С глубоким погружением в отраслевую специфику
Иногда подрядчик, застройщик или инвестор оказываются в непростой ситуации, когда требуется оспорить незаконные акты, включить в смету дополнительные работы или избежать штрафов и неустоек. И в этом случае на помощь приходят строительные юристы. О вариантах сотрудничества рассказывает Екатерина Лизунова, руководитель направления «Контрактика» в юридической фирме «LL.C-Право».
— Екатерина, что отличает «Контрактику» от других строительных юристов?
— Я бы начала с того, что нас объединяет. Прежде всего это неравнодушие к самой отрасли, к ее особенностям и проблемам. Мы все наблюдаем за тем, что происходит в экономике, как сокращаются инвестиции, останавливаются большие проекты, поэтому сейчас участникам строительного процесса как никогда важно правильно оценивать риски и перспективы в условиях резко меняющейся рыночной конъюнктуры. Для этого нужно, чтобы рядом была команда юристов, умеющих не только видеть, но и задавать тренды правоприменительной практики в строительстве, защищать право бизнеса на работу в условиях здоровой экономики.
Хотя на практике часто бывает так, что наша работа направлена, скорее, на защиту здравого смысла. Особенно когда речь идет об отношениях подрядчика и заказчика в бюджетной стройке. Это, кстати, одно из наших отличий от многих других команд юристов, работающих в строительстве. Мы глубоко погружены в специфику работы госзаказа, и бо́льшая часть наших клиентов работает именно в этой сфере. Здесь отношения заказчика и подрядчика строятся далеко не на принципе взаимовыгодного сотрудничества. Они определены требованиями бюджетной эффективности, которая, в свою очередь, держится на двух составляющих: экономность и результативность. Причем и то, и другое нацелено на закрытие потребностей именно публичной стороны договора.
Кроме того, в бюджетной стройке есть моменты, о которых может не знать даже опытный подрядчик. По нашим наблюдениям, строительный подряд в госзаказе — это такая параллельная вселенная относительно главы 37 Гражданского кодекса РФ. Здесь многое ломается о принцип бюджетной эффективности, который при возникновении спора защищается в судах через приоритет публично значимых целей. Например, по общему правилу заказчик НЕ ВПРАВЕ отказаться от приемки выполненных работ, если недостатки несущественные и устранимые. Тогда как заказчик по 44-ФЗ уже ВПРАВЕ НЕ отказывать в приемке выполненных работ с такими же недостатками. И это отнюдь не казуистика, а реальные дела, когда подрядчик довольно часто сталкивается с уклонением бюджетного заказчика от приемки выполненных работ. Та же ситуация — и с явными недостатками. По общему правилу заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые не могли быть установлены при обычном способе ее приемки. Но если подобный спор случится с бюджетным заказчиком, то суд непременно сошлется на постановление президиума ВАС РФ № 51 от 24.01.2000 года, где говорится, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ. Даже если недостатки были явными.
Применяя принцип бюджетной эффективности в строительных спорах, суды указывают на то, что действия сторон частноправового характера (подписание актов, соглашений и т. д.) сами по себе не могут нивелировать публично значимые цели. Чаще всего с таким подходом подрядчик сталкивается в спорах об объемах и стоимости выполненных работ. Бо́льшую часть споров в этой категории составляют дела по искам заказчиков о неосновательном обогащении, найденном в ходе проверок органами финансового контроля. Поэтому подрядчику, работающему в сфере госзаказа, будь то проектно-изыскательские работы или строительные, очень важно вовремя и верно квалифицировать свои риски и уметь ими управлять. И работа в партнерстве с юристом здесь вполне оправданна.
— Назовите ТОП-3 вопросов, с которыми к вам приходят подрядчики.
— Таких вопросов, конечно, больше, чем три, но среди них можно выделить следующие ситуации:
- выполнили дополнительные работы, а заказчик отказывается их оплачивать;
- заказчик отказывается принимать работы из-за просрочки выполнения или отклонения от проекта;
- заказчик требует вернуть неотработанный аванс, начислил неустойку за просрочку выполнения работ.
