Александр Кравцов: «Премиальный девелопмент в Петербурге — создание новой городской среды»
Доля жилых комплексов высокобюджетного сегмента на петербургском рынке новостроек невелика. Это провоцирует рост цен и высокий спрос. О новых проектах дорогого сегмента «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
— Как вы можете охарактеризовать рынок недвижимости высокого класса в первой половине 2025 года?
— С середины 2024 года рынок элитной и премиальной недвижимости находится на подъеме. С одной стороны, меньшая зависимость от ипотеки позволила сохранить высокий уровень спроса со стороны покупателей. С другой — дефицит качественных проектов соответствующего уровня в Петербурге стимулирует клиентов обращать внимание на новые редкие предложения. А недостаток подходящих для строительства участков в центре города автоматически повышает ценность как уже готовых, так и возводящихся объектов.
Два месяца назад мы открыли продажи квартир в жилом квартале «Остров первых» на 1300 квартир на Матисовом острове. Спрос очень активный. Сегодня выручка от продаж превысила 5 млрд рублей при средней стоимости квадратного метра в 400 тысяч рублей. Средний чек в сделке составляет 14 млн рублей. Это убедительно доказывает, что в Петербурге существует устойчивый спрос на качественные, продуманные, архитектурно цельные проекты.
— Прошел почти год после отмены льготной ипотеки. Как в вашем случае выглядит структура сделок? Насколько популярны рассрочки?
— На примере наших четырех проектов — «Остров Первых», элитного квартала «Моисеенко 10», клубного дома Talento и апарт-отеля VIDI — могу сказать, что 52% сделок проходят с использованием рассрочек, 31% — это ипотека, в основном семейная. На единовременную оплату приходятся 17% заключаемых договоров.
Многое зависит от класса и расположения объекта. Например, в элитном проекте на Моисеенко, 10, напротив «Невской ратуши» покупатели в большинстве случаев предпочитают приобретать недвижимость за «живые» деньги. А в премиальном сегменте, таком как «Остров Первых» и Talento, лидирует рассрочка.
С точки зрения инвестиционного спроса по-прежнему востребованы апартаменты. Это подтверждает пример готового объекта VIDI, где средняя цена квадратного метра составляет 500 тысяч рублей. В нем остались всего два десятка лотов, в ближайшее время начнется передача ключей, но интерес покупателей к проекту остается высоким. Половина сделок с апартаментами приходится на жителей Петербурга, вторая — на регионы.
— «Остров Первых» — ваш самый масштабный проект на сегодняшний день, относящийся к освоению серого пояса Петербурга. Что вы будете создавать в нем, помимо жилья?
— Прежде всего мы гордимся голландской архитектурой проекта, разработанной Евгением Подгорновым. Этот стиль гармонично сочетает отсылки к промышленному прошлому Матисова острова и современное архитектурное мышление.
На первых этажах жилого квартала разместятся объекты коммерческой и социальной инфраструктур, доступные жильцам и гостям острова: магазины, бутики, салоны красоты, медицинские центры, образовательные и спортивные учреждения. Будет создан торговый променад, вдохновленный Большой Конюшенной улицей в Петербурге.
Особая гордость — первая в городе «парящая» набережная вдоль Невы, нависающая над существующей линией берега и превращенная в общественное пространство с видами на Большую Неву, Васильевский остров и ледокол «Красин».
— Какая социальная инфраструктура будет возведена на территории квартала и в каком объеме?
— Общий объем коммерческой и социальной инфраструктур составит 7,7 тыс. кв. м. Точкой притяжения квартала станет отреставрированное здание фабрики и водонапорной башни бывшего завода Чарльза Берда – объект культурного наследия. В нем появится модное общественное пространство, а рядом под открытым небом будет работать летний кинотеатр для культурных событий. Ярким акцентом станет и 16-метровый зеленый экокупол с замкнутой экосистемой. Кроме того, мы реконструируем существующий бизнес-центр под размещение детского сада, а в составе первого этапа строительства появится медицинский центр.
Мы убеждены, что город должен развиваться не только за счет освоения периферий, но и через качественное обновление внутренних территорий. Это путь устойчивого развития, которым шли многие европейские столицы. Джентрификация — неизбежный процесс, и наша задача как девелопера — интегрировать новые проекты в историческую ткань города с уважением к архитектуре и духу места.
— Как реализуется элитный жилой квартал напротив «Невской ратуши»?
— Проект «Моисеенко 10» находится в активной фазе реализации. Помимо новых корпусов, мы отреставрируем историческое здание 1908 года постройки — в нем появятся всего несколько десятков квартир. Это камерный квартал на 167 резиденций. Средняя стоимость квадратного метра — 700 тысяч рублей.
Мы внимательно подходим к каждой детали: в проекте участвуют ведущие архитекторы, дизайнеры, инженеры. В частности, мы сотрудничаем с Анатолием Белкиным — художником, чьи работы экспонируются в Эрмитаже и Русском музее.
