В.Субханкулов: Строительство должно быть прозрачным
.jpg)
На прошлой неделе Комитет по строительству и Сбербанк подписали соглашение о сотрудничестве. По словам главы комитета Вячеслава Семененко, в городе уже действует аналогичная программа «Ганзакомбанка», который, собственно, и придумал схему проектного кредитования. Ответить на вопросы об этой программе согласился председатель правления ОАО «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов.
- Ваш банк предложил собственную схему работы со строителями. Расскажите, что это за проект?
- Нас трудно сравнивать со Сбербанком, это разные весовые категории. Но мы считаем, что будущее банковского комплекса за созданием таких если не конгломератов, то альянсов. Строители лишены проектного финансирования в привычных объемах, а банки потеряли довольно большие деньги из-за финансового кризиса. Совместную работу осложняют и многочисленные истории, связанные с невозвратами долгов. Примером тому могут стать тяжбы с компаниями «ЛЭК», «М-Индустрия» и т. д.
Фактический разрыв между финансовым институтом и строительным комплексом за последний год увеличился, но выживать нужно, поэтому мы разработали собственную модель. Это локальный проект, так называемая точка роста. Мы приобрели пятно в центре города, на Боровой улице, и проводим проектно-изыскательские работы на строительство восьмиэтажного жилого дома, общей площадью 8,5 тысяч кв.м с парковкой. Это проект эконом-класса, где будут превалировать одно- и двухкомнатные квартиры.
Мы проходим весь строительный этап: от начала до конца, поэтому должны четко понимать, что и за сколько мы строим и какую цену сможем предложить конечному потребителю. Те цены, которые озвучиваются сегодня строителями, банками и властями, очень разнятся и весьма далеки от реальной себестоимости квадратного метра. Не секрет, что строители закладывают в стоимость метра расходы, связанные с другими объектами, банковские проценты. Наш участок не обременен никакими долговыми обязательствами, мы работаем с чистого листа.
- Пока не очень понятно, в чем секрет схемы.
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово начать экспериментальный проект по финансированию застройщиков через первичных дилеров. У них есть ряд требований к финансовым структурам, готовым участвовать в этом проекте, и наш банк соответствует им. Недавно мы направили свою заявку в АИЖК и ждем ответа.
Для нас на самом деле непринципиально, откуда идет финансирование строительства. Это могут быть и государственные деньги, и средства банков-партнеров, и частный капитал. Важно понять, что процентные ставки при кредитовании проекта, – это непринципиальный момент, нужно считать интегральную доходность. Если финансовый институт участвует на всех стадиях проекта – от покупки пятна до продажи квартир, - то затраты будут покрыты. Главное – удачная кооперация со строителями.
- Для строителей процентная ставка по кредиту – принципиальный момент?
- Для многих строительных компаний еще недавно норма прибыли была сто процентов годовых. У банков нет таких норм прибыли. Банк исходит из того, что нужно гарантированно провести весь финансово-строительный цикл, получив на выходе ценовой диапазон, соответствующий потребительскому рынку. При экономном расходовании средств и банк, и застройщик получат адекватную рыночным условиям норму прибыли.
- А почему проект относят к «точкам роста»?
- Это локальный проект, в котором все понятно и прозрачно. Мы обеспечиваем финансовый и сметно-строительный контроль, можем продемонстрировать инвесторам движение денежных средств на протяжении всего цикла. Как правило, строители никому не показывают движение средств, а у нас можно будет проконтролировать каждую копейку.
- Кто выступит застройщиком проекта?
- На сегодняшний момент застройщик у нас не выявлен. Мы находимся в процессе отбора, консультируемся с Комитетом по строительству, изучаем потенциальных партнеров. Для нас важно, чтобы застройщик имел хорошую репутацию и гарантировал экономическую прозрачность. В ближайшее время будет объявлен открытый тендер. Мы же в свою очередь гарантируем жесткий финансовый контроль.
- При таком контроле строители вряд ли могут рассчитывать на стопроцентную прибыль?
- Банковская норма прибыли составляет сегодня около 20 %, будем стремиться к среднему арифметическому. А если серьезно, то многие компании остались без заказов, а гарантированная работа интересна всем. Наш банк ориентирован на работу с небольшими объектами недвижимости. И ответственно могу заявить, что докризисные цены на недвижимость в центре города нельзя назвать адекватными. Когда мне говорят, что квадратный метр стоит 5-8 тысяч долларов, то я не вижу, из чего складывается такая сумма.
- На какой стадии сегодня находится работа над проектом?
