Дмитрий Кучай: «Мы акцентируем внимание на оптимизации всех процессов сопровождения инвестиционных проектов»
О цифровизации отрасли проектирования и строительства, особенностях применения в работе собственных ИТ-решений и партнеров «Строительному Еженедельнику» рассказывает генеральный директор бизнес-юнита «Рекорд Девелопмент и Консалтинг» группы компаний WE-ON Дмитрий Кучай.
— Как оцениваете текущую ситуацию в цифровизации проектирования в нашей стране? Какие тренды можете отметить?
— Если говорить только о проектировании, то уровень цифровизации в целом достаточно высок, и это признано на мировом уровне. Речь здесь, например, — о жилых комплексах высокого класса, общественных и торговых зданиях, офисных и деловых центрах и даже транспортно-пересадочных узлах. Цифровизация сегодня — это уже не просто BIM-модели, но и программные комплексы, интеграция систем и создание единой информационной среды. На мой взгляд, немаловажную роль в цифровизации проектирования играет не только стремление к конкуренции, но и внимание к теме государства в рамках стратегии поддержки технологического суверенитета.
— А как оцениваете цифровизацию всей строительной отрасли? Где активнее, где слабее применяется цифра?
— В целом в строительной отрасли ситуация, к сожалению, немного хуже, чем в проектировании. Несмотря на то, что карта цифровизации уже давно насчитывает более 100 решений, темп цифровизации не такой высокий, как хотелось бы. Из самых популярных ответов на вопрос о готовности к внедрению цифры можно отметить модную сейчас тему кадрового дефицита, банальное сопротивление изменениям и высокую стоимость внедрения. Но если погрузиться в тему глубже, то достаточно четко формулируются более реальные причины, в том числе отсутствие единых стандартов, недостаточность информации о процессе цифровизации и доступных продуктах, а также неочевидность результатов.
Проведенный нами анализ более тысячи объектов в разных регионах показывает: уровень цифровизации этапов строительства и эксплуатации существенно ниже проектирования. При этом самый высокий эффект от «цифры» кроется именно там. Если позволите, немного цифр реального практического опыта: сокращение сроков реализации проектов до 10–15% и снижение прямых затрат на строительство 8–12%. Это существенные значения для каждого конкретного проекта. А с учетом того, что строительная отрасль в 2024 году — это более десяти триллионов рублей, то эффект от внедрения цифровых инструментов выглядит, мягко говоря, впечатляюще.
Кроме этого, цифровые продукты являются одним из эффективных инструментов борьбы с кадровым дефицитом, позволяя оптимизировать численность как инженерного, так и рабочего персонала.
— Какие инструменты вы задействуйте в ТИМ-проектировании? Используете ли отечественное ПО? Если да, то сложным ли для вас был переход на российский продукт? С какими партнерами-разработчиками работаете?
— WE-ON как один из лидеров проектирования постоянно совершенствует свои подходы для развития и усиления своей позиции как компании, которая активно использует технологии информационного моделирования в повседневных задачах.
Находясь в условиях того, что основная часть ТИМ-процессов у нас исторически сформирована на зарубежном ПО, мы изучаем, внедряем и эффективно используем отечественные разработки. Например, для качественного взаимодействия между различными участниками проекта используем решения по формированию среды общих данных: Sarex и Signal DOCS. В качестве инструментов для автоматизации работаем с ModPlus, MiraCAD, TeslaBIM, а также применяем наши собственные разработки Nika® Motion и Nika® RD.
Еще одним отечественным ПО, которое не только послужило заменой Navisworks, но в части задач даже превзошло зарубежный аналог, стал Tangl — облачная платформа для проверки моделей и автоматического получения сводных ведомостей объемов работ.
Мы внимательно наблюдаем за тенденциями рынка и активно участвуем в жизни профессионального сообщества, поэтому всегда одними из первых узнаем о появлении новых продуктов, детально рассматриваем и внедряем их. Кроме того, мы развиваем партнерские отношения, в частности оформлено партнерство с Tangl, идут переговоры еще с несколькими компаниями.
