В.Субханкулов: Строительство должно быть прозрачным
.jpg)
На прошлой неделе Комитет по строительству и Сбербанк подписали соглашение о сотрудничестве. По словам главы комитета Вячеслава Семененко, в городе уже действует аналогичная программа «Ганзакомбанка», который, собственно, и придумал схему проектного кредитования. Ответить на вопросы об этой программе согласился председатель правления ОАО «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов.
- Ваш банк предложил собственную схему работы со строителями. Расскажите, что это за проект?
- Нас трудно сравнивать со Сбербанком, это разные весовые категории. Но мы считаем, что будущее банковского комплекса за созданием таких если не конгломератов, то альянсов. Строители лишены проектного финансирования в привычных объемах, а банки потеряли довольно большие деньги из-за финансового кризиса. Совместную работу осложняют и многочисленные истории, связанные с невозвратами долгов. Примером тому могут стать тяжбы с компаниями «ЛЭК», «М-Индустрия» и т. д.
Фактический разрыв между финансовым институтом и строительным комплексом за последний год увеличился, но выживать нужно, поэтому мы разработали собственную модель. Это локальный проект, так называемая точка роста. Мы приобрели пятно в центре города, на Боровой улице, и проводим проектно-изыскательские работы на строительство восьмиэтажного жилого дома, общей площадью 8,5 тысяч кв.м с парковкой. Это проект эконом-класса, где будут превалировать одно- и двухкомнатные квартиры.
Мы проходим весь строительный этап: от начала до конца, поэтому должны четко понимать, что и за сколько мы строим и какую цену сможем предложить конечному потребителю. Те цены, которые озвучиваются сегодня строителями, банками и властями, очень разнятся и весьма далеки от реальной себестоимости квадратного метра. Не секрет, что строители закладывают в стоимость метра расходы, связанные с другими объектами, банковские проценты. Наш участок не обременен никакими долговыми обязательствами, мы работаем с чистого листа.
- Пока не очень понятно, в чем секрет схемы.
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово начать экспериментальный проект по финансированию застройщиков через первичных дилеров. У них есть ряд требований к финансовым структурам, готовым участвовать в этом проекте, и наш банк соответствует им. Недавно мы направили свою заявку в АИЖК и ждем ответа.
Для нас на самом деле непринципиально, откуда идет финансирование строительства. Это могут быть и государственные деньги, и средства банков-партнеров, и частный капитал. Важно понять, что процентные ставки при кредитовании проекта, – это непринципиальный момент, нужно считать интегральную доходность. Если финансовый институт участвует на всех стадиях проекта – от покупки пятна до продажи квартир, - то затраты будут покрыты. Главное – удачная кооперация со строителями.
- Для строителей процентная ставка по кредиту – принципиальный момент?
- Для многих строительных компаний еще недавно норма прибыли была сто процентов годовых. У банков нет таких норм прибыли. Банк исходит из того, что нужно гарантированно провести весь финансово-строительный цикл, получив на выходе ценовой диапазон, соответствующий потребительскому рынку. При экономном расходовании средств и банк, и застройщик получат адекватную рыночным условиям норму прибыли.
- А почему проект относят к «точкам роста»?
- Это локальный проект, в котором все понятно и прозрачно. Мы обеспечиваем финансовый и сметно-строительный контроль, можем продемонстрировать инвесторам движение денежных средств на протяжении всего цикла. Как правило, строители никому не показывают движение средств, а у нас можно будет проконтролировать каждую копейку.
- Кто выступит застройщиком проекта?
- На сегодняшний момент застройщик у нас не выявлен. Мы находимся в процессе отбора, консультируемся с Комитетом по строительству, изучаем потенциальных партнеров. Для нас важно, чтобы застройщик имел хорошую репутацию и гарантировал экономическую прозрачность. В ближайшее время будет объявлен открытый тендер. Мы же в свою очередь гарантируем жесткий финансовый контроль.
- При таком контроле строители вряд ли могут рассчитывать на стопроцентную прибыль?
- Банковская норма прибыли составляет сегодня около 20 %, будем стремиться к среднему арифметическому. А если серьезно, то многие компании остались без заказов, а гарантированная работа интересна всем. Наш банк ориентирован на работу с небольшими объектами недвижимости. И ответственно могу заявить, что докризисные цены на недвижимость в центре города нельзя назвать адекватными. Когда мне говорят, что квадратный метр стоит 5-8 тысяч долларов, то я не вижу, из чего складывается такая сумма.
- На какой стадии сегодня находится работа над проектом?
- У нас уже есть пятно, оформлены все документы по проекту. Мы ждем ответа из АИЖК. При этом у нас есть уже предварительные договоренности с несколькими коммерческими банками и заводами по изготовлению стройматериалов. Предприятия стройиндустрии готовы предоставлять банкам товарные кредиты, и мы можем покупать стройматериалы дешевле, чем другие участники рынка.
- А когда дом будет построен, кто займется продажей квартир?
- Банк сможет обеспечить хорошие объемы продаж. Мы будем продавать квартиры в ипотеку – это очень существенный момент для потребителей эконом-класса. Покупатели доверяют банку больше, чем строителям.
- У вас уже есть желающие купить квартиру?
- Договоры мы будем заключать, когда начнется строительство. Сейчас мы рассматриваем заявки, и их довольно много.
Беседовала Наталья Бурковская
Тревожное настроение охватило часть петербургских застройщиков в связи с последними заявлениями ряда московских корпораций («Mirax Group», «Системы-Галс», ГК ПИК) о заморозке или распродаже крупных объектов из-за с кризиса, перекинувшегося из банковского сектора на рынок недвижимости. Масла в огонь подлило и вчерашнее заявление агентства Fitch о неблагоприятном прогнозе развития российского рынка недвижимости и о прогнозе «негативный» в отношении некоторых крупнейших росстйских строительных компаний. В связи с этим корреспондент АСН-инфо обратился к главе Ассоциации банков Северо-Запада Владимиру Джиковичу с вопросом о том, каковы сейчас у петербургских застройщиков перспективы получения банковских кредитов.
