Александр Кравцов: «Премиальный девелопмент в Петербурге — создание новой городской среды»
Доля жилых комплексов высокобюджетного сегмента на петербургском рынке новостроек невелика. Это провоцирует рост цен и высокий спрос. О новых проектах дорогого сегмента «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development.
— Как вы можете охарактеризовать рынок недвижимости высокого класса в первой половине 2025 года?
— С середины 2024 года рынок элитной и премиальной недвижимости находится на подъеме. С одной стороны, меньшая зависимость от ипотеки позволила сохранить высокий уровень спроса со стороны покупателей. С другой — дефицит качественных проектов соответствующего уровня в Петербурге стимулирует клиентов обращать внимание на новые редкие предложения. А недостаток подходящих для строительства участков в центре города автоматически повышает ценность как уже готовых, так и возводящихся объектов.
Два месяца назад мы открыли продажи квартир в жилом квартале «Остров первых» на 1300 квартир на Матисовом острове. Спрос очень активный. Сегодня выручка от продаж превысила 5 млрд рублей при средней стоимости квадратного метра в 400 тысяч рублей. Средний чек в сделке составляет 14 млн рублей. Это убедительно доказывает, что в Петербурге существует устойчивый спрос на качественные, продуманные, архитектурно цельные проекты.
— Прошел почти год после отмены льготной ипотеки. Как в вашем случае выглядит структура сделок? Насколько популярны рассрочки?
— На примере наших четырех проектов — «Остров Первых», элитного квартала «Моисеенко 10», клубного дома Talento и апарт-отеля VIDI — могу сказать, что 52% сделок проходят с использованием рассрочек, 31% — это ипотека, в основном семейная. На единовременную оплату приходятся 17% заключаемых договоров.
Многое зависит от класса и расположения объекта. Например, в элитном проекте на Моисеенко, 10, напротив «Невской ратуши» покупатели в большинстве случаев предпочитают приобретать недвижимость за «живые» деньги. А в премиальном сегменте, таком как «Остров Первых» и Talento, лидирует рассрочка.
С точки зрения инвестиционного спроса по-прежнему востребованы апартаменты. Это подтверждает пример готового объекта VIDI, где средняя цена квадратного метра составляет 500 тысяч рублей. В нем остались всего два десятка лотов, в ближайшее время начнется передача ключей, но интерес покупателей к проекту остается высоким. Половина сделок с апартаментами приходится на жителей Петербурга, вторая — на регионы.
— «Остров Первых» — ваш самый масштабный проект на сегодняшний день, относящийся к освоению серого пояса Петербурга. Что вы будете создавать в нем, помимо жилья?
— Прежде всего мы гордимся голландской архитектурой проекта, разработанной Евгением Подгорновым. Этот стиль гармонично сочетает отсылки к промышленному прошлому Матисова острова и современное архитектурное мышление.
На первых этажах жилого квартала разместятся объекты коммерческой и социальной инфраструктур, доступные жильцам и гостям острова: магазины, бутики, салоны красоты, медицинские центры, образовательные и спортивные учреждения. Будет создан торговый променад, вдохновленный Большой Конюшенной улицей в Петербурге.
Особая гордость — первая в городе «парящая» набережная вдоль Невы, нависающая над существующей линией берега и превращенная в общественное пространство с видами на Большую Неву, Васильевский остров и ледокол «Красин».
— Какая социальная инфраструктура будет возведена на территории квартала и в каком объеме?
— Общий объем коммерческой и социальной инфраструктур составит 7,7 тыс. кв. м. Точкой притяжения квартала станет отреставрированное здание фабрики и водонапорной башни бывшего завода Чарльза Берда – объект культурного наследия. В нем появится модное общественное пространство, а рядом под открытым небом будет работать летний кинотеатр для культурных событий. Ярким акцентом станет и 16-метровый зеленый экокупол с замкнутой экосистемой. Кроме того, мы реконструируем существующий бизнес-центр под размещение детского сада, а в составе первого этапа строительства появится медицинский центр.
