Денис Седов: «Мы настраиваем организм, который будет работать как часы»
В Ленинградской области идет реорганизация дорожной отрасли, которая позволит избежать дополнительных трат, заработать дополнительные средства для дорожной отрасли региона и повысить качество работ. Бюджет Ленобласти сэкономит на централизованных закупках материалов и техники, внедрении новых технологий по всему региону, а также сокращении административного аппарата. О реформе дорожной отрасли в регионе «Строительному Еженедельнику» рассказал Денис Седов, председатель Комитета по дорожному хозяйству.
— С какой целью проводится реорганизация дорожной отрасли?
— Цель — создание работоспособного и эффективного органа для содержания, ремонта, строительства дорог. Реформа должна способствовать увеличению объема и качества выполняемых работ, увеличению размера оплаты труда, но при этом реорганизация обеспечивает экономию средств бюджета за счет централизованной закупки материалов и техники, внедрения новых технологий, а также роста перечислений в бюджет Ленобласти. Кроме того, позволяет достигать показателей национального проекта «Инфраструктура для жизни».
Мы ждем от этой реорганизации максимально эффективного строительства и содержания дорог.
— Каким образом проходит реорганизация?
— Мы начали реорганизацию в 2022 году. Тогда работали шесть ДРСУ и ГКУ «Ленавтодор», которое выступало госзаказчиком и заключало с ДРСУ госконтракты на содержание, ремонт, проектирование и строительство дорог в регионе.
Мы объединили несколько разрозненных ДРСУ на базе Киришского предприятия, затем преобразовав в ГКУ. На следующем этапе ГКУ «Ленавтодор» разделили на ГБУ ЛО «Ленавтодор» и Дирекцию дорожного строительства.
Мы разделили обязанности по содержанию, ремонту и строительству дорог. Строительством занимается дирекция. Ремонтом и содержанием дорог будет заниматься «Ленавтодор», у которого в подчинении будут 17 ДРСУ, созданные во всех районах Ленобласти. Они будут участвовать в формировании программы ремонта, содержании строительства, контролировать исполнение работ. Некоторая централизация, таким образом, у нас получилась.
— Как же заявленное сокращение управленческого аппарата, если в каждом районе есть ДРСУ?
— У нас существовали 17 площадок, на каждой были все службы — например своя бухгалтерия. Когда мы объединили все в общую систему, все управленческие органы сконцентрированы в одном месте. На освободившиеся в результате сокращения управленцев места придут рабочие и технические специалисты.
— Случились ли затраты на реформирование отрасли?
— Мы экономим, а не тратим. Мы свои затраты считаем вложениями. Закупили 500 единиц новой техники. В планах — поменять еще 200 единиц. Планируем обновить парк техники на 70%. Это затраты, но это плановые затраты, они направлены на улучшение качества.
Также мы реорганизуем поставку материалов. Раньше все закупали мелким оптом. Теперь будем закупать большими объемами и получим оптимизацию цены за счет объемов.
Кроме того, мы уходим от зачастую избыточных конкурсных процедур. Прежде при необходимости ремонтировать дорогу объявляли конкурс. Масса предприятий выходила на этот конкурс. Конкуренция жесткая, участники демпинговали, занижали цены. Не всегда конкурс выигрывали достойные компании. А на фоне слабой системы контроля на предприятиях мы получали нерадивых подрядчиков. Теперь ответственность за все ремонты и содержание ложится на ГБУ со своей системой контроля, финансирования, снабжения строительными материалами.
Дирекция дорожного строительства будет заниматься всеми сложными работами, расторговывать контракты.
В этом году мы смогли отремонтировать много дорог, в том числе за счет бюджета следующих лет. Сейчас бюджет будет корректироваться: надо контракты 2025—2026 годов расторговать пораньше, чтобы подрядчики выходили на объекты в этом году.
— А что доходы?
— Коммерческую деятельность в результате реорганизации мы не имели в виду. По уставу ГБУ может участвовать в любых торгах по всей стране. Сколько смогут — столько заработают. Но не сразу. Когда в своем регионе справимся со всеми задачами, тогда пожалуйста. Мы пока настраиваем организм, который потом будет работать как часы.
Еще один очевидный источник дохода — асфальтобетонный завод. За последние 50 лет мы запустили первое государственное предприятие — государственный асфальтобетонный завод. У нас есть асфальтобетонные заводы почти во всех районах, но это старые заводы. Они могут производить смесь, пригодную только для ямочного ремонта. Полноценно все марки асфальтобетона, которые применяются сегодня в дорожном строительстве, производит только Кировский асфальтобетонный завод — его хватит в ближайшее время и на Кировский район, и на районы, граничащие с ним. Мощность производства — 150 тонн в час асфальтобетонной смеси, до 1200 тонн за смену. Этого завода пока хватит на текущие работы, потом планируется купить еще три завода. Каждый завод будет обеспечивать три-четыре района, мы рассчитываем на производство 300 тыс. тонн за сезон.
