«MYPRIORITY Басманный» — жилой комплекс, который превзошел ожидания
ГК «Гранель» завершила возведение ЖК бизнес-класса в центре Москвы. Инвестиции в строительство составили 17,5 млрд рублей, включая 600 млн рублей вложений в благоустройство. Выполнил ли застройщик свое обещание создать идеальное пространство для жизни, рассказал руководитель проекта Виталий Макаров.
— Виталий Игоревич, это первый для девелопера проект, реализуемый в бизнес-сегменте. Почему вы за него взялись?
— «Гранель» на рынке недвижимости — с 1992 года и раньше в основном занималась строительством массового жилья. Кроме работы над своими проектами, участвовала в решении проблемы обманутых дольщиков, достраивая объекты за компаниями, которые не могли выполнить свои обязательства. Но в 2021 году девелопер впервые взялся за возведение ЖК более дорогого класса. У меня большой опыт работы с комплексами бизнес- и премиум-категорий, и мне показалось очень интересным предложение встать у руля этого проекта. Всегда нравилось браться за сложные объекты.
— Локация у жилого комплекса «MYPRIORITY Басманный» — очень привлекательная: рядом благоустроенная набережная Яузы, исторические здания, МГТУ имени Баумана, в шаговой доступности метро… Но одно дело — возводить новостройку в поле, другое — в центре столицы, где вокруг есть коммуникации и жилые дома…
— Действительно, нам приходилось принимать непростые инженерные решения именно из-за расположения объекта в центре города. На месте строительства находились корпуса Московского завода автотракторной электроаппаратуры. Через его территорию проходили кабельные линии, от которых питалось само здание предприятия, а также соседние дома. Нам пришлось разрабатывать проект их выноса из пятна застройки. Для этого надо было построить распределительную подстанцию, чтобы коммуникации подключить и запустить заново. Мы тесно работали с МГТУ имени Баумана, потому что часть коммуникации была проложена и по его территории. Определенные сложности пришлось преодолевать и в связи с тем, что неподалеку протекает река, а почти под самым комплексом пролегает Лефортовский туннель. В районе застройки мы полностью осушили грунтовые воды. Для этого применили систему пластового и пристенного дренажа. У нас под фундаментом есть трубы, которые собирают и поверхностную, и напорную воду, отводя ее в систему ливневой канализации. Это минимизирует риски по затоплению паркинга.
Надо было предусмотреть проектом, чтобы строительство нашего жилого комплекса не оказывало никакого негативного воздействия на окружающую застройку. Для этого нами были разработаны и согласованы проектные решения, в Лефортовском тоннеле и московском городском коллекторе установлены специальные датчики для мониторинга ситуации в круглосуточном режиме. Помимо этого, была проведена работа с жителями близлежащих домов, которые порой выказывали недовольство, если шумные работы производились в вечернее время. С ними были выстроены добрососедские взаимоотношения.
Со всеми задачами мы справились успешно, хотя их решение потребовало дополнительных средств и времени. На сегодняшний день объект подключен к сетям теплоснабжения, электрическим сетям, получены согласования у всех инстанций, выполнены все технические условия.
— Вам приходилось налаживать взаимоотношения не только с представителями различных организаций и жителями близлежащих домов, но и с вашими покупателями, дольщиками. Говорят, вы активно коммуницировали с ними через созданный чат. Кто инициатор такого общения, насколько оно было полезным для застройщика и будущих жильцов?
— Как-то в «Телеграм» я набрал название нашего объекта и обнаружил, что есть одноименный канал, но в нем люди публиковали неточную информацию, слухи и домыслы про наш жилой комплекс. Было непонятно: либо они не владеют достоверной информацией, либо умышленно искажают данные о строящемся объекте. Когда я начал в этом чате отвечать на вопросы подписчиков и высказывать свою позицию, меня заблокировали. Но в дальнейшем мне написал покупатель, который взял в ипотеку квартиру в нашем ЖК. Он сказал, что мои ответы были очень полезны, и пригласил в другой чат, на который подписаны такие же будущие жильцы ЖК «MYPRIORITY Басманный», как и он. С тех пор я в нем нахожусь на связи 24 на 7. За это время более 150 человек посетили наш объект, чтобы лучше узнать его и получить информацию из первых рук. Они своими глазами могли увидеть ход строительства и благоустройства. Многие сделали замеры своих квартир, убедившись, что площадь соответствует заявленной. В целом благодаря такому общению некоторые решения в проекте были доработаны. Например, по желанию будущих жильцов у нас появилось видеонаблюдение в лифтах, очень красивые почтовые ящики, контейнеры для раздельного сбора мусора, более качественные трехфазные счетчики. Словом, получая обратную связь от дольщиков, мы многое доработали и улучшили. И, кстати, качественно переработали концепцию благоустройства.
