В.Владимиров: В антимонопольной политике вводится качественный подход
Год назад Федеральная антимонопольная служба учредила самостоятельное управление по Ленинградской области. Это решение было закономерным: рынки Петербурга и области устроены по-разному, их специфика трудно сопоставима. На фоне кризиса особенно сложные ситуации возникают в малых промышленных городах, где от одного конфликта между участниками рынка может пострадать все население. Об работе новой структуры, а также о нововведениях в антимонопольном законодательстве АСН-инфо рассказывает руководитель УФАС Ленобласти Вадим Владимиров.
- После истории в Пикалево, прогремевшей на всю страну, некоторые аналитики стали утверждать, что так называемые моногорода следует просто ликвидировать. Как вы оцениваете такую позицию?
- Ситуацией в Пикалево занимается непосредственно ФАС России, я могу лишь высказать точку зрения в пределах своей компетенции. Что касается московских политологов, то я бы им предложил один день провести на месте мэра города Сергея Вебера, на которого пришлась львиная доля недовольства горожан, вплоть до прямых угроз... А ситуация в Пикалево по существу модельная: перед нами классический случай ручного управления экономикой, когда конфликт между участниками рынка, обернувшийся социальными последствиями, был «разрулен» на месте главой правительства страны. Иным способом исправить ранее совершенную ошибку в этой ситуации было вряд ли возможно.
- Когда, по вашему мнению, была сделана ошибка?
- В
Моногород Пикалево или нет – это вопрос классификации, которую пока никто толком не разработал. Но в узком смысле понятия вряд ли его так можно назвать: здесь не одно, а 3 градообразующих предприятия. Пикалево нельзя назвать и депрессивным городом: все 3 завода производят востребованную на рынке продукцию. Да, они технологически связаны – и таких ситуаций множество. Но они работают на каждом из рынков в полную силу, когда эта связь не нарушается. Значит, чтобы обеспечить нормальное функционирование этих рынков, государство должно заботиться о том, чтобы единый комплекс не разваливался, что бы там ни хотелось тому или иному владельцу.
- Каково сейчас положение в Пикалево?
- Заключено соглашение между всеми 3 компаниями на основании справедливых цен на продукцию, подготовленных ФАС. Оно действует на период до 31 октября.
- Но «Пикалевский цемент» настроен на модернизацию производства с переходом на известняк вместо белинового концентрата. Целесообразно ли будет после этого существование заведомо малорентабельного глиноземного производства?
-С точки зрения антимонополистов, чем больше предприятий производит один и тот же продукт, тем лучше для конкуренции, а следовательно, для ценообразования. Если 2 холдинга будут производить цемент в одном и том же городе, для рынка региона это будет только полезно.
-В Никольском есть компания «Петрокерамика», производящая кирпич из сырья, которое закупается у ОАО «Ленстройкерамика». Ваше управление вынесло предписание в адрес поставщика по жалобе производителя, переставшего получать глину. Между тем ее представители оспорили ваше решение, объяснив временное прекращение поставок сырья «Петрокерамике» поломкой техники…
- По нашим данным, эта поломка не помешала «Ленстройкерамике», входящей в холдинг «Победа-ЛСР», отгружать сырье другим производителям кирпича. Впрочем, позиция «Петрокерамики» тоже не безупречна: у них была возможность самостоятельно добывать глину, пока они не продали свой карьер. Но как бы то ни было, на наш взгляд, «Победа-ЛСР» доминирует и на рынке глины, и на рынке кирпича.
- Тем не менее ваша позиция не была поддержана арбитражным судом, предписавшим отменить решение УФАС.
- Мы подали апелляцию в вышестоящую инстанцию - 13-й арбитражный суд, и считаем, что можем аргументировать, что первичная инстанция неправильно трактовала нормы материального права.
- Обязан ли владелец месторождения полезных ископаемых обеспечивать доступ к нему также другим компаниям, в том числе и конкурентам на рынке?
