Елена Пашкова: «Мы даем клиенту то, что он хочет, в тот момент, когда он этого еще не знает»
Строительный рынок переживает непростые времена. Как эта ситуация выглядит с точки зрения производителей стройматериалов и чем они могут помочь девелоперам, рассказала Елена Пашкова, генеральный директор Торгового дома ХотРок.
— Как сейчас себя чувствует стройка?
— На протяжении многих лет строительный рынок рос опережающими темпами, несмотря на все внешние вызовы. Однако с лета 2024 года стали заметны негативные изменения в сегменте жилищного строительства — как многоквартирного, так и индивидуального. В то же время промышленное строительство и объекты социальной инфраструктуры практически этого не ощутили.
Отмена льготной ипотеки и рост ставок по вкладам сделали недвижимость менее привлекательной для инвестиций. Мы видим сообщения о непроданных новостройках, заявления девелоперов о пересмотре реализуемых и сдержанном запуске новых проектов.
Тем не менее при корректировке политики ЦБ и стабилизации рынка деньги вновь вернутся в стройку — более надежного и доступного актива сегодня не найти.
Наиболее заметны проблемы в сегментах индивидуального (ИЖС) и коммерческого малоэтажного (КМС) строительства. Введение эскроу-счетов стало хорошей защитой интересов покупателей, но создало значительные сложности для мелких застройщиков, которые не могут привлекать кредиты под 25% годовых и выше. В конечном счете — хотим мы этого или нет — все дополнительные издержки перекладываются на потребителя.
— Сокращается объем строительства, растет себестоимость. В том числе из-за удорожания строительных материалов. Какие позиции и на сколько подорожали за последние три года на вашем предприятии?
— Если говорить про наш сегмент, цены на каменную вату ежегодно росли. Три года назад был резкий скачок стоимости, связанный с ростом цен на сырье и внутренним гиперспросом. Сейчас ситуация относительно стабилизировалась.
Однако затраты производителей продолжают расти — и не только за счет повышения цен на сырье и энергоресурсы. Дефицит кадров и высокие темпы инфляции привели к увеличению расходов на персонал и его социальную поддержку.
Касательно динамики цен. В разных сегментах — по-разному. Спрос и конкуренция определяют цену. Сложнее всего — производителям, не имеющим диверсификации по ассортименту и рынкам сбыта. В их случае колебания по ценам в течение года могут достигать 30%.
— Строительные компании стали закупать вашу продукцию в меньших объемах, ищут позиции подешевле или отказываются от некоторых товаров?
— Тут нет однозначного ответа. Когда одни падают — другие находят возможности для кратного роста. Кроме того, ситуация существенно разнится от региона к региону. Есть области, которые традиционно выбирали дорогие и качественные материалы, сейчас они закупают альтернативы из более доступного сегмента — экономия стала повсеместной.
Действия производителей также могут вызывать разный отклик рынка. Например, некоторое время назад лидер нашей отрасли ввел жесткие квоты на материал. Это привело не только к росту цен, но и к увеличению сроков поставок. А простой стройки в сезон застройщики не прощают. Уже через год мы увидели тренд на замещение материала альтернативными видами проектных решений.
— Как, на ваш взгляд, сокращение закупок повлияло на качество строительства?
— На качество строительства сейчас оказывает влияние целый ряд факторов. Во-первых, общее снижение спроса заставляет участников рынка искать более экономичные решения. К сожалению, иногда это приводит к использованию менее качественных, но более доступных аналогов. Во-вторых, из-за нехватки рук строительные компании вынуждены привлекать низкоквалифицированный персонал. Некачественный монтаж, в свою очередь, напрямую сказывается на долговечности и энергоэффективности зданий. Заметно снижение уровня квалификации и среди технических специалистов: недостаток опыта часто приводит к ошибкам при выборе материалов и увеличению количества технологических просчетов.
— Можете привести пример?
— За последний год на каждом третьем объекте, поступившем к нам на фиксацию, материал был подобран некорректно.
