Александр Кравцов: «Премиальный девелопмент в Петербурге — создание новой городской среды»
Доля жилых комплексов высокобюджетного сегмента на петербургском рынке новостроек невелика. Это провоцирует рост цен и высокий спрос. О новых проектах дорогого сегмента «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
— Как вы можете охарактеризовать рынок недвижимости высокого класса в первой половине 2025 года?
— С середины 2024 года рынок элитной и премиальной недвижимости находится на подъеме. С одной стороны, меньшая зависимость от ипотеки позволила сохранить высокий уровень спроса со стороны покупателей. С другой — дефицит качественных проектов соответствующего уровня в Петербурге стимулирует клиентов обращать внимание на новые редкие предложения. А недостаток подходящих для строительства участков в центре города автоматически повышает ценность как уже готовых, так и возводящихся объектов.
Два месяца назад мы открыли продажи квартир в жилом квартале «Остров первых» на 1300 квартир на Матисовом острове. Спрос очень активный. Сегодня выручка от продаж превысила 5 млрд рублей при средней стоимости квадратного метра в 400 тысяч рублей. Средний чек в сделке составляет 14 млн рублей. Это убедительно доказывает, что в Петербурге существует устойчивый спрос на качественные, продуманные, архитектурно цельные проекты.
— Прошел почти год после отмены льготной ипотеки. Как в вашем случае выглядит структура сделок? Насколько популярны рассрочки?
— На примере наших четырех проектов — «Остров Первых», элитного квартала «Моисеенко 10», клубного дома Talento и апарт-отеля VIDI — могу сказать, что 52% сделок проходят с использованием рассрочек, 31% — это ипотека, в основном семейная. На единовременную оплату приходятся 17% заключаемых договоров.
Многое зависит от класса и расположения объекта. Например, в элитном проекте на Моисеенко, 10, напротив «Невской ратуши» покупатели в большинстве случаев предпочитают приобретать недвижимость за «живые» деньги. А в премиальном сегменте, таком как «Остров Первых» и Talento, лидирует рассрочка.
С точки зрения инвестиционного спроса по-прежнему востребованы апартаменты. Это подтверждает пример готового объекта VIDI, где средняя цена квадратного метра составляет 500 тысяч рублей. В нем остались всего два десятка лотов, в ближайшее время начнется передача ключей, но интерес покупателей к проекту остается высоким. Половина сделок с апартаментами приходится на жителей Петербурга, вторая — на регионы.
— «Остров Первых» — ваш самый масштабный проект на сегодняшний день, относящийся к освоению серого пояса Петербурга. Что вы будете создавать в нем, помимо жилья?
— Прежде всего мы гордимся голландской архитектурой проекта, разработанной Евгением Подгорновым. Этот стиль гармонично сочетает отсылки к промышленному прошлому Матисова острова и современное архитектурное мышление.
На первых этажах жилого квартала разместятся объекты коммерческой и социальной инфраструктур, доступные жильцам и гостям острова: магазины, бутики, салоны красоты, медицинские центры, образовательные и спортивные учреждения. Будет создан торговый променад, вдохновленный Большой Конюшенной улицей в Петербурге.
Особая гордость — первая в городе «парящая» набережная вдоль Невы, нависающая над существующей линией берега и превращенная в общественное пространство с видами на Большую Неву, Васильевский остров и ледокол «Красин».
— Какая социальная инфраструктура будет возведена на территории квартала и в каком объеме?
— Общий объем коммерческой и социальной инфраструктур составит 7,7 тыс. кв. м. Точкой притяжения квартала станет отреставрированное здание фабрики и водонапорной башни бывшего завода Чарльза Берда – объект культурного наследия. В нем появится модное общественное пространство, а рядом под открытым небом будет работать летний кинотеатр для культурных событий. Ярким акцентом станет и 16-метровый зеленый экокупол с замкнутой экосистемой. Кроме того, мы реконструируем существующий бизнес-центр под размещение детского сада, а в составе первого этапа строительства появится медицинский центр.
Мы убеждены, что город должен развиваться не только за счет освоения периферий, но и через качественное обновление внутренних территорий. Это путь устойчивого развития, которым шли многие европейские столицы. Джентрификация — неизбежный процесс, и наша задача как девелопера — интегрировать новые проекты в историческую ткань города с уважением к архитектуре и духу места.
— Как реализуется элитный жилой квартал напротив «Невской ратуши»?
— Проект «Моисеенко 10» находится в активной фазе реализации. Помимо новых корпусов, мы отреставрируем историческое здание 1908 года постройки — в нем появятся всего несколько десятков квартир. Это камерный квартал на 167 резиденций. Средняя стоимость квадратного метра — 700 тысяч рублей.
Мы внимательно подходим к каждой детали: в проекте участвуют ведущие архитекторы, дизайнеры, инженеры. В частности, мы сотрудничаем с Анатолием Белкиным — художником, чьи работы экспонируются в Эрмитаже и Русском музее.
Проект включает приватный благоустроенный двор площадью более трех тысяч квадратных метров, премиальную инфраструктуру и круглосуточную сервисную службу. Это настоящий элитный мини-квартал, в котором сочетаются тишина, эстетика и высокий уровень комфорта.
