В.Субханкулов: Строительство должно быть прозрачным
.jpg)
На прошлой неделе Комитет по строительству и Сбербанк подписали соглашение о сотрудничестве. По словам главы комитета Вячеслава Семененко, в городе уже действует аналогичная программа «Ганзакомбанка», который, собственно, и придумал схему проектного кредитования. Ответить на вопросы об этой программе согласился председатель правления ОАО «Ганзакомбанк» Валерий Субханкулов.
- Ваш банк предложил собственную схему работы со строителями. Расскажите, что это за проект?
- Нас трудно сравнивать со Сбербанком, это разные весовые категории. Но мы считаем, что будущее банковского комплекса за созданием таких если не конгломератов, то альянсов. Строители лишены проектного финансирования в привычных объемах, а банки потеряли довольно большие деньги из-за финансового кризиса. Совместную работу осложняют и многочисленные истории, связанные с невозвратами долгов. Примером тому могут стать тяжбы с компаниями «ЛЭК», «М-Индустрия» и т. д.
Фактический разрыв между финансовым институтом и строительным комплексом за последний год увеличился, но выживать нужно, поэтому мы разработали собственную модель. Это локальный проект, так называемая точка роста. Мы приобрели пятно в центре города, на Боровой улице, и проводим проектно-изыскательские работы на строительство восьмиэтажного жилого дома, общей площадью 8,5 тысяч кв.м с парковкой. Это проект эконом-класса, где будут превалировать одно- и двухкомнатные квартиры.
Мы проходим весь строительный этап: от начала до конца, поэтому должны четко понимать, что и за сколько мы строим и какую цену сможем предложить конечному потребителю. Те цены, которые озвучиваются сегодня строителями, банками и властями, очень разнятся и весьма далеки от реальной себестоимости квадратного метра. Не секрет, что строители закладывают в стоимость метра расходы, связанные с другими объектами, банковские проценты. Наш участок не обременен никакими долговыми обязательствами, мы работаем с чистого листа.
- Пока не очень понятно, в чем секрет схемы.
- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово начать экспериментальный проект по финансированию застройщиков через первичных дилеров. У них есть ряд требований к финансовым структурам, готовым участвовать в этом проекте, и наш банк соответствует им. Недавно мы направили свою заявку в АИЖК и ждем ответа.
Для нас на самом деле непринципиально, откуда идет финансирование строительства. Это могут быть и государственные деньги, и средства банков-партнеров, и частный капитал. Важно понять, что процентные ставки при кредитовании проекта, – это непринципиальный момент, нужно считать интегральную доходность. Если финансовый институт участвует на всех стадиях проекта – от покупки пятна до продажи квартир, - то затраты будут покрыты. Главное – удачная кооперация со строителями.
- Для строителей процентная ставка по кредиту – принципиальный момент?
- Для многих строительных компаний еще недавно норма прибыли была сто процентов годовых. У банков нет таких норм прибыли. Банк исходит из того, что нужно гарантированно провести весь финансово-строительный цикл, получив на выходе ценовой диапазон, соответствующий потребительскому рынку. При экономном расходовании средств и банк, и застройщик получат адекватную рыночным условиям норму прибыли.
- А почему проект относят к «точкам роста»?
- Это локальный проект, в котором все понятно и прозрачно. Мы обеспечиваем финансовый и сметно-строительный контроль, можем продемонстрировать инвесторам движение денежных средств на протяжении всего цикла. Как правило, строители никому не показывают движение средств, а у нас можно будет проконтролировать каждую копейку.
- Кто выступит застройщиком проекта?
- На сегодняшний момент застройщик у нас не выявлен. Мы находимся в процессе отбора, консультируемся с Комитетом по строительству, изучаем потенциальных партнеров. Для нас важно, чтобы застройщик имел хорошую репутацию и гарантировал экономическую прозрачность. В ближайшее время будет объявлен открытый тендер. Мы же в свою очередь гарантируем жесткий финансовый контроль.
- При таком контроле строители вряд ли могут рассчитывать на стопроцентную прибыль?
- Банковская норма прибыли составляет сегодня около 20 %, будем стремиться к среднему арифметическому. А если серьезно, то многие компании остались без заказов, а гарантированная работа интересна всем. Наш банк ориентирован на работу с небольшими объектами недвижимости. И ответственно могу заявить, что докризисные цены на недвижимость в центре города нельзя назвать адекватными. Когда мне говорят, что квадратный метр стоит 5-8 тысяч долларов, то я не вижу, из чего складывается такая сумма.
- На какой стадии сегодня находится работа над проектом?
- У нас уже есть пятно, оформлены все документы по проекту. Мы ждем ответа из АИЖК. При этом у нас есть уже предварительные договоренности с несколькими коммерческими банками и заводами по изготовлению стройматериалов. Предприятия стройиндустрии готовы предоставлять банкам товарные кредиты, и мы можем покупать стройматериалы дешевле, чем другие участники рынка.
- А когда дом будет построен, кто займется продажей квартир?
- Банк сможет обеспечить хорошие объемы продаж. Мы будем продавать квартиры в ипотеку – это очень существенный момент для потребителей эконом-класса. Покупатели доверяют банку больше, чем строителям.