Эти и многие другие ситуации конфликта с заказчиком объединяет одно: неправильная оценка ситуации подрядчиком в моменте, когда это было необходимо, и, как правило, недостаточность или даже полное отсутствие юридически грамотной коммуникации с заказчиком.
— Что означает ваш тезис о том, что юрист должен работать на уровне ПТО?
— Часто, когда подрядчику очевидно, что происходит выполнение дополнительных работ или простой по объективным причинам, об этом еще не знают ни руководитель, ни юрист, ни заказчик. В большинстве случаев юрист появляется гораздо позже — когда пришла претензия или иск. И в первую очередь он идет в технический отдел, где находится вся необходимая информация: почему не выполнили вовремя, не по проекту, что за допработы и когда они появились. Ищем письма, протоколы совещаний, техрешения, записи в журналах работ и другое, но регулярно сталкиваемся с тем, что многого из того, что могло бы пригодиться в суде, у подрядчика нет, потому что не знали, что писать, или не фиксировали, так как решали технические вопросы с представителем заказчика или стройконтроля на объекте или по телефону. По этим причинам мы практикуем встречи с техническими службами клиентов. Именно здесь находится источник будущих недопониманий с заказчиком, зарождаются убытки, штрафы и неустойки, которых можно было бы избежать, если бы в нужный момент юрист подсказал, как поступить, дал бы необходимый образец письма, объяснил бы последствия тех или иных действий.
— С чего начинается работа с клиентом?
— Как правило, с интервью, чтобы убедиться, что мы одинаково понимаем проблему и ожидаемый результат. Дальше следует этап детального разбора ситуации, анализ документов и подготовка предварительного заключения, которое включает квалификацию ситуации, анализ рисков, рекомендации по срочным мерам, стратегию движения, план и экономику проекта. Если речь идет о строительном споре, где мы можем просчитать возможные варианты сценария, то в расчет входит не только стоимость юридического сопровождения, но и всех расходов, которые клиент понесет за период рассмотрения спора: пошлины, затраты на судебные экспертизы, командировочные расходы и прочее.
Основная часть команды «Контрактики» находится в Томске — географическом центре нашей страны, также есть дополнительные офисы в Новосибирске и Москве, поэтому нам удобно работать с клиентами со всех уголков нашей большой России. Сегодня неважно, в каком месте и часовом поясе находится юрист: консультации, обмен документами проходят онлайн, как и большинство заседаний в судах и комиссиях антимонопольной службы. Но, конечно, для личного участия в совещаниях, комиссиях и судах мы оперативно вылетаем в любой регион.
Телефон 8 (913) 800-55-03
Сайт: https://llc-con.ru/
ТГ-канал: https://t.me/umnaya_stroyka
В начале 2022 года была завершена застройка жилых корпусов «Садовых кварталов» — знакового для Москвы комплекса, строившегося более десяти лет. О том, что в проекте удалось, что не удалось, о радостях и трудностях совместной работы звезд архитектуры рассказал знаменитый архитектор Сергей Скуратов.
— Сергей Александрович, как начинался проект и какая концепция в него закладывались?
— Проект начинал банк Российский кредит, это было в 2005 году. Непосредственно стартом «Садовых кварталов» там занимались Вячеслав Попов и Андрей Лукьянов. Был проведен международный конкурс, в котором участвовало порядка пятнадцати российских команд архитекторов, плюс какое-то количество иностранных тоже пригласили.
Жюри собралось, кстати, очень профессиональное, в него, помимо заказчиков, входили лучшие умы того времени в области градостроительства — Вячеслав Глазычев, Евгений Асс, несколько приглашенных архитекторов из-за рубежа. По результатам конкурса и последующих достаточно долгих дискуссий работа была поручена моей команде. В 2006 году мы начали делать предварительную концепцию. На ее основании мы потом совместно с Институтом генерального плана во главе с Сергеем Ткаченко примерно за год, параллельно работая над другими темами этого проекта, выпустили мастер-план «Садовых кварталов».
