«MYPRIORITY Басманный» — жилой комплекс, который превзошел ожидания
ГК «Гранель» завершила возведение ЖК бизнес-класса в центре Москвы. Инвестиции в строительство составили 17,5 млрд рублей, включая 600 млн рублей вложений в благоустройство. Выполнил ли застройщик свое обещание создать идеальное пространство для жизни, рассказал руководитель проекта Виталий Макаров.
— Виталий Игоревич, это первый для девелопера проект, реализуемый в бизнес-сегменте. Почему вы за него взялись?
— «Гранель» на рынке недвижимости — с 1992 года и раньше в основном занималась строительством массового жилья. Кроме работы над своими проектами, участвовала в решении проблемы обманутых дольщиков, достраивая объекты за компаниями, которые не могли выполнить свои обязательства. Но в 2021 году девелопер впервые взялся за возведение ЖК более дорогого класса. У меня большой опыт работы с комплексами бизнес- и премиум-категорий, и мне показалось очень интересным предложение встать у руля этого проекта. Всегда нравилось браться за сложные объекты.
— Локация у жилого комплекса «MYPRIORITY Басманный» — очень привлекательная: рядом благоустроенная набережная Яузы, исторические здания, МГТУ имени Баумана, в шаговой доступности метро… Но одно дело — возводить новостройку в поле, другое — в центре столицы, где вокруг есть коммуникации и жилые дома…
— Действительно, нам приходилось принимать непростые инженерные решения именно из-за расположения объекта в центре города. На месте строительства находились корпуса Московского завода автотракторной электроаппаратуры. Через его территорию проходили кабельные линии, от которых питалось само здание предприятия, а также соседние дома. Нам пришлось разрабатывать проект их выноса из пятна застройки. Для этого надо было построить распределительную подстанцию, чтобы коммуникации подключить и запустить заново. Мы тесно работали с МГТУ имени Баумана, потому что часть коммуникации была проложена и по его территории. Определенные сложности пришлось преодолевать и в связи с тем, что неподалеку протекает река, а почти под самым комплексом пролегает Лефортовский туннель. В районе застройки мы полностью осушили грунтовые воды. Для этого применили систему пластового и пристенного дренажа. У нас под фундаментом есть трубы, которые собирают и поверхностную, и напорную воду, отводя ее в систему ливневой канализации. Это минимизирует риски по затоплению паркинга.
Надо было предусмотреть проектом, чтобы строительство нашего жилого комплекса не оказывало никакого негативного воздействия на окружающую застройку. Для этого нами были разработаны и согласованы проектные решения, в Лефортовском тоннеле и московском городском коллекторе установлены специальные датчики для мониторинга ситуации в круглосуточном режиме. Помимо этого, была проведена работа с жителями близлежащих домов, которые порой выказывали недовольство, если шумные работы производились в вечернее время. С ними были выстроены добрососедские взаимоотношения.
Со всеми задачами мы справились успешно, хотя их решение потребовало дополнительных средств и времени. На сегодняшний день объект подключен к сетям теплоснабжения, электрическим сетям, получены согласования у всех инстанций, выполнены все технические условия.
— Вам приходилось налаживать взаимоотношения не только с представителями различных организаций и жителями близлежащих домов, но и с вашими покупателями, дольщиками. Говорят, вы активно коммуницировали с ними через созданный чат. Кто инициатор такого общения, насколько оно было полезным для застройщика и будущих жильцов?
— Как-то в «Телеграм» я набрал название нашего объекта и обнаружил, что есть одноименный канал, но в нем люди публиковали неточную информацию, слухи и домыслы про наш жилой комплекс. Было непонятно: либо они не владеют достоверной информацией, либо умышленно искажают данные о строящемся объекте. Когда я начал в этом чате отвечать на вопросы подписчиков и высказывать свою позицию, меня заблокировали. Но в дальнейшем мне написал покупатель, который взял в ипотеку квартиру в нашем ЖК. Он сказал, что мои ответы были очень полезны, и пригласил в другой чат, на который подписаны такие же будущие жильцы ЖК «MYPRIORITY Басманный», как и он. С тех пор я в нем нахожусь на связи 24 на 7. За это время более 150 человек посетили наш объект, чтобы лучше узнать его и получить информацию из первых рук. Они своими глазами могли увидеть ход строительства и благоустройства. Многие сделали замеры своих квартир, убедившись, что площадь соответствует заявленной. В целом благодаря такому общению некоторые решения в проекте были доработаны. Например, по желанию будущих жильцов у нас появилось видеонаблюдение в лифтах, очень красивые почтовые ящики, контейнеры для раздельного сбора мусора, более качественные трехфазные счетчики. Словом, получая обратную связь от дольщиков, мы многое доработали и улучшили. И, кстати, качественно переработали концепцию благоустройства.
— То есть изначально она была другой?
— От начала строительства до ввода в эксплуатацию объекта прошло больше трех лет. Мы проанализировали рынок и увидели, что за это время многие тенденции в благоустройстве территории в комплексах бизнес-класса изменились. А нам хотелось следовать современным трендам. Нашим партнером в этом вопросе выступило одно из ведущих ландшафтных бюро — UNK landscape, которое воплотило в жизнь мечту об идеальном пространстве для жизни. Формирование комфортной эстетичной приватной территории обошлось в 600 млн рублей. Секции переменной этажности формируют приватный двор с ландшафтным дизайном, площадь которого свыше 1,6 га, причем половина отведена под озеленение. Здесь вместе с будущими жильцами мы высадили яблоневый сад. На территории ЖК установлены амфитеатр для творческих мероприятий, зоны для спокойного отдыха, сухой фонтан, арт-объект.
Также ЖК отличается насыщенной внутренней инфраструктурой. Здесь появятся фитнес-центр с бассейном и SPA, супермаркет, кафе, офисы и многое другое. Предусмотрен подземный двухуровневый паркинг с зарядными станциями для электромобилей и кладовыми помещениями. В центральном лобби, созданном в стиле элегантной современной классики и отделанном мрамором, установлен биокамин. Плюс здесь планируется организовать консьерж-сервис, предоставляющий различные услуги. Помимо этого, на первом этаже есть помещение для управляющей компании, оно очень красиво отделано, меблировано, для сотрудников оборудованы душевые. К слову, более пяти месяцев назад мы заключили договор с УК, сотрудники которой постоянно находятся на объекте. Они полностью изучили проектные решения, участвовали в приемке всех систем, в пусконаладочных работах, испытаниях. То есть серьезно подготовились, знают все тонкости и готовы к обслуживанию комплекса.
Фактически построенный ЖК превзошел ожидания наших покупателей. Они остались очень довольны.
— Что вы можете рассказать о технологиях и материалах, примененных при возведении этого объекта?
— Приобретая квартиры в ЖК бизнес-класса, люди хорошо понимают, за что платят деньги, и, конечно, хотят, чтобы все соответствовало высоким стандартам. Поэтому в ходе реализации проекта мы применяли дорогие материалы и современные технологии, часть из которых обычно используется в премиальном сегменте. Среди них — лифты Kleemann, система центрального кондиционирования VRF от LG, внутрипольные конвекторы Varmann, двухкамерные стеклопакеты Schuco. Вентилируемый фасад выполнен из композитных алюминиевых панелей Sibalux, клинкерной плитки Terramatic и архитектурного бетона. Концепция освещения фасадов разработана компанией L1 Group — применены светильники Fiberli. Материалы и мебель, инженерные системы — все качественное и в местах общего пользования: в лифтовых холлах, межквартирных коридорах, вестибюлях использован итальянский керамогранит, латунные вставки.
Были и определенные замены материалов и оборудования, связанные с тем, что некоторые иностранные поставщики ушли с рынка. Но без ухудшения качества. Например, электрические системы Schneider Electric нам пришлось заменить DEKraft. Светильники Varton в паркинге и в жилой части уже работают больше полутора лет, и ни один не перегорел.
В квартирах третьей секции турецкий генподрядчик выполнил полноценный ремонт white box. Клиенты довольны его качеством.
— Проект позиционируется как семейный. Вам удалось удовлетворить все запросы этой категории жильцов, для которых очень важным аспектом является наличие инфраструктуры для игр и развития детей?
— Жилой комплекс рассчитан на 1227 семей. К моменту окончания строительства в нем реализовано более 95% квартир. Площади лотов варьируются от 28 кв. м до 125 кв. м. Мы сделали потрясающие детские площадки, где предусмотрен специальный навес с освещением. То есть в любую погоду родители со своими детьми могут там гулять и не чувствовать никаких неудобств, связанных с осадками. Есть площадка для рисования на меловом покрытии, плейхаб для малышей — установлен эксклюзивный игровой комплекс «Башни» для ребятишек 4–12 лет с горками, качелями и беговым пандусом в форме исторических индустриальных объектов. Такие многофункциональные детские площадки в Москве по пальцам можно пересчитать.
— Обеспечение доступности среды для людей с ограниченными возможностями — неотъемлемая часть процесса проектирования и строительства зданий. Как был реализован принцип инклюзивности на этом объекте?
— Предусмотрены восемь парковочных мест для людей с ограниченными возможностями, есть подъемник, с помощью которого человек может спокойно попасть во двор. На этажах оборудованы специальные места безопасности для такой категории жильцов, где будет происходить диспетчеризация в случае пожара, позволяющая эвакуироваться в кратчайшие сроки. Внедренная система бесключевого доступа, так называемые «свободные руки», также обеспечит безбарьерную среду.
— Насколько опыт реализации этого проекта был полезен? Будет ли компания дальше развивать и масштабировать бренд MYPRIORITY?
— Безусловно, компания приобрела колоссальный опыт, и мы будем дальше развиваться в направлении бизнес-класса. В границах «Большого Сити» в районе Хорошево-Мневники появится жилой комплекс «MYPRIORITY Пресня», а на юго-востоке столицы — ЖК «MYPRIORITY Нижегородская».
В столице, где остается не так много территорий для застройки, правительством Москвы предъявляются повышенные требования к новым проектам: это должно быть более качественное жилье с интересными архитектурными решениями и фасадным оформлением. За внимание покупателей в формирующихся локациях борются разные девелоперы. Поэтому «Гранель», удерживая конкурентные цены, вместе с тем продолжит внедрять качественные, в том числе премиальные, опции, чтобы продукт оставался востребованным. Бренд MYPRIORITY будет активно развиваться на столичном рынке новостроек.
Активизация дорожно-транспортного строительства, появление новых магистралей, развязок и путепроводов обострили проблему шумового загрязнения окружающей среды. О том, чем оно опасно, а также о современных конструкциях, используемых при создании систем шумозащиты, «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию компании «Акустические дорожные конструкции» (АДК) Петр Федоров.
— Раньше особого внимания шуму на улице не уделяли. Но чем дальше, тем более острой становится эта проблема. В чем дело? Чем опасен шум?
— Актуальность вопроса растет по мере увеличения техногенного влияния человека на окружающую среду. В России все большее внимание уделяется созданию современной инфраструктуры, а значит, все активнее реализуются крупномасштабные транспортные проекты. Шумовое загрязнение при этом происходит не только во время работ (их срок все-таки ограничен), но и в процессе эксплуатации дорог, развязок, путепроводов. Чем крупней магистраль — тем выше трафик и тем больше уровень постоянного шума.
Поэтому сегодня он рассматривается в качестве одного из факторов экологического загрязнения окружающей среды. На изучение этого вопроса Всемирная организация здравоохранения потратила около десяти лет. В результате в 2011 году был опубликован доклад под названием «Бремя болезней, обусловленное шумом как фактором окружающей среды». В документе говорится о проблеме негативного воздействия шума на здоровье человека, а именно о нарушениях сердечно-сосудистой системы, когнитивной функции, нервной системы человека и пр. В частности, шум — один из главных виновников наших стрессов, нарушения сна, раздражительности, хронической общей усталости и др.
— Что можно сделать, чтобы уменьшить вредное воздействие шума на человека?
— В течение длительного времени были накоплены статистические данные об опасном и безопасном воздействии шума на человека. Эти материалы легли в основу нормативных документов, регламентирующих величину шума для разных условий жизнедеятельности человека. Этот документ называется Свод правил «Защита от шума».
По действующим санитарным нормам допустимым уровнем шума считается звук, который при длительном воздействии на слуховой аппарат не превышает 55 дБА в светлое время суток (с 07.00 до 23.00) и 45 дБА ночью (с 23:00 до 07:00). Для сравнения: уровень шума леса составляет 10 дБА, работающего компьютера — 20 дБА, интенсивного автодорожного движения в час пик — 80 дБА, железнодорожного транспорта — 90 дБА, действующей строительной техники — до 110 дБА.
Очевидно, что строительные, промышленные, транспортные объекты формируют шумовые нагрузки, далеко превосходящие нормативные значения. А значит, хотя бы при возведении новых таких объектов необходимо обеспечить проведение мероприятий по шумозащите, основным из которых является установка специальных шумозащитных экранов.
Разумеется, если появился спрос и заказ на решения по защите от шума, то появилось и соответствующее предложение. Современный рынок шумозащитных экранов — это самое, пожалуй, молодое направление в области формирования дополнительных дорожных инфраструктур. Динамичное развитие автомобильных и железнодорожных транспортных потоков, строительства промышленных предприятий делает спрос на технические решения в этой сфере все более высоким. Несильно ошибусь, если оценю потребность в шумозащитных автодорожных конструкциях на сегодняшний день на уровне не менее 600–700 тыс кв. м в год.
— В чем специфические особенности тех конструкций, которые предлагает на рынке АДК?
— Технические решения по шумозащите, которые применяются на нашем предприятии, основаны на базе строительных сэндвич-панелей. Сотрудники АДК стояли у истоков создания первых акустических сэндвич-панелей в России и фактически заложили конструктивные и потребительские требования к этой продукции.
Установленное на предприятии автоматизированное оборудование позволяет производить акустические панели толщиной от 60 до 200 мм со стабильным качеством и высокими параметрами по звукоизоляции и звукопоглощению. Так, звукоизоляция панелей АДК по лабораторному тесту составляет 35–36 дБ, это на уровне эксплуатационных параметров аналогичных конструкций ведущих европейских изготовителей. Наша продукция сертифицирована на соответствие действующим российским нормативным требованиям.
Шумозащитные экраны — это конструкции с длительным сроком эксплуатации (в течение 10–15 лет), поэтому мы самым тщательным образом подходим к выбору комплектующих элементов, применяемых в наших системах.
Мы используем перфорированный металл на основе стального подката с высокими прочностными свойствами. Антикоррозийный слой цинка — не ниже I класса цинкования. В качестве перфорированных стенок панелей могут применяться нержавеющая сталь и алюминиевые сплавы, которые создают надежную и длительную антикоррозийную защиту. Внешняя поверхность металлических стенок панелей имеет защитное лакокрасочное покрытие, наносимое на современных металлургических комбинатах по сложной технологии. Такая технология позволяет получать многослойное полимерное цветное покрытие с высокой степенью укрывистости и отсутствием пор. В результате оно может эффективно противостоять агрессивным дорожным химическим реагентам.
В качестве внутреннего наполнителя используется негорючий поглотитель на основе базальтовой минеральной ваты высокой плотности и дополнительной способностью противостоять водопоглощению из окружающей среды при помощи специализированных добавок. Этот материал обладает большим пределом прочности при сжатии, что обуславливает значительные изгибающие прочностные характеристики панелей в процессе эксплуатации.
Промышленный эластичный клеевой многокомпонентный состав с требуемыми адгезионными параметрами позволяет соединить составные элементы в единую монолитную и прочную акустическую конструкцию.
— Что ваше предприятие еще предлагает рынку?
— Следует отметить, что шумозащитные экраны — это не только звукоотражающие и звукопоглощающие перфорированные панели. Это также светопрозрачные конструкции, разработанные на основе силовых каркасов из алюминиевых сплавов и светопрозрачных стеклоэлементов. Эти панели изготавливаются длиной до 6 м, монтажной высотой 0,5–2 м. Толщина стеклоэлемента 10–12 мм позволяет достигать звукоизоляцию прозрачных конструкций в диапазоне 32-34 дБ. Собранный из таких панелей звукоотражающий экран смотрится ажурно и воздушно. Светопрозрачные системы поставляются на строительный объект в полной заводской готовности. Все, что требуется от специалистов по монтажу, — достать панели из транспортного пакета и установить в проектное положение между стоек экрана. И все. Никаких дополнительных сборочных и крепежных работ.
Технология изготовления перфорированных и светопрозрачных панелей позволяет производить продукцию длиной от 1 до 6 м с шагом 10 мм. Таким образом, есть возможность создания индивидуальных строительных размеров. Это очень удобно потребителям, т. к. позволяет учитывать особенности расположения несущих конструкций и производить монтаж с минимальными трудозатратами и потерями.
— Что вы скажете о таком немаловажном факторе, как цена?
— Это действительно один из ключевых моментов, на который обращает внимание потребитель. В течение 2021 года комплектующие материалы росли в цене фактически ежемесячно. Но мы прекрасно понимаем, что строительный процесс продолжается, надо выполнять свои договорные обязательства. Главное — не останавливаться, контролировать ценовую ситуацию на рынке, находить решения уменьшения издержек производства, обосновывать актуальность применяемых материалов и продолжать работать. Поэтому наши цены демократичны и доступны для покупателей.
— Занимаетесь ли вы техническим совершенствованием своей продукции?
— Рынок шумозащитных систем развивается, повышаются требования к конструкциям, условиям эксплуатации и материалам экранов. Поэтому мы ищем и разрабатываем новые эффективные решения по шумозащите и ее эксплуатационной безопасности. В ассортименте есть панели с повышенной несущей способностью. На предприятии разработали и освоили производство панелей с низким аэродинамическим сопротивлением. Такие панели сейчас монтируются в составе экрана высотой 15 м.
Шумозащитные экраны АДК уже много лет надежно работают на автомобильных дорогах, промышленных предприятиях, защищают селитебные территории, зоны отдыха, территории детских садов, спортивных площадок, дворовых территорий. За время своей деятельности наше предприятие поставило шумозащитную продукцию в общем объеме около 300 тыс. кв. м на строительные объекты в разные уголки России. Это Москва, Новороссийск, Краснодар, Челябинск, Екатеринбург, Пермь, Новосибирск, Хабаровск и, конечно, любимый Санкт-Петербург.
Своей работой мы стараемся вносить эффективный вклад в мероприятия по защите от вредного шума и созданию общего благоприятного звукового фона в нашей жизни. Ведь самая эффективная шумозащитная конструкция та, которой нет, а ее функция выполняется. Так что нам есть к чему стремиться.