- Если в лицензии оговаривается право на добычу определенного количества сырья и если экономическим анализом подтверждается, что для собственных нужд используется лишь часть сырья – если у них план горных работ на 200 тысяч тонн, а фактически добывается 100 тысяч – то предприятие штрафуется. Но здесь вопрос в другом: если вы поставляете товар на рынок, почему вы делите покупателей на «черненьких» и «беленьких»?
- Вы настаиваете на предоставлении права «Петрокерамике» на добычу глины на карьере «Победы-ЛСР»?
- Нет. У нас к «Победе-ЛСР» другой вопрос: если вы решили сами строить завод аналогичного профиля в Никольском, почему бы не предупредить «Петрокерамику» о таких планах заблаговременно, за 2 года?
- Считаете ли вы целесообразным внесение поправок в закон «О недрах» в части допуска компаний к ресурсам?
- Вероятно, это целесообразно, но я не занимался этим вопросом. В принципе и добыча полезных ископаемых, и производство регулируется целым рядом законодательств, и многие из них нуждаются в совершенствовании.
- На некоторых рынках полноценная конкуренция или затруднительна, или вовсе невозможна. Например, в поселке им. Морозова вряд ли целесообразно строить вторую теплоцентраль. Но как добиться от единственного производителя тепла выполнения своих обязательств?
- В поселке им. Морозова тяжелая ситуация. Там идет ряд судебных процессов. Мы еще в феврале
- В правительстве области поставлен вопрос о национализации Морозовской энергетической компании. Даст ли эта мера результат?
- Надо исходить из социальной ситуации, которая всецело зависит от теплоснабжения со стороны МЭК. Поэтому если для подготовки населенного пункта к зиме придется прибегнуть к отстранению неэффективного собственника, это будет сделано.
- В соответствии с законом «О банкротстве»?
- Да. Конкурсное управление, внешнее управление...
- Разрабатываются ли в связи с кризисом какие-либо иные, более оперативные и гибкие процедуры оздоровления предприятий промышленности, энергетики и транспорта, особенно для тех случаев, когда предприятие является градообразующим, и от его функционирования зависит обеспечение базовых потребностей населения?
– Хороший вопрос, но у меня нет на него ответа.
- Поселок им. Морозова соответствует статусу моногорода. Считаете ли вы, что в таких населенных пунктах госконтроль над градообразующим предприятием обязателен?
- Считаю. Государственные органы должны отслеживать ситуацию, потому что она не урегулируется сама собой. Необходимы меры по привлечению инвестиций, по созданию в таком городе или рабочем поселке других производств и услуг. Если собственник не справляется, производство должно выставляться на торги.
- А если на торгах не обнаруживается ни одного претендента – национализировать?
- Какую бы тактику мы не избрали, за всеми этими схемами должны помнить о жителях, особенно перед наступлением зимы. Если для этой цели необходима национализация – значит, давайте национализировать.
- Вы недавно объявили, что намерены заняться рынком железобетона. Ваше намерение связано с какими-то жалобами?
- Мы изучаем конкретный рынок либо в связи с жалобами, либо по поручению ФАС России, либо в плановом порядке по собственной инициативе. В течение года мы имеем возможность изучить 2-3 рынка. Наше управление организовано год назад, но до создания самостоятельного областного управления Петербургское УФАС несколько лет не занималась рынком железобетона. Сейчас мы занимаемся мониторингом этого рынка и завершим эту работу к концу октября.
- Значит, эта работа не связана с обращением участников рынка в ваше ведомство?
- Нет, не связана.
- В соответствии с поправками в закон «О защите конкуренции», монополистом может быть признан поставщик, производящий менее 35% товара на соответствующем рынке. Что это значит? Какая теперь устанавливается нижняя планка?
- Никакой. Просто изменился принцип подхода: он теперь не арифметический, а качественный. На практике монополией действительно может стать компания, контролирующая даже 10% рынка, но при определенных условиях. В поправках к закону они точно определены: доминирующим на рынке может быть признан субъект, контролирующий менее 35% рынка, но имеющий возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара при условиях возможности одностороннего определения цены и условий реализации, если доступ на рынок затруднен вследствие административных или иных ограничений, если реализуемый товар не может быть заменен другим товаром, и если изменение цены товара не способствует изменению спроса на товар. В принципе, если цена не изменяется, а спрос остается прежним – это признак монополизации рынка.