Сейчас трудно однозначно сказать, сможем ли мы со временем полностью построить все наши процессы применения технологии BIM/ТИМ исключительно на отечественном ПО, но можем констатировать, что доля отечественного ПО планомерно растет. Мы не ставим перед собой задачу просто поменять одни решения на другие, а акцентируем внимание на развитии компании и нашего продукта, оптимизации всего процесса проектирования.
— В каких еще решениях, кроме ТИМ, используете цифру?
— Мы — современная и технологичная компания, и, разумеется, много наших внутренних процессов уже в цифре.
И то, что мы предлагаем рынку, — тоже основано на цифре. Это и решения по настройке и оптимизации бизнес-процессов для компаний различных отраслей, и управление реализацией строительных проектов.
«Управление проектами 2.0» — по своей сути это переосмысление подхода к популяризации цифры и оптимальное использование BIM-модели как «ядра» информации не только на всех циклах проекта, но и при эксплуатации объектов. Архитектура продукта включает в себя все основные элементы планирования, оценки и контроля в единой информационной среде.
— На ваш взгляд, какова роль ИИ в проектировании?
— Как и в отрасли в целом, потенциал искусственного интеллекта сегодня ограничивается примитивными и рутинными задачами. Тем не менее это большой успех, и мы видим эффект от сокращения трудозатрат и сроков выполнения задач за счет скорости обработки массивов данных и повышения качества машинного зрения. Участие человека все еще требуется, но нужно отметить, что меняются требования к квалификации тех, кто анализирует результат работы ИИ, то есть проблема переходит из количественной в качественную плоскость.
Если говорить о разработке проектной документации, то говорить о возможной передаче ИИ ответственности за само проектирование еще очень и очень рано, тем не менее определенные элементы или точечные задачи уже можно пробовать поручать нейросети, и мы активно обучаем сеть в некоторых направлениях и наблюдаем положительную динамику.
Еще к одной из тем для применения ИИ я отношу генеративное проектирование, то есть использование ее аналитических способностей для комплексной оценки всех параметров реализации проектов — не только мастер-планирование, но и вариативность реализации с учетом всего набора параметров: от сроков и стоимости до смежных областей, например прогнозы динамики загрузки транспорта, дорожной сети, инфраструктуры ресурсоснабжения, учета социальных и иных задач.
С учетом роста интереса и бизнеса, и государства к реализации проектов КРТ, ощутимых результатов в этом направлении мы можем ожидать уже в обозримом будущем.
— Как настраиваете взаимодействие с заказчиками по цифре, обозначаете ее значимость для проекта?
— Независимо от того, какой масштаб проекта в нашей работе, мы всегда обсуждаем с заказчиком цифровые решения. И даже несмотря на то, что многие крупные компании-заказчики зачастую уже используют определенные цифровые продукты, стараемся оценить возможность их оптимизации и предложить альтернативные решения для организации оптимального и эффективного взаимодействия на всех уровнях в режиме реального времени.
Но то, с чем мы — и я уверен, не только мы — сталкиваемся гораздо чаще — это либо совсем ограниченный набор решений, либо полное их отсутствие. Наш анализ подходов к реализации проектов и эксплуатации объектов показывает принципиально разные результаты, причем следует отметить, в некоторых регионах мы отмечаем уровень цифровизации государственных услуг выше, чем в бизнесе.
Тем не менее общая тенденция, скорее, положительная. И я уверен, что те компании, которые будут быстрее во внедрении цифры, просто обречены на высокий темп роста и лидирующие позиции.
В современных условиях строительному комплексу непросто. Однако постепенно рынок адаптируется к новым условиям. О том, как идет этот процесс, о мерах поддержки строителей государством, импортозамещении и, конечно, о том, что происходит в группе компаний и каковы ее планы на будущее, «Строительный Еженедельник» спросил Людмилу Коган, генерального директора ЗАО «БФА-Девелопмент».
— Как, на ваш взгляд, происходит адаптация рынка к новым условиям?
