Игорь Креславский: «Строительство в Петербурге — это всегда вызов»
В канун Дня строителя «Строительный Еженедельник» поинтересовался у Игоря Креславского, председателя петербургского Комитета по строительству, как развивается строительство в городе сегодня, об успехах и планах строительного комплекса.
— В Петербурге ежегодно по плану должен снижаться объем ввода жилья. Каковы планы на 2025 год? Сколько уже сдано?
— Если говорить об объемах вводимого в Северной столице жилья, то в прошлом, 2024 году было введено 2,66 млн кв. м, что превысило плановые показатели федерального проекта «Жилье». В текущем году планируется ввести около 2,48 млн кв. м жилья. Но, обращаю внимание: новые кварталы будут уже обеспечены всей необходимой инфраструктурой — как за счет адресной инвестиционной программы, так и за счет частных инвестиций.
— Не боитесь перевыполнить план?
— Скажем так: мы не стремимся к этому. Повторюсь: нашей главной задачей остается удерживать текущий темп строительства не в ущерб качеству жилой среды. У нас каждое разрешение на строительство жилых комплексов сегодня выдается лишь при обеспеченности их объектами социальной инфраструктуры. И стройка идет параллельно, соразмерно объемам возводимых улучшений.
— Сегодня сложная ситуация в строительстве. Случаются ли срывы сроков сдачи?
— Сложная ситуация, но строители сложностей не боятся. Мы с вами говорили четыре года назад о пандемийных сложностях, три года назад — о санкционных и экономических преградах. Ничего страшного не произошло, рынок не рухнул! Напротив, мы решили за это время проблемы обманутых дольщиков, строим опережающими темпами социальные объекты, запустили ряд мегапроектов. Не могу говорить за всю стройку, но при возведении соцобъектов иногда случаются переносы сроков ввода, хотя они незначительны, и в каждом конкретном случае есть объективные причины.
— По вводу социальных объектов Петербург выбился в лидеры. Сколько и чего запланировано сдать в текущем году? За чей счет идет строительство?
— В прошлом году сданы 117 социальных объектов — Санкт‑Петербург сегодня безусловный лидер в России. Только школ в 2024 году было построено 37. До этого пальму первенства держала Московская область, где возвели 22 школы. Но я уверен, что мы задали такую планку, которую еще долгое время никто из субъектов Российской Федерации не достигнет.
В 2025 году планируется ввести в эксплуатацию 104 социальных объекта. Из них 34 — в рамках Адресной инвестиционной программы и 70 — за счет внебюджетных средств. Общими силами мы построим 25 детских садов, 27 общеобразовательных школ, 21 объект здравоохранения, включая кабинеты врачей общей практики. Также запланировано сдать три объекта спорта и 28 объектов иного назначения, среди которых жилье, культура, транспортная система, социальная поддержка, безопасность.
На данный момент разрешение на ввод получили примерно два десятка объектов.
— Сейчас администрация через Градостроительную комиссию обязывает всех застройщиков возводить инфраструктурные объекты в жилых комплексах. А если речь идет о точечной застройке, есть у девелопер аналогичные обязательства?
— Обязательства есть у всех — пропорционально застройке. Если проект небольшой, то девелоперы строят школы, садики и поликлиники в складчину с соседними проектами. Если же проект точечный, в рамках развитой инфраструктуры, то девелопер берет на себя обязательства по передаче квартир в Жилищный комитет для очередников, или проводит капитальный ремонт социальных объектов, или строит дороги — все пропорционально объему будущих улучшений.
— Применение информационного моделирования в строительстве стало обязательным. Как это повлияло на выполнение городской инвестпрограммы?
— Термин ТИМ подразумевает все стадии жизненного цикла — от изысканий до эксплуатации и последующего сноса или реконструкции. Прошло еще слишком мало времени, чтобы можно было сказать: хорошо это или плохо. Кроме того, нужно понимать, что любая новинка, тем более такая дорогостоящая, как «цифра», изначально требует значительных инвестиций, которые окупаются по-разному на каждом этапе.
Положительных эффектов у информационного моделирования много. Это и улучшение качества проектирования за счет того, что все видят решения, которые сделаны смежником и заведомо не будут ставить несовместимых задач. И улучшение качества строительства и скорости за счет выявления дефектов быстрее, чем выявят контрольно-надзорные органы. И повышение дисциплины субподрядчиков, которые знают, что контроль лучше и четче, чем классическими методами, и многое другое.
— Комитет по строительству так хорошо под вашим началом выполнял Адресную инвестиционную программу, что теперь ему доверили строительство метрополитена. Каковы планы на текущий год?
— Сегодня идут работы по развитию Красносельско-Калининской, Лахтинско-Правобережной, Кировско-Выборгской, Невско-Василеостровской и Фрунзенско-Приморской линий метрополитена.
