квартиру в историческом центре, чтобы любоваться старинной архитектурой и наблюдать спокойное течение Невы, или купил бы квартиру в нашем комплексе, чтобы наслаждаться видом на залив, гулять в этих прекрасных парках. Учитывая, что я руководитель данного проекта и отношусь к нему как к собственному детищу, скорее всего, я бы купил квартиру именно здесь.
– Есть ли у вас любимая профессиональная шутка или притча?
– Об этом я не думал, но могу сказать, что я построил очень много квартир, правда, среди них ни одна мне не принадлежит. Вот такую шутку сыграл со мной Господь. Как говорится, «сапожник без сапог».
Беседовала Наталья Бурковская
15 января на заседании Правительства Санкт-Петербурга председатель Жилищного Комитета Юнис Лукманов представил проект постановления и законопроекта, определяющих порядок проведения открытых конкурсов по отбору организаций для управления многоквартирными домами. С момента вступления в силу этих двух документов, собственно, и начнется процесс проведения конкурсов, который затрагивает интересы нескольких групп собственников жилья. Во-первых, это собственники многоквартирных домов до сих пор не определившиеся со способом управления. Количество таких домов на сегодняшний день составляет около 15% всего жилого фонда города. Кроме того, на открытые конкурсы будут также выставлены многоквартирные дома, все помещения которых находятся в собственности Санкт-Петербурга - это аварийные и социальные дома. Таких домов в городе 144. Какая организация будет заниматься проведением конкурсов и, следовательно, возьмет на себя ответственность за отбор управляющих компаний и косвенным образом за негативные последствия их деятельности? Председатель Жилищного комитета согласился прокомментировать эти вопросы по просьбе корреспондента АСН-Инфо.
- Юнис Халитович, в проекте постановления Правительства Санкт-Петербурга о проведении открытых конкурсов ясно говорится, что вся работа по организации и проведению конкурсов в отношении тех домов, жители которых не определись со способом управления до 1 мая 2008 г., будет возложена на районные администрации. А в проекте закона, касающихся многоквартирных домов, находящихся в собственности города, говорится, что эта задача будет возложена на «уполномоченный орган» исполнительной власти - какой именно орган?
- Название этого органа появится в тексте постановления правительства, которое будет принято во исполнение этого закона. Как я это себе представляю, уполномоченным органом должна быть районная администрация. Вопрос ведь простой – было бы логично, если бы и в том, и в другом случае проведением конкурсов занималась одна и та же организация. То есть позиция Жилищного комитета такова, что район должен отвечать, район должен организовать, а мы будем осуществлять методическое руководство. Но это я лично так думаю. А окончательное решение должно вынести правительство Санкт-Петербурга. Комитет может только внести свое предложение, но если правительство скажет «нет», значит, будет другой уполномоченный орган.
- Когда будет объявлено о проведении конкурсов, в какие сроки нужно их провести?
Мы должны провести все конкурсы до 1 мая, как это прописано в законе. Конкурсы будут объявлены не позднее марта, в апреле они должны состояться. Но!.. Даже в период, когда конкурс будет объявлен, в каждом из домов еще можно будет провести собрание собственников, которое определит способ управления. И тогда, невзирая на объявленный конкурс, такой дом исключат из конкурса.
- У собственников есть какие-то особые основания для того, чтобы беспокоиться? Почему нужно держать их в напряжении до самого последнего момента?
- Конечно, есть! Столько об этом говорится, но средства массовой информации почему-то упорно не хотят обращать на это внимания. Вот представьте себе аварийный дом. Его жильцы, даже если бы он и не находился в собственности города, просто боятся иметь дело с какой бы то ни было управляющей компанией. Что они знают об этой управляющей компании? Но зато они прекрасно понимают, насколько сложным объектом с точки зрения управления является их дом. Разве беспочвенны, несправедливы их опасения?
