Л.Баринова: Необходимо определиться с приоритетами
.jpg)
В Министерстве регионального развития и Экспертном совете по градостроительству Госдумы ставится вопрос о серьезной корректировке задуманной вначале 2000-х годов реформы градостроительной деятельности и технического регулирования. Критика действующего Градкодекса и закона «О техническом регулировании» звучала не раз, но в период кризиса, когда на первый план вышел вопрос о повышении эффективности госуправления и конкурентоспособности экономики, смена парадигмы в обеих областях стала особенно актуальной. Дискуссию, возникшую в ходе XIII Международной выставки «Балтийская строительная неделя», для АСН-инфо комментирует заместитель председателя комитета по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Торгово-промышленной палаты Лариса Баринова.
- В рамках «Балтийской строительной недели» состоялась дискуссия с участием глав архитектурно-градостроительных ведомств из многих регионов РФ. Большинство участников признали, что им не справиться с разработкой схем территориального развития, генпланов и ПЗЗ поселений к установленному Градкодексом сроку 1 января.
- Да, хотя срок подготовки дважды переносился, в настоящее время территориальные схемы регионального уровня утверждены лишь в 27 субъектах федерации. Если же говорить о муниципальных образованиях, то там вообще «конь не валялся».
- Как я понимаю, во время кризиса потратить средства на разработку муниципальных схем могут только очень состоятельные МО...
- Фактически многие региональные власти непосредственно дотируют разработку муниципальных планов. А что делать, если в стране великое множество муниципалитетов?
- Вы считаете, что к Новому году исполнить требования Градкодекса будет невозможно?
- На мой взгляд, планирование развития территорий снизу вверх, как предусмотрено Градкодексом, в принципе противоестественно. На муниципальном уровне не хватает не только финансов – там, как правило, нет квалифицированных кадров. Кто будет заказывать проект и оценивать его качество? Фельдшер, агроном, преподаватель начальной школы? И о каком качестве планирования можно говорить, если на местах толком не знают, что это такое?
- А еще где-нибудь осуществляется градостроительное планирование «снизу вверх»?
- Я не знаю другой такой страны. Любое государство, независимо от строя и формы правления, прежде всего думает о своих геополитических интересах, сохранении национальных заповедников и исторического наследия, рациональном использовании сырьевой базы и создании условий для развития промышленности и сельского хозяйства, развитие транспортной инфраструктуры, эффективном распределении миграционных потоков и создании рабочих мест, освоении под градостроительные поселения новых территорий. Исходя из приоритетов общенационального уровня формируется градостроительная политика и территориальное планирование субъектов федерации, муниципальных образований и сельских поселений. Если же спустить на нижний уровень всю инвестиционную политику по случайному принципу, то в регионах разведутся трутни, которые будут только эксплуатировать местные ресурсы, ничего не давая ни государству, ни населению.
- Главный архитектор Архангельской области говорит, что предпочел бы подождать, пока будет разработана общероссийская территориальная схема, чтобы уже на ее основе развивать схему региона. Ведь если каждый из регионов действительно будет рассчитывать на собственные предполагаемые внешние инвестиции, по-своему проектируя внешнюю транспортную инфраструктуру, то это нагромождение прожектов никогда не удастся согласовать...
- Он прав. В Германии, например, есть Закон «О пространственном планировании территорий. Я считаю, что в структуре властных органов именно Министерства регионального развития должно координировать работу по территориальному планированию на федеральном уровне с участием всех органов исполнительной власти и разрабатывать единые методические и методологические подходы для проведения этой работы на уровне субъектов и муниципальных образований. Это как в большом оркестре - у каждого своя партия, а музыка звучит только при наличии дирижера.
- Неужели за последние годы никто не пытался даже приступать к схеме территориального развития всей страны?
- В РААСН разработана концепция пространственного развития территории России. Мы намерены пригласить ее авторов для обсуждении на расширенном заседании Комитета ТПП РФ по содействию предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ с участием всех заинтересованных лиц.
-Предусматривает ли схема пространственного планирования развитие транспортной инфраструктуры? У нас принята Стратегия транспортного развития, но сегодня не очень ясно, как она будет реализоваться: она была во многом рассчитана на концессионные соглашения, к тому же совершенно непонятно, какой из проектов предполагалось развивать в первую очередь.
