Как строительные СРО влияют на безопасность и качество объектов
С тех пор как государство прекратило выдавать лицензии, подтверждающие квалификацию строителей, эти функции переданы СРО. Об условиях членства в таком объединении рассказал эксперт компании ООО «СтройЮрист» Айрат Гарифуллин, имеющий опыт в вопросах строительного саморегулирования.
— Зачем нужны СРО в строительстве, кто не может вести бизнес без членства в них?
— Саморегулируемая организация представляет собой профессиональное сообщество, которое контролирует деятельность своих членов на основе установленных правил и стандартов. Без участия в таком объединении невозможно осуществить строительство крупных и дорогостоящих объектов. С недавних пор СРО требуется и для тех, кто занимается капитальным ремонтом многоквартирных домов. Во-первых, саморегулируемая организация выдает допуски членам организации на проведение работ. Кроме того, организация ежегодно осуществляет проверку соблюдения ими требований Градостроительного кодекса Российской Федерации. А в случаях оказания некачественных услуг выплачивает компенсации. Во-вторых, существуют определенные закупки, в которых невозможно участвовать, не вступив в СРО. Например, это тендеры, регулируемые федеральными законами 44-ФЗ и 223-ФЗ. Наконец, для многих контрагентов членство в СРО является гарантией надежности компании-исполнителя. Таким образом, саморегулируемая организация играет важную роль в обеспечении защиты прав потребителей и заказчиков, что способствует созданию более открытого и стабильного рынка строительных услуг.
— Какое влияние могут оказать СРО на безопасность и качество возводимых объектов?
— Организации занимаются созданием стандартов и правил для строительной отрасли, охватывающих все стадии процесса — от проектирования и проведения инженерных изысканий до сдачи объекта в эксплуатацию и последующего гарантийного обслуживания. Кроме того, они следят за соблюдением этих норм. В случае обнаружения нарушений применяются дисциплинарные меры, что способствует поддержанию высокого уровня качества работ. Общий компенсационный фонд объединения обеспечивает выполнение всех обязательств по контрактам. Страхование участников ассоциаций гарантирует защиту их ответственности перед третьими лицами.
— Достаточно ли этих мер?
— Система саморегулирования постоянно совершенствуется. Так, в июле 2017 года был создан Национальный реестр специалистов (НРС) в области строительства. Его задача — исключить организации с фиктивными работниками и фирмы-однодневки, в которых нет специалистов высокой квалификации, а для вступления в СРО привлекаются сотрудники из других компаний. Реестры, содержащие информацию о специалистах в области строительства, а также документы, подтверждающие их квалификацию и допуски на проведение различных строительных работ, можно найти на сайтах национальных объединений НОСТРОЙ (для строителей) и НОПРИЗ (для проектировщиков и изыскателей).
— А каковы требования к уровню знаний, опыту и квалификации строительных специалистов?
— Они очень серьезные: высшее профильное образование из перечня направлений, утвержденного Минстроем. Общий стаж работы в сфере капстроительства - от пяти лет, из которого 3 года на инженерных должностях. Совсем недавно общий стаж исчислялся десятью годами, но это требование изменили, дав возможность для карьерного роста молодежи. Отсутствие судимостей - еще одно из важных условий.
— Как известно, с 2022 года введена независимая оценка квалификации специалистов. Что собой представляет НОК?
— Дело в том, что курсы повышения квалификации себя не оправдали. Поэтому были приняты меры, направленные на проверку знаний и квалификации мастеров, прорабов, инженеров и представителей других специалистов, которые участвуют в инженерных изысканиях, проектировании, возведении объектов капитального строительства и в совокупности влияют на повышение качества выполненных работ. Это НОК — экзамен, который включает тестирование с дополнительным практическим заданием (в зависимости от спецификации). Созданы специальные центры для его проведения, аккредитованные и поднадзорные НОСТРОЙ или НОПРИЗ. На тестировании присутствуют независимые и аттестованные эксперты, которые обеспечивают прохождение процедуры по требованиям органа, решают организационные моменты, дают разъяснения соискателям. Программы и вопросы регулярно обновляются согласно требованиям Совета по профессиональным квалификациям (СПК), национального агентства развития квалификации и конъюнктурам рынка, строительных регламентов и законодательства. Для честной оценки центры оснащены камерами, запись сдачи экзаменов сохраняется сохраняется и отправляется в СПК, где утверждают результат, а затем направляют документы в агентство развития квалификаций для внесения данных о соискателе в реестр. Самому претенденту на руки выдается свидетельство о квалификации, которое действительно три года. И только в том случае, если в организации таких специалистов не менее двух, она получает право на вступление в СРО.
— Какая численность СРО строителей и как определить их надежность?
