Иван Складчиков: «ГЧП – это про распределение рисков»
В рейтинге субъектов РФ по уровню развития ГЧП, разработанном Минэкономразвития РФ, Петербург уверенно занимает лидирующие позиции. О реализации городских проектов в рамках механизма государственно-частного партнерства «Строительному Еженедельнику» рассказал Иван Складчиков, председатель Комитета по инвестициям Петербурга.
— Сколько проектов государственно-частного партнерства в Петербурге?
— В настоящее время на территории Санкт-Петербурга в стадии эксплуатации находятся 12 проектов государственно-частного партнерства. Еще три проекта уже полностью реализованы и, соответственно, соглашения о государственно-частном партнерстве прекратили свое действие. Самые крупные проекты в стадии эксплуатации — проекты автомобильной дороги Западный скоростной диаметр (ЗСД), трамвайной линии «Чижик», трамвайной линии «Купчино — Шушары — Славянка» (в конце прошлого года введен ее первый этап), многофункционального спортивного комплекса «СКА Арена».
Сейчас на разных стадиях реализации, в том числе на этапе строительства, в портфеле Петербурга находятся 18 проектов ГЧП совокупной стоимостью 880 млрд рублей.
Более 50% средств проектов ГЧП — это средства инвестора, доля регионального бюджета составляет около 25%.
— Возвращаются ли в бюджет средства, вложенные, например, в крупные транспортные проекты?
— Да, проекты себя окупают. Пример — проект создания и эксплуатации ЗСД. С 2020 года трафик на ЗСД достиг такого уровня, при котором город не компенсирует из бюджета затраты оператора магистрали на ее эксплуатацию. Такая позиция основана на убеждении, что проект должен быть коммерчески обоснованным и поддерживаться теми, кто им непосредственно пользуется.
Более того, налоги, которые платит компания-оператор ЗСД, дают дополнительные поступления в бюджет Петербурга, а значит, и возможность развивать социально значимые городские проекты.
— В каких отраслях реализуются в основном проекты ГЧП?
— Транспортная сфера традиционно является одной из основных для применения и развития механизма государственно-частного партнерства. В России рынок ГЧП и необходимое законодательство сформировались, во многом исходя из потребностей транспортной сферы. Санкт-Петербург уже более 20 лет ведет работу над крупными инфраструктурными проектами, и первым масштабным опытом применения ГЧП в нашей стране стали транспортные проекты Петербурга. Именно в Петербурге в 2006 году был принят первый региональный закон о ГЧП — закон Санкт-Петербурга «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах», где впервые законодательно закреплялось понятие ГЧП.
Одной из особенностей реализации проектов ГЧП в Петербурге стала возможность заключать трехсторонние соглашения о государственно-частном партнерстве, в которых одной из сторон выступает акционерное общество, 100% акций которого принадлежат городу. Примеры таких соглашений — о реализации проектов по созданию и эксплуатации ЗСД и аэропорта Пулково.
Опыт создания ЗСД послужил прототипом для дальнейшего развития сети платных автомобильных дорог, в том числе для проекта Широтной магистрали скоростного движения, а строительство трамвайной сети «Чижик» стало базисом для проекта трамвайной линии «Купчино — Шушары — Славянка» и последующего развития трамвайной сети в южных районах Санкт-Петербурга.
Сегодня применение механизма ГЧП распространяется и на другие социально значимые области. В Петербурге развиваются ГЧП-проекты, различные по масштабу и отраслям экономики: в культуре и туризме, общественных пространствах, гостиничной и спортивной сферах. Работа над ними носит долгосрочный характер.
— В какие отрасли инвесторы приходят охотнее?