- Считаете ли Вы необходимым внесение поправок в 94-ФЗ в части требований квалификационного характера?
- При проведении тендеров по госзаказу возникают как претензии со стороны заказчиков в связи с множеством недобросовестных поставщиков, так и со стороны претендентов, когда уполномоченная организация пытается ограничить доступ к участию в тендере. Мы выступаем за широкое внедрение электронной формы торгов, в том числе и в анонимной форме - это позволит избежать сговоров. Мы также приветствуем, хотя и с некоторыми оговорками, широкое участие саморегулируемых организаций в процессе подготовки к торгам. Рекомендации СРО могли бы сыграть важную роль в отсеве недобросовестных участников. СРО может дать рекомендацию: таких-то участников рынка мы знаем, можем за них поручиться, а вот этих мы не знаем. Но поскольку здесь могут возникнуть свои подводные камни, здесь должна быть четко прописана процедура.
- Возможно ли утвердить эту процедуру в нормативных актах регионального уровня?
- Да. Более того, я точно знаю, что такая воля есть. Губернатор области на это настроен. Он так и сказал на заседании аппарата правительства: если вам мало на этот счет федерального законодательства, давайте примем свое, региональное. И еще один аспект: мы выступаем за более широкое внедрение денежного обеспечения заявок на торгах. Если ты серьезный участник, у тебя должны быть деньги, ты должен предъявить доказательство своей состоятельности - внести средства, которые потом, разумеется, будут гарантированно возвращены.
- Еще одна сфера, в которой активно участвуют антимонополисты – рынок электроэнергетики. В мае
- Да, сетевики жалуются. И правильно жалуются. Как мы и ожидали, реформа энергетики с нашей стране оказалась чрезвычайно сложной – технологически, экономически, а порой и политически. Разделение было во многом искусственным. Хотя сбытовики и сетевики работают более или менее слаженно, у сетевиков на практике больше проблем. С другой стороны, реформе еще не исполнилось 2 года. Она фактически еще идет. Прошло слишком мало времени, чтобы делать окончательные выводы.
- Как в постановлении №334, так и в ряде других актов при предоставлении привилегий малому бизнесу не учитывается его профиль. Так, недавно компания по утилизации мусора, уличенная в махинациях, жаловалась в прокуратуру на «создание административных барьеров для малого бизнеса»...
- Согласен: малый и средний бизнес следовало бы дифференцировать и предоставлять разные тарифы в зависимости от его профиля. Такую возможность можно предусмотреть и на уровне субъекта РФ, если это не противоречит федеральному законодательству – в котором, кстати, закреплены преференции для определенного перечня услуг.
-Вы только что участвовали в международной конференции антимонопольных органов стран БРИК. Российским антимонополистам есть чему поучиться у коллег?
-Да. В Китае очень эффективно разработана процедурная часть антикартельного законодательства. Кстати, в этом плане полезен опыт и восточноевропейских соседей – Венгрии, Польши. В этих государствах четко налажен механизм взаимодействия антимонопольных и правоохранительных органов, проведение оперативно-следственных мероприятий. Это взаимодействие необходимо: ведь картельные соглашения не подписываются на бумаге. Но Россия уже сделала важный шаг: только что вступивший в силу закон №160-ФЗ ввел уголовную ответственность за картельные сделки.
Беседовал Константин Черемных
Ассоциации «Дормост» исполняется 5 лет. Это первое профессиональное сообщество в регионе, объединившее строителей мостов и дорог. Ассоциация почти полностью исключила конфликтные ситуации и острую конкурентную борьбу внутри сообщества. О планах объединения, ее задачах и проблемах мы расспросили директора ассоциации «Дормост» Кирилла Иванова.
– Чего удалось достичь за 5 лет?