— Какие планы у компании на второе полугодие?
— Мы готовимся к передаче ключей от апартаментов в проекте VIDI на Синопской набережной и выходим на финишную прямую по строительству клубного дома Talento на 83 квартиры — ввод запланирован на первый квартал 2026 года.
Сейчас готовимся к запуску продаж во второй очереди строительства «Острова Первых» на Матисовом острове. И продолжаем изучать перспективные участки для пополнения земельного банка и развития новых проектов.
Мы убеждены, что премиальный девелопмент в Петербурге — это создание новой городской среды, в которой хочется жить, работать, воспитывать детей и возвращаться. Каждая продуманная деталь, каждая идея, реализованная в архитектуре, ландшафте и сервисе, — это вклад в город будущего. И мы хотим быть частью этой трансформации.
Отмена программы льготной ипотеки и текущая высокая ключевая ставка ЦБ оказывают негативное влияние на стройиндустрию и рынок первичной недвижимости. Такие выводы делает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. По ее мнению, улучшить ситуацию будет сложно без мер государства, направленных на снижение процентных ставок по ипотечным программам и повышение доступности жилья.
— Валентина Ивановна, 1 июля была завершена госпрограмма льготной ипотеки. Можно ли сказать, что теперь застройщики и весь рынок недвижимости столкнулись с новой реальностью?
— Мы действительно оказались в новой реальности. Можно сказать, что для строительной отрасли наступают тяжелые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая с 26 июля еще повысилась на 2 п. п. до 18%. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19–22%.
Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жилье. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Льготная ипотека была драйвером развития рынка строительства. На наш взгляд, уже в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.
— Есть еще семейная ипотека. Насколько она сможет поддержать рынок?
— Да, семейная ипотека со ставкой 6% при условии, что в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, сохранилась. С данной программой мы работали и раньше, однако она составляла только 30–35% от общего объема сделок, то есть подходила далеко не для всех. К слову, ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95% сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди все равно продолжали пользоваться этим инструментом.
Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Программ господдержки ипотеки под 8% для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.
— Есть ли какие-то альтернативы отмененной льготной ипотеке?
— Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10% и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14%. Можно предположить, что рассрочки будут востребованы рынком. Но застройщик может предоставить ее только на время строительства объекта, а это два с половиной — три года. Ипотеку же люди берут на 20–30 лет. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.
Сейчас вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов. Но, на наш взгляд, необходима равнозначная альтернатива отмененной программе льготной ипотеки, и тут без каких-то государственных решений не обойтись.
— А какие конкретные меры со стороны государства необходимы сейчас для улучшения доступности ипотечных программ?
— Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. И тут многое зависит от тех решений, инструментов, которые может предложить государство. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность.
На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
Я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.
— Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Могут ли они сейчас пойти вниз? В целом из чего сегодня складывается себестоимость строительства?
— До 35% себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка — 15%, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям — до 10%, строительство социальных объектов по нормативу — 14%. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14%), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.
Если проанализировать все эти составляющие, остается непонятным, за счет чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растет, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10–12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.
— Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?
— Основной костяк составляют все те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжелый физический труд. Мы пытались привлечь наших работников еще во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.
Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров — не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.
Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны — следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов еще больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.
— В Санкт-Петербурге застройщики обязаны обеспечить ЖК и социальными объектами. Серьезная ли для них эта нагрузка? Есть ли на этом направлении нововведения?
— Пока все остается по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде было учиться, потому что город не успевал построить школу. Для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.
— Как оцениваете ситуацию с выводом новых проектов в городе?
— В нестабильные времена застройщики относятся к этому с осторожностью, предпочитая минимизировать свои риски. В целом динамика вывода новых объектов в Петербурге заметно сократилась по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2024 года на рынок города выведены всего 0,9 миллиона квадратных метров жилья.
Мы пока планируем вывести два объекта к новому году. Надо продолжать работу и сохранять коллектив.
— Какие проекты ваша компания сдала в эксплуатацию в первом полугодии? Какие планы на вторую часть года?
— В первой половине 2024 года мы сдали в эксплуатацию сразу несколько объектов — вторую очередь проекта «БелАрт», а также первые очереди жилых комплексов «Тайм Сквер» и Cube. В июле дольщики Cube уже начали получать ключи от квартир. В июне был введен в эксплуатацию детский сад на 215 мест на Планерной улице в Приморском районе. Этот социальный объект расположен рядом с нашими жилыми комплексами New Time и «Тайм Сквер». В трехэтажном здании находятся помещения для отдыха и игр, пищеблок, музыкальный и физкультурный залы, бассейн.
Во втором полугодии мы уже успели отметиться сдачей еще одного социального объекта — в июле было получено разрешение на ввод начальной школы на Пулковском шоссе в Московском районе. Школа рассчитана на 200 учеников, в ней есть все необходимое для учебы: компьютерные классы, кабинеты для занятий творчеством, бассейн, физкультурный зал, столовая. И детский сад, и начальная школа будут безвозмездно переданы в собственность города. На конец 2024 года запланирован ввод следующих очередей проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы продолжаем работать и реализовывать все поставленные задачи и цели.