— Можно отметить стабильный интерес инвесторов к транспортной инфраструктуре, в том числе к развитию трамвайной сети города. К факторам, стимулирующим желание вкладываться в эту сферу, можно отнести экономическую эффективность — трамваи обеспечивают высокую пассажировместимость и скорость движения при определенном пассажиропотоке, что делает их выгодным видом транспорта в городских условиях, особенно в районах с активно развивающейся жилой и социальной инфраструктурами. Также легкорельсовый транспорт отличается экологичностью, что делает такие проекты привлекательными для ответственных инвесторов. Как правило, транспортные проекты носят долгосрочный характер, что обеспечивает бизнесу стабильный доход за счет тарифной выручки или субсидий из бюджета. Немаловажно, что для крупных транспортных проектов действует существенная поддержка государства, включая такие механизмы, как инфраструктурные облигации, казначейские кредиты и другие инструменты, которые, в том числе, направлены на снижение рисков для частных инвесторов.
— В последнее время законодательство в сфере ГЧП активно правится. Касается ли Петербурга готовящийся документ о контроле за бюджетными расходами на проекты ГЧП?
— Законопроект, внесенный правительством в Госдуму в апреле 2026 года, направлен на внесение изменений в статьи 78, 78.1 и 78.3 Бюджетного кодекса РФ. Его цель — исключить случаи получения вычетов по суммам налога на добавленную стоимость, фактически оплаченным из бюджета. Согласно предлагаемым поправкам организации, которые получили субсидии из бюджета РФ и предоставляют за счет этих средств финансирование иным лицам, обязаны включать в соглашения с получателями средств два ключевых положения: прямое указание на то, что источником средств является бюджетная субсидия, и информацию о том, включена ли сумма НДС в расчет предоставляемых средств. Эти требования направлены на повышение прозрачности использования бюджетных средств и предотвращение ситуаций, когда НДС, фактически оплаченный из бюджета, ошибочно или неправомерно принимается к вычету.
Законопроектом предусмотрены положения, уточняющие перечень средств, предоставляемых концессионерам (частным партнерам) из бюджетов Российской Федерации, учитываемых при расчете предельного размера финансового участия концедента (публичного партнера).
Согласно пояснительной записке к данному законопроекту реализация предлагаемого подхода к определению предельного размера финансового участия концедента, во-первых, позволит нормализовать уровень инвестиционной активности частных инвесторов в отношении проектов, реализуемых на условиях соглашений, за счет исключения проектов, фактически не обладающих достаточным потенциалом доходности и не отвечающих общей логике реализации соглашений. Во-вторых, будет способствовать повышению эффективности бюджетных расходов, качества планирования и исполнения бюджетов, в том числе в части управления условными обязательствами и долгосрочными расходными обязательствами по инфраструктурным проектам, реализующимся в рамках соглашений.
Предлагаемые изменения бюджетного законодательства в случае их принятия должны будут соблюдаться всеми публично-правовыми образованиями, в том числе Санкт-Петербургом.
— Насколько облегчит или усложнит работу инвесторам введение концессионных облигаций?
— Концессионные облигации — это долговые ценные бумаги, которые используются для финансирования инфраструктурных проектов, реализуемых в рамках концессионных соглашений. Они обеспечивают дополнительный механизм привлечения частных инвестиций в проекты ГЧП.
Разработанный ВЭБ.РФ инструмент концессионных облигаций призван создать условия для долгосрочного финансирования, снизить риски для инвесторов и расширить возможности реализации инфраструктурных проектов.
Концессионные облигации будут обеспечиваться будущими доходами от проекта на этапе эксплуатации. Это ключевой механизм их работы как финансового инструмента, который послужит безусловным преимуществом для инвестора, так как позволит обеспечить прогнозируемый и стабильный доход.
Модель финансирования проектов ГЧП с применением концессионных облигаций позволит привлекать большее количество инвесторов и соответственно — осуществлять больше проектов, направленных на создание новых рабочих мест и улучшение качества жизни населения.
— Кому и как поможет оценка эффективности концессии?