— К сегодняшним изменениям нас довольно хорошо подготовила пандемия. Считаю, что Россия как страна и как государство была готова к таким недружелюбным действиям. Без промедления были подняты банковские ставки по депозитам, закрыты границы для оттока капиталов. Уже в начале апреля стало понятно, что нас не оставят в покое. Паника была, но государство не разрушилось. Зато ушла «пена» — люди, которым в России было неуютно, разъехались.
— Правительство РФ сразу после объявления санкций предложило целый пакет мер господдержки строительной отрасли. Какие механизмы поддержки наиболее удачны?
— Это и подтверждает, что Правительством подготовка велась — подготовка к санкциям. Просто делалось это очень скрытно. Правительство не могло объявить: готовимся к войне. Надо было готовить страну в максимально спокойном состоянии.
Но если Правительство готовилось, то население в общем оказалось неготовым к спецоперации. Например, после 2014 года известные нам IT-структуры получали заказы на разработку внутренних продуктов, но не понимали цели такого заказа и не верили в конкурентоспособность своего продукта.
Меры господдержки кардинально на рынок не повлияли, но власти хотя бы попытались сохранить платежеспособный спрос. Это была, скорее, моральная поддержка бизнесу. Своего рода сигнал, что не надо поддаваться панике и в диалоге все можно будет решить.
В прошлом году все строители очень страдали из-за необоснованного и резкого роста цен на металл.
Строительный рынок инертный, поэтому устойчивый.
— А есть заявленные меры поддержки, которые не сработали?
— Регулировать девелоперский бизнес из федерального центра очень тяжело. В каждом регионе свои особенности, у всех разный объем строительства, различная стоимость строительства. Может быть, поэтому благие помыслы, возникающие в Москве, не получается достойно исполнить на местах. И это зависит от конкретного региона.
Была хорошая попытка сократить перечень регулирующих документов, но, к сожалению, эта инициатива не работает. Когда написан регламент, понимаешь, что надо сделать. Но, чтобы утвердить новые регламенты, понадобится год-полтора, поскольку необходимо соблюсти все процедуры — это плата за «демократию».
В результате мы работаем в тех условиях, которые существуют.
Чем заместить импорт
— Как решается/решена проблема импортозамещения?
— Почему мы говорим «импортозамещение», если речь идет уже о китайских или, например, корейских производителях?
У застройщиков имеется зависимость от производителей и поставщиков подъемно-транспортных механизмов. Слаботочные системы, инженерная инфраструктура тоже остаются пока в проблемной зоне. Но, например, с окнами проблем нет, — качественный профиль для их изготовления, который изначально был исключительно немецкий, давно производится в Татарстане.
Я думаю, что ситуация с лифтами и подъемными механизмами исправится. В Петербурге осталась площадка OTIS, обученный персонал, какое-то количество комплектующих. Верю, что наши люди смогут наладить работу после смены собственника.
Очевидно, что ни один бизнесмен по доброй воле не уходит с рынка. Возможно, кое-кто из иностранных производителей вернется в Россию, — ведь у нас большой рынок. В любом случае нужно время и терпение.
— А у предприятий вашей группы возникали проблемы с материалами и комплектующими?
— Мы же понимаем, что наш потребитель не должен зависеть от зарубежных стран. Мы получили бешеный всплеск продаж квартир в марте — 2,5 плана сделали, а потом оказались в состоянии рецессии. Но у нас есть запас прочности. Имеется пока в том числе и необходимая для нормальной работы спецтехника.
В Петербурге локализация производства высокая, к тому же всегда остаются возможности для поставок из Китая, хотя, конечно, немецкая продукция и лучше. Не будем забывать и о том, что имеется в стране и в городе и собственный потенциал. Так, ВПК начинает делать управленческие модули. И у нашей науки есть шанс разработать новые материалы, комплектующие и т. д.
Эскроу-надежность
— Как сработали в условиях санкций схема эскроу и проектное финансирование?
— Схема эскроу и проектное финансирование сработали хорошо. Санкции на них повлиять не могли. Эти инструменты дают защиту рынку.
Чем хорошо проектное финансирование? Если люди перестанут покупать жилье, то сотрудники строительных компаний могут остаться без зарплат. А когда банк дает деньги, то имеется возможность продолжать спокойно строить. Возникает дополнительно и эмоциональная защита — эскроу защищают дольщика, и он остается спокоен.