Большой объем производства позволит продавать асфальтобетонную смесь на открытом рынке.
— Каким образом планируется улучшать качество дорог в регионе?
— Уже в этом году почти на всех дорогах Ленобласти в рамках ремонта были применены материалы, состоящие в реестре новых лучших технологий. Это технология устройства слоев дорожной одежды из асфальтобетона, технология применения лент стыковочных битумно-полимерных «Брит», технология применения геосинтетических материалов для разделения слоев дорожной одежды, обустройства сигнальными дорожными столбиками автомобильных дорог и сооружений на них, устройства дорожных водопропускных труб.
Для гравийный дорог используется так называемая турецкая технология: слой щебня одной фракции, слой щебня другой фракции, проливается все битумом. Мы получаем асфальт плотностью и несущей способностью чуть ниже, чем асфальтобетон, который мы в привычном смысле укладываем одним-двумя слоями. На мало нагруженных дорогах можно применять эту технологию, не меняя по паспорту несущее покрытие. Большой километраж гравийных дорог можно перевести в асфальтовый.
— Как комитет будет контролировать своевременное исполнение и качество работ?
— В комитете будет возрожден технадзор. Это инженеры технического надзора, которые будут находиться в каждом районе. Предписания, административки — это все остается как маленькая «дубинка», которая будет следить за реализацией полномочий государственной власти.
— Когда ориентировочно реформа завершится?
— Ориентировочно окончание объединения — в июне. После реорганизации необходимо будет решить вопросы потребности дорожной техники, в том числе той, которая подлежит замене.
Помимо этого, необходимо увеличить в 3–3,5 раза финансирование на содержание автодорог для соответствия федеральным нормативам.
О том, как строительный комплекс Северной столицы встретил «день Х» и реформу отрасли, какие проблемы возникли у строителей и каких перспектив ожидать, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
– Алексей Игоревич, наступил «день Х» – 1 июля 2019 года. Официально для новых проектов долевая схема привлечения средств упразднена. Отрасль переходит на проектное кредитование. Насколько готов к этому строительный комплекс Северной столицы?
– Прежде всего отмечу, что подготовка ко «дню Х» из-за крайне сжатых сроков, отпущенных на решение этой сложнейшей задачи, проходила, к сожалению, несколько лихорадочно. Застройщики очень долго ждали приказа Минстроя России о критериях «высокой степени строительной готовности объектов», в соответствии с которыми они получали право завершать свои проекты в рамках старой, долевой схемы продаж. Назывались даты 15 февраля, 15 апреля и далее. В итоге только в середине июня приказ был зарегистрирован Минюстом РФ и вступил в силу. До «дня Х» оставалось всего около двух недель, и было очевидно, что в такой срок сделать всю работу по оформлению заключений о соответствии – нереально. А ведь для Петербурга речь идет о более чем трехстах объектах, которые подпадают под критерии Минстроя – это порядка 70–75% всех проектов в городе, а значит, еще 25–30% уже сейчас должны быть переведены на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.
Между тем получение заключения о соответствии – дело, прямо скажем, не очень быстрое. Вначале, в соответствии с требованиями Минстроя, застройщик должен произвести необходимую работу по сбору пакета документов, подключить кадастровых инженеров, которые выполнят оценку фактически произведенных работ, передать документацию в Комитет по строительству Петербурга. Экспертам ведомства также необходимо время на проверку представленного пакета – удостовериться в объективности предоставленных данных. Только после этого они дадут заключение. Весь этот процесс занимает как минимум две-три недели. Хотелось бы выразить огромную благодарность властям Петербурга в целом и специалистам Комитета по строительству в частности – за то, что они взялись за работу сразу после того, как был издан приказ Минстроя РФ, не дожидались регистрации его Минюстом, то есть, по сути, еще до того, как он формально вступил в силу. Со своей стороны, застройщики тоже сделали все возможное, чтобы заранее подготовить пакеты документов.
К счастью, Минстрой РФ услышал голос отраслевого сообщества и сдвинул «дедлайн» представления застройщиками в госорганы документов о соответствии их проектов критериям Минстроя на 1 октября 2019 года. Теперь компании, по объектам которых достигнут порог в 10% продаж по договорам долевого участия, но нет 30% строительной готовности (или они просто к 1 июля не успели подготовить необходимый пакет документации), могут достраивать свой жилой комплекс до необходимой «кондиции» – и уже потом получать заключение о соответствии.