— Оценка эффективности проектов государственно-частного партнерства в России регулируется нормативно-правовой базой, в частности Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 224-ФЗ и методикой, утвержденной приказом Минэкономразвития России. Оценка проводится по двум ключевым критериям: финансовой эффективности проекта и социально-экономическому эффекту от его реализации.
Проведение оценки сравнительного преимущества проекта ГЧП по отношению к государственному контракту — это обязательная процедура при заключении соглашения о ГЧП, предусмотренная федеральным законодательством.
До настоящего времени в отношении концессионных соглашений такая процедура нормативно-правовыми актами не предусмотрена. При этом Минэкомразвития России совместно с ВЭБ.РФ прорабатывается вопрос внедрения обязательной оценки эффективности концессионных соглашений, соответствующий документ уже направлен на рассмотрение в правительство РФ.
Можно сказать, что оценка экономической эффективности концессий станет таким же механизмом, определяющим целесообразность реализации проекта, как и для соглашений о ГЧП. Однако необходимо отметить, что критерии оценки экономической эффективности концессий должны быть достаточно гибкими и учитывать уникальные условия каждого концессионного соглашения.
— Каковы преимущества инвестора, реализующего проект по схеме ГЧП?
— ГЧП в первую очередь — это про распределение рисков. Инвестор при этом получает ряд выгод, включая долговременное закрепление обязательств сторон соглашения о ГЧП, софинансирование затрат на создание и реализацию объекта, получение финансовой поддержки, а также применение льгот, гарантию возврата средств, предсказуемость денежных потоков.
— Если не секрет, какие проекты появятся в Петербурге в ближайшее время?
— Одно из направлений программы «10 приоритетов социально-экономического развития Петербурга» — «Удобный общественный транспорт». В рамках этого направления планируется продолжить строительство трамвайной сети в активно растущих районах города. Как правило, все крупные инвестиционные транспортные проекты стартуют на ПМЭФ. Напомню, в прошлом году на полях ПМЭФ было подписано соглашение о намерениях между Санкт-Петербургом и группой компаний «АБЗ-1» о реализации инвестиционного проекта по созданию и эксплуатации трамвайной линии по маршруту «Славянка — железнодорожная станция Царское Село — Кампус СПбГУ — инновационный научно-технологический центр “Невская дельта”». Планируемая трамвайная линия — наиболее рациональное решение для развития общественного транспорта в микрорайоне Славянка, застраиваемой территории Детскосельский. Линия продлит строящийся сегодня второй этап трамвайной сети «Славянка» и будет полностью соответствовать трассировке, заложенной в Генеральном плане Санкт-Петербурга. В настоящее время инвестор совместно с профильными исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга определяет порядок и механизм реализации этого проекта.
Также в Санкт-Петербурге прорабатывается возможность создать в рамках концессионного соглашения автомобильный путепровод через железнодорожные пути в створе улицы Салова. Путепровод будет продолжением новой транспортной магистрали в створе Большого Смоленского проспекта и станет частью широтной связи от Благодатной улицы до проспекта Энергетиков. Объект в составе хорды послужит звеном необходимого транспортного коридора вокруг центра города, увеличит пропускную способность главных магистралей и основного каркаса улично-дорожной сети, соединит разрозненные существующие участки магистральных улиц и дорог, разгрузит центральные районы города, примет трафик с периферийных районов. Между инвестором и Санкт-Петербургом ведутся переговоры по определению основных условий концессионного соглашения.
Отмена программы льготной ипотеки и текущая высокая ключевая ставка ЦБ оказывают негативное влияние на стройиндустрию и рынок первичной недвижимости. Такие выводы делает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. По ее мнению, улучшить ситуацию будет сложно без мер государства, направленных на снижение процентных ставок по ипотечным программам и повышение доступности жилья.
— Валентина Ивановна, 1 июля была завершена госпрограмма льготной ипотеки. Можно ли сказать, что теперь застройщики и весь рынок недвижимости столкнулись с новой реальностью?