Переход на новую схему работы в жилищном строительстве, видимо, тоже был подготовкой к нынешним недружелюбным действиям по отношению к нашей стране.
— Нужно ли поправлять эти механизмы? Например, идет долгий спор о поэтапном раскрытии эскроу-счетов…
— Следует правильно читать закон. Застройщик получит деньги с эскроу-счетов, только когда завершит проект. Если строить десять корпусов под одним РНС (разрешение на строительство), то придется ждать раскрытия счетов до завершения строительства всех корпусов. Но никто не мешает получать разрешения на строительство каждого корпуса, и тогда будет легче управлять продажами, строительством. Потребуется лишь небольшая бумажная работа.
Закон защищает средства дольщиков — это очень важно. И как можно сделать защиту дольщика наполовину? А если застройщик, выполнив какой-то этап работ, получит часть средств, а потом не сможет достроить? Достроишь — тогда и забирай деньги! Все разговоры о поэтапном раскрытии эскроу-счетов — от лукавого.
Мы с финансовыми менеджерами обсуждали необходимость поэтапного раскрытия счетов для нашей компании. Пришли к выводу: у нас никогда не было потребности получить дополнительно средства в процессе реализации проекта.
Домашний рынок
— Компании вашей группы достроили проблемный ЖК «Новая Скандинавия» обанкротившегося застройщика АО «Группа Прайм». Почему застройщики берутся за такие проекты? Тут больше кнута или пряника?
— У нас нет стратегии уходить из региона, сворачивать здесь работу. Но есть нечестные коллеги, ошибки которых надо исправлять — быстрее завершить проект, чтобы на местном строительном рынке не было никаких проблем, чтобы в застройщиков не тыкали пальцем.
Вообще, это почти «робингудовская» история. Мы на этом проекте работаем в ноль, ничего не заработаем, но это плюс к репутации, нематериальный актив.
— Вывод на рынок новых проектов/очередей явно замедлился, в Ленобласти и Подмосковье выведены считанные проекты за последние месяцы. Большинство новых проектов Москвы и Петербурга — точечные. Почему?
— Может, насыщение наступило? (Улыбается.)
Турбулентность на рынке началась уже в феврале. Ситуация такова, что застройщики не понимают, за какую цену продавать квартиры, так как неясна конечная себестоимость строительства. Если продавать дешево, тогда-то и могут вновь начать появляться обманутые дольщики.
Но это также означает, что застройщики ответственно подходят к своей работе, поэтому не торопятся с выводом на рынок проектов.
— Группа «БФА-Девелопмент» пересматривала сроки вывода на рынок новых очередей вашего крупного ЖК «Огни Залива»?
— Сейчас мы думаем над корректировкой планов по началу строительства четвертой очереди проекта. Возможно, мы начнем раньше, чем закончим строить третью. Но по плану это произойдет в следующем году.
— Есть ли проблема с кадрами, в частности, с мигрантами?
— На стройплощадках группы сейчас занято около 400 человек рабочих специальностей.
Основной отток рабочей силы произошел еще в пандемию. Теперь, например, в Узбекистане наблюдается строительный бум. Активно застраивают Ташкент, на что раньше не хватало рук. Если говорить о текущей ситуации, то поскольку вывод новых проектов на рынок сократился, то меньшее количество объектов требует и меньшего количества работников. Получился баланс. (Улыбается.)
Здания на память
— Входящая в группу компания «ПСБ «ЖилСтрой» работает на проектах реконструкции и реставрации. Возникли ли сложности в этой сфере на фоне санкций?
— Мы работает по госзаказам, и здесь еще до санкций возникали проблемы. А с начала санкций даже по подписанным контрактам остановились платежи. У нас сверстана производственная программ на 2022 год в объеме 4 млрд рублей.
С началом спецоперации финансирование по заключенным контрактам и работа по заключению новых была в марте приостановлена на неопределенное время. Это было шоком для подрядной организации. Сохранить трудовые ресурсы, не обеспечив их фронтом работ, очень сложная задача. Хорошо, что эта неопределенность была некритична по продолжительности.