Недавно один из застройщиков обратился к нам с просьбой провести испытания теплоизоляции для вентфасадов на звукоизоляцию. Необходимо уточнить, что основная задача этих конструкций — обеспечить целостность теплового контура здания и сохранить тепло, а поглощение шума — пусть и важная, но все-таки дополнительная функция. Отмечу также, волокнистая структура любой каменной ваты всегда обеспечивает определенный уровень звукоизоляции — это приятный гарантированный бонус.
В этом случае застройщик предпочел материал с заявленными акустическими свойствами, несмотря на его заведомо худшие показатели по ключевым критериям — теплоизоляционным и прочностным характеристикам. Если так выбирает частный застройщик — это его право, но для многоквартирного дома такой выбор может привести к серьезным последствиям, поэтому мы отказались от поставки.
Мы всегда стремимся помочь строителям подобрать материал, оптимальный для конкретных задач: далеко не во всех случаях дороже — значит лучше. В теплоизоляции плотность напрямую влияет на цену и теплопроводность. Применение плотных ват в местах с пониженными нагрузками просто экономически нецелесообразно.
— Как вы работаете с застройщиками?
— В основном материал ХотРок представлен на средних объектах. В этом сегменте наша основная задача — максимально сократить сроки принятия решения и поставки. Мы помогаем подобрать материал, обеспечиваем всеми необходимыми документами (от обязательных сертификатов до подтверждений долговечности, экологичности и пожаробезопасности), предоставляем BIM-модели и альбом технических решений.
Работа с крупными застройщиками требует иного подхода. Здесь важно учитывать их стратегические планы, регионы присутствия, типовые проектные решения и особенности логистики. В преддверии сезона или перед запуском нового проекта мы подписываем обязательство по обеспечению: определяем необходимые объемы и фиксируем сроки поставок. Мы даем клиенту то, что он хочет, в тот момент, когда он этого еще не знает.
— Есть ли способы снизить себестоимость продукции и конечную цену для потребителя?
— В текущих условиях для сохранения конкурентоспособности предприятию необходимо постоянно повышать собственную эффективность. Благодаря системной работе над бизнес-процессами и вовлеченности команды нам удалось существенно снизить производственные и операционные издержки. Так, после внедрения автоматизированной системы складского учета за год мы недосчитались лишь одной упаковки из миллионов, прошедших через склад, — это показатель высокого качества работы.
Эффективное управление ассортиментом — еще один важный момент. Позаказное и сквозное планирование производства, а также поддержание оптимального запаса по наиболее востребованным позициям позволяют сократить технологические издержки и рационально управлять финансовыми потоками. Такой подход обеспечивает рост эффективности до 20 %.
Отдельные товарные категории могут выпускаться с повышенной производительностью. По ним мы готовы предложить наиболее выгодные коммерческие условия — это вариант, где выигрывают все стороны.
— Какую роль играет поддержка государства?
— Мы привыкли рассчитывать прежде всего на собственные силы. Вместе с тем хочу отметить и ценный опыт участия во внешних инициативах. В прошлом году мы присоединились к федеральному проекту «Производительность труда». Участие в нем помогло вовлечь сотрудников, повысить их мотивацию и найти новые точки роста: оптимизация бизнес-процессов, управление запасами и финансовыми потоками. В результате линейный персонал начал мыслить шире, видеть реальные эффекты изменений и участвовать в совершенствовании процессов.
— Как вы оцениваете перспективы рынка стройматериалов и строительства?
— Сейчас сложно делать реальные прогнозы. После нескольких лет потрясений и внутреннего гиперспроса рынок наконец выровнялся: продавцам больше не приходится отказывать клиентам из-за дефицита материала в сезон. Наоборот, за внимание клиента нужно бороться. Крупным игрокам сейчас важно сохранить долю, а средним и малым — найти возможности для диверсификации и роста. Кризис — время возможностей. Я не вижу сильных предпосылок к росту цен выше инфляции в этом году.
Задача ХотРок — сохранить и приумножить достигнутый ранее результат и быть готовыми к любым глобальным вызовам внешней среды.
Мы уверены в постепенном улучшении ситуации. Если рассматривать альтернативные сценарии развития и динамики, сейчас мы пришли в ту точку, где оказались бы, если бы не было «черных лебедей» последних лет. Нам только кажется, что мы упали.