— Мы действительно оказались в новой реальности. Можно сказать, что для строительной отрасли наступают тяжелые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая с 26 июля еще повысилась на 2 п. п. до 18%. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19–22%.
Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жилье. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Льготная ипотека была драйвером развития рынка строительства. На наш взгляд, уже в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.
— Есть еще семейная ипотека. Насколько она сможет поддержать рынок?
— Да, семейная ипотека со ставкой 6% при условии, что в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, сохранилась. С данной программой мы работали и раньше, однако она составляла только 30–35% от общего объема сделок, то есть подходила далеко не для всех. К слову, ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95% сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди все равно продолжали пользоваться этим инструментом.
Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Программ господдержки ипотеки под 8% для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.
— Есть ли какие-то альтернативы отмененной льготной ипотеке?
— Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10% и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14%. Можно предположить, что рассрочки будут востребованы рынком. Но застройщик может предоставить ее только на время строительства объекта, а это два с половиной — три года. Ипотеку же люди берут на 20–30 лет. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.
Сейчас вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов. Но, на наш взгляд, необходима равнозначная альтернатива отмененной программе льготной ипотеки, и тут без каких-то государственных решений не обойтись.
— А какие конкретные меры со стороны государства необходимы сейчас для улучшения доступности ипотечных программ?
— Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. И тут многое зависит от тех решений, инструментов, которые может предложить государство. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность.
На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
Я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.
— Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Могут ли они сейчас пойти вниз? В целом из чего сегодня складывается себестоимость строительства?
— До 35% себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка — 15%, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям — до 10%, строительство социальных объектов по нормативу — 14%. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14%), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.
Если проанализировать все эти составляющие, остается непонятным, за счет чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растет, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10–12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.
— Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?
— Основной костяк составляют все те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжелый физический труд. Мы пытались привлечь наших работников еще во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.
Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров — не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.
Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны — следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов еще больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.
— В Санкт-Петербурге застройщики обязаны обеспечить ЖК и социальными объектами. Серьезная ли для них эта нагрузка? Есть ли на этом направлении нововведения?
— Пока все остается по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде было учиться, потому что город не успевал построить школу. Для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.
— Как оцениваете ситуацию с выводом новых проектов в городе?
— В нестабильные времена застройщики относятся к этому с осторожностью, предпочитая минимизировать свои риски. В целом динамика вывода новых объектов в Петербурге заметно сократилась по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2024 года на рынок города выведены всего 0,9 миллиона квадратных метров жилья.
Мы пока планируем вывести два объекта к новому году. Надо продолжать работу и сохранять коллектив.
— Какие проекты ваша компания сдала в эксплуатацию в первом полугодии? Какие планы на вторую часть года?
— В первой половине 2024 года мы сдали в эксплуатацию сразу несколько объектов — вторую очередь проекта «БелАрт», а также первые очереди жилых комплексов «Тайм Сквер» и Cube. В июле дольщики Cube уже начали получать ключи от квартир. В июне был введен в эксплуатацию детский сад на 215 мест на Планерной улице в Приморском районе. Этот социальный объект расположен рядом с нашими жилыми комплексами New Time и «Тайм Сквер». В трехэтажном здании находятся помещения для отдыха и игр, пищеблок, музыкальный и физкультурный залы, бассейн.
Во втором полугодии мы уже успели отметиться сдачей еще одного социального объекта — в июле было получено разрешение на ввод начальной школы на Пулковском шоссе в Московском районе. Школа рассчитана на 200 учеников, в ней есть все необходимое для учебы: компьютерные классы, кабинеты для занятий творчеством, бассейн, физкультурный зал, столовая. И детский сад, и начальная школа будут безвозмездно переданы в собственность города. На конец 2024 года запланирован ввод следующих очередей проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы продолжаем работать и реализовывать все поставленные задачи и цели.