— То есть изначально она была другой?
— От начала строительства до ввода в эксплуатацию объекта прошло больше трех лет. Мы проанализировали рынок и увидели, что за это время многие тенденции в благоустройстве территории в комплексах бизнес-класса изменились. А нам хотелось следовать современным трендам. Нашим партнером в этом вопросе выступило одно из ведущих ландшафтных бюро — UNK landscape, которое воплотило в жизнь мечту об идеальном пространстве для жизни. Формирование комфортной эстетичной приватной территории обошлось в 600 млн рублей. Секции переменной этажности формируют приватный двор с ландшафтным дизайном, площадь которого свыше 1,6 га, причем половина отведена под озеленение. Здесь вместе с будущими жильцами мы высадили яблоневый сад. На территории ЖК установлены амфитеатр для творческих мероприятий, зоны для спокойного отдыха, сухой фонтан, арт-объект.
Также ЖК отличается насыщенной внутренней инфраструктурой. Здесь появятся фитнес-центр с бассейном и SPA, супермаркет, кафе, офисы и многое другое. Предусмотрен подземный двухуровневый паркинг с зарядными станциями для электромобилей и кладовыми помещениями. В центральном лобби, созданном в стиле элегантной современной классики и отделанном мрамором, установлен биокамин. Плюс здесь планируется организовать консьерж-сервис, предоставляющий различные услуги. Помимо этого, на первом этаже есть помещение для управляющей компании, оно очень красиво отделано, меблировано, для сотрудников оборудованы душевые. К слову, более пяти месяцев назад мы заключили договор с УК, сотрудники которой постоянно находятся на объекте. Они полностью изучили проектные решения, участвовали в приемке всех систем, в пусконаладочных работах, испытаниях. То есть серьезно подготовились, знают все тонкости и готовы к обслуживанию комплекса.
Фактически построенный ЖК превзошел ожидания наших покупателей. Они остались очень довольны.
— Что вы можете рассказать о технологиях и материалах, примененных при возведении этого объекта?
— Приобретая квартиры в ЖК бизнес-класса, люди хорошо понимают, за что платят деньги, и, конечно, хотят, чтобы все соответствовало высоким стандартам. Поэтому в ходе реализации проекта мы применяли дорогие материалы и современные технологии, часть из которых обычно используется в премиальном сегменте. Среди них — лифты Kleemann, система центрального кондиционирования VRF от LG, внутрипольные конвекторы Varmann, двухкамерные стеклопакеты Schuco. Вентилируемый фасад выполнен из композитных алюминиевых панелей Sibalux, клинкерной плитки Terramatic и архитектурного бетона. Концепция освещения фасадов разработана компанией L1 Group — применены светильники Fiberli. Материалы и мебель, инженерные системы — все качественное и в местах общего пользования: в лифтовых холлах, межквартирных коридорах, вестибюлях использован итальянский керамогранит, латунные вставки.
Были и определенные замены материалов и оборудования, связанные с тем, что некоторые иностранные поставщики ушли с рынка. Но без ухудшения качества. Например, электрические системы Schneider Electric нам пришлось заменить DEKraft. Светильники Varton в паркинге и в жилой части уже работают больше полутора лет, и ни один не перегорел.
В квартирах третьей секции турецкий генподрядчик выполнил полноценный ремонт white box. Клиенты довольны его качеством.
— Проект позиционируется как семейный. Вам удалось удовлетворить все запросы этой категории жильцов, для которых очень важным аспектом является наличие инфраструктуры для игр и развития детей?
— Жилой комплекс рассчитан на 1227 семей. К моменту окончания строительства в нем реализовано более 95% квартир. Площади лотов варьируются от 28 кв. м до 125 кв. м. Мы сделали потрясающие детские площадки, где предусмотрен специальный навес с освещением. То есть в любую погоду родители со своими детьми могут там гулять и не чувствовать никаких неудобств, связанных с осадками. Есть площадка для рисования на меловом покрытии, плейхаб для малышей — установлен эксклюзивный игровой комплекс «Башни» для ребятишек 4–12 лет с горками, качелями и беговым пандусом в форме исторических индустриальных объектов. Такие многофункциональные детские площадки в Москве по пальцам можно пересчитать.
— Обеспечение доступности среды для людей с ограниченными возможностями — неотъемлемая часть процесса проектирования и строительства зданий. Как был реализован принцип инклюзивности на этом объекте?
— Предусмотрены восемь парковочных мест для людей с ограниченными возможностями, есть подъемник, с помощью которого человек может спокойно попасть во двор. На этажах оборудованы специальные места безопасности для такой категории жильцов, где будет происходить диспетчеризация в случае пожара, позволяющая эвакуироваться в кратчайшие сроки. Внедренная система бесключевого доступа, так называемые «свободные руки», также обеспечит безбарьерную среду.
