С глубоким погружением в отраслевую специфику
Иногда подрядчик, застройщик или инвестор оказываются в непростой ситуации, когда требуется оспорить незаконные акты, включить в смету дополнительные работы или избежать штрафов и неустоек. И в этом случае на помощь приходят строительные юристы. О вариантах сотрудничества рассказывает Екатерина Лизунова, руководитель направления «Контрактика» в юридической фирме «LL.C-Право».
— Екатерина, что отличает «Контрактику» от других строительных юристов?
— Я бы начала с того, что нас объединяет. Прежде всего это неравнодушие к самой отрасли, к ее особенностям и проблемам. Мы все наблюдаем за тем, что происходит в экономике, как сокращаются инвестиции, останавливаются большие проекты, поэтому сейчас участникам строительного процесса как никогда важно правильно оценивать риски и перспективы в условиях резко меняющейся рыночной конъюнктуры. Для этого нужно, чтобы рядом была команда юристов, умеющих не только видеть, но и задавать тренды правоприменительной практики в строительстве, защищать право бизнеса на работу в условиях здоровой экономики.
Хотя на практике часто бывает так, что наша работа направлена, скорее, на защиту здравого смысла. Особенно когда речь идет об отношениях подрядчика и заказчика в бюджетной стройке. Это, кстати, одно из наших отличий от многих других команд юристов, работающих в строительстве. Мы глубоко погружены в специфику работы госзаказа, и бо́льшая часть наших клиентов работает именно в этой сфере. Здесь отношения заказчика и подрядчика строятся далеко не на принципе взаимовыгодного сотрудничества. Они определены требованиями бюджетной эффективности, которая, в свою очередь, держится на двух составляющих: экономность и результативность. Причем и то, и другое нацелено на закрытие потребностей именно публичной стороны договора.
Кроме того, в бюджетной стройке есть моменты, о которых может не знать даже опытный подрядчик. По нашим наблюдениям, строительный подряд в госзаказе — это такая параллельная вселенная относительно главы 37 Гражданского кодекса РФ. Здесь многое ломается о принцип бюджетной эффективности, который при возникновении спора защищается в судах через приоритет публично значимых целей. Например, по общему правилу заказчик НЕ ВПРАВЕ отказаться от приемки выполненных работ, если недостатки несущественные и устранимые. Тогда как заказчик по 44-ФЗ уже ВПРАВЕ НЕ отказывать в приемке выполненных работ с такими же недостатками. И это отнюдь не казуистика, а реальные дела, когда подрядчик довольно часто сталкивается с уклонением бюджетного заказчика от приемки выполненных работ. Та же ситуация — и с явными недостатками. По общему правилу заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые не могли быть установлены при обычном способе ее приемки. Но если подобный спор случится с бюджетным заказчиком, то суд непременно сошлется на постановление президиума ВАС РФ № 51 от 24.01.2000 года, где говорится, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ. Даже если недостатки были явными.
Применяя принцип бюджетной эффективности в строительных спорах, суды указывают на то, что действия сторон частноправового характера (подписание актов, соглашений и т. д.) сами по себе не могут нивелировать публично значимые цели. Чаще всего с таким подходом подрядчик сталкивается в спорах об объемах и стоимости выполненных работ. Бо́льшую часть споров в этой категории составляют дела по искам заказчиков о неосновательном обогащении, найденном в ходе проверок органами финансового контроля. Поэтому подрядчику, работающему в сфере госзаказа, будь то проектно-изыскательские работы или строительные, очень важно вовремя и верно квалифицировать свои риски и уметь ими управлять. И работа в партнерстве с юристом здесь вполне оправданна.
— Назовите ТОП-3 вопросов, с которыми к вам приходят подрядчики.
— Таких вопросов, конечно, больше, чем три, но среди них можно выделить следующие ситуации:
- выполнили дополнительные работы, а заказчик отказывается их оплачивать;
- заказчик отказывается принимать работы из-за просрочки выполнения или отклонения от проекта;
- заказчик требует вернуть неотработанный аванс, начислил неустойку за просрочку выполнения работ.
Эти и многие другие ситуации конфликта с заказчиком объединяет одно: неправильная оценка ситуации подрядчиком в моменте, когда это было необходимо, и, как правило, недостаточность или даже полное отсутствие юридически грамотной коммуникации с заказчиком.