Сейчас бюджетное финансирование контрактов вернулось. Разморожен в том числе проект создания Центра современного искусства имени Сергея Курехина в реконструируемом здании бывшего кинотеатра «Прибой» на Среднем проспекте Васильевского острова.
Но работать по госконтрактам сегодня — очень рискованный бизнес.
— Почему медленно идет программа «Рубль за метр» — с 2019 года по 2022-й удалось пристроить всего шесть объектов.
— Это чисто девелоперская программа. Речь идет о зданиях-памятниках. Вроде бы город дешево отдает, но есть масса ограничений, беспредел градозащитников, агрессивная обстановка, особенно в Петербурге. Памятники и так сложно приспособить, и это дорого стоит. При этом памятники не должны быть на каждом шагу. Это не среда обитания.
Отдать все под музеи? Но тогда реконструкцией и реставрацией город должен заниматься сам — инвестор никогда не отобьет такие вложения. У нас еще почти нет меценатов.
Задел на будущее
— Ко Дню строителя принято подводить промежуточные итоги. Какие начинания вы считаете самыми успешными за последние полгода?
— Для меня всегда самый большой успех — выполнение плана. Если перевыполнил — значит, план плохо составлен. Надо ставить реальные планы.
Пока идет борьба за вывод в оборот новых больших участков. Надеемся до конца года получить ППТ на часть территории завода «Красный Выборжец» и на участок на Октябрьской набережной.
— Последний вопрос — традиционный: каковы планы на будущее?
— Мы продолжаем работу над уже упомянутыми проектами квартальной застройки — это реновация промышленных площадок. На территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной у нас участок площадью 26,3 га. Планируем построить квартал на 7 тыс. жителей.
На Октябрьской набережной, на территории бывшей Бумажной фабрики Варгуниных и фабрики «Товарищества шерстяных изделий Торнтон», — 16,6 га. Там запланирован квартал на 11 тыс. жителей.
Мы продолжаем реализацию проекта жилого квартала «Огни Залива», где возводится третья очередь, и готовимся к запуску следующей очереди.
Самое значительное новшество — выполнение функций технического заказчика для стороннего заказчика с финансированием Государственной корпорации ВЭБ.РФ в проекте комплексной застройки в Ленинградской области, в Кингисеппе. Это будет тоже квартальная застройка, 175 тыс. кв. м, ведомственное жилье для сотрудников нового промышленного предприятия в Ленинградской области. Мы впервые работаем с областным правительством. Для банка это тоже первый опыт в строительстве.
Если проект состоится, то в наших общих планах — строительство арендного жилья.
— Номер газеты выходит накануне Дня строителя. Что бы вы пожелали коллегам?
— Скорейшего завершения периода турбулентности, из которой мы бы вышли сильнее, гибче, умнее, мудрее.
Справка
Инвестиционно-строительная группа «БФА-Девелопмент» основана в августе 1991 года. На сегодня группа «БФА-Девелопмент» включает предприятия, которые выполняют функции инвестора, заказчика, застройщика, генподрядчика, осуществляют проектирование, строительство, продажу, управление и эксплуатацию коммерческой и жилой недвижимости. В состав группы входят ЗАО «БФА-Девелопмент», ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой», ООО «Центр-Инвест-Строй», ООО «БФА-Монолит», ООО «БФА-Строй», ООО «Менеджмент компания БФА», ООО «УК «Академ-Парк», ООО «БФА-Сервис» и другие компании.
С 2011 по 2021 год группа «БФА-Девелопмент» ввела в эксплуатацию 678 725 кв. м жилых и коммерческих помещений, в процессе строительства находятся 93 865 кв. м жилой недвижимости. В активе группы «БФА-Девелопмент» земельный банк общей площадью 81,45 га стоимостью более 4,7 млрд рублей. В управлении предприятий группы 43 477 кв. м коммерческой недвижимости, в том числе бизнес-центр класса «А» «Линкор», и 626 872 кв. м жилой недвижимости, включая крупные жилые комплексы «Академ-Парк» и «Огни Залива».