Основная идея была абсолютно новаторской для Москвы того времени, и ее Александр Викторович Кузьмин очень поддержал. А вот заказчик долго упирался, потому что сутью проекта стало внедрение городского общественного пространства в структуру частной территории. Его пришлось убеждать, что можно на какую-то часть территории, за которую они заплатили достаточно большие деньги, пустить в городское общественное пространство. Я им объяснял, что если не запустить внутрь большое количество людей и не сделать «Садовые кварталы» центром района, то кафе, рестораны, магазины и фитнес-центры не заработают. У меня к тому времени накопился колоссальный опыт строительства закрытых элитных комплексов — с бассейнами, тренажерными залами, сигарными и т. д. Но инфраструктура очень плохо работает, когда большая часть жильцов постоянно живет или за городом или за границей, и дома стоят полупустыми, как в том же Бутиковском переулке. Мне хотелось жизни, а жизнь возникает, только если могут приехать все — и ребята из Люберец и Мытищ, и какие-то архитекторы, и гости, и студенты, и просто люди, живущие вокруг Хамовников или вообще в Москве. Вот как на Патрики сейчас приезжают. Задачу нужно было решить не только архитектурно, с точки зрения безопасности, организации допуска. Требовалось еще выстроить модель того, как все будет функционировать, использоваться, оплачиваться, убираться и т. д. Очень много сил и времени потрачено на создание и функциональной, и экономической моделей.
— А подобного опыта в тогда России не было еще, закрывали территорию?
— Не то что в России, в мире не было. В мире тоже закрывали территорию в тот момент. «Садовые кварталы» — история до сих пор беспрецедентная, потому что мы отдали городу практически четверть территории. Сейчас уже, спустя много лет, появляются проекты, в которых по требованию главного архитектора города и согласно всем новым веяниям в каждом крупном градостроительном девелоперском проекте прочерчиваются на уровне мастер-плана общественные пространства: проходные коридоры, какие-то внедрения и т. д. Все прекрасно понимают, что нельзя аннексировать у города территории. Конечно, нужны безопасные дворы, но первые этажи должны все же «омываться» городом.
— Какие именно решения были применены?
— Понимаете, это ведь вообще было очень депрессивное место в Хамовниках. Здесь стоял завод «Каучук», который производил в основном шины для эскалаторов Московского метро, он очень загрязнял воздух. К тому же территория — достаточно большая, 16 га, — не была проходной, не соединяла улицы. И я предложил такую идею: в центре квартала сделать общественную зону, пробить 3-ю Фрунзенскую улицу до Пироговки и сделать выходы из центральной зоны на все четыре улицы — на Ефремова, на Усачева, на Трубецкую и на 3-ю Фрунзенскую. Таким образом у нас получались четыре жилых квартала и квартал с конгресс-центром, он должен был появиться между вторым и третьим кварталами, на пересечении Усачева и продолжения 3-й Фрунзенской. Первый квартал выходил на угол Трубецкой и Ефремова, четвертый — на Ефремова и третий — на улицу Усачева. Между первым и третьим кварталами возникало еще пространство для строительства школы. Основная идея заключалась в том, что все приватные жилые кварталы были объединены так называемой «дорогой в школу», которая проходила по уровню вторых этажей. Таким образом, дети могли спокойно и безопасно перебегать из квартала в квартал, пользоваться всеми четырьмя внутренними дворами и так же совершенно безопасно попадать в школу.
Центральная зона была тоже решена в двух уровнях. Основной уровень площади вокруг пруда был почти на 4,5 метра ниже уровня окружающих улиц, т. е. все дорожки, проходы спускались вниз. Отметка же пруда находилась на глубине 9 метров, что давало возможность организовать выход из нижнего уровня подземной парковки прямо к пруду.
Кстати, два уровня нужны были еще и для полноценного озеленения. У нас только студенты рисуют на парковках целые леса деревьев, в жизни-то это сделать нельзя.
— Над «Садовыми кварталами» работало несколько самостоятельных независимых архитекторов. Так и предполагалось на старте?
— Изначально концепция была моя, мастер-план мой, дизайн-код мой, проект планировки — тоже мой. После того как мы сделали архитектурную концепцию всего комплекса, сделали мастер-план, у банка «Российский кредит» и, в частности, у Андрея Лукьянова возникла идея на какие-то дома пригласить других архитекторов, чтобы застройка стала более разнообразной. Это не значит, что они мне не доверяли. Это не значит, что я не мог сделать все 36 домов. Они хотели, чтобы появились и другие архитекторы, но не просто какие-то другие, а именно знаковые, топовые, которые в содружестве со мной смогли бы поработать в собственной творческой манере, сохраняя, естественно, сделанный уже до этого дизайн-код. Главенствующую роль — и дирижера, и первой скрипки, и композитора — играл все равно я. Со мной список обговаривался и согласовывался.