С повышением требований к комфорту городской и жилой среды возрастает значение архитектуры и градостроительства. Об эволюционном пути этих направлений человеческой деятельности за последние десятилетия, их роли в развитии больших и малых городов беседуем с архитектором Сергеем Цыциным, основателем и бессменным руководителем компании «АМЦ-ПРОЕКТ».
— Сергей Викторович, вы начали трудовую деятельность в период «застоя», на ваших глазах сменились несколько эпох в развитии общества. Как вы охарактеризуете эволюционный путь архитектуры и градостроительства за это время?
— Как говорят философы, что-то теряешь, что-то находишь. Так устроена жизнь. То же самое можно сказать про архитектуру и градостроительство последних сорока лет.
С одной стороны, в советской плановой экономике было системно выстроено градостроительное развитие, отработаны механизмы управления строительством, включая проектирование, согласование документации, организацию работ и т. д.
С другой стороны, в архитектуру еще со времен Никиты Хрущева были введены жесткие ограничения, которые существенно обезличили внешний облик зданий и сооружений. Индивидуальный подход к проектированию был возможен только для самых знаковых объектов — гостиниц, дворцов спорта, театров, концертных залов и др.
Перестройка «развязала руки» архитекторам, дала некую творческую свободу. Снизились бюрократические барьеры, появились частные инвесторы, которые стали ставить строителям интересные задачи. С интеграцией страны в мировую экономику с Запада хлынули новые для нас технологии и материалы, которые давали интересные возможности.
Необходимо также отметить, что при этом одновременно из сферы деятельности архитекторов и градостроителей ушло долгосрочное планирование. Города стали развивать по пути наименьшего сопротивления, перестали думать о городе в целом и в принципе прекратили заниматься градостроительством, решать только текущие задачи.
— И это породило градостроительные ошибки, в частности в Петербурге. Их можно исправить?
— Можно и нужно, но трудно, долго и дорого. В этом направлении сделан ряд шагов. Продолжая тему эволюции архитектуры и градостроительства, нужно сказать, что в конце 1990-х начали вновь шаг за шагом создавать систему градостроительного регулирования. Разработали Градкодекс, взялись за нормативные документы. Если за десять лет моей работы в советский период с 1982 по 1991 год СНиПы на архитектуру и генплан не подвергались изменениям, то сегодня своды правил меняются каждые полтора года, причем достаточно радикально. Я часто вспоминаю роман Германа Гессе «Степной волк», где прозвучала китайская пословица, ставшая крылатой фразой: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен!»
— Получается, что от советских пятилеток с их жестким планированием мы, глотнув свежего воздуха перестройки и погрузившись в хаос свободного рынка, в результате приплыли к зарегулированной экономике?
— И сильно формализованной. А важным отличием советской эпохи от нынешней было системное мышление, стратегическое планирование и отсутствие лишних бюрократических препон. В Советском Союзе планировали не только на пять лет, но и на долгосрочный расчетный период — на 25 лет и дальше. Советское государство, будучи единственным собственником, выступало квазидевелопером, которого нам не хватает сегодня. У нас много частных девелоперов, но требовать от них столь нужного сейчас стратегического подхода было бы странно. Необходимо направлять их частные инвестиции, чтобы они работали на длительную перспективу. А долгосрочное планирование важно именно для градостроительства и объемно-пространственного развития территорий, потому что это всегда долгий процесс.
— Какие позитивные явления вы бы отметили в российской архитектуре и градостроительстве сегодняшнего дня?
— Несмотря на не всегда обоснованные нормативные ограничения, архитекторы продолжают создавать яркие индивидуальные объекты. В жилищном строительстве растет конкуренция, клиенту сегодня нужны не только квадратные метры, но и здоровая, комфортная, красивая среда обитания. Девелоперы начинают понимать, что экологичность становится конкурентным преимуществом, и последние лет семь мы наблюдаем расцвет проектов озеленения и благоустройства. Немало таких проектов реализовала и наша компания, особенно в родном Петербурге у новых жилых комплексов, памятников.
Меняется к лучшему мышление людей, ответственных за объемно-пространственное и градостроительное развитие городов, компетентность и кругозор застройщиков, которые приносят свои плоды. Больше всего это заметно в Москве, также в Петербурге и ряде крупных городов России.