- У нас уже есть пятно, оформлены все документы по проекту. Мы ждем ответа из АИЖК. При этом у нас есть уже предварительные договоренности с несколькими коммерческими банками и заводами по изготовлению стройматериалов. Предприятия стройиндустрии готовы предоставлять банкам товарные кредиты, и мы можем покупать стройматериалы дешевле, чем другие участники рынка.
- А когда дом будет построен, кто займется продажей квартир?
- Банк сможет обеспечить хорошие объемы продаж. Мы будем продавать квартиры в ипотеку – это очень существенный момент для потребителей эконом-класса. Покупатели доверяют банку больше, чем строителям.
- У вас уже есть желающие купить квартиру?
- Договоры мы будем заключать, когда начнется строительство. Сейчас мы рассматриваем заявки, и их довольно много.
Беседовала Наталья Бурковская
В нынешнем году сразу несколько крупных строительных организаций празднуют знаменательные даты. Старейшее объединение строительных организаций «Союзпетрострой» отмечает в конце февраля свое 14-летие. О его истории, месте на современном рынке недвижимости и перспективах развития мы беседуем с одним из отцов-основателей союза Львом Капланом.
– Лев Моисеевич, перечислите самые заметные вехи в истории «Союзпетростроя».
– «Союзпетрострой» был официально зарегистрирован 28 февраля 1995 года, и в самом конце зимы мы традиционно проводим общее годовое собрание. В этом году наш четырнадцатый день рождения мы отметим 26 февраля.
Если быть уж абсолютно точным, то решение о создании союза было принято тридцатью компаниями немного раньше – в декабре 1994 года, после возвращения большой делегации, посетившей Германию (земля Нижняя Саксония) и Францию. Именно на опыте этих стран мы убедились, что строительный сектор может обходиться без командных структур, а все возникающие проблемы в состоянии решить общественные бизнес-сообщества. Особенно нас поразил тот факт, что в Париже Союз работодателей в строительстве (насчитывающий 48 тысяч членов) коллективно решал вопрос о поддержке Жака Ширака в выборах президента страны.
Образование союза в России было объективной необходимостью. После распада привычных командных структур, как то: Главленинградстроя, Главзапстроя, Министерства строительства и других, строительные компании были повсеместно преобразованы в акционерные общества и оказались практически в одиночестве в неизвестной им рыночной экономике. Уже тогда был принят ряд важнейших решений, которые оказались правильными и помогли многим.
Мы решили работать серьезно, я ушел с заведования кафедрой в институте повышения квалификации (где до этого проработал 25 лет) и стал директором союза. Костяк той первой дирекции с некоторыми изменениями работает и сейчас. Президентом союза был избран всем известный строитель – депутат Законодательного собрания Владимир Гольман.
С самого начала было решено, что союз будет объединять не только строительные компании, но и других участников строительного комплекса города и области – производителей и поставщиков стройматериалов, банки, проектные институты, страховые компании, учебные заведения и тому подобное. Для нас было очевидным, что в союзе должен быть представлен не только крупный, но и средний и малый строительный бизнес, которому надо помогать. Кроме того, мы принимали в союз и иностранные и иногородние компании, работающие в Петербурге и Ленинградской области.
Все это привело к тому, что сегодня в союзе состоит 513 различных компаний, 75 процентов которых составляет средний и малый бизнес. В составе союза крупнейшие банки, страховые компании, три университета... «Союзпетрострой» – самое крупное в России бизнес-сообщество, состоящее из многих участников инвестиционно-строительного процесса. Характерно, что именно в кризисный период в союз вступило рекордное число компаний – около 50.
– Ваша организация всегда позиционировала себя как союз малого и среднего бизнеса. Лев Моисеевич, Вы принципиально против крупного бизнеса? Какие претензии Вы предъявляете крупным компаниям?
– Отметим, что в «Союзпетрострое» выросли такие крупные инвестиционно-строительные компании, как «ЛенСпецСМУ», «Строймонтаж», «Петротрест», «ДСК-3» и ряд других. И сейчас у нас в активных членах «Метрострой», «Севзапморгидрострой», «Монолитстрой» и многие другие. Поэтому мы – не против крупных компаний, а против возникшего в последние пять лет монополизма в жилищном строительстве, вследствие которого средний и малый бизнес в течение почти трех лет не может получить земельные участки для застройки.
– В мире существует множество примеров удачной комплексной застройки. Может ли она в наших условиях ужиться с точечной застройкой и небольшими проектами?