— Что означает ваш тезис о том, что юрист должен работать на уровне ПТО?
— Часто, когда подрядчику очевидно, что происходит выполнение дополнительных работ или простой по объективным причинам, об этом еще не знают ни руководитель, ни юрист, ни заказчик. В большинстве случаев юрист появляется гораздо позже — когда пришла претензия или иск. И в первую очередь он идет в технический отдел, где находится вся необходимая информация: почему не выполнили вовремя, не по проекту, что за допработы и когда они появились. Ищем письма, протоколы совещаний, техрешения, записи в журналах работ и другое, но регулярно сталкиваемся с тем, что многого из того, что могло бы пригодиться в суде, у подрядчика нет, потому что не знали, что писать, или не фиксировали, так как решали технические вопросы с представителем заказчика или стройконтроля на объекте или по телефону. По этим причинам мы практикуем встречи с техническими службами клиентов. Именно здесь находится источник будущих недопониманий с заказчиком, зарождаются убытки, штрафы и неустойки, которых можно было бы избежать, если бы в нужный момент юрист подсказал, как поступить, дал бы необходимый образец письма, объяснил бы последствия тех или иных действий.
— С чего начинается работа с клиентом?
— Как правило, с интервью, чтобы убедиться, что мы одинаково понимаем проблему и ожидаемый результат. Дальше следует этап детального разбора ситуации, анализ документов и подготовка предварительного заключения, которое включает квалификацию ситуации, анализ рисков, рекомендации по срочным мерам, стратегию движения, план и экономику проекта. Если речь идет о строительном споре, где мы можем просчитать возможные варианты сценария, то в расчет входит не только стоимость юридического сопровождения, но и всех расходов, которые клиент понесет за период рассмотрения спора: пошлины, затраты на судебные экспертизы, командировочные расходы и прочее.
Основная часть команды «Контрактики» находится в Томске — географическом центре нашей страны, также есть дополнительные офисы в Новосибирске и Москве, поэтому нам удобно работать с клиентами со всех уголков нашей большой России. Сегодня неважно, в каком месте и часовом поясе находится юрист: консультации, обмен документами проходят онлайн, как и большинство заседаний в судах и комиссиях антимонопольной службы. Но, конечно, для личного участия в совещаниях, комиссиях и судах мы оперативно вылетаем в любой регион.
Телефон 8 (913) 800-55-03
Сайт: https://llc-con.ru/
ТГ-канал: https://t.me/umnaya_stroyka
За последний год в Москве введено в эксплуатацию 13,3 млн кв. метров недвижимости. Показатель — один из самых высоких в стране, так же, как и стандарты строительства, принятые на этой территории. Столичные застройщики прекрасно осведомлены, что инспекторы Мосгосстройнадзора досконально проверяют качество и безопасность зданий и сооружений на всех этапах их возведения. О том, как удается строить много и качественно, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко.
— Игорь Михайлович, в первую очередь хотелось бы поговорить об итогах прошлого, 2022 года. Он ознаменовался реформой контрольно-разрешительной деятельности согласно закону № 248 от 01.01.2022 г. Как оцениваете результаты прошедшего перехода?
— Мосгосстройнадзор успешно воплощает в жизнь реформу контрольно-надзорной деятельности, и мы сейчас уже можем констатировать, что законодательные изменения благотворно повлияли на столичную строительную отрасль. Как вы знаете, в настоящее время взят курс на снижение административного давления на бизнес и повышение ответственности застройщиков за качество и безопасность строительства. При этом подчеркну, что Законом № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено смещение акцента с проведения контрольно-надзорных мероприятий на профилактику и предупреждение нарушений. С января прошлого года мы начали проводить консультации застройщиков и организовывать профилактические визиты на стройплощадки. Для нас важно не количество штрафов, а качество строительства и безопасность при проведении работ. Именно поэтому в арсенале инспекторов появилось так называемое «предостережение о недопустимости нарушений». В итоге профилактика занимает уже более 60% от всего объема мероприятий, проводимых комитетом с застройщиками. Так, в 2022 году наши инспекторы провели почти десять тысяч (9981) профилактических мероприятий с застройщиками. В ходе реализации полномочий по государственному строительному надзору за этот же период Мосгосстройнадзор организовал 6603 контрольно-надзорных мероприятия. Сотрудники Мосгосстройнадзора тщательно выявляют недостатки при проведении строительных работ. В прошлом году зафиксированы почти 42 тысячи нарушений обязательных требований в строительстве. Практически все они были оперативно устранены под надзором специалистов комитета.