— Насколько опыт реализации этого проекта был полезен? Будет ли компания дальше развивать и масштабировать бренд MYPRIORITY?
— Безусловно, компания приобрела колоссальный опыт, и мы будем дальше развиваться в направлении бизнес-класса. В границах «Большого Сити» в районе Хорошево-Мневники появится жилой комплекс «MYPRIORITY Пресня», а на юго-востоке столицы — ЖК «MYPRIORITY Нижегородская».
В столице, где остается не так много территорий для застройки, правительством Москвы предъявляются повышенные требования к новым проектам: это должно быть более качественное жилье с интересными архитектурными решениями и фасадным оформлением. За внимание покупателей в формирующихся локациях борются разные девелоперы. Поэтому «Гранель», удерживая конкурентные цены, вместе с тем продолжит внедрять качественные, в том числе премиальные, опции, чтобы продукт оставался востребованным. Бренд MYPRIORITY будет активно развиваться на столичном рынке новостроек.
Юлий Борисов, известный архитектор и основатель группы компаний UNK, признается, что не любит использовать слово «компромисс», так как оно предполагает, что кто-то из участников процесса остается неудовлетворенным. По мнению мастера, залог удачного проекта в другом — в слаженной и гармоничной работе команды совместно с заказчиком. Как этого удается добиться и какие творческие плоды рождаются в результате, Юлий Борисов рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
— Юлий, в вашем портфолио огромное количество работ, совершенно разных по своему содержанию: и знаковые для столицы объекты, и реновация, и комплексное развитие территорий. Какой из реализованных проектов считаете своей визитной карточкой?
— На данный момент у нас несколько флагманских реализованных и строящихся проектов в различных сегментах. Но отдельно я хотел бы выделить бизнес-центры «Земельный» и «Академик». Почему они знаковые? Потому что, с одной стороны, достаточно сложные, уникальные для России и мира. БЦ «Земельный» — это первое здание с зелеными фасадами в наших широтах, а БЦ «Академик» сочетает в себе яркую архитектуру и качества высокоэффективного объекта. И это не является простым авторским жестом: они действительно успешны на рынке и качественно спроектированы в соответствии с высокими показателями эффективности.
Во-вторых, у них есть образы и смысловая нагрузка: «Академик» и «Земельный» своего рода landmak`и, визитные карточки района. БЦ «Академик» рассказывает об истории российской науки, а «Земельный» является экологическим флагманом, утверждая, что в наших погодных условиях тоже можно строить экологически дружелюбные здания, которые окупаются. Кроме того, он стал точкой роста для девелопмента, неким триггером развития окружающей территории. В то же время оба объекта приносят пользу нашим заказчикам, украшают Москву и нравятся горожанам, мы видим большой поток положительных отзывов. Нам удалось не в компромиссе (я это слово не очень люблю, ведь компромисс предполагает, что все недовольны), а в гармонии, реализовать интересы заказчика и бизнеса, сделать приятное горожанам и оставить определенное слово в архитектуре.
— Расскажите, как создаются подобные знаковые объекты?
— Такие проекты создаются в плотной работе с заказчиком. Важно, чтобы в процесс вовлекались все заинтересованные стороны, в том числе и первые лица, и у каждого было четкое желание сделать качественный проект в этом месте. Соответственно, идет серьезная работа в групповом соавторстве с командой заказчика: инженерами, конструкторами, технологами, ландшафтными архитекторами, специалистами в части освещения и так далее. Во-вторых, конечно, надо отходить от стандартных шаблонов проектирования, ведь если двигаться по привычным паттернам, то получатся стандартные результаты, по-другому невозможно. Поэтому приходится изобретать новые решения, инновации, которые позволяют реализовать задуманное.
— При этом ваше проектное бюро принимает активное участие в реализации программы реновации. Какой вы видите Москву будущего?
— У Москвы уже есть свой стиль, свое лицо, то, что ее отличает от всех остальных городов. Она интегрирует в себе различные направления и подходы, все перемалывает, при этом находясь в гармонии. Она должна оставаться разнообразной, чтобы все люди могли найти в ней какие-то кусочки, которые им подходят. В этом, я считаю, основное преимущество нашей столицы: она дает возможность жить и в высотном центре, и в исторической среде, и на зеленой территории, и в милых переулочках, и в сталинской застройке — у всех разные пожелания, и Москва дает возможность их реализовать.
Реновация же позволяет создать один из паттернов — это функциональное, экономичное жилье. В Москве есть такой запрос, и реновация закрывает эту потребность города.
— В итоге какими должны стать застроенные территории?