Проект включает приватный благоустроенный двор площадью более трех тысяч квадратных метров, премиальную инфраструктуру и круглосуточную сервисную службу. Это настоящий элитный мини-квартал, в котором сочетаются тишина, эстетика и высокий уровень комфорта.
— Какие планы у компании на второе полугодие?
— Мы готовимся к передаче ключей от апартаментов в проекте VIDI на Синопской набережной и выходим на финишную прямую по строительству клубного дома Talento на 83 квартиры — ввод запланирован на первый квартал 2026 года.
Сейчас готовимся к запуску продаж во второй очереди строительства «Острова Первых» на Матисовом острове. И продолжаем изучать перспективные участки для пополнения земельного банка и развития новых проектов.
Мы убеждены, что премиальный девелопмент в Петербурге — это создание новой городской среды, в которой хочется жить, работать, воспитывать детей и возвращаться. Каждая продуманная деталь, каждая идея, реализованная в архитектуре, ландшафте и сервисе, — это вклад в город будущего. И мы хотим быть частью этой трансформации.
В январе 2025 года АО «Петербургские дороги» отмечает двадцатилетие. За это время предприятием реализовано множество проектов, география которых простирается от Северной столицы до Дальнего Востока. О пройденном пути и планах на будущее рассказал генеральный директор компании Юрий Орленко.
— Юрий Александрович, мы встречаемся с вами в юбилейный для АО «Петербургские дороги» год. В сфере проектирования объектов транспортной инфраструктуры компания приобрела уникальный опыт. Давайте напомним нашим читателям, какие значимые проекты удалось воплотить за эти годы.
— Мы занимаем активную позицию на рынке проектирования объектов транспортной инфраструктуры с 2005 года. За это время компания участвовала в нескольких сотнях больших и маленьких проектов, поэтому выделить какой-то один сложно. Но если говорить о наиболее знаковых для Санкт-Петербурга и Ленинградской области, то это, например, участие по заказу АО «АБЗ-Дорстрой» в подключении общественно-делового комплекса «Лахта Центр» к улично-дорожной сети. Могу также отметить, что по выполненным нами проектам велись строительные работы на улицах Финляндская и Оборонная для подключения СИЗО «Кресты-2». Также созданы перехватывающие автостоянки в поселке Шушары и городе Ломоносове, несколько парковок в Кронштадте.
За годы существования у АО «Петербургские дороги» сложились крепкие отношения с городским Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга, ГКУ «Дирекция транспортного строительства», ГКУ Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (ГКУ «Ленавтодор»), на которые приходится львиная часть контрактов, но есть заказы и со стороны строительных компаний. У нас установились тесные отношения с АО «Институт Гипростроймост — Санкт-Петербург», для которого выполняем большие объемы работ. Как правило, взаимодействие начинается с какого-то небольшого проекта, который мы стараемся выполнить качественно, с учетом всех пожеланий заказчика. После этого к нам обращаются вновь. Мы дорожим своей репутацией. В конечном счете от качества нашей работы зависят надежность и долговечность транспортных объектов.
— Помнится, АО «Петербургские дороги» являлось генеральной проектной организацией проекта линии легкорельсового транспорта (ЛРТ), соединяющей центр города с аэропортом Пулково. Как обстоят дела в этом направлении?
— Действительно, в 2010 по заказу Комитета по инвестициям и стратегическим проектам мы выполнили данный проект. Но, к сожалению, пока он не реализован. Транспортный вопрос — один из самых сложных для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. И сегодня вместе с партнерами мы активно занимаемся вопросами развития легкорельсового и скоростного трамвайного транспорта. Среди реализованных проектов — ЛРТ по направлению Санкт-Петербург — г. Всеволожск, а также участие в выполнении научно-исследовательской работы по теме «Обоснование потребности в развитии скоростного легкого рельсового транспорта на направлениях Санкт-Петербург — Ленинградская область (новые зоны развития городской агломерации) и формирование перечня приоритетных направлений». В данный момент специалисты компании задействованы в разработке разделов проектной документации трамвайной сети по маршруту станция метро «Купчино» — п. Шушары — Славянка. А в Саратове полным ходом идет строительство по нашему проекту «Трамвайная сеть от остановки Детский парк до остановки Завод Зуборезных станков» (маршрут № 9). Как видите, и в этом направлении мы активно развиваемся.
— Ваша компания — одна из немногих в своей сфере, которой удалось увеличить портфель заказов благодаря участию в проектах по всей стране…
— Если в начале своего пути мы были сконцентрированы только на Санкт-Петербурге и Ленобласти, то начиная с середины 2019 года, активно осваиваем просторы нашей Родины. Удалось выиграть несколько интересных конкурсов в новых для нас регионах. Например, на разработку проектной документации на строительство связанной велосипедной инфраструктуры и концепции устойчивого развития велотранспортной системы города Пскова. А также на подготовку проектной документации на капитальный ремонт участков автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения в нескольких муниципальных районах Республики Мордовия с проведением экспертизы проектов в части достоверности определения сметной стоимости.