— Если говорить об итогах работы, то можете привести в цифрах количество выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, количество введенных объектов в динамике: сократилось или увеличилось их количество?
— Несмотря на непростой год и ограничения, обусловленные внешним санкционным давлением, можно говорить о том, что Москва уверенно удерживает взятые темпы строительства. За 2022 год сдано 13,3 млн кв. метров недвижимости, в том числе 6,8 млн кв. метров жилья. При этом годовой план по вводу недвижимости, определенный «Стройкомплексом» (8,5 млн кв. метров), был перевыполнен на 56%. Традиционно больше всего сдано на территории Новой Москвы — 3,5 млн кв. метров. В границах Старой Москвы тройку лидеров по сданным площадям сформировали Западный (1,9 млн кв. метров), Юго-Восточный (1,5 млн кв. метров) и Северный (1,06 млн кв. метров) административные округа.
Положительная динамика выдачи разрешительной документации на строительство также свидетельствует о том, что отрасль продолжит развиваться, на территории города будут появляться новое жилье, объекты социальной, промышленной и транспортной инфраструктуры. На протяжении прошедших 12 месяцев Мосгосстройнадзор оформил документацию, которая позволяет построить в столице 606 объектов общей площадью около 15,7 млн кв. метров (15,3 млн кв. метров в 2021 году).
— Расскажите о знаковых объектах, сданных в эксплуатацию.
— Знаковыми объектами для столицы, сданными в прошлом году, можно назвать Центр самбо и Центр бокса в Лужниках, колесо обозрения «Солнце Москвы» на ВДНХ, детский зоопарк и павильон «Ластоногие» на территории Московского зоопарка, стадион «Москвич», новый технопарк «Руднево», ультрасовременный легкоатлетический манеж в районе Алтуфьева, киноконцертный комплекс и новый съемочный павильон «Мосфильма», а также множество других локаций. Также в течение прошедшего года в Москве построены свыше 50 школ и детских садов, 19 лечебно-оздоровительных объектов и 21 спортивно-рекреационное сооружение, культурно-просветительские и религиозные объекты. Отдельного внимания заслуживает завершение беспрецедентного по масштабу проекта, позволившего улучшить транспортное обслуживание 15 млн жителей Москвы и Московской области, — строительства Большой кольцевой линии Московского метрополитена. Официальный запуск движения состоялся в марте текущего года. При этом основная часть объектов, входящих в состав БКЛ, была сдана в 2022 году. Специалисты Мосгосстройнадзора уделяли повышенное внимание всей инфраструктуре БКЛ на каждом этапе строительства.
— Обычно состояние отрасли и объемы работ оценивают именно по показателям выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. По вашему мнению, насколько объективную картину они показывают? И на какие дополнительные важные параметры также стоит обратить внимание?
— Сданные квадратные метры действительно наглядно демонстрируют масштабы строительства. Однако при оценке состоянии отрасли необходимо учитывать и другие факторы. Строительный сектор — локомотив, который движет за собой другие сферы хозяйственной деятельности в Москве. Важно понимать, насколько частные инвесторы готовы вкладывать средства в стройку, чтобы стимулировать развитие города в целом, и какой объем финансирования выделяется из бюджета для реализации социальных проектов. В столице доля инвесторских объектов в сфере строительства традиционно высока, от года к году она меняется, но в среднем мы фиксируем долю в 80–85% от общего объема сданных «квадратов». И это, на мой взгляд, один из индикаторов, который объективно характеризует состояние отрасли. При этом частные девелоперы строят не только жилые метры на продажу, но и создают необходимую социальную инфраструктуру, школы, сады, спортивные объекты. Такой подход очень важен для комплексного развития города и создания комфортной среды для жизни.
— Как оцениваете качество строительных работ в Москве?