- У вас уже есть желающие купить квартиру?
- Договоры мы будем заключать, когда начнется строительство. Сейчас мы рассматриваем заявки, и их довольно много.
Беседовала Наталья Бурковская
Спальный район – так достаточно часто называют Фрунзенский район, стремясь подчеркнуть специфику и перспективы развития этой части Санкт-Петербурга. Ежегодно здесь строятся тысячи квадратных метров жилья. И это не только предмет особой гордости, но и предмет заботы администрации района.
Жителям района необходимы новые торговые центры, школы, медицинские учреждения и зоны отдыха. Многое уже сделано. Новаторские программы в области образования, медицины, социальной сферы, разработанные в администрации района, уже нашли свое применение в районе. Сюда пришли крупные инвесторы, реализуются долгосрочные многомиллионные проекты. Район продолжает строиться и развиваться. О некоторых итогах уходящего года рассказывает глава района Всеволод Хмыров.
– Обычно объекты такого уровня строят в центральных районах города, и возникает вполне законный вопрос: чем же вызвано решение руководства инвестиционных компаний выбрать именно Фрунзенский район?
– Во-первых, местоположение района, доступность населения к общегородскому центру. Уникальность заключается в том, что в административные границы района входят кварталы Лиговского проспекта и современные жилые массивы граничат с историческим центром города.
В-третьих, район привлекателен развитостью социальной инфраструктуры, достаточно большим количеством объектов сферы культурно-бытового обслуживания как городского, районного значения, так и на уровне жилого микрорайона. В районе расположены крупные универсамы и универмаги, современные торговые центры, такие как «Стройинвест» (у станции метро «Купчино»), «Лента», «Мегамарт»; знаменитый медицинский центр «Микрохирургия глаза»; места для отдыха различных социальных групп: киновидеотеатр «Балканы», казино «Слава», самый крупный ночной клуб города «Метро».
Администрация района, ведя активную работу с потенциальными инвесторами и поддерживая высокий уровень инвестиционной активности в районе, не пытается уйти от разговора о проблемах и сложностях, которые могут возникать при реализации различных проектов.
– Одна из проблем инвестиционной деятельности заключается в том, что на территории Фрунзенского района освоены практически все «пятна», предусмотренные генеральным планом и проектами застройки кварталов. Что может предложить застройщикам районная администрация?
– Намерения инвесторов вести жилищное строительство на «пятнах», предусмотренных для другого целевого назначения или в порядке «уплотнения» существующей застройки, как правило, не встречают поддержки со стороны администрации, так как это ухудшает условия среды жизнедеятельности населения. Учитывая изложенные факты, инвесторам предлагается уделить особое внимание проектам реконструкции кварталов застройки 60-80 годов Восточнее Витебской железной дороги и Южнее реки Волковки. Ни для кого не секрет, что на территории жилых кварталов существует дефицит мест для временного хранения легковых автомобилей, стихийно образуются парковки на внутриквартальных проездах и газонах, что вызывает негативную реакцию населения, аварийные ситуации, затруднение при проезде и работе специальных транспортных средств и нарушения противопожарных требований. Мы считаем, что проекты застройки реконструируемых кварталов могли бы решать как проблему выявления новых «пятен» под строительство, так и проблему благоустройства территорий: организацию новых площадок для временного хранения автотранспорта, максимальное расширение внутриквартальных проездов к проектируемым объектам и существующим жилым и общественным зданиям. При этом в районах со сложившейся застройкой имеются свободные «пятна», зарезервированные под строительство объектов культурно-бытового обслуживания населения, спортивного назначения.
– Со строительством путепроводной развязки Дунайского проспекта с железнодорожными путями Витебского направления и Кольцевой автодороги принципиально меняется транспортная ситуация в районе и значит район приобретает еще большую инвестиционную привлекательность. Не так ли?
– Реализация проекта строительства КАД делает еще более выгодным для инвестирования и без того привлекательное в экономическом и градостроительном отношении положение промзоны «Обухово». При этом, несмотря на закономерность развития в районе крупных транспортных артерий логистических комплексов и складских баз, администрация считает приоритетным строительство в промзоне «Обухово» экологически чистых производственных предприятий и нецелесообразным с градостроительной, экономической и социальной точек зрения использование земельных участков сравнительно больших размеров под складские цели.
– Как проходит в районе реализация Региональной программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге»?
– В квартале 31 Южнее реки Волковки ОАО «Московская инвестиционно-строительная компания» выделен земельный участок площадью 95 тыс. кв. метров. В квартале планируется построить жилье для расселения домов первых массовых серий квартала 18 Восточнее Витебской железной дороги. В квартале 28 планируется строительство жилых и спортивно-оздоровительных комплексов. В последние годы проводится большая работа по комплексному благоустройству территории района. За последние годы проведено комплексное благоустройство 30% территории района: выполнены работы по комплексному благоустройству в 16 кварталах, приведен в достойных вид 181 двор, построена пешеходная зона повышенной комфортности на улице Турку на участке от Пражской до Бухарестской улиц.
Беседовал Игорь МОКЕРОВ