Мы убеждены, что город должен развиваться не только за счет освоения периферий, но и через качественное обновление внутренних территорий. Это путь устойчивого развития, которым шли многие европейские столицы. Джентрификация — неизбежный процесс, и наша задача как девелопера — интегрировать новые проекты в историческую ткань города с уважением к архитектуре и духу места.
— Как реализуется элитный жилой квартал напротив «Невской ратуши»?
— Проект «Моисеенко 10» находится в активной фазе реализации. Помимо новых корпусов, мы отреставрируем историческое здание 1908 года постройки — в нем появятся всего несколько десятков квартир. Это камерный квартал на 167 резиденций. Средняя стоимость квадратного метра — 700 тысяч рублей.
Мы внимательно подходим к каждой детали: в проекте участвуют ведущие архитекторы, дизайнеры, инженеры. В частности, мы сотрудничаем с Анатолием Белкиным — художником, чьи работы экспонируются в Эрмитаже и Русском музее.
Проект включает приватный благоустроенный двор площадью более трех тысяч квадратных метров, премиальную инфраструктуру и круглосуточную сервисную службу. Это настоящий элитный мини-квартал, в котором сочетаются тишина, эстетика и высокий уровень комфорта.
— Какие планы у компании на второе полугодие?
— Мы готовимся к передаче ключей от апартаментов в проекте VIDI на Синопской набережной и выходим на финишную прямую по строительству клубного дома Talento на 83 квартиры — ввод запланирован на первый квартал 2026 года.
Сейчас готовимся к запуску продаж во второй очереди строительства «Острова Первых» на Матисовом острове. И продолжаем изучать перспективные участки для пополнения земельного банка и развития новых проектов.
Мы убеждены, что премиальный девелопмент в Петербурге — это создание новой городской среды, в которой хочется жить, работать, воспитывать детей и возвращаться. Каждая продуманная деталь, каждая идея, реализованная в архитектуре, ландшафте и сервисе, — это вклад в город будущего. И мы хотим быть частью этой трансформации.
В Петербурге активно обсуждается строительство 170-метровой колокольни в составе Смольного монастыря по проекту Бартоломео Растрелли, который не был воплощен в полном объеме. С 2020 года проектом занимается Фонд содействия восстановлению объектов истории и культуры в Санкт-Петербурге. О том, как он продвигается, рассказали Михаил Мамошин, вице-президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга, академик архитектуры, и Анна Хмелева, секретарь попечительского совета фонда.
— В какой стадии сейчас реализация проекта колокольни Смольного собора?
Михаил Мамошин: — Мы считаем, что колокольня по совокупности факторов — самый сложный градостроительный проект в России на сегодняшний день. Проработка этого проекта требует особого тщания к деталям и длительного времени. Мы неоднократно подчеркивали, что не говорим о строительстве сейчас и не форсируем его; более того, считаем, что пока идет СВО, это неуместно. Мы говорим о возможном строительстве, о переходе в какую-то прикладную стадию, о каких-то изменениях в законодательстве (что также небыстро) только по окончании СВО, и не ранее.
— Надо ли строить то, чего не было? В Петербурге известно много проектов, которые не были реализованы. Вторая колоннада Казанского собора, башня Татлина, небоскреб в Доме Зингера и так далее. Надо ли их тоже строить?
Анна Хмелева: — Утрирование — понятный инструмент риторики. Но когда в контексте колокольни говорят о башнях Татлина и Зингера, второй колоннаде Казанского собора, это в большей степени манипуляция и подгибание этих примеров под проект. Почему? Да потому, что ни один из этих проектов никогда не заходил дальше проектирования на бумаге. И нужно для точности формулировок разделять нереализованный замысел и незавершенный. Колокольня не просто была спроектирована и нарисована. Она строилась, начиная с 1751-го по 1767 год, уже после отъезда из России Бартоломео Франческо Растрелли. Она присутствовала на перспективных планах. И построенное не разбиралось около 70 лет. Оставшийся фундамент, кстати, теперь имеет статус объекта культурного наследия. И он так и называется: «фундамент незавершенной колокольни». Более того, на всех картах и планах Санкт-Петербурга каре Смольного собора оставалось закрытым вплоть до 1840-х и окончательно «раскрывается» уже в 1849-м.