В результате из 36 домов 22 сделали мы. Это все дома, выходящие на центральную часть, и восемь домов в третьем квартале. Также мы выполнили трансформаторные подстанции. Одна из них — очень интересная, между вторым и четвертым кварталами, троллейбусная подстанция, сделанная как маленький архитектурный шедевр. Еще мы должны были сделать конгресс-центр, но проект, к сожалению, не состоялся. Мы разработали все внешнее благоустройство и всю подземную часть.
Помимо нашей команды, в проекте появились Юрий Григорян — это «Меганом», Владимир Плоткин — ТПО «Резерв», Александр Скокан — бюро «Остоженка» и только начинающий активно работать в Москве Сергей Чобан. Ему с Сергеем Кузнецовым достался один дом в третьем квартале. Два дома из первого квартала получила мастерская Алексея Михайловича Куренного, занимавшего на тот момент должность руководителя отдела согласования проектов Москомархитектуры.
И еще одна команда появилась, скажем так, вопреки моим возражениям, хотя мы и близкие друзья. Это скандальное и очень известное тогда бюро, которое называлось Art-blya, Лабазов и Чельцов. Я говорил, что ребята не будут работать в моем дизайн-коде и вообще они хулиганы. В общем, свой валенок в четвертом квартале — они его сделали.
Фактически мы приглашали архитекторов только на отдельные дома и, по сути, только на фасады. Потому что и планировки были уже нарисованы и дома стояли на подземной части. Фактически они поменяли только рубашку фасадов, причем в материале, предполагавшемся дизайн-кодом. Единственные, кто нарушил полностью все, — это Art-blya. К примеру, должна была быть медь — они сделали алюминий под медь. Все остальные сработали в том материале и в том дизайн-коде, который, собственно, был.
Как начиналось строительство?
— Стройку начала в 2008 году компания «М-девелопмент», дочерняя структура банка «Российский кредит». Надо понимать, что это самые «жирные» и богатые годы были для России. Мы привлекли компанию Strabag, на тот момент — очень известную и очень качественно работающую. Мы построили первый и четвертый кварталы, можно сказать, с фантастическим качеством для Москвы. Вообще, первая очередь явно отличается от всех остальных. И по высотным характеристикам, и по качеству строительства, и по стоимости строительства, и по размеру квартир.
—Все ли удалось в итоге реализовать?
— Я должен сказать, что проект претерпел несколько стадий — и время расцвета страны, и время кризиса страны, и время некоего огосударствления всей девелоперской схемы. В итоге он стал зеркалом времени, не кривым, а настоящим, со всеми трещинками и сколами. Прямым, честным зеркалом эпохи со всеми ее радостями и проблемами, достоинствами и недостатками.
В 2010 году Бидзина Иванишвили, собственник банка «Российский кредит», решил заняться политикой и уехал в Грузию. Проект «Садовые кварталы» был продан компании «Интеко», возглавляемой Олегом Моисеевичем Слащанским, бывшим партнером Елены Батуриной. С этого момента для меня началась сложная история «Садовых кварталов». Во-первых, с экономикой стало стало хуже. Во-вторых, команду банка «Российский кредит» и компанию «М-девелопмент» можно было назвать немножко романтиками, такими очень увлеченными людьми, особенно Андрея Лукьянова и Вячеслава Попова. Олег Моисеевич же человек более приземленный, номенклатурный, несколько из другой сферы. Конечно, у нас начались с ними некоторые трения.
В итоге в проекте не был реализован ряд очень важных вещей.
Во-первых, не была пробита как минимум до Усачевской улицы, а вообще — до Пироговской — 3-я Фрунзенская улица.
Во-вторых, от конгресс-центра на месте пожарного депо на углу 3-й Фрунзенской и Усачева они отказались, и пожарное депо там осталось.