Порядок проведения конкурсов, устанавливаемый на основе Постановления Правительства РФ 75 от 6 февраля 2006 г. (а мы не может отойти от этого документа в своих правовых актах) нацелен на выбор той компании, у которой обязательства окажутся «лучше» других. Но кто даст гарантию, что самые лучшие «обязательства» на деле не окажутся филькиной грамотой? Что является препятствием для участия в конкурсе фирмы «рога и копыта»? Мошеннику ведь не жалко, он даст обещания какие угодно, чтобы любой ценой победить в конкурсе, собрать в течение двух-трех месяцев квартплату и испариться+
- Мошенники испарятся, а компенсировать улетучившуюся квартплату, как в случае с «Питером Дуссманном» будет…
- Если бы как в случае с «Дуссманном»! В случае с «Дуссманном» мы постоянно контролировали ситуацию и предупреждали о возможном исходе. Потому что мы имели возможность предвидеть…
- Поэтому Вы настаивали на необходимости сертификации организаций, которые будут допущены к управлению домами. Однако в постановлении Правительства РФ о необходимости сертификации не говорится ни слова. Насколько я помню, против сертификации выступала Антимонопольная служба…
- Не только я лично, Валентина Ивановна Матвиенко говорила о необходимости сертификации в феврале прошлого года, когда этот документ обсуждался. Но все осталось, как есть. Правительство РФ не обязывает своим постановлением управляющие организации иметь сертификаты.
Сертификация, тем не менее, существует. Она добровольна. Для чего она нужна? Она нужна только для того, чтобы люди, которые выбирают управляющую компанию, выбирали ту компанию, которая действительно заслужила своим трудом наличие этого сертификата. Это знак качества, как ГОСТ. Какую из двух компаний выбрать? Наверное, прежде всего ту, которая имеет сертификат.
Беседовала Наталья Черемных
До отмены лицензирования в сфере строительства осталось всего полгода. Отношение к этому решению российских парламентариев неоднозначно как со стороны самих строителей, так и со стороны региональных властных структур. Многие, несмотря на то, что формально «решение окончательное, и обжалованию не подлежит», продолжают «бомбардировать» различные федеральные органы власти предложениями сохранить лицензирование. Другие не столь радикальны, и лишь считают целесообразным увеличить «переходный период» (напомним, «временное продление» срока действия лицензирования происходило уже дважды). Свой взгляд на проблемы высказал АСН-инфо генеральный директор ФГУ «Федеральный лицензионный центр при Росстрое» Александр Толкачев.
- Александр Васильевич, до официальной отмены лицензирования осталось полгода. Насколько, на ваш взгляд, реально с 1 июля 2008 г. передать функции определения пригодности той или иной организации для работы на строительном рынке в руки саморегулируемых организаций?
- Для начала, во избежание путаницы и неточностей, надо четко определиться с понятиями. Саморегулирование и лицензирование – это явления совершенно различной природы.
Лицензирование – это система обеспечения доступа организаций и предприятий к работе, в частности, на строительном рынке. Делается это на основании выяснения экспертами способности той или иной структуры выполнять на этом рынке услуги в соответствие с необходимыми требованиями по качеству. В лице лицензирующих органов в России сегодня действует грамотная, в высшей степени компетентная, располагающая огромным опытом, имеющая подразделения во всех регионах страны, система. Ею выработаны ясные, четкие, корректные, понятные (в первую очередь самим строителям) требования, без соответствия которым ни одна организация не способна качественно работать на строительном рынке. К этим требованиям относятся: наличие профессиональных кадров, строительной техники, обеспечение легальность деятельности (регистрация, налоговый учет и пр.) и т.д.
Опираясь на них, высококвалифицированные специалисты определяют уровень способности той или иной организации надежно и качественно работать в той или иной сфере. Соответствующая названным требованиям организация получает лицензию, позволяющую ей осуществлять определенные виды деятельности на всей территории страны. Это фиксируется в соответствующем реестре Росстроя, который находится в общем доступе, и кто угодно – как гражданин, так и представитель строительной генподрядной организации имеет беспрепятственную возможность убедиться в способности данной компании вести определенные работы.
Но на этом работа лицензирующих органов не заканчивается. Ими проводятся проверки (по итогам 2006-2007 г. их было осуществлено более 100 тысяч) соответствия деятельности компаний полученным лицензиям. Если обнаруживаются серьезные нарушения, лицензии отзываются (с недавнего времени, в соответствие требованиями законодателей, - через суд). За указанный период аннулировано или приостановлено действие порядка 4000 лицензий и около 400 исковых заявлений о привлечении к административной ответственности направлено в Арбитражный суд.
Значительную работу лицензирующие органы осуществляют в сфере повышения специалистами компаний своего профессионального уровня (высокий уровень которого, напомню, является одним из требований к лицензиатам). Овладение современными технологиями и повышение квалификации также не могут не сказаться на общем качестве ведения строительных работ.