В 2025 году запланировано построить участок Красносельско-Калининской линии от станции «Юго-Западная» («Казаковская») до станции «Путиловская» с пересадочным узлом со станции «Путиловская» на станцию «Кировский завод» Кировско-Выборгской линии метрополитена.
Вторая очередь Красносельско-Калининской линии включает в себя четыре станции: «Броневая», «Заставская», «Боровая», «Каретная». Ориентировочная длина направления — 7 км. Все станции — глубокого заложения.
Сейчас на участке от «Путиловской» в тестовом режиме запущены два проходческих щита диаметром 5,6 метра. В марте 2025 года на проект продолжения Красносельско-Калининской линии в сторону станции «Каретная» выдано положительное заключение ФАУ «Главгосэкспертиза России». Впереди — финальный этап: получение разрешения на строительство. После этого метростроители приступят к плановой проходке перегонных однопутных тоннелей, а также к полноценному освоению площадок, необходимых для сооружения стволов. Всего на строительстве линии от «Путиловской» до «Каретной» планируется задействовать четыре механизированных комплекса диаметром 5,6 метра. Они попарно будут двигаться навстречу друг другу. Тоннели, стартующие от «Путиловской», проложат в сторону центра города — к будущей станции «Броневая». Далее строительство двинется в сторону станции «Заставская», которая станет пересадочной на станцию Московско-Петроградской линии «Московские ворота».
Идет работа в двухпутном тоннеле для продолжения Невско-Василеостровской линии, который метростроители прокладывают от станции «Беговая» через «Богатырскую» до «Каменки» и далее — до демонтажной камеры. Здесь работает щит «Надежда». Общая дистанция, которую в режиме реального времени преодолевает тоннелепроходческий механизированный комплекс весом 1600 тонн и диаметром 10,56 метра, составляет около 5000 метров. Вестибюли будущих станций метростроители возведут на пересечении Туристской улицы и Богатырского проспекта, а также на углу Комендантского и Шуваловского проспектов. «Каменка» в перспективе станет пересадочной на станцию «Шуваловский проспект» и соединит «зеленую» линию с «фиолетовой», Фрунзенско-Приморской.
Кроме того, «Метрострой Северной Столицы» организовал пять строительных площадок (четыре основных и одну вспомогательную) для продолжения работы над сооружением отрезка Невско-Василеостровской линии до станции «Каменка». Ведется их необходимое обустройство, вынос инженерных сетей и т. д.
— В Москве ежегодно сдаются не менее семи новых станций метро. Главная причина, почему Петербург отстает от таких темпов, — отсутствие больших денег, или причин больше?
— Программой «10 приоритетов развития Санкт-Петербурга» до 2030 года в разделе «Развитие метрополитена» запланировано строительство десяти новых станций метрополитена. Почему меньше, чем в Москве? Во-первых, у нас станции глубокого заложения. Например, новая станция «Горный институт» — одна из самых глубоких станций петербургского метро, некоторые работы в перегонных тоннелях велись на глубине около 70 метров под землей. Для сравнения: примерно столько придется преодолеть, чтобы спуститься с высоты 24-этажного дома. На станции — четыре эскалатора с высотой подъема 58,6 метра, они смогут пропускать порядка 100 тыс. пассажиров в день. В Москве станции, открытые в 2024 году, имеют конструкцию мелкого заложения и даже выходят на поверхность. Во-вторых, не забывайте, что Москва — столица, и ее бюджет в разы превышает наш.
— До Петербурга постепенно добираются все больше региональных и столичных компаний. Чем им интересна Северная столица?
— Мы — второй город в России. У нас хороший инвестиционный климат. Прозрачные правила. Разве этих причин мало?
— Уровень профессионализма у региональных компаний такой же, как у питерских, или есть отличия?
— Регион происхождения бизнеса не является признаком профессионализма. В России есть примеры региональных компаний, успешно покоряющих столицу. В Петербурге основной костяк застройщиков сложился уже давно, и пришлым компаниям трудно конкурировать с ними. Но если региональным застройщикам есть что предложить, то они выходят на наш рынок. Например «Аквилон» из Архангельска, «Унистрой» из Казани, «Брусника» из Екатеринбурга, Dogma из Краснодара. Московские игроки начали активную экспансию на петербургском рынке.
— Газета выходит накануне Дня строителя. Что бы вы хотели пожелать коллегам?
— Строительство в Петербурге — это всегда вызов. Вызов сложным грунтам, непростому климату, плотной городской застройке и необходимости бережного отношения к нашему бесценному наследию. Но именно ваша способность находить решения, работать слаженно и с полной отдачей позволяет городу развиваться, становиться комфортнее, современнее, сохраняя при этом свое неповторимое лицо.