— А сами архитекторы и градостроители меняются в соответствии с требованиями времени?
— Градостроителей пока не хватает из-за провала в развитии этого вида деятельности в начале перестройки. Работу специалиста в этой области можно сравнить с созданием восточного ковра с узором из кварталов, дорог, зеленых зон и т. д. Не каждый градостроитель достаточно глубоко понимает, что скрывается за каждым элементом узора — по каким нормативам он возводится, как должна быть оборудована площадка, как будет организовано строительство. Но ему нужно иметь об этом понятие, так же, как и архитектор должен быть интегрирован в градостроительные процессы. Любое здание или сооружение возводится в городской или природной среде, оно должно визуально обогащать окружающий ландшафт, не создавая дисгармонии. Градостроительство — это широкая сфера деятельности, которая, помимо архитектуры, охватывает инженерную инфраструктуру, транспорт, экологию, социальные вопросы и многое другое. Поэтому будущим архитекторам и градостроителям нужно получить очень качественное образование, причем комплексное. Это позволит архитектору и градостроителю нести ответственность за то, что он делает. Каждое вторжение в среду не должно ее ухудшить, каждое здание должно обогащать градостроительный облик города.
— Что вы вкладываете в понятие «комфортная жилая среда»?
— Во всем мире принята градация жилой среды по плотности: от высокоплотной (high density) для жизни в гуще города до низкоплотной (low density) — для жизни в загородном доме с обширным участком земли. Комфортной может быть среда любой плотности.
Высокоплотная среда комфортна, когда практически полностью разделены пешеходные и транспортные потоки, которые пересекаются только в пересадочных узлах. Например, в знаменитом Down-town в Торонто транспортные потоки выведены наружу, а жизнь протекает в подземном пространстве, куда человек даже зимой может спуститься из своей квартиры в домашних тапочках, чтобы зайти в магазин, аптеку, отделение банка и т. д. Доступность и близость этих и других сервисов — тоже важное условие комфорта высокоплотной среды. Разделение пешеходных и транспортных путей можно осуществить и по-другому: открытое пространство снаружи отдать пешеходам, а транспорт пустить под землю. Этот вариант, на мой взгляд, предпочтительнее. Можно организовать высокоплотную среду и на одном уровне с разделением потоков по принципу пальцев сомкнутых рук.
В низкоплотной среде на первый план выступает природный фактор. Важна экологичность, безопасность, энергоэффективность и рациональная эксплуатация недвижимости во избежание больших расходов. Сегодня, безусловно, возрастает роль зеленого строительства, которое необходимо развивать и активнее внедрять соответствующие стандарты в практику архитекторов, градостроителей и строителей.
— Поэтому вы регулярно собираете экспертов на конференции по экоустойчивой архитектуре и зеленому строительству?
— Да, с 2012 года под эгидой Санкт-Петербургского Союза архитекторов мы провели восемь таких конференций с участием архитекторов, градостроителей, девелоперов, представителей власти различных уровней. Эти мероприятия вызывают широкий резонанс, вырабатываются решения по дальнейшему внедрению в практику зеленых стандартов, предлагаются меры, стимулирующие зеленое строительство.
— Можно ли создать комфортную среду в нашем родном Петербурге?
— Петербург — это великое произведение архитектурно-градостроительной мысли, создавая которое, Россия смогла внимательно изучить и использовать передовые достижения Европы и даже во многом превзойти европейцев. Для формирования современной комфортной среды в Петербурге нужно решить ряд важных задач, в частности повышать уровень полицентричности, создавать транспортный и водно-зеленый каркас города.
— Какие для этого есть способы? Общие с другими городами или свои, особые?
— Подходы к созданию комфортной среды едины. За последние десятилетия накоплен большой мировой опыт в этой области. Достаточно назвать проекты большого Парижа, большого Стокгольма, Ванкувера и его окрестностей — перечислять можно долго. Необходимо взять эти методики за основу и последовательно их осуществлять. У нас ведется много деструктивных разговоров. Например, о том, что трудно осваивать подземное пространство и строить метро из-за слабых грунтов. Но в Амстердаме грунты не лучше, и это не мешает голландцам прямо под каналами обустраивать общественные центры. В Шанхае грунты хуже, чем в Петербурге, но это не помеха для строительства небоскребов.