Поэтому в нашем случае правильнее говорить, почему мы хотим достроить то, что не достроили. Мы считаем, что проект Растрелли не может подвергаться дискуссиям – хорош он или плох. Нам нравится этот проект, и мы считаем, что с теми смыслами, которые в него закладывались тогда, которые появляются и могут появиться сейчас, он имеет право на обсуждение и на жизнь. Мы не говорим о воссоздании как таковом. Мы понимаем, что это новое строительство. Мы говорим о завершении, о реализации авторского замысла.
— В марте 2025 года на площадке Всемирного клуба петербуржцев по инициативе фонда состоялось обсуждение проекта возведения. В апреле дискуссия в расширенном составе продолжилась в подцерковном пространстве Смольного собора. Речь шла о выборе места под строительство. Какие места для проекта рассматриваются сегодня?
Анна Хмелева: — Изначально мы рассматривали два варианта: историческое место и площадь Растрелли. Потом отказались от идеи строить на историческом месте, хотя с точки зрения законодательства РФ и международного охранного законодательства это самый простой путь. Тем не менее необходимость разобрать пристройки Стасова, потенциальный вред памятнику при таком строительстве, а также перекрытие привычного вида и наличие второго, «стасовского» каре стали причинами отказа от идеи строительства на историческом месте.
На Совет по сохранению культурного наследия мы выносили строительство колокольни на площади Растрелли. В ходе заседания совета в июне 2023 года город и совет предложили рассмотреть альтернативное место размещения – Смольнинская набережная, створ будущей Орловской развязки, «Сад на Неве».
Таким образом, сейчас мы прорабатываем два места: площадь Растрелли и участок «Сад на Неве». Мы не рассматриваем и не планируем рассматривать никакие новые и иные локации — ни правый берег Невы, ни Охту, ни Лахту, поскольку колокольня Смольного монастыря должна располагаться в близости или относительной близости к ансамблю Смольного монастыря.
— А что вы думаете о предложении Всемирного клуба петербуржцев разместить колокольню на участке «Сад на Неве», сделав частью будущего Музея архитектуры, но с сохранением первоначальной функции?
Анна Хмелева: — Нам импонирует эта идея, это действительно может быть компромиссом, и мы уже начали ее проработку. Мы постараемся, чтобы непосредственное участие в этой работе принимали авторы идеи.
— С какими аргументами и возражениями вы работаете, что больше всего задевает?
Анна Хмелева: — Два самых важных момента, которые с подачи оппонирующих нам экспертов мы проработали очень глубоко, — это отказ от замысла и высота.
Аргументы и опасения, которые нам понятны, которые мы видим и слышим, и, в том числе, поэтому ведется и проработка проекта в «Саду на Неве», — закрытие привычного вида на Смольный собор, утрата доминантного положения существующего памятника архитектуры на фоне новодела, стилизованного под Растрелли, утрата открыточного вида. Также нам понятны и опасения относительно качества строительства, наличия или отсутствия навыков у современных специалистов в строительстве барочного сооружения. Но этот вопрос пока не рассматривается, мы в целом пока ведем обсуждения, а не начинаем строить.
— Оппонентам не нравится высота будущего сооружения. Они полагают, что это амбиции современных участников проекта. Так ли это?
Михаил Мамошин: — Мы говорим о проекте Растрелли и императрицы Елизаветы. В этот проект была заложена амбиция — стать символом христианского православного мира, самым высоким христианским сооружением в Европе. Это амбиция заложена не нами. Если говорить про амбиции в целом, а с каких пор это стало плохо? Вот амбиция строить непременно в историческом центре, но диссонирующее со средой здания, на мой взгляд, плохо, даже если оно небольшой высоты, и это встречается сплошь и рядом, но обсуждаем мы только колокольню, потому что она большая. Во все времена в градостроительстве существовали амбиции. Разве их не было у строителей пирамид или Абу Симбел? У Мавсола? У строителей Колизея? Храм Артемиды в Эфесе, Александрийский маяк, Колосс Родосский, Мачу Пикчу, Великая китайская стена, Чичен-Ица, пирамида Ла Данта, храм Хваннёнса, целая плеяда европейских соборов, колокольня Ивана Великого, Петропавловский собор в конце концов. Всей мировой архитектурой двигали, в том числе, амбиции градостроителей и правителей. Мы же не осуждаем градостроительные амбиции Петра I? Или Павла I, который видел Казанский собор превосходящим собор Святого Петра в Ватикане? Более того, мы восхищаемся всеми этими памятниками, часть из которых дошла до наших дней.