-Владимир Велийкович, что Вы можете сказать о последних заявлениях крупных застройщиков Петербурга и Москвы?
-Они сами прогнозируют перспективы своего рынка. Цены на недвижимость сейчас достигли пика, так что, возможно, произошло некоторое насыщение. Но я не могу давать свои оценки за застройщиков.
-Какие застройщики могут рассчитывать на получение проектного финансирования?
-Кредитование будет осуществляться при наличии у застройщика нормального, серьезного обеспечения. Конечно, сегодня ситуация меняется в том плане, что ресурсы доставать стало значительно тяжелее, поэтому стоимость кредитов будет расти в зависимости от того, насколько доступна для банков будет ликвидность. Если каким-то образом ситуация изменится, и они получат дешевые и доступные средства, то и кредиты застройщикам подешевеют. Если нет – стоимость кредитования будет расти и дальше. Кроме того, еще больше ужесточатся требования к заемщику, к его обеспечению - для повышения качества кредитов.
-Сейчас застройщики получают кредиты под 20% годовых, если вообще получают. Иностранцы называют такие ставки «безумными». Они будут дальше расти?
-Стоимость кредитов будет расти в зависимости от уровня инфляции и, повторяю, доступности ресурсов для банков. Не может банк давать дешевые кредиты, если у него нет дешевых средств, которые раньше он мог занимать за рубежом под небольшие проценты. Он может рассчитывать теперь только на внутренние ресурсы – собственные средства, депозиты предприятий или населения. Поэтому рассчитывать на низкие проценты не надо, и ругать банки тут не за что.
-А акции строительных компаний банки считают серьезным обеспечением под кредит? Например, «Система-Галс», чьи акции обесценились за последние 12 месяцев в несколько раз, может получить больше проблемы из-за своих непогашенных заемов.
-Акции компаний, как обеспечение, котировались всегда. Но сейчас мы видим, какие колебания на фондовом рынке – обесценились все акции, в том числе и «голубые фишки», не говоря уже о компаниях 2-3 эшелона. Средства нерезидентов с российского рынка выведены, банки активно продают ценные бумаги, а не покупают. Вообще психологическая обстановка на рынке нервная: вчера был обвал, сегодня рынки подскочили так, что их опять закрыли. Все это не способствует реальной оценке стоимости акций и росту этой стоимости. Поэтому сегодня, я думаю, акции в обеспечение принимать не стоит.
Но в Петербурге такая практика – прием акций в качестве обеспечения по кредиту застройщикам – вообще весьма редкий случай. Большинство строительных компаний – закрытые организации, и в основном у них другое обеспечение – недвижимость, собственные средства.
-Как сейчас выходить на IPO или рынок облигаций? Стоит ли это делать сегодня?
-Сегодня не самое лучшее время для выхода на IPO или для выпуска облигаций. На рынке очень высокая волатильность, инвесторы выжидают, спекулянты распродают бумаги.
-Говорят, что кредит сейчас застройщик может получить только у ВТБ, Сбербанка или Газпромбанка. Можете ли Вы кого-то прибавить к этому короткому списку?
-Конечно, это не так, и список гораздо длиннее. Есть налаженные связи банков и застройщиков, они не распались, они работают, кредиты выдаются.
-Что можно сказать о перспективах ипотеки в такой ситуации?
-Ипотечные программы работают, но бурного роста, который наблюдался еще в начале 2007 г., не будет, скорее, будет сворачивание ряда ипотечных банковских программ. Есть несколько банков – к примеру, ВТБ-24, Сбербанк – которые увеличивают объемы выдачи кредитов. Но те, кто, может быть, хотел выйти на этот рынок – они, думаю, пока подождут и рисковать не будут. Тем более что для развития ипотеки нужна широкая сеть филиалов, а если их не так много, то нет смысла работать в этом секторе.
Кроме того, по-моему, необходимо пересмотреть политику федерального АИЖК, которое ведет себя не как госструктура, главная цель которой – развитие ипотеки в стране, которая обязана брать на себя определенные риски, а как коммерческая структура, главная цель которой – получение прибыли. Это в корне неправильно, и из-за этого риски перекладываются опять на коммерческие банки. Из-за того, что с 15 сентября АИЖК увеличило ставки и стало рефинансировать кредиты по другим условиям, около 20 петербургских банков, работавших по программе АИЖК, приостановили эту работу, так как условия АИЖК для них неприемлемы.
-Какие условия АИЖК не устраивают банки?
-Ну например, каждые 4 месяца АИЖК имеет право менять ставки. А на практике получается, что от первого прихода клиента в банк за кредитом до его рефинансирования проходит как раз в среднем столько времени. Пока клиент присмотрит квартиру, пока пройдет андеррайтинг, пока все оформят – 4 месяца пройдет, а потом, когда договор с клиентом уже подписан, АИЖК вдруг решит изменить процентную ставку. Так невозможно работать. Кроме того, АИЖК теперь рефинансирует только 90% от суммы кредита – а оставшиеся 10% как рефинансировать?
Поэтому пока работа банков с АИЖК приостановлена. Хорошо, что правительство решило поддержать АИЖК 60-ю миллиардами рублей, думаю, это поможет изменить ситуацию. А относительно роста процентных ставок по ипотеке – я гадать не могу, тут все зависит от конъюнктуры рынка.
Беседовала Елена Зеликова