Тех, кто сомневаются в наших возможностях по сравнению с другими государствами, хочется спросить: у нас иная сила тяготения? Или другое количество кислорода в воздухе? Или не такие элементы, как в таблице Менделеева? Или другие люди? Наших специалистов приглашают работать за рубеж, и они там высоко котируются. До революции в развитии градостроительства Петербург был «впереди планеты всей», зачем же сейчас снижать планку?
— Предлагаю заглянуть в будущее. Что вы думаете о роли искусственного интеллекта (ИИ) и других современных технологий в архитектуре и градостроительстве?
— С искусственным интеллектом я провел интересный эксперимент. Поставил ему задачу изобразить в викторианском стиле фасады зданий малоэтажного квартала в Стрельне, который сейчас проектирует наша компания. Получил очень грамотное решение, говорю как профессиональный архитектор.
— У людей получается хуже?
— Я не сравнивал, но могу сказать, что у любого хорошего архитектора имеется какое-то представление о викторианском стиле. А в распоряжении ИИ — весь массив знаний, накопленных человечеством по этой теме. Уверен, что ИИ не смог бы хорошо спроектировать здание с нуля, но с имитацией архитектурного стиля фасадов он справляется неплохо. Все это означает, что ИИ внедряется в нашу профессиональную жизнь, и его возможности надо использовать. Просто относиться к этому как к реалиям сегодняшнего дня.
— Сегодня многие говорят о вытеснении искусственным интеллектом человека, в том числе из творческих профессий. Этого не произойдет в архитектуре и градостроительстве?
— Нет. ИИ не отберет у человека творческую составляющую, потому что она бесконечно сложная и непостижимая для машины.
— Какие еще технологии стремительно внедряются в архитектуру и градостроительство?
— В части используемых технических средств сейчас совершается глубокая революция. Архитектурное проектирование все глубже уходит в область BIM-моделирования. Я имею в виду не только создание точных 3D-моделей объектов, но и изготовление по этим моделям элементов строительных конструкций с высокой точностью. Расскажу о своем практическом опыте в этой сфере.
Нашу компанию пригласили участвовать в разработке проекта Комбината инновационных технологий компании «МонАрх». Предприятие предназначено для изготовления крупногабаритных железобетонных модулей с максимальным размером 15,5 × 7,5 × 3,45 м.
— Современный домостроительный комбинат?
— Да, только высокотехнологичный, от советских ДСК он отличается кардинально. Продукция изготавливается по индивидуальным проектам на роботизированных линиях с машиностроительной точностью. Там же, в заводских условиях, монтируются инженерное оборудование и сантехника, выполняется черновая и чистовая отделка. Все это происходит в теплом цеху при хорошем освещении с применением высокоточных инструментов. Это не идет ни в какое сравнение со строительными работами, которые подчас вынуждены выполнять в темное время суток на 20-градусном морозе в люльке, раскачиваемой всеми ветрами. Изделие поступает на площадку с 98%-ной заводской готовностью, остается только соединить крупные элементы и прикрыть молдингами стыковые швы.
— Ваша компания проектировала комбинат с нуля?
— Мы были генпроектировщиками, но наши функции оказались шире. Дело в том, что изготовитель роботизированных линий не разбирался в вопросах изготовления строительных материалов. Поэтому нам пришлось вникнуть в эту технологию и выдать ему подробное техническое задание, по которому он спроектировал и создал роботизированные линии.
— Завод уже функционирует?
— Из его продукции возведен жилой микрорайон «Яковлево-2» в Новой Москве. Передовые технологии XXI века не просто внедряются, а уже активно работают.
— Какие масштабные задачи сегодня стоят перед архитектурой и градостроительством?
— Преодолеть конфликт человека, машины и природы. Для этого нужно создавать благоустроенные энергоэффективные и экологичные среды с разведением пешеходных и транспортных потоков. Архитектура несет миссию гуманизма как важнейшее средство коммуникации и интеграции общества.