- Это опять же один из приоритетов государства. Определить, как должна развиваться транспортная инфраструктура конечно возможно только при наличии схемы территориальной развития на уровне федерации. Это сняло бы ,кстати, и необходимость многочисленных согласований, а значит сократило бы сроки строительства и его себестоимость .Инфраструктура - это не только транспортные коридоры. Это морские порты, аэропорты и т.д. Хорошая дорожная и транспортная инфраструктура не может создаваться в рамках одного только региона , т. к. она в значительной степени определяет возможность межрегионального перемещения трудовых резервов особенно в приграничных зонах, без изменения места жительства. Это важно и для развития районов Крайнего севера, где развивается нефтяная и газовая промышленность и, как сегодня говорилось на экспертном совете, увеличивается поток ищущих там работу молодых людей .
- Строительство в северных регионах и на вечной мерзлоте требует соблюдения особых технических нормативов, а у нас дело идет к некоей унификации. На «Балтийской неделе» бурно обсуждалась еще одна застопорившаяся реформа - переход к техническому регулированию в строительстве... Речь даже шла о выводе строительства из сферы применения закона N184-ФЗ «О техническом регламенте».
- Да, этот вопрос был поставлен на правительственном уровне. И дело не только в том, что специалистов не удовлетворяет качество новых технических регламентов: эти документы, вносимые в виде законопроектов, не могут и не должны содержать технические нормы прямого действия. Отечественные СНиП, конечно, нуждаются в актуализации, но в своей массе это работающие и необходимые документы. Более того, наша система строительных нормативов и стандартов признается и европейскими, и международными экспертами одной из лучших в мире. Тот же Китай счел нужным позаимствовать у нас нормативную базу последних десятилетий.
- Когда и почему в Китае заинтересовались нашими нормативами?
- В период, когда я работала заместителем Руководителя Госстроя, в 2002 году, мы принимали с визитом заместителя министра строительства Китая. Он попросил, чтобы ему сделали подборку всех наших СНиПов, разработанных с 1966 года - с момента «культурной революции», когда между нашими странами нарушились отношения. Мы знаем, что вступив в ВТО китайская сторона использовала и продолжает использовать многие наши нормативы при разработке своих строительных норм и правил. Кстати, в отличие от наших реформаторов, Китай определил себе переходный период не в 7, а в 15 лет. Между прочим, в основе многих европейских нормативов использованы наши СНиПЫ. И наоборот ,примерно 35-40 % наших строительных стандартов и СНиПов гармонизированы в разной степени с европейскими и международными.
- Тем не менее, наши реформаторы утверждают, что именно в связи со вступлением в ВТО нам необходимо отказаться от всей собственной нормативной базы в строительстве, заменив их стандартами добровольного применения, а на работы, влияющие на безопасность, внести техрегламенты?
- На самом деле в Соглашении о таможенных барьерах о зданиях и сооружениях речь не шла - они же не вывозятся на экспорт. Строительная продукция (здания и сооружения ) наряду с серийно выпускаемой продукцией, в частности стройматериалами, было включено реформаторами в сферу действия закона совершенно произвольно и искусственно.
- Таким образом, никакие международные соглашения или обязательства не мешают нам вывести строительство из сферы применения этого закона?
- На рабочем совещании 7 сентября под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова было все же решено оставить строительную отрасль в рамках этого закона. Но при этом было поручение «подготовить Перечень базовых стандартов в области строительства, применение которых необходимо для реализации проекта Технического регламента «О безопасности зданий и сооружений».
Я считаю, что в ФЗ-184 необходимо внести соответствующие изменения, которые позволят в технических регламентах делать ссылки на стандарты и СНиПы. И я считаю, что СНиПы надо сохранить. То есть сделать так же, как в Европе, где директивы содержат ссылки на европейские нормативы, которых множество и которые разрабатываются каждый год.
- То есть все остальные технические регламенты также должны включать ссылки на профильные нормативы?