В-третьих, на оставшемся куске между конгресс-центром и третьим кварталом возникла площадка, которую «Интеко» назвали пятым кварталом. Они провели конкурс, меня тоже пригласили. Я сделал очень красивый проект, он есть на моем сайте. Но надо сказать честно — компания «Интеко» была достаточно жадной компанией. В общем, они выбрали ужасный, с моей точки зрения, проект, очень странных каких-то архитекторов, в котором просто квадратных метров было больше. Пятый квартал, который сейчас построен, — я его вообще не воспринимаю, это градостроительная ошибка, это просто ложка дегтя в «Садовых кварталах». Я везде где только можно пишу и говорю, что это не пятый квартал, а просто отдельный проект, который продают под видом пятого квартала.
В-четвертых, территория школы лишилась некого сервитута, гигантской консоли, выходившей в центральную зону, от которой проходила дорога в школу. Они сделали другую нарезку земли и предназначавшийся для консоли участок присоединили к третьему кварталу, лишив школу своего главного достоинства и оставив в урезанном виде. Когда несколько лет назад туда пришел новый заказчик, МГИМО, и захотел с моим участием построить школу, они выяснили, что консоль сделать нельзя. Это дало повод пересмотреть проект школы и попробовать пригласить другого архитектора. Может быть, более дешевого, может — более сговорчивого, не знаю. Но как-то наши отношения с заказчиком не сложились, они провели конкурс, где и я участвовал, выбрали очень слабый проект, потом отказались от него… В итоге пригласили команду, занявшую на конкурсе второе место, — UNK Юлия Борисова. Юлий сделал только концепцию, от дальнейшего участия тоже отказался, поэтому сейчас судьбу школы я не знаю.
В-пятых, очень сильно изменилась структура в целом, сократился бюджет на все. Были уменьшены размеры квартир. Если в первой очереди высота потолков составляла 3,9 м, то уже и во второй, и в третьей опустилась до 3,6 м. Очень сильно упало качество строительства, потому что Олег Моисеевич пригласил свою «домашнюю» компанию «Стратегия». Для того чтобы это не бросалось в глаза, потребовались колоссальные усилия моей команды. Сейчас, если зайти в центральную часть «Садовых кварталов», можно ничего и не заметить, но глаз профессионала, конечно, все ловит.
В-шестых, у меня в проекте центральная зона соединялась с парком Трубецких. Имелось важное обстоятельство — на Трубецкой улице уже был построен другой дом, который присоединил к себе территорию, нужную для организации такого выхода. Когда мы делали проект планировки, то предусмотрели сервитут-проход, даже делали мостик сразу в «Садовые кварталы», чтобы дети из школы могли во время занятий физкультурой пользоваться площадками парка Трубецких. Идею очень поддерживал Александр Викторович Кузьмин, но, когда дело дошло до деления земли, собственники вышеупомянутого дома категорически отказались пропускать через себя будущий поток. В результате школа, которая сейчас проектируется, не имеет своих открытых спортивных площадок. Я даже обсуждал ситуацию с Сергеем Кузнецовым, но он сказал, что без согласия собственника сервитут организовать невозможно, а продавать землю собственник отказывается. В итоге здесь тоже получилась не в полной мере работающая история.
—Что на данный момент в проекте вызывает у вас наибольшее беспокойство?
— Незавершенная до сих пор дорога в школу, потому что между первым и третьим кварталами она еще не закончена. Насколько я знаю, в проекте Юлия Борисова подсоединения к этой дороге вообще нет, оно проигнорировано. Несмотря на то, что декларировалось соблюдение всех принципов проектирования, проект мне даже не был показан, что они в итоге сделали — я не знаю. Если говорить о конкурсном проекте, то, с моей точки зрения, он абсолютно диссонантный и только усиливает негативную роль пятого квартала. Ну и до сих пор не выполнена центральная зона — пруд, благоустройство вокруг него.
— Насколько сейчас возможно реализовать первоначальную концепцию школы?
— Все возможно, когда есть желание всех сторон. Когда этого хочет только архитектор — к сожалению, это невозможно. Школу с консолью и сейчас возможно реализовать в полной мере. Я разговаривал с «Интеко» — там можно было бы передать необходимую для консоли землю обратно школе, но это просто дополнительные затраты, согласования и время.