– Самое главное – это высокий уровень отраслевой коммуникации, взаимодействия не только на уровне руководителей, но и на уровне среднего звена. Ассоциация сумела аккумулировать научный, технический, инновационный потенциал и направить его на общее развитие отрасли. Мы в ассоциации внимательно наблюдаем за нашими компаниями: после вступления в «Дормост» объемы производства предприятий увеличивались в два-пять раз.
За годы работы экспертами ассоциации разработан целый ряд нормативно-методических документов, которые регулируют деятельность проектировщиков, строителей, производителей стройматериалов. Инициирована разработка важных для города документов: Программы развития дорожного хозяйства Санкт-Петербурга до 2015 года с перспективой до 2025 года, Программы развития и размещения асфальтобетонных производств. По инициативе специалистов ассоциации начата разработка альбома дорожных покрытий, методических рекомендаций по определению сроков проектирования. Разработаны и откорректированы более 400 расценок на строительно-монтажные работы, относящиеся к дорожной сфере (земляные работы, асфальтирование, бетонирование, монтаж, окраска металлоконструкций и многие другие). Мы активно участвовали в разработке норм для мостового хозяйства Петербурга. Сегодня совместно с ассоциаций «Аспор» мы завершаем разработку методических указаний по определению стоимости строительства и ремонта мостовых сооружений.
В последние годы ассоциация вела работу в сфере ценообразования. При нашем участии Центром мониторинга цен сформирована база поставщиков строительных материалов, которые потребляет дорожно-мостовое строительство. Это сделано для того, чтобы наиболее точно отслеживать реальный уровень отраслевой инфляции.
В рамках ассоциации вырос журнал «Путевой». Мы были родоначальниками известного на всю Россию петербургского форума «Мир мостов», на который вот уже шестой год подряд съезжаются более 300 представителей ведущих проектных институтов, предприятий мостостроения, производителей материалов, конструкций, комплектующих.
– Как кризис повлиял на развитие дорожно-мостовой отрасли в целом? Кто пострадал от экономического спада больше всего?
– Объем работ в 2009 году по сравнению с 2008 годом сократился более чем на 70 процентов! От кризиса пострадали малые и крупные подрядчики. Если раньше крупная подрядная организация до половины объемов работ отдавала на субподряд представителям малого и среднего бизнеса, то сегодня она старается сохранить свои активы, собственными силами выполняя все объемы работ.
Но основной удар пришелся по малым предприятиям, многие из которых оказались перед угрозой закрытия. Раньше за год рынок покидали две-три организации, за 6 месяцев кризиса мы недосчитались двенадцати. Кроме того, у многих предприятий, даже внешне успешных, имеется достаточно большой объем кредиторской и дебиторской задолженности. И это только первые результаты кризиса. Без понятных объемов работы на 2010-2011 годы мы рискуем потерять тот сложившийся дорожно-мостовой комплекс, которым славился Петербург.
– Какие проекты поддерживаются в первую очередь?
– Сегодня поддерживают проекты, начатые в прошлом году. В 2009-м из таких проектов можно назвать лишь набережную Обводного канала, где питерские дорожники и мостовики, к сожалению, не работают. Денег на городские объекты, которые сегодня находятся в стадии завершения, не хватает!
– Работа по госзаказу – одна из самых перспективных в кризис. В чем ее плюсы и минусы?
– К сожалению, то, как себя сегодня ведет государство в сфере госзаказа, не дает возможности назвать этот сектор экономики перспективным для дорожно-мостовых предприятий. Год назад были сложности с ростом цен на стройматериалы, неадекватными индексами-дефляторами, постоянным падением уровня рентабельности, задержкой финансирования, диктатом заказчика, огромным количеством согласований и разрешений, сложностью с приемкой-сдачей работ, кредитованием и другими «хроническими болячками». Сегодня конкурентная борьба в сфере госзаказа ожесточится еще больше, так как на рынок придут те, кто никогда здесь не работал и не знаком со спецификой. Сломав копья сами, они помимо всего прочего лишат работы сложившиеся компании. И все это отразится на качестве, а стало быть, и на имидже дорожников.