- Там, где это необходимо. Так, несколько лет назад Федеральная служба по контролю над оборотом наркотиков обратилась в правительственную Комиссию по техническому регулированию с просьбой о внесении изменений в свой ведомственный норматив. Согласно действовавшему на тот момент нормативу, предельное содержание соломки в сельскохозяйственном маке должно было составлять не более 0,3%. Но к тому времени умельцы в области теневой экономики уже научились извлекать опиум уже при содержании 0,1%. В соответствии с ФЗ -184 в таком случае необходимо уже принимать закон или Указ Президента.
- Вы имеете в виду, что с появлением каждой новой технологии, прогрессивной или опасной, нам придется по каждому случаю разрабатывать законы?
- Да, если регламент по ФЗ-184 включает технические нормы прямого действия, то каждое новое достижение придется вносить федеральным законом или указами президента. На это уходит от 2-х до 5 лет. При этом соседние страны будут внедрять инновационные технологии, а мы окажемся в хвосте.
- Только что Президент России поставил вопрос о необходимости повышения конкурентоспособности, в первую очередь в инновационной сфере...
- Внедрение новых технологий не должно ограничиваться излишними правовыми и административными барьерами. Между тем, по моему убеждению, технические регламенты в том виде, в котором они задуманы законом N184-ФЗ, да и сам этот закон, тормозят развитие инноваций и создают дополнительные барьеры для предпринимателей. Ладно, был бы положительный опыт хоть по одному из принятых за это время регламентов. Но, к сожалению, его нет. Переходный период заканчивается в июле 2010 года. К сожалению, в данном вопросе мнение профессионалов игнорируется вот уже более 6 лет.
Беседовал Константин Черемных
.jpg)
Накануне состоялась встреча руководителей «Базового элемента» и губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко. Об итогах этой встречи и прогнозах развития девелоперских проектов Олега Дерипаски в Петербурге мы беседуем с генеральным директором компании «Главстрой СПб» Игорем Евтушевским.
– На встрече с губернатором обсуждались вопросы развития крупных инвестиционных проектов «Базэла» в Северной столице. Прокомментируйте результаты этой встречи. Чего городу ждать от «Главстроя»?
– «Базовый элемент» всегда рассматривал Санкт-Петербург как стратегический регион, и когда он собирался приобрести здесь определенное количество активов, был составлен некий перечень намерений, который лег в основу стратегического соглашения. И был ряд обязательств, которые каждая из сторон собиралась соблюдать.
Далее наступил кризис, карты смешались и у бюджета, и у инвесторов. Возникли проблемы с тем, что обязательства в полном объеме не выполняются. В декабре 2008 года состоялась встреча руководства «Базэла» с администрацией города, обсуждали, что с проектами будет в ближайшее время. Тогда еще никто не представлял, как будет развиваться кризис, каковы прогнозы по спаду производства. Тем не менее уже в декабре определились, что ни один из объектов «Главстрой СПб» бросать не собирается. По Шкапина – Розенштейна мы тогда вышли с предложением, что надо «тормознуть» проект.
Втягиваться в строительство мы не могли, потому что на рынке ситуация с коммерческой недвижимостью резко ухудшилась. «Северную долину», «Апраксин двор», «Юнтолово» тоже обсуждали в декабре и определились, что все пока идет по графику.
Встреча на прошлой неделе – логичное продолжение декабрьских договоренностей. В первую очередь речь шла о существующих проектах. Как известно, в мае стартовало строительство первой очереди «Северной долины» – 278 тысяч квадратных метров жилья, соответственно, мы представили фотоотчет о том, как стройка развивается.
Второй проект, который обсуждали, – «Апраксин двор». Обменялись мнениями по поводу небольшого сдвига по экспертизе КГИОП. По проекту «Юнтолово» также изложили свои идеи – скорее всего, уйдем в более экономичный формат. Если изначально делали «Юнтолово» под потребителя более высокого уровня, то сегодня очевидно, что спрос при таком объеме должен быть массовым.
По Шкапина – Розенштейна высказали мысль, что вектор развития коммерческой недвижимости до сих пор отрицательный и пока еще многое непонятно. Поэтому предложили городу обдумать идею жилья на этой территории. На что нам сразу ответили, что с этим вопросом проблем нет, так как и ПЗЗ позволяют, и с КУГИ – на встрече был Метельский – в имущественном плане никаких коллизий нет.