— У Москвы есть достаточно глубоко проработанный дизайн-код, который был создан при непосредственном участии специалистов Москомархитектуры. Это прекрасный документ с четко прописанными принципами, важное место среди которых занимает человекоцентричность. То есть, с одной стороны, все должно быть удобно для человека, с другой — продуманно и эффективно. И в этой области Москва — передовик. Я знаю, что многие регионы и города сейчас в разной степени заимствуют этот опыт.
В рамках дизайн-кода и развиваются территории, становятся сбалансированными по социальной и дорожной инфраструктуре, поэтому можно не бояться каких-то сюрпризов. Это планомерный процесс, который должен постоянно происходить в городе как в живом организме, когда старые клетки отмирают, а на смену им появляются новые. В этом и есть залог нахождения города в постоянном тонусе.
— И все же насколько легко работать с проектами, которые имеют столь сильную общественную реакцию?
— Мы работаем не только в России, а также в Европе и Азии, поэтому могу сказать, что в Москве выстроен наиболее простой и понятный процесс работы с населением. Он может не всегда проходить идеально, но он точно намного лучше, чем то, что я наблюдал в других частях света.
— В последнее время вы сосредоточили свое внимание на комплексном освоении территорий. Как случился этот переход?
— Серьезно вопрос комплексного развития территории начали обсуждать около десяти лет назад. В начале 90-х люди обустраивали свои квартиры, подъезды и дворы, позже стали появляться жилые комплексы, а сейчас масштаб вырос, и мы говорим уже о развитии больших территорий. Нашим первым опытом в такой работе стал проект в Сколково, и он показал свою эффективность. Сейчас мы работаем над ЖК «Остров», который строится на площади 40 га, и ЖК «Событие» в Раменках. В них предусмотрены все функции, необходимые для жизни, при этом в обоих проектах есть определенная изюминка. Например, в Раменках акцент сделан на природной составляющей места, так как неподалеку протекает небольшая река. Для «Острова» решающим также стало его уникальное месторасположение: с одной стороны, город совсем рядом и есть метро, с другой — недалеко река и заповедник Москворецкого природного парка. Таких территорий в Москве крайне мало, поэтому мы постарались сделать так, чтобы проект полностью раскрывал потенциал и выделял особенности места, которые станут центром притяжения для определенной категории жителей. Пространство «Острова» сочетает в себе все необходимые функции, и мне кажется, это настоящий уникальный город будущего.
— Каким вы видите идеальный вариант комплексной застройки? Какие ценности закладываете в основу своих проектов комплексного освоения территорий?
— Действительно, нам важно заложить в проект определенные ценности. В первую очередь мы примеряем все на себя: хотели бы мы жить в этом месте? А чтобы наши близкие жили здесь? Мы ориентируемся на общечеловеческие ценности, простые и понятные: удобно или неудобно, близко или далеко, что еще необходимо для комфортной жизни. Простой, понятный подход позволяет достаточно легко отсеивать варианты решений любого масштаба, будь то градостроительные решения или дизайн дверной ручки. В техническом задании бывают достаточно сущностные показатели, которые прекрасно описывают экономику проекта и функциональные требования, но реализовать их можно совершенно по-разному. Поэтому мы работаем с большим количеством вариаций и понятным подходом к выбору лучшего.
— Не могу не спросить о Дальнем Востоке. К развитию этих территорий сегодня привлекаются лучшие специалисты, и вы в их числе. Расскажите, какую концепцию обновления предлагаете Южно-Сахалинску и каким он должен стать по завершении работ?
— Южно-Сахалинск — это прекрасная территория, которая прежде всего богата своими людьми, имеет уникальную природу, очень интересное расположение и достаточно много оптимистичных экономических факторов. Отмечу, что администрация города проделала гигантскую работа для того, чтобы привлечь к процессу ведущих специалистов в области градостроительства, анализа потребностей населения и многого другого. В целом у города есть несколько направлений развития: туризм, добыча ископаемых, образование и гастрономия. Соответственно, архитектура там может стать хорошей упаковкой для этих процессов. И, конечно, у Южно-Сахалинска должно быть собственное лицо, тем более что у города есть свое интересное историческое наследие — и советское и японское. Я считаю, что это должна быть среднеэтажная застройка, которая отлично впишется в местный ландшафт и будет соответствовать действующим там особым сейсмическим условиям.
— Все-таки это будет город для тех, кто приезжает в командировку, или для тех, кто собирается переехать и постоянно жить на этой территории? Может ли обновленный город привлечь новых жителей?
— Южно-Сахалинск, я думаю, будет не для командировочных. Конечно, это действительно приятный город, там есть ради чего оставаться, тем более что все рекомендации выданы, и сейчас важно начать их воплощать. Но только лишь архитектура не может привлечь в город активное молодое население, ему важно найти там возможности для реализации своего потенциала, своих желаний.