В сегодняшних условиях, сократив более чем на 50 процентов объемы госзаказа в дорожной отрасли, государство тем самым вырубило мощный финансовый инструмент, который мог бы в значительной степени оказать реальное содействие удержанию экономики в этот непростой период.
Мы проанализировали ситуацию в других странах. В Америке финансирование дорожной отрасли увеличилось на 15 процентов, в Швеции – на 12 процентов, в соседней Финляндии – на 10 процентов, в Германии – на 11 процентов. У нас же, напротив, произошло принудительное снижение на 15 процентов по уже заключенным контрактам. И это при твердой цене контракта! Сокращение же стоимости тех работ, которые выставляются на торги, составило 30 процентов. Объекты идут на аукцион, побеждает в котором тот, кто просит меньше денег. И в результате мы оказываемся в ситуации, когда 100 процентов работы надо выполнить за 45-50 процентов ресурсов.
– Поможет ли саморегулирование удержаться отрасли и компаниям на плаву?
– На фоне общей ситуации вопрос саморегулирования отрасли оказался в достаточно сложной ситуации. Некоторые компании не уверены, доживут ли они до конца года, понадобятся ли им вообще членство в СРО и наличие каких-либо допусков на те или иные виды работ. Уже сегодня идет активное сокращение рабочих мест на 30 процентов и более. Десяток предприятий закрылись. Некоторые не могут получить деньги от своих заказчиков, и люди сидят и без работы, и без зарплаты.
Сегодня в рамках ассоциации «Дормост» сформировано некоммерческое партнерство «Россо-Дормост», которое должно стать саморегулируемой организацией. Сейчас в нем представлено 119 организаций, занимающихся дорожным, мостовым, ландшафтным строительством, ремонтом, содержанием, благоустройством. То, что мы сегодня сумели привлечь эти организации в свои ряды, говорит о высокой степени доверия к деятельности ассоциации.
– Какие сложности испытывала ассоциация при создании СРО?
– При создании некоммерческого партнерства, которое должно стать саморегулируемой организацией, мы столкнулись с серьезными сложностями: многие компании оказываются не в состоянии внести необходимые средства в компенсационный фонд. И если в прошлом или позапрошлом году сумма в 300 тысяч рублей вопросов не вызвала, то сегодня нам пришлось этот вопрос прорабатывать как с заказчиками, так и с банками для изыскания дополнительной возможности по кредитованию отдельных предприятий по рекомендации Ассоциации.
– Какие надежды вы возлагаете на саморегулирование?
– Мы рассчитываем, что, если система саморегулирования будет правильно выстроена, наличие такого института заставит заказчика пересмотреть свои подходы к ценообразованию, к диктату цен, сроков и правил, к необходимости пересмотра вопросов проектно-сметной документации, урегулирования и оптимизации процессов сдачи-приемки работ.
СРО создается прежде всего для решения производственных вопросов. И если дирекция ассоциации «Дормост» всегда старалась дистанцироваться от коммерческой составляющей в деятельности компаний и не затрагивала сферу производства, то сегодня НП «Россо-Дормост» становится полноценным участником треугольника заказчик – подрядчик – СРО.
Ментально нам в формировании идеологии саморегулирования в некотором роде проще, поскольку «Дормост» 5 лет назад создавался на принципах коллективной ответственности своих членов. Принимая ту или иную организацию в ассоциацию, мы ручались перед заказчиком за то, что компания будет работать добросовестно, качественно, укладываясь в сроки и выполняя гарантийные обязательства.