Я бы эту встречу назвал так: большое политическое мероприятие, которое призвано обновить отношения города и «Базового элемента». Итогом явилось совместное заявление губернатора и Олега Дерипаски о том, что невзирая на то, что до сих пор все очень тяжело, – в общем-то все обязательства выполняются.
– Когда речь шла об изменении проекта квартала Шкапина – Розенштейна, были какие-то конкретные разработки? Что показывали губернатору?
– Безусловно. Последние два месяца мы совместно с риэлторами, со специалистами по коммерческой и жилой недвижимости, с архитекторами и маркетологами изучали этот квартал. Депрессивность данного района – общее место. Но в любом городе – что в Лондоне, что в Москве – такие депрессивные территории обязательно присутствуют. Для их освоения есть практика редевелопмента, когда промышленные зоны выводят и в дальнейшем строят на этом месте жилье. Все отдают себе отчет: центральная часть города – это сложившаяся сеть дорог, транспорт, инженерные коммуникации, это доступность инфраструктуры. Возьмите любого приезжего, приведите его на Обводный канал – к тому месту, где у нас чистая площадка и нет старых домов, о которых столько говорят. А если еще ввести в эксплуатацию, скажем, через два года, новые дома, – что он скажет? Он скажет: а что, современный район... В 50 метрах метро... До центра города недалеко. Это будет ответ человека, который не обременен местной историей.
Возьмем Лондон. Там целые районы – это промтерритории. Иссякла промышленность, и стали они жилыми кварталами. Таких примеров очень много. И в квартале Шкапина-Розенштейна мы не стремимся к какому-то высокому концептуальному классу недвижимости. Но если уж говорить о социальной направленности, об эконом-формате жилья, то я себе слабо представляю человека, который бы с удовольствием там не купил жилье. По ценам оно будет сравнимо со спальными районами. Думаю, что это огромный плюс. Ведь можем себе позволить цену, близкую к «дну» рынка.
– Каковы перспективы офисной недвижимости на этой территории?
– Я продолжаю считать, что смешанность функций даст хороший результат. Когда рядом с жильем построены современные офисы – район воспринимается человеком как нечто более «высокое», а не устаревшее. Есть, конечно, и обратная ситуация. Например, лондонский Сити вечером умирает. Почему? Потому что нет жилья. Слишком велико было увлечение функцией. Есть и обратный пример – территории, застроенные элитным жильем. Нет ни ресторанов, ни магазинов.
Смешанность функций – крайне важная для городской среды тема. Поэтому думаю, что и офисы мы сможем там сделать.
– Сколько будет стоить квадратный метр жилья в этом квартале?
– Вопрос очень простой. Скажите, какова цена жилья будет на рынке эконом-класса в 2010 году, – я вам отвечу, что у нас будет такая же. Это же вопрос ликвидности. Мы не изобретаем собственную стоимость. Глупо делать плюс 20 процентов к рынку, но не менее глупо – минус 20 процентов от рынка. Объем недвижимости там маленький, и цена будет на уровне той, которую даст эконом-класс. В «Северной долине» мы имеем большой объем продаж, поэтому можем продавать дешевле, чем рынок, а здесь... это капля в море.
– Городу квартиры на Шкапина – Розенштейна не планируете продавать?
– Если цена привлекательна для коммерческого приобретателя, то зачем продавать городу? Можно, конечно, фантазировать, но здесь не то количество квадратных метров, чтобы думать, что городу это нужно. Город все равно под расселение берет современные районы – такие как «Северная долина». Это оправдано, это действительно может поправить серьезную ситуацию с обменным фондом. Не думаю, что Шкапина будет привлекательным для этого сегмента рынка.
– По Апраксину двору – завершена ли экспертиза КГИОП? Каковы перспективы этого проекта?
– Первоначальные сроки окончания экспертизы – конец мая – начало июня, но теперь речь идет о конце августа – сентябре. Поэтому точка концептуального развития Апраксина двора чуть сдвинулась. У нас уже готова архитектурная группа, из петербургских архитекторов, которая после получения результатов экспертизы готова начать работать.
– Какой проекты вы бы назвали визитной карточкой «Главстрой СПб»?