– Наступивший кризис наглядно показал: именно сверхкрупные компании испытывают наибольшие финансовые трудности из-за огромных банковских кредитов, облигационных займов и так далеее. Серьезные проблемы возникли и с комплексной застройкой территорий, которые были отданы московским структурам («Главстрою», СУ-155 и другим), причем речь идет о сотнях гектаров земли. Небольшие же лоты вообще исчезли с аукционов, в результате чего даже средние компании вынуждены уходить с рынка, хотя несколько лет назад они строили по три-пять домов в год, обеспечивая до 60 процентов ввода жилья в городе.
– Освоение новых территорий связано с рядом трудностей, первоочередные из которых – создание инфраструктуры (инженерия, транспорт, социальные объекты). Как сегодня решаются эти проблемы?
– Что касается мировой практики удачной комплексной застройки, то там есть принципиальные отличия от того, что происходит у нас. В большинстве развитых стран вся инженерная подготовка территорий осуществляется за счет бюджетных средств, а затем земля продается небольшими лотами застройщикам. Кроме того, там действует государственно-частная система, когда застройка ведется совместно (примерно пополам, как в Манчестере). А в Петербурге сегодня инженерную подготовку крупных массивов, например, «Северной долины», Юнтолово, Колпино, отдали на откуп одной-единственной организации – «Главстрою-СПб». Вот и складывается тяжелая ситуация с заделом, ибо эта организация практически свернула подготовительную работу, а больше ею никто не занимается.
– Что станет с ипотекой в ближайшее время? Какой Вы видите выход из данной ситуации?
– Что касается так называемой «ипотеки» (которой ошибочно назвали потребительские кредиты банков физическим лицам), то она практически свернута из-за непомерно высоких банковских процентов по кредитам. АИЖК не в состоянии спасти положение. На всю Россию выделено 60 миллиардов рублей, а только Петербургу требуется 15-20 миллиардов. Поэтому выход из ситуации видится в развитии так называемого «проектного кредитования», когда кредиты идут самим застройщикам (под контролем банков), которые должны продавать государству или частным лицам уже готовые квартиры. Это и будет настоящей ипотекой.
– Саморегулирование в строительстве – это инструмент, способный решить многие проблемы. Когда же он вступит в силу в полном объеме?
– О саморегулировании в строительстве речь идет уже более четырех лет, и сегодня высшие органы власти приняли принципиальное решение – отменить государственное лицензирование и развивать систему допусков к работам, влияющим на безопасность объектов строительства, которые будут выдавать саморегулируемые организации. Сейчас никаких препятствий к созданию СРО нет. Дело – в организационных мерах по созданию компенсационных фондов, страхованию гражданской ответственности, созданию рабочих документов, включению в государственный реестр. Думаю, что в ближайшие месяц-два эти проблемы будут решены, хотя есть определенные трудности, связанные со сбором средств в компенсационные фонды в кризисной ситуации.
– Не секрет, что сегодня в нашем регионе есть несколько некоммерческих партнерств, которые претендуют в будущем на статус СРО. Почему они не могут договориться и выступать единым фронтом?
– В городе создано несколько некоммерческих партнерств при крупных бизнес-сообществах, они заканчивают свое формирование. После внесения в государственный реестр они объединятся на добровольной основе в Союз СРО Санкт-Петербурга. Это было решено ровно год тому назад, когда 20 общественных объединений подписали соответствующий меморандум. Но единого СРО не может быть и не будет.
– Как Вам видится будущее строительного комплекса с новым вице-губернатором?
– Перестановки в Смольном нас несколько озадачили, но они не должны серьезно повлиять на управление инвестиционно-строительным комплексом города. У нас хорошие деловые отношения с Романом Филимоновым, недавно прошла продуктивная встреча членов союза с ним. Думаю, что эти отношения сохранятся и впредь. Необходимо лишь соблюдать принцип равноудаленности бизнес-сообществ от власти, приглашая их на диалог.
– Государственная поддержка, городской заказ. Строители ощутили, что это такое, на собственной шкуре. Что Вы можете сказать о закупочной цене? О поведении властей?
– Наконец о городском заказе. Во всем мире строители борются за получение такого заказа, а у нас – наоборот, уклоняются от него. Надо сделать такой заказ привлекательным для строителей, для чего необходимо решить несколько важных проблем: обеспечить прозрачность конкурсных процедур, своевременное изготовление проектно-сметной документации, гарантию оплаты выполненных работ, недопущение «откатов», равную величину рыночных и государственных расценок и прочее. Не могут строители продавать жилье ниже себестоимости, иначе они просто разорятся! Крайне необходимо конструктивное взаимодействие и, главное, взаимопонимание власти и строительного бизнеса. Только тогда мы сможем благополучно выбраться из кризисной ситуации.
Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник