«MYPRIORITY Басманный» — жилой комплекс, который превзошел ожидания
ГК «Гранель» завершила возведение ЖК бизнес-класса в центре Москвы. Инвестиции в строительство составили 17,5 млрд рублей, включая 600 млн рублей вложений в благоустройство. Выполнил ли застройщик свое обещание создать идеальное пространство для жизни, рассказал руководитель проекта Виталий Макаров.
— Виталий Игоревич, это первый для девелопера проект, реализуемый в бизнес-сегменте. Почему вы за него взялись?
— «Гранель» на рынке недвижимости — с 1992 года и раньше в основном занималась строительством массового жилья. Кроме работы над своими проектами, участвовала в решении проблемы обманутых дольщиков, достраивая объекты за компаниями, которые не могли выполнить свои обязательства. Но в 2021 году девелопер впервые взялся за возведение ЖК более дорогого класса. У меня большой опыт работы с комплексами бизнес- и премиум-категорий, и мне показалось очень интересным предложение встать у руля этого проекта. Всегда нравилось браться за сложные объекты.
— Локация у жилого комплекса «MYPRIORITY Басманный» — очень привлекательная: рядом благоустроенная набережная Яузы, исторические здания, МГТУ имени Баумана, в шаговой доступности метро… Но одно дело — возводить новостройку в поле, другое — в центре столицы, где вокруг есть коммуникации и жилые дома…
— Действительно, нам приходилось принимать непростые инженерные решения именно из-за расположения объекта в центре города. На месте строительства находились корпуса Московского завода автотракторной электроаппаратуры. Через его территорию проходили кабельные линии, от которых питалось само здание предприятия, а также соседние дома. Нам пришлось разрабатывать проект их выноса из пятна застройки. Для этого надо было построить распределительную подстанцию, чтобы коммуникации подключить и запустить заново. Мы тесно работали с МГТУ имени Баумана, потому что часть коммуникации была проложена и по его территории. Определенные сложности пришлось преодолевать и в связи с тем, что неподалеку протекает река, а почти под самым комплексом пролегает Лефортовский туннель. В районе застройки мы полностью осушили грунтовые воды. Для этого применили систему пластового и пристенного дренажа. У нас под фундаментом есть трубы, которые собирают и поверхностную, и напорную воду, отводя ее в систему ливневой канализации. Это минимизирует риски по затоплению паркинга.
Надо было предусмотреть проектом, чтобы строительство нашего жилого комплекса не оказывало никакого негативного воздействия на окружающую застройку. Для этого нами были разработаны и согласованы проектные решения, в Лефортовском тоннеле и московском городском коллекторе установлены специальные датчики для мониторинга ситуации в круглосуточном режиме. Помимо этого, была проведена работа с жителями близлежащих домов, которые порой выказывали недовольство, если шумные работы производились в вечернее время. С ними были выстроены добрососедские взаимоотношения.
Со всеми задачами мы справились успешно, хотя их решение потребовало дополнительных средств и времени. На сегодняшний день объект подключен к сетям теплоснабжения, электрическим сетям, получены согласования у всех инстанций, выполнены все технические условия.
— Вам приходилось налаживать взаимоотношения не только с представителями различных организаций и жителями близлежащих домов, но и с вашими покупателями, дольщиками. Говорят, вы активно коммуницировали с ними через созданный чат. Кто инициатор такого общения, насколько оно было полезным для застройщика и будущих жильцов?
— Как-то в «Телеграм» я набрал название нашего объекта и обнаружил, что есть одноименный канал, но в нем люди публиковали неточную информацию, слухи и домыслы про наш жилой комплекс. Было непонятно: либо они не владеют достоверной информацией, либо умышленно искажают данные о строящемся объекте. Когда я начал в этом чате отвечать на вопросы подписчиков и высказывать свою позицию, меня заблокировали. Но в дальнейшем мне написал покупатель, который взял в ипотеку квартиру в нашем ЖК. Он сказал, что мои ответы были очень полезны, и пригласил в другой чат, на который подписаны такие же будущие жильцы ЖК «MYPRIORITY Басманный», как и он. С тех пор я в нем нахожусь на связи 24 на 7. За это время более 150 человек посетили наш объект, чтобы лучше узнать его и получить информацию из первых рук. Они своими глазами могли увидеть ход строительства и благоустройства. Многие сделали замеры своих квартир, убедившись, что площадь соответствует заявленной. В целом благодаря такому общению некоторые решения в проекте были доработаны. Например, по желанию будущих жильцов у нас появилось видеонаблюдение в лифтах, очень красивые почтовые ящики, контейнеры для раздельного сбора мусора, более качественные трехфазные счетчики. Словом, получая обратную связь от дольщиков, мы многое доработали и улучшили. И, кстати, качественно переработали концепцию благоустройства.
— То есть изначально она была другой?