— По информации, представленной на XXIV Всероссийском съезде саморегулируемых организаций в сфере строительства, который состоялся в Москве 28 марта 2025 года, на начало текущего года в составе строительных СРО насчитывалось более 389 тысяч компаний. Сотрудники «СтройЮрист», прежде чем рекомендовать клиенту объединение, выбирают его по 16-ти различным критериям. Среди них регистрация в Ростехнадзоре, результаты проверок государственного регулятора, решение проблем своих членов и другие. На мой взгляд, чем дольше существует объединение, чем больше в нем участников, критериев для проверки их деятельности, тем оно надежнее.
2024 год стал по-настоящему насыщенным и продуктивным для строительной сферы Ленинградской области. Высокие объемы ввода жилья, активное строительство социальных объектов, завершение борьбы с проблемными долгостроями — вот только несколько ключевых достижений. О том, как удается удерживать лидерские позиции в стране, привлекать застройщиков из других регионов и решать самые болезненные вопросы отрасли, в интервью рассказал Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ.
— Ленобласть традиционно перевыполнила годовой план по вводу жилья. Помнится, собирались вводить меньше 4 млн кв. м. В чем причина больших объемов ввода?
— В 2024 году мы вышли на впечатляющие показатели — более 4 млн кв. м жилья, из которых почти две трети находятся в частном секторе, — это результат как высокого спроса, так и грамотной организационной работы с застройщиками. Регион стал привлекательным благодаря выгодному расположению, экономическим возможностям и поддержке строительного сектора. Но основной акцент в 2025 году мы сделаем на развитие инфраструктуры и сокращение дефицита социальных объектов, сосредоточив усилия на улучшении качества жизни наших жителей. Это поможет сохранить общие объемы строительства и поддержит наши региональные предприятия. Тем более что с решением проблемы обманутых дольщиков у нас появилась качественная возможность направить больше сил и ресурсов на важные инфраструктурные проекты.
— Сколько соцобъектов введено в эксплуатацию в 2024 году? Каков был объем финансирования? Какие объекты считаете наиболее значимыми?
— В 2024 году мы ввели 24 социальных объекта, из которых 16 выполнены по адресной инвестиционной программе Комитета по строительству. Среди ключевых объектов — две крупные поликлиники в Новоселье и Мурине, культурно-досуговый центр в Новом Девяткине и ледовый каток в Всеволожске. Эти проекты особенно ценны, так как напрямую влияют на уровень комфорта и доступность служб здравоохранения, образования и спорта.
В планах на 2025 год — ввести в строй поликлиники, спорткомплексы, культурные центры, школы, детские сады и даже бизнес-инкубатор. Это именно та инфраструктура, которая нужна жителям Ленинградской области. Поручил держать эти работы под особым контролем, чтобы не снижать темп. Стоит задача спроектировать и построить 27 новых объектов: новый корпус музея «Прорыв», стадион в Луге, культурные центры в поселке Тельмана и Токсове, поликлинику в Буграх, а также реконструировать семь исторических зданий в центре Гатчины.
— Правительство Ленинградской области готовится к последнему этапу программы расселения аварийного жилья. Какие задачи предстоит решить к 1 сентября 2025 года?
— С осени 2021 для расселения аварийного жилья мы построили и ввели в эксплуатацию 28 многоквартирных домов. Это сложные проекты, которые находятся преимущественно далеко от Петербурга. К 1 сентября предстоит ввести еще девять многоквартирных домов в Луге, Вознесенье, Большой Пустомерже, Рощине и Винницах.
Последний год проведем продуктивно: обеспечим новым жильем около четырех тысяч граждан, построим девять многоквартирных домов и составим четкий план реализации следующей программы расселения, чтобы минимизировать время на проектирование новых объектов.
Жесткие сроки научили нашего регионального оператора строить качественно и быстро, сократив технологический процесс с двадцати до десяти и даже до пяти месяцев. Это позволило менее чем за три года обеспечить новым комфортным жильем свыше 12,5 тысячи человек.
— Несколько лет назад Ленобласть была одним из лидеров по количеству проблемных объектов. По итогам года из реестра исключены все 423 областных долгостроя. Как удалось этого добиться?
— Можно сказать, что это наша стратегическая победа — достижение, которым мы действительно гордимся. Мы восстановили права более 40 тысяч обманутых дольщиков и исключили 423 объекта из списка проблемных. Это стало возможным благодаря ежедневному контролю и высокой вовлеченности губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, поддержке Фонда развития территорий, Министерства строительства и наших инвесторов.
На этом не останавливаемся. Впереди еще много работы по поддержке пострадавших, будем выполнять гарантийные обязательства и активно сотрудничать с правоохранительными органами, чтобы заранее выявлять объекты, которые могут стать проблемными. Такая работа требует особого внимания и усилий, и мы готовы к этому.