Я полагаю, что не столь тяжело создать СРО, хотя это и не простой процесс, сколь трудно будет отрабатывать на практике производственные и технические вопросы, с которыми мы столкнемся в нашей деятельности. Механизм влияния на ситуацию полностью будет зависеть от коллегиальной или корпоративной договоренности. Если мы увидим, что на конкурс выставлено предложение, стоимость которого на 30 процентов занижена, то СРО, безусловно, будет реагировать на такие факты, информируя заказчика о том, что выставленный на торги лот не отвечает реалиям рынка и, в свою очередь, рекомендовать своим членам не участвовать в конкурсе. Эти действия должны подвигнуть заказчика на пересмотр ценового предложения. Конечно, такой механизм будет эффективно работать, если и другие СРО, особенно региональные, будут придерживаться единой политики в этом плане. Речь сегодня идет о построении хорошей цеховой культуры.
– Какие планы на будущее?
– Ассоциация «Дормост» остается бизнес-сообществом, в котором генерируются, развиваются и реализуются идеи и задачи, важные для всей отрасли, для малых и крупных предприятий. Задача ассоциации – поддержание благоприятного климата для развития дорожной отрасли. «Россо-Дормост» – саморегулируемая организация – будет заниматься решением производственных задач, связанных с саморегулированием, что даст нам еще один инструмент достижения наших целей.
Беседовала Наталья Бурковская
.jpg)
Накануне состоялась встреча руководителей «Базового элемента» и губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко. Об итогах этой встречи и прогнозах развития девелоперских проектов Олега Дерипаски в Петербурге мы беседуем с генеральным директором компании «Главстрой СПб» Игорем Евтушевским.
– На встрече с губернатором обсуждались вопросы развития крупных инвестиционных проектов «Базэла» в Северной столице. Прокомментируйте результаты этой встречи. Чего городу ждать от «Главстроя»?
– «Базовый элемент» всегда рассматривал Санкт-Петербург как стратегический регион, и когда он собирался приобрести здесь определенное количество активов, был составлен некий перечень намерений, который лег в основу стратегического соглашения. И был ряд обязательств, которые каждая из сторон собиралась соблюдать.
Далее наступил кризис, карты смешались и у бюджета, и у инвесторов. Возникли проблемы с тем, что обязательства в полном объеме не выполняются. В декабре 2008 года состоялась встреча руководства «Базэла» с администрацией города, обсуждали, что с проектами будет в ближайшее время. Тогда еще никто не представлял, как будет развиваться кризис, каковы прогнозы по спаду производства. Тем не менее уже в декабре определились, что ни один из объектов «Главстрой СПб» бросать не собирается. По Шкапина – Розенштейна мы тогда вышли с предложением, что надо «тормознуть» проект.
Втягиваться в строительство мы не могли, потому что на рынке ситуация с коммерческой недвижимостью резко ухудшилась. «Северную долину», «Апраксин двор», «Юнтолово» тоже обсуждали в декабре и определились, что все пока идет по графику.
Встреча на прошлой неделе – логичное продолжение декабрьских договоренностей. В первую очередь речь шла о существующих проектах. Как известно, в мае стартовало строительство первой очереди «Северной долины» – 278 тысяч квадратных метров жилья, соответственно, мы представили фотоотчет о том, как стройка развивается.
Второй проект, который обсуждали, – «Апраксин двор». Обменялись мнениями по поводу небольшого сдвига по экспертизе КГИОП. По проекту «Юнтолово» также изложили свои идеи – скорее всего, уйдем в более экономичный формат. Если изначально делали «Юнтолово» под потребителя более высокого уровня, то сегодня очевидно, что спрос при таком объеме должен быть массовым.
По Шкапина – Розенштейна высказали мысль, что вектор развития коммерческой недвижимости до сих пор отрицательный и пока еще многое непонятно. Поэтому предложили городу обдумать идею жилья на этой территории. На что нам сразу ответили, что с этим вопросом проблем нет, так как и ПЗЗ позволяют, и с КУГИ – на встрече был Метельский – в имущественном плане никаких коллизий нет.
Я бы эту встречу назвал так: большое политическое мероприятие, которое призвано обновить отношения города и «Базового элемента». Итогом явилось совместное заявление губернатора и Олега Дерипаски о том, что невзирая на то, что до сих пор все очень тяжело, – в общем-то все обязательства выполняются.