— От начала строительства до ввода в эксплуатацию объекта прошло больше трех лет. Мы проанализировали рынок и увидели, что за это время многие тенденции в благоустройстве территории в комплексах бизнес-класса изменились. А нам хотелось следовать современным трендам. Нашим партнером в этом вопросе выступило одно из ведущих ландшафтных бюро — UNK landscape, которое воплотило в жизнь мечту об идеальном пространстве для жизни. Формирование комфортной эстетичной приватной территории обошлось в 600 млн рублей. Секции переменной этажности формируют приватный двор с ландшафтным дизайном, площадь которого свыше 1,6 га, причем половина отведена под озеленение. Здесь вместе с будущими жильцами мы высадили яблоневый сад. На территории ЖК установлены амфитеатр для творческих мероприятий, зоны для спокойного отдыха, сухой фонтан, арт-объект.
Также ЖК отличается насыщенной внутренней инфраструктурой. Здесь появятся фитнес-центр с бассейном и SPA, супермаркет, кафе, офисы и многое другое. Предусмотрен подземный двухуровневый паркинг с зарядными станциями для электромобилей и кладовыми помещениями. В центральном лобби, созданном в стиле элегантной современной классики и отделанном мрамором, установлен биокамин. Плюс здесь планируется организовать консьерж-сервис, предоставляющий различные услуги. Помимо этого, на первом этаже есть помещение для управляющей компании, оно очень красиво отделано, меблировано, для сотрудников оборудованы душевые. К слову, более пяти месяцев назад мы заключили договор с УК, сотрудники которой постоянно находятся на объекте. Они полностью изучили проектные решения, участвовали в приемке всех систем, в пусконаладочных работах, испытаниях. То есть серьезно подготовились, знают все тонкости и готовы к обслуживанию комплекса.
Фактически построенный ЖК превзошел ожидания наших покупателей. Они остались очень довольны.
— Что вы можете рассказать о технологиях и материалах, примененных при возведении этого объекта?
— Приобретая квартиры в ЖК бизнес-класса, люди хорошо понимают, за что платят деньги, и, конечно, хотят, чтобы все соответствовало высоким стандартам. Поэтому в ходе реализации проекта мы применяли дорогие материалы и современные технологии, часть из которых обычно используется в премиальном сегменте. Среди них — лифты Kleemann, система центрального кондиционирования VRF от LG, внутрипольные конвекторы Varmann, двухкамерные стеклопакеты Schuco. Вентилируемый фасад выполнен из композитных алюминиевых панелей Sibalux, клинкерной плитки Terramatic и архитектурного бетона. Концепция освещения фасадов разработана компанией L1 Group — применены светильники Fiberli. Материалы и мебель, инженерные системы — все качественное и в местах общего пользования: в лифтовых холлах, межквартирных коридорах, вестибюлях использован итальянский керамогранит, латунные вставки.
Были и определенные замены материалов и оборудования, связанные с тем, что некоторые иностранные поставщики ушли с рынка. Но без ухудшения качества. Например, электрические системы Schneider Electric нам пришлось заменить DEKraft. Светильники Varton в паркинге и в жилой части уже работают больше полутора лет, и ни один не перегорел.
В квартирах третьей секции турецкий генподрядчик выполнил полноценный ремонт white box. Клиенты довольны его качеством.
— Проект позиционируется как семейный. Вам удалось удовлетворить все запросы этой категории жильцов, для которых очень важным аспектом является наличие инфраструктуры для игр и развития детей?
— Жилой комплекс рассчитан на 1227 семей. К моменту окончания строительства в нем реализовано более 95% квартир. Площади лотов варьируются от 28 кв. м до 125 кв. м. Мы сделали потрясающие детские площадки, где предусмотрен специальный навес с освещением. То есть в любую погоду родители со своими детьми могут там гулять и не чувствовать никаких неудобств, связанных с осадками. Есть площадка для рисования на меловом покрытии, плейхаб для малышей — установлен эксклюзивный игровой комплекс «Башни» для ребятишек 4–12 лет с горками, качелями и беговым пандусом в форме исторических индустриальных объектов. Такие многофункциональные детские площадки в Москве по пальцам можно пересчитать.
— Обеспечение доступности среды для людей с ограниченными возможностями — неотъемлемая часть процесса проектирования и строительства зданий. Как был реализован принцип инклюзивности на этом объекте?
— Предусмотрены восемь парковочных мест для людей с ограниченными возможностями, есть подъемник, с помощью которого человек может спокойно попасть во двор. На этажах оборудованы специальные места безопасности для такой категории жильцов, где будет происходить диспетчеризация в случае пожара, позволяющая эвакуироваться в кратчайшие сроки. Внедренная система бесключевого доступа, так называемые «свободные руки», также обеспечит безбарьерную среду.
— Насколько опыт реализации этого проекта был полезен? Будет ли компания дальше развивать и масштабировать бренд MYPRIORITY?
— Безусловно, компания приобрела колоссальный опыт, и мы будем дальше развиваться в направлении бизнес-класса. В границах «Большого Сити» в районе Хорошево-Мневники появится жилой комплекс «MYPRIORITY Пресня», а на юго-востоке столицы — ЖК «MYPRIORITY Нижегородская».