— Может ли случиться так, что Петербург будет исключен из ЮНЕСКО, если замысел будет реализован?
Михаил Мамошин: — Опасения, с одной стороны, понятны, с другой стороны, риски и угрозы не настолько значимые, как о них говорят. История знает два случая исключения из перечня объектов культурного наследия — Дрезден и Ливерпуль. В первом случае идет речь о строительстве большого и протяженного инфраструктурного объекта — моста через охранную зону. Во втором случае речь идет о строительстве диссонирующих по стилю и объему архитектурной среды объектов, перекрывших охраняемую панораму. Также есть случай изменения границ памятника — монастырь Гелати и собор Баграти в Грузии. Собор был воссоздан на современный манер и сильно диссонировал с монастырем, это если максимально просто сформулировать.
Изменение границ в нашем случае невозможно: под охраной находится весь исторический центр, и вырезать из него небольшое пятно — нереалистичный сценарий. Исключение Петербурга из ЮНЕСКО тоже видится сценарием нереалистичным. ЮНЕСКО одобрило строительство мечети Кул Шариф на территории Казанского Кремля. Мечеть была разрушена в середине 1550-х годов, на ее месте был построен Казанский Кремль, никогда не включавший ее в свой состав. Естественно, не осталось ни чертежей, ни изображений мечети. При этом, учитывая важность и сакральность этого объекта для мусульман, а также доказанность его исторического расположения, ЮНЕСКО согласовало строительство мечети на территории Казанского Кремля. Да, она строилась параллельно с включением в перечень объектов, но включение произошло в 2000 году, а достроена мечеть была в период 2001–2005 годов. Кроме того, не нужно забывать, что мы предлагаем не строительство современной стеклянной колокольни, а реализацию проекта Растрелли, попадающего по стилистике в архитектурную городскую среду и не диссонирующего с ней. А с учетом ее конструктивных особенностей, что подтверждает 3D-моделирование ее в пространстве со значимых 20 точек (охраняемых панорам), она не перекрывает панорамы с Невы на значимые объекты, а при размещении ее на территории «Сада на Неве» — привычный вид на Смольный собор. Тем не менее мы вдумчиво и серьезно работаем над обоснованием для ЮНЕСКО.
— Удалось ли доказать, что Растрелли не отказывался от замысла и предполагал именно высоту 170 метров?
Михаил Мамошин: — Мы поднимали все архивные документы и вообще любые доступные источники. Сделали запросы в большое количество архивов с целью или получить материалы, или получить ответ, что запрашиваемая информация отсутствует. То есть тотальная «выемка» и анализ. Мы не могли себе позволить без подтверждений говорить «нет, не передумал» на тезис «передумал». Мы подняли документы по истории этого места с допетровских времен: на месте Смольного собора, вероятно, стоял первый православный храм допетровских времен. И село Спасское, и храм хорошо видны на шведских картах. Мы проанализировали историю этого места вплоть до петровских времен, а потом — елизаветинских, начала строительства. Строился собор, строилась колокольня. В ее строительстве был перерыв, долго шли поиски мастера для отливки колокола — он должен был отливаться на устроенном ярусе, чтобы его можно было поднять. Сохранились детальные описания сложности поиска мастера для отливки колокола и паузы в строительстве из-за этого, они описаны подробно. В 1751 году начали бить сваи, в 1757 году закончили закладку фундамента, к 1761-му практически возвели первый ярус и до 1767-го продолжали строительство. Колокольня строилась и после отъезда Растрелли из России. Семилетняя война, а потом смерть императрицы тормозили строительство. Растрелли уходит в отпуск в 1763 году, покидает Россию в 1764-м, а строительство колокольни останавливается только в 1767 году. И после отъезда из России Растрелли нигде не указывает отказ от замысла или невозможность строительства, только описание проекта и подтверждение высоты. При Екатерине II не достраивается не только колокольня, но и сам собор. Он оштукатурен вчерне и остается закрытым вплоть до прихода к власти Николая I. При этом ярус колокольни не разбирается. Нигде в архивах не фигурирует и целенаправленный отказ от строительства Екатериной II. Более того, еще в 1777 году ансамбль Смольного монастыря на плане «Вид Воспитательного общества благородных девиц» изображается с колокольней. Окончательный отказ от строительства фигурирует уже при Николае I по совету Василия Стасова, ярус разбирается при нем, сам же ярус фигурирует на картах вплоть до 1840 года и уходит с карт в период с 1840 по 1849 год. В 1880-х годах совет Академии художеств выпускает рекомендацию о необходимости достроить ансамбль согласно замыслу Растрелли. А на литографиях, фототипиях и гравюрах колокольня появлялась вплоть до 1907 года, это самое «молодое» изображение, которое мы обнаружили. Идея будоражила людей и тогда.