– Когда речь шла об изменении проекта квартала Шкапина – Розенштейна, были какие-то конкретные разработки? Что показывали губернатору?
– Безусловно. Последние два месяца мы совместно с риэлторами, со специалистами по коммерческой и жилой недвижимости, с архитекторами и маркетологами изучали этот квартал. Депрессивность данного района – общее место. Но в любом городе – что в Лондоне, что в Москве – такие депрессивные территории обязательно присутствуют. Для их освоения есть практика редевелопмента, когда промышленные зоны выводят и в дальнейшем строят на этом месте жилье. Все отдают себе отчет: центральная часть города – это сложившаяся сеть дорог, транспорт, инженерные коммуникации, это доступность инфраструктуры. Возьмите любого приезжего, приведите его на Обводный канал – к тому месту, где у нас чистая площадка и нет старых домов, о которых столько говорят. А если еще ввести в эксплуатацию, скажем, через два года, новые дома, – что он скажет? Он скажет: а что, современный район... В 50 метрах метро... До центра города недалеко. Это будет ответ человека, который не обременен местной историей.
Возьмем Лондон. Там целые районы – это промтерритории. Иссякла промышленность, и стали они жилыми кварталами. Таких примеров очень много. И в квартале Шкапина-Розенштейна мы не стремимся к какому-то высокому концептуальному классу недвижимости. Но если уж говорить о социальной направленности, об эконом-формате жилья, то я себе слабо представляю человека, который бы с удовольствием там не купил жилье. По ценам оно будет сравнимо со спальными районами. Думаю, что это огромный плюс. Ведь можем себе позволить цену, близкую к «дну» рынка.
– Каковы перспективы офисной недвижимости на этой территории?
– Я продолжаю считать, что смешанность функций даст хороший результат. Когда рядом с жильем построены современные офисы – район воспринимается человеком как нечто более «высокое», а не устаревшее. Есть, конечно, и обратная ситуация. Например, лондонский Сити вечером умирает. Почему? Потому что нет жилья. Слишком велико было увлечение функцией. Есть и обратный пример – территории, застроенные элитным жильем. Нет ни ресторанов, ни магазинов.
Смешанность функций – крайне важная для городской среды тема. Поэтому думаю, что и офисы мы сможем там сделать.
– Сколько будет стоить квадратный метр жилья в этом квартале?
– Вопрос очень простой. Скажите, какова цена жилья будет на рынке эконом-класса в 2010 году, – я вам отвечу, что у нас будет такая же. Это же вопрос ликвидности. Мы не изобретаем собственную стоимость. Глупо делать плюс 20 процентов к рынку, но не менее глупо – минус 20 процентов от рынка. Объем недвижимости там маленький, и цена будет на уровне той, которую даст эконом-класс. В «Северной долине» мы имеем большой объем продаж, поэтому можем продавать дешевле, чем рынок, а здесь... это капля в море.
– Городу квартиры на Шкапина – Розенштейна не планируете продавать?
– Если цена привлекательна для коммерческого приобретателя, то зачем продавать городу? Можно, конечно, фантазировать, но здесь не то количество квадратных метров, чтобы думать, что городу это нужно. Город все равно под расселение берет современные районы – такие как «Северная долина». Это оправдано, это действительно может поправить серьезную ситуацию с обменным фондом. Не думаю, что Шкапина будет привлекательным для этого сегмента рынка.
– По Апраксину двору – завершена ли экспертиза КГИОП? Каковы перспективы этого проекта?
– Первоначальные сроки окончания экспертизы – конец мая – начало июня, но теперь речь идет о конце августа – сентябре. Поэтому точка концептуального развития Апраксина двора чуть сдвинулась. У нас уже готова архитектурная группа, из петербургских архитекторов, которая после получения результатов экспертизы готова начать работать.
– Какой проекты вы бы назвали визитной карточкой «Главстрой СПб»?