Спасибо вам за ваш нелегкий, но такой важный труд! За терпение, стойкость и умение доводить начатое до конца, несмотря ни на что. За то, что день за днем в любую погоду вы вкладываете свои силы и душу в созидание нашего великого города.
Желаю всем работникам строительного комплекса Санкт-Петербурга крепкого здоровья, неиссякаемой энергии, семейного благополучия и уверенности в завтрашнем дне! Пусть ваши проекты реализуются успешно и в срок, а результаты труда приносят радость и гордость за вклад в развитие нашего любимого города!
Один из крупнейших в Санкт-Петербурге игроков рынка управления жилой недвижимостью – ГК Cosmoservice – в марте 2020 года отмечает 20-летие. Для такого сложного сегмента, как ЖКХ, это серьезный стаж. В чем секрет устойчивости компании, «Строительному Еженедельнику» рассказала ее генеральный директор Анастасия Инашевская.
– Анастасия Александровна, возглавляемой Вами управляющей компании исполняется 20 лет. Расскажите, пожалуйста, немного о ее истории.
– День рождения нашей компании – 30 марта 2000 года. Правда, первые пару лет она носила другое название – «Ажур», но после ребрендинга уже много лет действует под именем Cosmoservice, с ним получила известность и наработала репутацию. Основана УК была под патронажем крупного девелопера того времени – компании «Строймонтаж». Объемы ввода застройщика были довольно велики, и сдававшиеся дома требовали высокого качества сервиса, которое в то время далеко не все управляющие организации могли обеспечить. Для решения этой задачи и была создана наша УК.
Таким образом, первые дома, которые мы принимали в эксплуатацию, были построены «Строймонтажом». Их было довольно много, причем располагались в разных частях города: на улице Коммуны, Серебристом бульваре, улице Брянцева, улице Рихарда Зорге и пр. К 2008 году суммарная площадь жилья, находившегося в нашем обслуживании, постепенно достигла 600 тыс. кв. м.
Тогда разразился кризис, в результате чего «Строймонтаж» обанкротился. Выжить управляющей компании при отсутствии «донора»-застройщика – очень тяжело. Тот период истории был, пожалуй, самым трудным для ГК Cosmoservice. Тем не менее, мы справились, выстояли, сумели сохранить высокое качество обслуживания и найти новых партнеров-девелоперов, объекты которых мы принимаем в эксплуатацию. Среди них такие компании, как «Ленстройтрест», «Охта Групп», «Новый город» и др.
В последние три года мы очень активно сотрудничаем с компанией Setl City. За этот период мы взяли на обслуживание около 1 млн кв. м построенного ею жилья. Надо отметить, что этот девелопер очень тщательно подходит к выбору УК для своих объектов. Застройщик сотрудничает с несколькими крупными участниками рынка управления, качество работы которых его устраивает, и проводит тендеры на эксплуатацию своих комплексов. Могу с гордостью сказать, что в их число входит и Cosmoservice, и многие дома были переданы именно нам.
На сегодняшний день наша УК обслуживает уже свыше 2 млн кв. м жилья разных классов. Самым наглядным показателем эффективности нашей работы, на мой взгляд, может послужить тот факт, что за последние пять лет от нас не «ушел» ни один объект (при том, что в среднем по рынку «текучка» достигает 10% ежегодно).
– Многие из тех, кто начинал в «нулевые», не пережили кризиса 2008–2009 годов, других подкосил 2015-й, да и сейчас экономическую ситуацию сложно назвать позитивной. В чем секрет успеха вашей компании?
– Я бы, пожалуй, выделила три основных фактора. Первый – это, конечно, качество работы. Пусть это и банально, но факт остается фактом: именно уровень качества предлагаемых услуг имеет ключевое значение. Только благодаря ему УК может предотвратить «перетекание» объектов к другим участникам рынка. И только он обеспечивает заинтересованность девелоперов в сотрудничестве. Для нас, работающих без «донора»-застройщика, это имеет особое значение. Человеческая психология устроена так, что человек, купивший квартиру, оценку качества обслуживания дома подсознательно переносит на девелопера. Это общеизвестный факт, и, поскольку любой застройщик заинтересован в поддержании своей репутации, все они очень серьезно относятся к выбору УК.
Второй важный фактор нашего успеха, как бы это ни показалось кому-то парадоксальным, – это смена руководства в компании. Я являюсь четвертым генеральным директором ГК Cosmoservice. И, на мой взгляд, такие перемены на пользу компании. На каждом этапе перед нами стояли разные вызовы и задачи, требовались свои методы и стили работы, была необходимость в гибкости подходов и изменении тактики. Убеждена, что развитие без постоянного обновления, в том числе и руководства, невозможно.