Если же говорить о саморегулировании, то это – форма организации общественного объединения. Лицензирование - это задача государственного органа. А саморегулируемые организации (СРО) создаются с целью решения субъектами рынка общих отраслевых проблем. Подчеркну еще раз: СРО – это общественное объединение, призванное решать существующие специфические проблемы, а не руководить строительной отраслью. Сегодня же некоторые пытаются превратить саморегулируемые организации в инструмент давления на конкурентов, путем доминирования внутри объединения, а также способ влияния на властные структуры и т. д. Хорошо видны и понятны экономические интересы таких деятелей, но, совершенно очевидно, что на пользу отрасли в целом это не пойдет.
Действительно, в некоторых странах в рамках саморегулируемых организаций вырабатываются и отраслевые стандарты качества, соответствие которым позволяет той или иной компании работать на рынке. Исходя из мирового опыта, надо признать, что существуют весьма удачные и эффективные прецеденты такой работы. В частности, это относится и к Германии, которую обычно берут за образец, говоря о деятельности СРО в этой области.
Но, как всегда, когда речь идет о прямом заимствовании чужого опыта, возникает немало «но». Дело в том, что в Германии работа саморегулируемых организаций своими корнями восходит к деятельности средневековых цеховых объединений. Имеющаяся сегодня система формировалась и выстраивалась постепенно, чуть ли не в течении целого полутысячелетия. Нам же предлагают эту модель создать приказным путем за полгода. А вот это уже из области фантастики.
Между тем, во многих странах (например, в США) существует другая схема. Там существует институт лицензирования различных видов деятельности, а концепция саморегулирования как бы дополняет его. При этом саморегулируемые организации объединяют компании не «по вертикали» (делегируя выход на рынок и обеспечивая взаимную ответственность за выполнение стандартов), а «по горизонтали» (объединяя отдельные сектора отрасли, отстаивая их консолидированные интересы на рынке, формируя стандарты качества и финансируя перспективные разработки, важные для всей организации).
В Китае же, который, между прочим, строит сегодня, наверное, больше всех в мире, в частности, в сфере жилого домостроения, возводя более 1 кв. м на жителя страны (а численность населения Китая, напомню, около 1,5 млрд. человек), наоборот действует только принцип лицензирования. Кстати, задействованная там схема фактически позаимствована у нас, в России. Только требования к участникам строительного процесса выставляются значительно более жесткие, и контроль за их соблюдением ведется гораздо строже.
Так что схем работы в это области много, и нам нужно найти оптимальную. Подчеркну, я лично не являюсь принципиальным противником деятельности саморегулируемых организаций. Эта форма имеет большой потенциал, который должен быть востребован. Но я категорический противник принятия скоропалительных, непродуманных решений, в расчете на «авось», «небось» да «как-нибудь». Хватит уже действовать по революционному принципу «до основанья, а затем». Нет, наоборот, нужно сначала сформировать альтернативную схемы работы, проверить ее, испытать на практике, и только после этого вводить в действие на всей территории страны. Строительство – не та отрасль, где можно экспериментировать. Кстати, есть интересные предложения ввести «чистое» саморегулирование в нескольких регионах, по согласованию с местными властями, и посмотреть насколько эффективно оно сможет работать.
- И все же, что, по вашему мнению, произойдет, если 1 июля 2008 г. все же будет отменено лицензирование?
- На мой взгляд, ничего хорошего произойти не может. Просто потому, что, несмотря на не редко раздающиеся сегодня заявления о готовности работать в форме саморегулируемых организаций, полностью отказавшись от лицензирования, к этому никто из претендентов на статус СРО реально не готов. Существует множество нерешенных даже в теории вопросов, как юридического, так и чисто практического свойства.
Что будет означать на сегодняшний день отмена лицензирования? Принципиальное изменение качества работы строителей? Никоим образом. Тем, кто хочет и может работать качественно – лицензии не помеха, а подспорье. До сих пор ни одна из структур, претендующих на функционирование в качестве СРО, не смогла даже сформулировать те требования, которые она будет предъявлять к компаниям, которые захотят выйти на рынок строительства. Просто потому, что никаких других критериев оценки, кроме тех, что сейчас используются при лицензировании, они выработать не смогут.