В рамках национального проекта «Безопасные качественные дороги» в активе компании — уже пять успешно запущенных объектов в Москве и Московской области, Крыму, Краснодарском крае. Начиная с сентября 2020 года, были выполнены работы по многим проектам федерального и регионального значения, среди которых М-12 Казань — Екатеринбург в составе скоростного международного транспортного коридора «Запад — Восток»; строительство и реконструкция автомобильной дороги Кучино — М-7 «Волга», включая транспортную развязку; реконструкция участка автомобильной дороги М-5 «Урал» — п. Володарского — Каширское шоссе. Реконструкция моста через реку Северский Донец (правый) на километрах 930+788 автомобильной дороги М-4 «Дон» в Ростовской области в сторону Москвы и т. д. Если говорить о совсем недавно реализованных проектах, то не могу не упомянуть о том, что 22 декабря 2024 года состоялось открытие автомобильной дороги А-289 Краснодар — Славянск-на-Кубани — Темрюк, в котором по видеосвязи принял участие Владимир Путин. Этот 120-километровый скоростной подход к Крымскому мосту в Краснодарском крае соединит трассы «Дон» и «Таврида». Таким образом, будет обеспечено бесшовное, бессветофорное движение от Санкт-Петербурга через Москву, Краснодар, Симферополь до Севастополя. А значит, повысится транспортная доступность курортов юга России. Так вот, всю дорожную проектную часть на этом объекте выполняла как раз наша компания.
Также были сданы объекты с нашим участием в Сургуте, Владивостоке, Калининграде, Перми, Саратове и Севастополе.
— Расширился ли за эти годы спектр услуг, предоставляемых компанией?
— Как известно, мы начинали с проектов развития улично-дорожной сети Санкт-Петербурга. В настоящее время основные направления деятельности предприятия — проектирование автомобильных и городских дорог всех категорий, мостов, транспортных развязок и путепроводов, линий рельсового транспорта, проекты планировки, благоустройства, шумозащиты и озеленения территорий. При этом компания предлагает заказчикам полный комплекс услуг по проектированию объектов транспортной инфраструктуры, гарантированное качество исполнения заказов любой сложности и в самые короткие сроки. АО «Петербургские дороги» имеет все лицензии, необходимые допуски и может выступать генеральным проектировщиком. Все чаще оказываем консультационно-экспертную помощь различным региональным экспертизам в сфере строительства автодорог, мостов и других объектов транспортной инфраструктуры.
— Коснулся ли ваш сегмент с проблемой замены в проектах импортных составляющих отечественными?
— Вопрос импортозамещения при проектировании транспортных объектов встал с 2014 года: все государственные заказчики поставили задачи по плавному переходу на российские материалы. Мы оперативно, в короткий срок смогли перестроить работу, изучить рынок материалов и сейчас применяем в своих проектах только отечественные. В настоящее время на рынке достаточно всевозможных аналогов, заменивших ушедших иностранных производителей, а также наших российских разработок, которые по некоторым параметрам даже превосходят зарубежные. В 2020 году и мы запатентовали наше первое изобретение — «Способ прохождения водоотводных устройств (водоотводных лотков) через конструкцию однопрофильного деформационного шва на мостовых сооружениях». Данное решение отличается надежностью и простотой в исполнении. Вообще, я должен сказать, что у нас в компании собраны достаточно профессиональные, молодые и амбициозные люди со знанием рынка оборудования и материалов, способные предложить качественные инженерные решения для высокотехнологичного и оптимального по затратам строительства. Со своей стороны, я как руководитель всегда приветствовал новации и творческий подход к работе. Поэтому уверен, что это не последний наш патент.
— Каковы планы компании на ближайшее будущее?
— Мы живем во время больших перемен и больших возможностей, наша задача — их не упустить. Активно трудимся, оптимизируем процессы внутри компании, налаживаем более эффективную работу с регионами. Участвуем как в местных, так и федеральных транспортных инфраструктурных проектах. Ну и, конечно, планируем продолжать осваивать новые рынки. В период бурного развития цифровых технологий внедрили BIM-технологии в нашей организации. Продолжается процесс переоснащения компании программными продуктами и переобучения сотрудников. Привлекаем к работе перспективных выпускников профильных вузов. Должен сказать, что кадры — наше основное преимущество. Квалификация и опыт специалистов компании позволяют браться даже за самые нестандартные транспортные проекты. Без сомнения, будем принимать участие в новых национальных проектах, объявленных президентом страны, в части развития транспортной инфраструктуры.
Пользуясь случаем, хочу поздравить всех сотрудников компании с юбилеем и выразить искреннюю благодарность за их труд, пожелать дальнейших успехов в профессиональной деятельности.