Третий момент связан непосредственно со спецификой нашей отрасли. Например, в девелопменте бизнес очень зависим от спроса, и его падение в кризис может стать негативным фактором, приводящим к банкротству (что, собственно, и случилось в свое время со «Строймонтажом»). На оплату услуг по обслуживанию жилья кризис оказывает существенно меньшее влияние: это не предмет роскоши, а расходы первой необходимости. Соответственно, если УК сформировала значительный объем эксплуатируемой недвижимости и завоевала определенную репутацию (у нас ведь всё, как в человеческой жизни: сначала ты работаешь на имя, а потом имя работает на тебя), ее бизнес весьма устойчив. Уровень доходности в кризисные периоды, конечно, может проседать, но необходимый уровень рентабельности сохраняется.
– ГК Cosmoservice работает с жильем разных классов. Как выстраивается взаимодействие с жильцами?
– Для каждого сегмента у нас разработано пакетное предложение. Отмечу, что даже для жилья эконом-класса (стандартного, как его сейчас еще называют) мы предлагаем сервис более высокого качества, чем заложено в минимальных городских тарифах. Просто потому, что считаем набор услуг, предусмотренный этим минимумом, недостаточным. Поясню на простом примере: базовый тариф предполагает, что мыть полы на лестничных площадках первого этажа нужно два раза в неделю, мы исходим из того, что делать это надо хотя бы ежедневно. Примечательно, что когда мы озвучиваем свои стандарты на первом собрании с жильцами дома, в 90% случаев они находят поддержку граждан.
Разумеется, каждый предлагаемый нами пакет учитывает класс жилья и обещания застройщика. То есть, если говорилось, например, о закрытом дворе и системах видеонаблюдения, они входят в минимальный набор услуг. Ну а далее – по желанию жильцов. Если какие-то предлагаемые нами сервисы представляются им избыточными, мы их удаляем из пакета обслуживания. Если, наоборот, чего-то не хватает, – добавляем. Происходит это, в соответствии с законодательством, на общем собрании собственников.
Особая сфера – обслуживание жилищного фонда премиального сегмента. Даже девелоперы, у которых есть свои управляющие компании, вводя элитный объект, обращаются к нам, чтобы мы взяли его в эксплуатацию. А это о многом говорит. Дело в том, что с самого начала нашей работы мы вышли на этот узкий рынок и постепенно наработали такой уровень навыков и компетенций, который позволяет удовлетворить желания даже самых взыскательных собственников жилья премиального класса.
При этом надо отметить, что работа с жильцами жилья любого сегмента не может ограничиваться собраниями. Необходим постоянный контакт, регулярная обратная связь от людей, чтобы мы понимали, какие появляются проблемы, в чем могут быть недоработки, чего бы от нас хотели. В этом смысле нам очень помогают Советы домов, которые создаются гражданами. В большинстве случаев сотрудничество с ними очень плодотворно.
– Юбилей – это время не только для подведения итогов, но и для выстраивания планов на будущее. Намерены ли Вы и далее расширять обслуживаемый фонд, думаете ли внедрять какие-то новые технологии?
– Cosmoservice, безусловно, открыт к сотрудничеству. В то же время расширение находящегося в нашем управлении жилищного фонда ни в коем случае не должно идти в ущерб качеству сервиса. Поэтому мы для себя решили в этом году притормозить активное расширение и сосредоточить усилия на отладке и доводке внутренних механизмов работы нашей УК. Нужно приложить определенные усилия для того, чтобы освоиться со значительно выросшим в последние годы объемом эксплуатируемого жилья.
Если говорить о внедрении современных технологий, то это не только планы на будущее (а дальнейшее развитие в этой сфере, безусловно, намечается), но повседневная работа. В частности, еще три-четыре года назад мы создали мобильное приложение, чтобы жители в любое время могли обратиться к нам со своими проблемами. Еще раньше на сайте компании появилась форма для онлайн-отправки заявок или какой-либо информации. Как я уже говорила, постоянный контакт с жильцами – неотъемлемая часть нашей работы.
– Многие представители сферы ЖКХ жалуются на сложности с кадрами. Как обстоят дела в этой сфере у вас?
– Если говорить о высококвалифицированных кадрах, мы можем отметить высокую стабильность коллектива. Есть люди, которые трудятся в компании со времени ее основания, другие – свыше десяти лет. Большая часть кадровых изменений связана с расширением нашей работы, приемом на обслуживание новых жилых комплексов.
Пользуясь случаем, хотелось бы поздравить весь трудовой коллектив ГК Cosmoservice с юбилеем, пожелать крепкого здоровья, финансового благополучия, новых успехов как в личной жизни, так и в профессиональной деятельности. Помните: мы с вами делаем очень важное и ответственное дело, а успех компании зависит от каждого из нас!