— Есть ли опасность появления новых долгостроев — рынок пугают банкротствами застройщиков?
— С 2022 года Ленинградской области удается не допускать появления новых долгостроев. Сегодня практически все проекты жилищного строительства реализуются с помощью механизма эскроу. Помимо этого, усилен контроль со стороны Госстройнадзора и правоохранительных органов, организована работа с гражданами, информирование и разъяснение.
Конечно, риски полностью исключить нельзя, но рынок Ленинградской области сегодня стабилен. Мы усилили контроль и мониторинг финансовой устойчивости застройщиков, что помогает вовремя предвосхитить сложности.
— В 2024 году на территории Ленобласти девелоперы приобрели под застройку 709 га. В область пришли новые компании из других регионов. На ваш взгляд, региональные структуры пытаются «зацепиться», чтобы войти на петербургский рынок, или их интересует именно Ленобласть? Тогда чем она привлекает новых игроков?
— Прозрачные и одинаковые условия абсолютно ко всем застройщикам притягивают новые инвестиции и расширяют географию партнерских отношений. Ленобласть привлекает новых игроков не только из-за близости к Петербургу, но и за счет экономических перспектив, развитой инфраструктуры и высоких темпов роста.
За прошлый и уже в нынешнем году к нам пришли работать инвесторы из семи регионов России. Люди активно едут в Ленинградскую область, чтобы строить. Это качественный показатель серьезной привлекательности нашего региона.
— С 1 января 2026 года минимальная площадь квартир в новостройках Ленобласти должна быть не менее 28 кв. м. Что подвигло регион на такие требования?
— Решение основано на стремлении обеспечить население более комфортными условиями проживания. Однако наш стройкомплекс выступил с просьбой дать отсрочку. С учетом динамики продаж квартир и новых решений по льготному кредитованию такая норма позволит застройщикам адаптироваться без резких изменений. Губернатор поддержал инициативу. В текущих условиях переходный период даст возможность перестроиться и сохранить стабильность на рынке.
— Регион всегда заботился об участниках строительного рынка. Сейчас определены новые меры поддержки застройщиков. Какие именно?
— Работа с инвесторами — это улица с двусторонним движением, и мы не обращаемся к нашим партнерам только с требованиями. Активно внедряем новые региональные механизмы поддержки.
В прошлом году выкупили 17 новых образовательных учреждений и полностью закрыли долги перед застройщиками по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». После этого изменили пропорцию выкупа для учреждений, введенных в эксплуатацию с 1 января 2024 года. Теперь инвестор имеет право на выкуп здания за 50% от стоимости строительства, если заключил соглашение с областным правительством и участвовал в других инфраструктурных проектах, в том числе по договору о комплексном развитии территории.
Помимо того (и это важно!), 1 января 2025 года администрация Ленинградской области получила право заключать договоры о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. Это позволит выстроить единые правила работы с механизмом КРТ и контролировать исполнение условий договоров. Напомню, что ранее мы позволили застройщикам получить до 30% отклонений по плотности застройки при заключении договора КРТ.
— Недавно вы рассказали, что регион готовится к реализации нового национального проекта «Инфраструктура для жизни». Где, что и с помощью какого инструментария планируется реализовывать?
— Национальный проект «Инфраструктура для жизни» создан, чтобы объединить усилия по улучшению характеристик жилья, социальной, инженерной, транспортной и дорожной инфраструктур. Мы хотим не просто строить, а улучшать качество жизни людей.
Работу региональных стройкомплексов будут оценивать не только по количеству квадратных метров. Теперь главный показатель — качество жизни граждан. Для этого мы будем использовать подходы комплексного развития территорий (КРТ) и мастер-планирования. Важной задачей станет улучшение городской среды в наших ключевых населенных пунктах. Задача состоит в том, чтобы увеличить этот показатель на 30% к 2030 году и на 60% — к 2036 году.
На днях опубликованы паспорта национального проекта. Я поручил комитетам внимательно их изучить и подготовить конкретные планы для привлечения федерального финансирования в Ленинградскую область.
— Каковы еще планы на 2025 год?
— Ленинградская область ставит перед собой четкие приоритеты: качественный рост инфраструктуры, устойчивое развитие строительной сферы и поддержание уровня доверия граждан к застройщикам. В 2025 году акцент будет сделан на проектировании и строительстве новых социальных объектов: школ, поликлиник, культурных центров и сохранении исторического наследия.
Жилищный сектор продолжит развиваться, но основное внимание будет уделено точечной работе с инфраструктурными проектами. Область уверенно поддерживает приток инвестиций, вход новых девелоперов и государственное регулирование отрасли. Уверен, что мы справимся с задачами 2025 года.