Резюмируя, можно сказать следующее. Заключения о соответствии критериям Минстроя на данный момент получили всего несколько десятков объектов. Точных цифр нет, поскольку в этом направлении постоянно продолжается активная работа, но это примерно 20-30% от всех проектов, которые застройщики планируют и далее продавать по ДДУ. Сегодня созданы все условия для того, чтобы проекты, вошедшие в серьезную фазу строительства, могли получить заключения о соответствии до 1 октября.
– То есть, по Вашей оценке, реформа привлечения средств в отрасль должна пройти сравнительно безболезненно?
– Безусловно, по сравнению со многими другими регионами, в Петербурге переход отрасли на новые рельсы будет проще. В частности, благодаря взаимодействию органов госвласти и профессионального строительного сообщества. На ситуацию будут влиять два ключевых фактора. Во-первых, большая часть проектов (а по оценкам экспертов, это порядка 8–9 млн кв. м жилья, точная цифра будет известна только после 1 октября) будет достраиваться по прежней схеме, то есть в рамках «долевки». Таким образом, примерно два – два с половиной года большая часть строительного рынка продолжит работать по старым правилам, что обеспечит плавность перехода к новой системе привлечения средств в отрасль. Во-вторых, в этот переходный период большинство застройщиков успеет сгенерировать определенные финансовые резервы, которые в перспективе улучшат их положение при получении проектного финансирования на новые объекты. Компании сформируют некий инвестиционный задел из средств, которые ранее шли на новые проекты или приобретение земельных участков, – для того, чтобы обеспечить себе более привлекательные условия при получении финансирования в банках. Наличие собственного финансового рычага позволит снизить объем займов и, соответственно, улучшить экономическую модель новых проектов, а также снизить себестоимость и повысить конкурентоспособность строящегося жилья. Кроме того, строители получат временной ресурс для того, чтобы наработать опыт общения с банками и наладить деловые контакты – ведь, как известно, многие раньше работали только со средствами дольщиков.
– Но ведь с 1 июля жилье в тех проектах, которые не получили заключения о соответствии, продаваться в рамках долевой схемы просто не может. Росреестр откажется регистрировать такие ДДУ. Не вызовет ли это серьезных проблем для застройщиков?
– Разумеется, для компаний, которые попадут в эту ситуацию, будет не лучшее время. С другой стороны, приостановка продаж жилья по ДДУ в некоторых проектах на несколько недель (или – в самых серьезных случаях – месяцев) – все же гораздо лучше, чем «жесткий» вариант перехода на проектное финансирование по схеме «Кто не успел к 1 июля – тот опоздал». Представьте себе: из трех с лишним сотен проектов жилья в городе останется 60–70. Каковы будут последствия для рынка? Очевидно, что для всех – для города, покупателей и для застройщиков – предпочтительнее вариант временной приостановки продаж по жилищным проектам.
Кроме того, на рынке уже фактически сформирован целый пул правовых механизмов, позволяющих облегчить сложившуюся ситуацию и для строительных компаний, и для покупателей жилья. Например, существует формат бронирования той или иной квартиры за потенциальным приобретателем. Подобный договор носит временный характер и никаких юридически обязывающих последствий для граждан, подписавших его, не несет. Однако появляется возможность оформить намерения покупателя и продавца. Сразу после получения застройщиком заключения о соответствии его объекта Росреестр возобновит регистрацию ДДУ – и граждане, соответственно, смогут покупать жилье по старой схеме. Отмечу, что люди прекрасно понимают ситуацию и готовы подождать небольшой период времени, чтобы приобрести квартиру по привычной схеме и привлекательной для них цене, пусть даже и с временной потерей в два-три месяца.
Скорее всего, сезонное летнее «проседание» продаж будет более глубоким, чем обычно, но никаких катастрофических последствий я не жду. Вопрос будет решаться путем бронирования или заключения иного «предварительного» договора.
– Кстати, о цене. В «предвкушении» проектного финансирования и неизбежно связанного с ним роста цен спрос на жилье в новостройках вырос. А вместе с ним пошли вверх и цены на квартиры. Этот тренд возник еще в прошлом году, а в этом продолжился. По Вашей оценке, он сохранит свое влияние в ближайшие годы?
– Действительно, за первое полугодие средние цены на жилье в новостройках петербургского рынка, по оценкам аналитиков, выросли примерно на 4%. Думаю, что тренд в ближайшей перспективе сохранится. Как бы то ни было, изменение схемы финансирования жилищного строительства на банковское кредитование не может не увеличить себестоимость и, как следствие, цену жилья. Это – плата за гарантию отсутствия долгостроев и обманутых дольщиков.
В то же время благодаря переходному периоду повышение цен не будет стремительным и шокирующим для покупателей. Застройщики смогут балансировать между потребностью создать финансовую «подушку безопасности» и необходимостью сохранить объемы продаж на приемлемом уровне. Таким образом, рост цен растянется на несколько лет, что позволит людям психологически адаптироваться к новым реалиям.