Александр Кравцов: «Премиальный девелопмент в Петербурге — создание новой городской среды»
Доля жилых комплексов высокобюджетного сегмента на петербургском рынке новостроек невелика. Это провоцирует рост цен и высокий спрос. О новых проектах дорогого сегмента «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
— Как вы можете охарактеризовать рынок недвижимости высокого класса в первой половине 2025 года?
— С середины 2024 года рынок элитной и премиальной недвижимости находится на подъеме. С одной стороны, меньшая зависимость от ипотеки позволила сохранить высокий уровень спроса со стороны покупателей. С другой — дефицит качественных проектов соответствующего уровня в Петербурге стимулирует клиентов обращать внимание на новые редкие предложения. А недостаток подходящих для строительства участков в центре города автоматически повышает ценность как уже готовых, так и возводящихся объектов.
Два месяца назад мы открыли продажи квартир в жилом квартале «Остров первых» на 1300 квартир на Матисовом острове. Спрос очень активный. Сегодня выручка от продаж превысила 5 млрд рублей при средней стоимости квадратного метра в 400 тысяч рублей. Средний чек в сделке составляет 14 млн рублей. Это убедительно доказывает, что в Петербурге существует устойчивый спрос на качественные, продуманные, архитектурно цельные проекты.
— Прошел почти год после отмены льготной ипотеки. Как в вашем случае выглядит структура сделок? Насколько популярны рассрочки?
— На примере наших четырех проектов — «Остров Первых», элитного квартала «Моисеенко 10», клубного дома Talento и апарт-отеля VIDI — могу сказать, что 52% сделок проходят с использованием рассрочек, 31% — это ипотека, в основном семейная. На единовременную оплату приходятся 17% заключаемых договоров.
Многое зависит от класса и расположения объекта. Например, в элитном проекте на Моисеенко, 10, напротив «Невской ратуши» покупатели в большинстве случаев предпочитают приобретать недвижимость за «живые» деньги. А в премиальном сегменте, таком как «Остров Первых» и Talento, лидирует рассрочка.
С точки зрения инвестиционного спроса по-прежнему востребованы апартаменты. Это подтверждает пример готового объекта VIDI, где средняя цена квадратного метра составляет 500 тысяч рублей. В нем остались всего два десятка лотов, в ближайшее время начнется передача ключей, но интерес покупателей к проекту остается высоким. Половина сделок с апартаментами приходится на жителей Петербурга, вторая — на регионы.
— «Остров Первых» — ваш самый масштабный проект на сегодняшний день, относящийся к освоению серого пояса Петербурга. Что вы будете создавать в нем, помимо жилья?
— Прежде всего мы гордимся голландской архитектурой проекта, разработанной Евгением Подгорновым. Этот стиль гармонично сочетает отсылки к промышленному прошлому Матисова острова и современное архитектурное мышление.
На первых этажах жилого квартала разместятся объекты коммерческой и социальной инфраструктур, доступные жильцам и гостям острова: магазины, бутики, салоны красоты, медицинские центры, образовательные и спортивные учреждения. Будет создан торговый променад, вдохновленный Большой Конюшенной улицей в Петербурге.
Особая гордость — первая в городе «парящая» набережная вдоль Невы, нависающая над существующей линией берега и превращенная в общественное пространство с видами на Большую Неву, Васильевский остров и ледокол «Красин».
— Какая социальная инфраструктура будет возведена на территории квартала и в каком объеме?
— Общий объем коммерческой и социальной инфраструктур составит 7,7 тыс. кв. м. Точкой притяжения квартала станет отреставрированное здание фабрики и водонапорной башни бывшего завода Чарльза Берда – объект культурного наследия. В нем появится модное общественное пространство, а рядом под открытым небом будет работать летний кинотеатр для культурных событий. Ярким акцентом станет и 16-метровый зеленый экокупол с замкнутой экосистемой. Кроме того, мы реконструируем существующий бизнес-центр под размещение детского сада, а в составе первого этапа строительства появится медицинский центр.
Мы убеждены, что город должен развиваться не только за счет освоения периферий, но и через качественное обновление внутренних территорий. Это путь устойчивого развития, которым шли многие европейские столицы. Джентрификация — неизбежный процесс, и наша задача как девелопера — интегрировать новые проекты в историческую ткань города с уважением к архитектуре и духу места.
— Как реализуется элитный жилой квартал напротив «Невской ратуши»?
— Проект «Моисеенко 10» находится в активной фазе реализации. Помимо новых корпусов, мы отреставрируем историческое здание 1908 года постройки — в нем появятся всего несколько десятков квартир. Это камерный квартал на 167 резиденций. Средняя стоимость квадратного метра — 700 тысяч рублей.
Мы внимательно подходим к каждой детали: в проекте участвуют ведущие архитекторы, дизайнеры, инженеры. В частности, мы сотрудничаем с Анатолием Белкиным — художником, чьи работы экспонируются в Эрмитаже и Русском музее.
Проект включает приватный благоустроенный двор площадью более трех тысяч квадратных метров, премиальную инфраструктуру и круглосуточную сервисную службу. Это настоящий элитный мини-квартал, в котором сочетаются тишина, эстетика и высокий уровень комфорта.
— Какие планы у компании на второе полугодие?
— Мы готовимся к передаче ключей от апартаментов в проекте VIDI на Синопской набережной и выходим на финишную прямую по строительству клубного дома Talento на 83 квартиры — ввод запланирован на первый квартал 2026 года.