— Стандарты строительства на территории Москвы — по-прежнему одни из самых высоких в стране. Столичные застройщики прекрасно осведомлены, что инспекторы Мосгосстройнадзора досконально проверяют качество и безопасность зданий и сооружений на всех этапах их возведения. Одновременно с этим идет постоянная работа по выявлению нарушений требований охраны труда на столичных стройках: сотрудники комитета оценивают, насколько безопасно организовано строительное производство, выполняются ли на площадке правила техники безопасности. Инструментальный контроль соответствия применяемых материалов и строительных работ заявленным в проектной документации характеристикам осуществляется силами подведомственного Центра экспертиз (ГБУ «ЦЭИИС»). Благодаря комплексу лабораторно-инструментальных исследований нарушения и дефекты, которые невозможно определить визуально, выявляются на стадии строительства, их устранение находится на строгом контроле инспекторов комитета. В настоящее время Центр экспертиз проводит более 370 видов испытаний, постоянно совершенствуя методы исследований.
— Какие значимые объекты сегодня находятся в зоне особого внимания Мосгосстройнадзора?
— Всего на данный момент — 1,8 тысячи объектов капитального строительства. Для нас значима каждая городская стройка, будь то небольшое кафе или крупный спортивный комплекс. При этом существуют объекты, относящиеся к категории технически сложных и особо опасных. Такими, например, являются объекты Московского метрополитена, им мы уделяем повышенное внимание. Контроля требуют буровзрывные работы, которые проводятся при проходке тоннелей глубокого заложения. А поскольку строительство метро зачастую ведется под существующей городской застройкой, специалисты постоянно мониторят состояние наземных зданий в зоне проводимых работ.
При завершении строительства домов по программе реновации инспекторы оценивают качество отделочных работ, поскольку все новостройки для переселения жителей ветхих пятиэтажек сдаются с готовым ремонтом. Также комитет осуществляет надзор на объектах, где предполагается массовое скопление людей: крупных спорткомплексов, стадионов, объектов культуры и других.
— Уже не первый год говорят о массовом переходе на ТИМ. Как в Мосгосстройнадзоре выстроена работа по контрольно-разрешительной деятельности в части объектов?
— Применение технологий информационного моделирования (ТИМ) становится все более популярным инструментом в строительной отрасли. Инспекторы Мосгосстройнадзора регулярно повышают свою квалификацию в области применения ТИМ-решений в своей деятельности. Я надеюсь, что в ближайшие годы данная технология получит широкое распространение, поскольку имеет очевидные плюсы для всех участников строительства. Существенно упростится и наша работа, поскольку мы сможем в режиме реального времени контролировать ход строительства, используя цифровую модель здания. Например, инспекторы смогут указать на виртуальной схеме здания перечень выявленных нарушений, что позволит застройщику оперативно приступить к их устранению.
— В отношении принятия инноваций Москва — всегда впереди остальных регионов. Расскажите об экспериментальной площадке для ТИМ, которая действует в столице. Что на ней возводят и над чем именно экспериментируют? А также о результатах в части надзора за ней, если таковые уже есть.
— Действительно, часть объектов в городе уже возводится с применением информационных моделей. Элементы ТИМ были использованы при строительстве некоторых станций Большой кольцевой линии метрополитена, на данный момент в Нагатинском затоне строится дом по программе реновации, имеющий трехмерную цифровую модель.
— Какие планы перед Мосгосстройнадзором стоят на этот год?
— Нашей главной задачей традиционно остается государственный надзор за объектами капитального строительства и оперативная выдача разрешительной документации застройщикам. Одна из ключевых целей на этот год уже выполнена — в марте мы завершили проведение контрольно-надзорных мероприятий на оставшихся объектах БКЛ и выдали разрешения на их ввод в эксплуатацию. Новая линия стала крупнейшим в мире подземным кольцом. Транспортная сеть города будет развиваться и дальше. Ожидается ввод в эксплуатацию Южного участка МСД (Юго-Восточная хорда). Естественно, продолжается строительство социальных объектов, детских садов и школ, больниц и поликлиник в новых районах города. Заработают знаковые для города объекты. В том числе готовится к открытию многофункциональный спортивно-тренировочный комплекса «Динамо» на Ленинградском проспекте, павильон «Атомная энергия» на территории ВДНХ, роботизированный комплекс Главархива в Новой Москве, ледовый дворец «Кристалл» на территории «Лужников», дворец спорта в районе Некрасовки и другие важные для города объекты.
С учетом беспрецедентных масштабов строительства на территории столицы и в стране в целом роль органов стройнадзора в качестве единственной и безальтернативной формы участия государства в обеспечении качества и безопасности не только продукта завершенного строительства, но и самого строительного процесса сложно переоценить.