– Я думаю, что это все же «Северная долина». Потому что это самый большой проект. «Северная долина» предполагает очень четкую целевую аудиторию. Тот же «Апраксин двор» – это своего рода интеллектуальное упражнение. А вот «Северная долина» – это крупный бизнес в части жилищного строительства. Только крупный проект позволяет стремиться к низкой себестоимости – намного ниже, чем у точечной застройки. Это факт совершенный. Можно комплексно решать вопросы стоимости земли, развития сетей, четко по времени разносится ликвидность. Одним словом – управлять себестоимостью.
– Ведете ли переговоры со Сбербанком по поводу проектного финансирования?
– Ведем. По «Северной долине». У нас есть все права по 214-ФЗ, появился залоговый фонд в виде прав требования квартир. Этот пакет дает нам возможность вести переговоры.
– Какие-то сроки по заключению договора со Сбербанком уже обозначены?
– Застройщик всегда хочет максимально быстро, банк всегда должен оценить риски. Мы рассчитываем за месяц-полтора все решить. Стройка уже идет, и нам, конечно, хочется максимально быстро найти банк для поддержки проекта.
– Почему весной бизнесмен Сулейман Керимов не купил «Главстрой»? Не сошлись в цене, в условиях?
– Не знаю. Это ведь как в магазине. Люди интересовались, постояли в очереди и ушли… в другой магазин. Такие инвесторы, как Керимов, достаточно активны по всем возможным рынкам. Они ищут эффективные возможности что-то приобрести. А для О.В.Дерипаски на тот момент был наивысший пик сложностей. Не были ясны ни ориентиры, ни скорость развития кризиса. Было тяжело. Думаю, что Керимов сделал интересные предложения, но Олег Владимирович – известный переговорщик...
Для нас это был эпизод буквально одного дня. Даже если бы тогда нас купили, мы только в августе увидели бы какие-то изменения. Это было время, когда от нашей личной работы зависела выживаемость всего проекта, поэтому нам было не до того.
Не случилось – значит, не случилось, что тут сказать.
– Прошел год с начала кризиса…
– Да. Я как раз в начале августа прошлого тогда выступал перед иностранной аудиторией. Я им сказал: началось. А они мне – про «подушки» и всякую ерунду. Но рынок акций – лишь показатель температуры. Он крайний, он лишь сублимирует страхи инвесторов...
– Что за страхи кризис сублимировал у строителей? Какие слабые стороны у них обнаружились?
– Я бы здесь сказал об отсутствия у российского бизнеса опыта критичности. До 1998 года бизнесмены все глотали и всем занимались. После 1998 года предприниматели решили, что уже знают, как все в этой жизни устроено. Пришли к выводу, что недвижимость – это золотое дно. Хотя известно, что на крупнейших мировых рынках недвижимости, скажем в Лондоне, примеров 10-летней стагнации – сколько хотите. Буквально каждые 20 лет лихорадит.
Как и на рынке акций, все стали «с плечом» покупать. Брали доллар, покупали еще на три. Соответственно, падала планочка. То же самое в недвижимости: все покупалось и продавалось, исходя из этого «плеча», с запасом.
Я знаю, что компании покупали в регионах землю под проекты-миллионники и даже не задумывались, что там за всю историю города столько квадратных метров не было построено. Такие объемы можно строить 200-300 лет. Возникал вопрос: зачем? Ответ такой: ресурс земли ограничен, надо брать, будет хорошо. Только те мыльные пузыри, которые с 15-20 миллиардов сдувались до 800 миллионов, – это есть вторая сторона этого «плеча».
Все были готовы обманываться. Застройщики тоже. Они точно так же в этом тренде развивались – планировали кадры, затраты на приобретение активов, затраты на производственное строительство и прочее. И все разговоры о том, что плохо за затратами следили, упираются в простую истину: а зачем следить, и так все нормально.
В итоге и получили такую жесткую посадку.
– День строителя отмечали в компании?
– В том году отмечали широко. В этом – скромно. Осознанно встали на сторону финансистов-пессимистов, которые говорили, что наступит такое время, когда нужно будет считать. Вот оно, собственно, и наступило.
Беседовал Алексей Михайлов