Сейчас готовимся к запуску продаж во второй очереди строительства «Острова Первых» на Матисовом острове. И продолжаем изучать перспективные участки для пополнения земельного банка и развития новых проектов.
Мы убеждены, что премиальный девелопмент в Петербурге — это создание новой городской среды, в которой хочется жить, работать, воспитывать детей и возвращаться. Каждая продуманная деталь, каждая идея, реализованная в архитектуре, ландшафте и сервисе, — это вклад в город будущего. И мы хотим быть частью этой трансформации.
Розничное кредитование в 2021 году в целом продемонстрировало небывалый рост. Но ипотечный сегмент показал себя особенно ярко, обновив исторические максимумы — за одиннадцать месяцев этого года банками было выдано кредитов на сумму более чем 5 трлн рублей. Об изменениях на ипотечном рынке и предварительных итогах года «Строительному Еженедельнику» рассказал Ренат Сейфетдинов, исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге.
— Ренат, не секрет, что ипотечное кредитование в 2021 году значительно выросло по сравнению с 2020-м. Каковы предварительные итоги по данному сегменту в Банке Уралсиб?
— По итогам одиннадцати месяцев этого года мы уже обогнали показатели года прошлого. Филиалом Банка Уралсиб выдано за этот период ипотечных кредитов на сумму более чем 5 млрд рублей, что превышает объем выдач прошлого года чуть менее чем на 20%. В декабре мы продолжаем активную работу в данном сегменте и ждем еще большего роста объемов выдач.
— С чем связан такой ипотечный бум?
— В прошлом году, безусловно, ипотеку подстегнули два фактора: введение льготной ипотеки по сниженной ставке в 6,5% годовых, а также общее снижение ставок. Кроме того, в конце прошлого — начале нынешнего года мы увидели, что интерес населения к кредитам начал расти.
Этот тренд особенно отчетливо проявился в феврале-июне 2021 года. За первые волны пандемии у клиентов сформировался отложенный спрос. Ставки тогда были ниже, чем сейчас. Но весной ключевая ставка начала повышаться, и население увидело, что ипотека может подорожать. И этот отложенный спрос вылился в значимое увеличение объема кредитов.
Не стоит забывать и о программе «Семейная ипотека», которой с лета этого года могут воспользоваться в том числе семьи с одним ребенком, а не двумя или более, как было ранее. Эта программа для семей, в которых с 1-го января 2018 года до 31 декабря 2022 года рожден первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, вне зависимости от того, когда ему была установлена инвалидность.
— Какие тренды в ипотечном кредитовании вы бы отметили?
— Развитие дистанционного обслуживания затронуло и ипотеку. Так, в 2021 году Уралсиб запустил сервис удаленной оценки жилой недвижимости в рамках ипотечного кредитования, который позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки подготовки отчета. Также мы проводим сделки с электронной закладной. Продолжаем развивать формат электронной регистрации сделок — сервиса, при котором участники сделки получают все услуги и документы в режиме «единого окна» через офис банка. Если в 2020 году этот сервис только начинал набирать обороты, то сегодня он уже стал востребованным среди ипотечных клиентов Уралсиба.
Становятся популярными сделки, проводимые полностью в дистанционном формате, когда взаимодействие всех участников кредитного процесса, включая банк, происходит онлайн. Клиент выбирает квартиру онлайн на сайте застройщика или проводит онлайн-осмотр объекта вторичного рынка, подает пакет документов в банк также онлайн и, находясь фактически в любой точке мира, проводит сделку с использованием электронной регистрации. Первая подобная сделка в Банке Уралсиб была проведена именно в филиале в Санкт-Петербурге.
Также отмечу довольно значимый тренд на упрощение процедуры одобрения кредита. В большинстве случае клиенту не нужно собирать полный пакет документов, достаточно, например, предоставить паспорт и выписку из ПФР, и этого хватит для получения решения от банка.
— Помимо развития дистанционных сервисов и каналов, какие еще есть нововведения в сегменте ипотечного кредитования?
— Весной этого года Банк Уралсиб ввел новый продукт в ряде городов присутствия, в том числе в Санкт-Петербурге — ипотеку на коммерческую недвижимость. В долгосрочной перспективе покупка помещения выгоднее аренды, поэтому данный продукт востребован у предпринимателей. Первые сделки по кредитованию на приобретение коммерческой недвижимости в Банке Уралсиб были проведены также в филиале в Санкт-Петербурге.
Есть и другие нововведения. Мы возобновили возможность включения несовершеннолетних в состав залогодателей приобретаемого или имеющегося объекта жилой недвижимости. Возобновили кредитование индивидуальных жилых домов, ведь с началом пандемии спрос на загородную недвижимость вырос.
Также в этом году Банк Уралсиб совместно с партнерами-застройщиками запустил программу на приобретение строящегося жилья с субсидированием процентной ставки, по которой для клиента действует ставка от 0,01% годовых. Это очень выгодный продукт, он позволяет нашим клиентам существенно сэкономить на платежах по кредиту.
— Что ждет ипотечное кредитование?
— В 2021 году льготная ипотека привела к росту цен на жилье в Санкт-Петербурге примерно на 25%. Сейчас льготная программа, по сути, свернута, поскольку она ограничена размером кредита суммой до 3 млн рублей, а ставки по кредитам выросли. При этом в нашем филиале объем продаж продолжает расти, несмотря на изменение условий программы ипотечного кредитования с господдержкой.
Мы прогнозируем, что рост ставок по кредитам должен привести к остановке роста цен на жилье или, возможно, даже их снижению на 5–7% в ближайшее время. В итоге спрос на ипотеку стабилизируется.