– Я думаю, что это все же «Северная долина». Потому что это самый большой проект. «Северная долина» предполагает очень четкую целевую аудиторию. Тот же «Апраксин двор» – это своего рода интеллектуальное упражнение. А вот «Северная долина» – это крупный бизнес в части жилищного строительства. Только крупный проект позволяет стремиться к низкой себестоимости – намного ниже, чем у точечной застройки. Это факт совершенный. Можно комплексно решать вопросы стоимости земли, развития сетей, четко по времени разносится ликвидность. Одним словом – управлять себестоимостью.
– Ведете ли переговоры со Сбербанком по поводу проектного финансирования?
– Ведем. По «Северной долине». У нас есть все права по 214-ФЗ, появился залоговый фонд в виде прав требования квартир. Этот пакет дает нам возможность вести переговоры.
– Какие-то сроки по заключению договора со Сбербанком уже обозначены?
– Застройщик всегда хочет максимально быстро, банк всегда должен оценить риски. Мы рассчитываем за месяц-полтора все решить. Стройка уже идет, и нам, конечно, хочется максимально быстро найти банк для поддержки проекта.
– Почему весной бизнесмен Сулейман Керимов не купил «Главстрой»? Не сошлись в цене, в условиях?
– Не знаю. Это ведь как в магазине. Люди интересовались, постояли в очереди и ушли… в другой магазин. Такие инвесторы, как Керимов, достаточно активны по всем возможным рынкам. Они ищут эффективные возможности что-то приобрести. А для О.В.Дерипаски на тот момент был наивысший пик сложностей. Не были ясны ни ориентиры, ни скорость развития кризиса. Было тяжело. Думаю, что Керимов сделал интересные предложения, но Олег Владимирович – известный переговорщик...
Для нас это был эпизод буквально одного дня. Даже если бы тогда нас купили, мы только в августе увидели бы какие-то изменения. Это было время, когда от нашей личной работы зависела выживаемость всего проекта, поэтому нам было не до того.
Не случилось – значит, не случилось, что тут сказать.
– Прошел год с начала кризиса…
– Да. Я как раз в начале августа прошлого тогда выступал перед иностранной аудиторией. Я им сказал: началось. А они мне – про «подушки» и всякую ерунду. Но рынок акций – лишь показатель температуры. Он крайний, он лишь сублимирует страхи инвесторов...
– Что за страхи кризис сублимировал у строителей? Какие слабые стороны у них обнаружились?
– Я бы здесь сказал об отсутствия у российского бизнеса опыта критичности. До 1998 года бизнесмены все глотали и всем занимались. После 1998 года предприниматели решили, что уже знают, как все в этой жизни устроено. Пришли к выводу, что недвижимость – это золотое дно. Хотя известно, что на крупнейших мировых рынках недвижимости, скажем в Лондоне, примеров 10-летней стагнации – сколько хотите. Буквально каждые 20 лет лихорадит.
Как и на рынке акций, все стали «с плечом» покупать. Брали доллар, покупали еще на три. Соответственно, падала планочка. То же самое в недвижимости: все покупалось и продавалось, исходя из этого «плеча», с запасом.
Я знаю, что компании покупали в регионах землю под проекты-миллионники и даже не задумывались, что там за всю историю города столько квадратных метров не было построено. Такие объемы можно строить 200-300 лет. Возникал вопрос: зачем? Ответ такой: ресурс земли ограничен, надо брать, будет хорошо. Только те мыльные пузыри, которые с 15-20 миллиардов сдувались до 800 миллионов, – это есть вторая сторона этого «плеча».
Все были готовы обманываться. Застройщики тоже. Они точно так же в этом тренде развивались – планировали кадры, затраты на приобретение активов, затраты на производственное строительство и прочее. И все разговоры о том, что плохо за затратами следили, упираются в простую истину: а зачем следить, и так все нормально.
В итоге и получили такую жесткую посадку.
– День строителя отмечали в компании?
– В том году отмечали широко. В этом – скромно. Осознанно встали на сторону финансистов-пессимистов, которые говорили, что наступит такое время, когда нужно будет считать. Вот оно, собственно, и наступило.
Беседовал Алексей Михайлов