Бытовало мнение, что первый проект Растрелли спроектировал в 1748 году без колокольни. По мнению исследователя Александра Михайлова, колокольня появилась только летом 1749 года, через год после закладки монастыря. Но чертежи колокольни из собрания галереи Альбертина, введенные в оборот после написания его статьи, это предположение опровергают. Также здесь важно обратить внимание на перспективный план Трускотта, который был реализован в 1748–1749 годах (правда, напечатан был позднее): на нем уже есть колокольня Смольного монастыря и сам ансамбль. Да, тогда иногда изображали постройки, которых еще не было, но важно другое: в плане уже подразумевалась колокольня. В первом варианте проекта колокольня уже была предусмотрена в размере четырех ярусов (140 метров). Указание строить модель дано после утверждения проекта — в 1750 году. На чертеже, утвержденном в 1750 году, колокольня показана уже пятиярусной, в 146 метров. Так описано в архивах: «По высоте своей это было бы первое здание в свете, на четыре сажени превышающее Хеопсову пирамиду». Высота пирамиды Хеопса тогда считалась 138-метровой. Сажень в XIX веке была равна 2,13 метра, четыре сажени равны 8,52 метра. Согласно чертежу 1750 года высота колокольни действительно составляла 146 метров.
При этом в чертеж и модель в 1751–1756 годах Растрелли вносит изменения, и высота становится уже шесть ярусов: колокольня выходит на ту высоту, о которой мы говорим сегодня. Описание проектов монастыря составил сам Растрелли в 1755-м и 1764 годах, второе — уже после отъезда из России. Там идет подробное описание работ и высоты — 569 английских фунтов. Обращу внимание: 560 английских футов — 170,8 метра «под яблоко» (архитектурная высота без креста, поскольку крест ставился при освящении и после достройки).
Разве в воспоминаниях Растрелли где-то видно, что он отказался от замысла, не мог его реализовать, не любил сам этот проект?
— Как можете резюмировать возражения оппонентов?
Анна Хмелева: — Нужно признать, что аргументов «плохой проект, отказался от замысла, потому что передумал или не мог построить», нет. Нигде нет таких исторических свидетельств, это вольные рассуждения на тему, не более. При этом есть неопровержимые исторические свидетельства, что и строительство такое было возможно, и от замысла никто не отказывался вплоть до архитектора Василия Стасова.
Поэтому здесь или нужно признать, что проект просто не нравится, что нормально, или предоставить исторические и архивные данные, подтверждающие отказ от замысла по причине «не могли построить» или «самому не нравился проект».
Есть опасения по перекрытию вида, есть опасения по качеству строительства, по действиям ЮНЕСКО — это то, что мы признаем, и то, с чем мы работаем, прислушиваясь к экспертам. И есть вопрос целесообразности. Мы целесообразность видим: колокольня может быть построена в честь победы России в СВО, вполне может стать новой точкой притяжения, расширить музейный кластер, привлечь жителей и гостей города, визуально вернет доминантное положение оригинальному ансамблю, потому что даже в «Саду на Неве» будет находиться в диалоге с ним. Вполне может символизировать преемственность.
Мы придерживаемся мнения, что Санкт-Петербург испортить проектом Растрелли нельзя.