В столице, где остается не так много территорий для застройки, правительством Москвы предъявляются повышенные требования к новым проектам: это должно быть более качественное жилье с интересными архитектурными решениями и фасадным оформлением. За внимание покупателей в формирующихся локациях борются разные девелоперы. Поэтому «Гранель», удерживая конкурентные цены, вместе с тем продолжит внедрять качественные, в том числе премиальные, опции, чтобы продукт оставался востребованным. Бренд MYPRIORITY будет активно развиваться на столичном рынке новостроек.
Отмена программы льготной ипотеки и текущая высокая ключевая ставка ЦБ оказывают негативное влияние на стройиндустрию и рынок первичной недвижимости. Такие выводы делает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина. По ее мнению, улучшить ситуацию будет сложно без мер государства, направленных на снижение процентных ставок по ипотечным программам и повышение доступности жилья.
— Валентина Ивановна, 1 июля была завершена госпрограмма льготной ипотеки. Можно ли сказать, что теперь застройщики и весь рынок недвижимости столкнулись с новой реальностью?
— Мы действительно оказались в новой реальности. Можно сказать, что для строительной отрасли наступают тяжелые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая с 26 июля еще повысилась на 2 п. п. до 18%. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19–22%.
Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жилье. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов. Льготная ипотека была драйвером развития рынка строительства. На наш взгляд, уже в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.
— Есть еще семейная ипотека. Насколько она сможет поддержать рынок?
— Да, семейная ипотека со ставкой 6% при условии, что в семье есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, сохранилась. С данной программой мы работали и раньше, однако она составляла только 30–35% от общего объема сделок, то есть подходила далеко не для всех. К слову, ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95% сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди все равно продолжали пользоваться этим инструментом.
Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Программ господдержки ипотеки под 8% для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.
— Есть ли какие-то альтернативы отмененной льготной ипотеке?
— Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10% и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14%. Можно предположить, что рассрочки будут востребованы рынком. Но застройщик может предоставить ее только на время строительства объекта, а это два с половиной — три года. Ипотеку же люди берут на 20–30 лет. К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику, поскольку растет процент обслуживания кредита, а он и без того высокий, ни банку, так как очень медленно идет наполнение эскроу-счетов.
Сейчас вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов. Но, на наш взгляд, необходима равнозначная альтернатива отмененной программе льготной ипотеки, и тут без каких-то государственных решений не обойтись.
— А какие конкретные меры со стороны государства необходимы сейчас для улучшения доступности ипотечных программ?
— Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. И тут многое зависит от тех решений, инструментов, которые может предложить государство. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность.
На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнется с серьезными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.
Я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.
— Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жилье. Могут ли они сейчас пойти вниз? В целом из чего сегодня складывается себестоимость строительства?
— До 35% себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В нее также входят стоимость земельного участка — 15%, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям — до 10%, строительство социальных объектов по нормативу — 14%. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это еще 14%), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.
Если проанализировать все эти составляющие, остается непонятным, за счет чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растет, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10–12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.
— Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?
— Основной костяк составляют все те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжелый физический труд. Мы пытались привлечь наших работников еще во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.
Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров — не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.
Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны — следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов еще больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.
— В Санкт-Петербурге застройщики обязаны обеспечить ЖК и социальными объектами. Серьезная ли для них эта нагрузка? Есть ли на этом направлении нововведения?
— Пока все остается по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде было учиться, потому что город не успевал построить школу. Для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.
— Как оцениваете ситуацию с выводом новых проектов в городе?
— В нестабильные времена застройщики относятся к этому с осторожностью, предпочитая минимизировать свои риски. В целом динамика вывода новых объектов в Петербурге заметно сократилась по сравнению с предыдущими годами. По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии 2024 года на рынок города выведены всего 0,9 миллиона квадратных метров жилья.
Мы пока планируем вывести два объекта к новому году. Надо продолжать работу и сохранять коллектив.
— Какие проекты ваша компания сдала в эксплуатацию в первом полугодии? Какие планы на вторую часть года?
— В первой половине 2024 года мы сдали в эксплуатацию сразу несколько объектов — вторую очередь проекта «БелАрт», а также первые очереди жилых комплексов «Тайм Сквер» и Cube. В июле дольщики Cube уже начали получать ключи от квартир. В июне был введен в эксплуатацию детский сад на 215 мест на Планерной улице в Приморском районе. Этот социальный объект расположен рядом с нашими жилыми комплексами New Time и «Тайм Сквер». В трехэтажном здании находятся помещения для отдыха и игр, пищеблок, музыкальный и физкультурный залы, бассейн.
Во втором полугодии мы уже успели отметиться сдачей еще одного социального объекта — в июле было получено разрешение на ввод начальной школы на Пулковском шоссе в Московском районе. Школа рассчитана на 200 учеников, в ней есть все необходимое для учебы: компьютерные классы, кабинеты для занятий творчеством, бассейн, физкультурный зал, столовая. И детский сад, и начальная школа будут безвозмездно переданы в собственность города. На конец 2024 года запланирован ввод следующих очередей проектов «БелАрт», «Тайм Сквер» и Cube. Несмотря на сложившуюся ситуацию, мы продолжаем работать и реализовывать все поставленные задачи и цели.