По сути дела, единственное, что произойдет, - это разрушение надежно и эффективно работающей системы, доказавшей свою способность реально работать в сфере оценки компетентности компаний на строительном рынке. Замечу, что 80% сотрудников Федерального лицензионного центра имеют высшее инженерное образование, а две трети – срок практической работ в строительстве свыше 20 лет. Это опыт, знания, навыки, которые совершенно необходимы для выполнения экспертной работы. И что же? Этих людей предлагается уволить, а вместо этого каждая саморегулируемая организация будет «с нуля» создавать свою службу оценки компетенции строительных компаний. А это – деньги, это ресурсы, это проблемы, это, прежде всего, - высококлассные специалисты, способные выполнить экспертную оценку.
До тех пор, пока такие структуры не будут созданы, пока они не наработают необходимый опыт, пока теория саморегулируемых организаций не подтвердится практикой, пока не выработается реально работающая схема, строительный рынок России ждут только потрясения, борьба корыстных интересов, анархия, правовой хаос. Вот, что означает на практике приказная одномоментная отмена лицензирования, без предварительной выработки соответствующих механизмов, способных ее заменить.
И многие это прекрасно понимают. Не случайно за последний год в различные органы власти – в Администрацию Президента, Правительство России, Государственную Думу и др. – поступило более 1700 обращений с просьбой сохранить в настоящее время систему лицензирования. Эти предложения исходят и от руководства регионов, и от общественных организаций строителей, и от компаний, работающих на строительном рынке. Для большинства совершенно очевидно, что нельзя менять «правила игры» каждые несколько лет (ведь 128-й закон, который ввел обязательное лицензирование в строительной отрасли, был принят в 2001 г.). В этом отношении интересны и результаты социологического опроса, который мы провели среди иностранных компаний, работающих на строительном рынке России. Почти две трети фирм (64%) относятся к отмене лицензирования отрицательно, и совсем не понимают почему местные саморегулируемые организации будут определять их право выхода на российский рынок.
- Вы сказали, что существует множество даже теоретически нерешенных вопросов по предоставлению СРО полномочий по делегированию права работы на рынке…
- Так оно и есть. Начнем с законодательной базы. Принятый в конце 2008 г. закон о саморегулируемых организациях носит общетеоретический характер. Отраслевого закона, регулирующего ситуацию именно в строительной сфере пока нет.
Далее. Согласно принятым документам, саморегулируемую организацию имеет право создавать не менее 100 компаний, работающих в той или иной сфере деятельности. Принимая во внимание то, что на строительном рынке России сегодня действует более 220 тысяч различных компаний, счет СРО может пойти на сотни и даже тысячи мелких структур, отстаивающих свои частные и территориальные интересы. И каждая из них будет иметь свои требования и подходы.
В рамках системы лицензирования, документ, выданный в любом регионе, действует на всей территории страны. Строители из Йошкар-Олы могут работать в Калининграде, а архангелогородцы – во Владивостоке. Лицензия гарантирует им это право. Саморегулируемые организации будут формироваться на местах, и, принимая во внимание человеческий фактор и амбиции разных деятелей, надо думать, не по одной в регионе, и будут отстаивать свои узкие интересы. Допустит ли, к примеру, екатеринбургская СРО к работе в «своем» регионе строителей из Орловской области? Начнется какое-то полуфеодальное деление страны между различными конкурирующими саморегулируемыми организациями. Вместо стабильности и гарантии качества работы строителей, мы рискуем получить целый спектр враждующих структур, отстаивающих частно-групповые и территориальные интересы, и отнюдь не пекущиеся о пользе отрасли в целом. А если компания намерена работать сразу во многих регионах, ей что, нужно вступить в десяток СРО?
Не случайно губернатор Краснодарского края Александр Ткачев недавно выступил с идеей сохранения системы лицензирования. В возглавляемом им регионе сейчас начинается огромное по масштабам строительство олимпийских объектов. На стройплощадках будет задействовано более 120 тысяч человек, которые будут представлять тысячи компаний и организаций из самых разных концов страны. Какая региональная саморегулируемая организация возьмет на себя ответственность за качество работ?
Совершенно неясно, как быть с объектами, которые строятся для обеспечения безопасности государства, военных нужд, а также с объектами повышенной опасности (атомные электростанции, например) или особой сложности. Кто будет иметь право участвовать в реализации таких проектов?
В общем, предполагаемая лицензирования дает больше вопросов, чем ответов. И, в заключение хотелось бы еще раз подчеркнуть: я не против принципа саморегулирования, я противник скоропалительных, неосторожных действий в сфере, которая не терпит «кавалеристских наскоков», а требует тщательно взвешивать каждый шаг, тем более, что предпринимается он в масштабах всей страны.
Беседовал Михаил Кулыбин