Н.Казанский: Идти в ногу со временем
.jpg)
На прошлой неделе на должность генерального директора Colliers International – Санкт-Петербург назначен Николай Казанский. Компания выходит на новый виток развития, который совпал с оживлением местного рынка недвижимости. Николай Казанский рассказал о том, каким ему видится будущее петербургского девелопмента в целом и компании, в частности.
– Поздравляем с назначением. Вы уже представляете, каким генеральным директором будете?
– Это назначение стало логическим продолжением моей карьеры. Десять лет я посвятил коммерческой недвижимости, из них семь – Colliers International. В последний год я курировал всю коммерческую деятельность компании, поэтому мое назначение не повлечет за собой радикальных изменений с точки зрения клиентов. К тому же Борис Юшенков, долгое время занимавший пост директора, давно уже планировал попробовать себя в новом деле.
– Вы получили такую ответственную должность не в самое благоприятное время для коммерческой недвижимости. Как оцениваете собственные перспективы?
– В недвижимость я пришел в 1999 году – в еще более сложное время, по сравнению с которым сейчас у нас ситуация намного лучше. В данный момент мы наблюдаем глобальное экономическое падение, которое усугубляется местным кризисом перенасыщения в отдельных секторах коммерческой недвижимости. Однако в целом наш рынок имеет огромный потенциал для роста, в отличие от европейских городов, где обеспеченность коммерческой недвижимостью предельно высока. Через год-два мы снова ощутим дефицит качественных объектов, и я уверен, что с возрождением роста экономики возродится и коммерческая недвижимость. Что касается сложностей, то выходить на рынок на дне гораздо эффективнее – есть куда двигаться и расти. Если же выйти на растущий рынок, где стоимость земли и строительства постоянно увеличивается, то падать вместе с ним будет больнее…
– А как обстоят дела в компании? Насколько мне известно, труд консультантов сегодня не очень востребован.
– А здесь вы ошибаетесь. Конечно, за последние годы рынок изменился, но и мы менялись вместе с ним. Известная мудрость: либо ты идешь в ногу со временем, либо со временем сходишь с пути. Наша компания шла в ногу со временем: изменялась и оптимизировалась. К сожалению, перестроиться к новым условиям удалось не всем нашим сотрудникам, и мы были вынуждены с некоторыми из них расстаться. Это нормальная практика. Сейчас у нас есть даже обратный тренд: мы взяли новых высококвалифицированных специалистов и планируем привлечь еще нескольких. Я убежден, что в ближайшее время на нашем рынке будет востребован профессионализм. Нужны люди и компании, которые готовы к активным действиям и креативным решениям. Того неуемного роста рынка, который мы наблюдали два-три года назад, уже не будет. Сегодня недостаточно просто «подмахнуть» договор, нужно понимать, какую добавочную стоимость ты принесешь клиенту, зачем ты нужен. В кризис рынок улучшается, потому что на пике роста все бьет ключом, все востребованы, и тяжело отличить настоящее от шелухи. Сейчас настает период не количества, а качества.
– А что значит «качественные консалтинговые услуги»?
– Прежде всего, профессиональные, предлагающие осмысленные решения, которые приносят клиенту добавочную стоимость. Многие сейчас говорят, что консалтинг и брокеридж сошли на нет, – это далеко не так. Даже в этом году у нас есть и бизнес-победы, и новые проекты. Например, наша компания ведет стратегический консалтинг для компании «Силовые машины», владеющей в совокупности около 100 гектарами земли. Им нужно понимать стратегические планы на десятки лет вперед. Есть победы в брокеридже – недавно мы взяли на эксклюзив офисную часть проекта «Стокманн Невский Центр», выиграли тендер «БТК девелопмент» по Мойке, 73-79, – бывшая фабрика одежды, комплекс зданий на
– Десять лет в коммерческой недвижимости – это много?
– В мировом масштабе, скорее, нет, в рамках России – это срок, так как рынок цивилизованной коммерческой недвижимости существует всего 10 лет.
– За десять лет вы проконсультировали многих. Не могли бы привести конкретный пример, когда ваши прогнозы и рекомендации помогли собственникам решить их проблемы?
– Таких примеров много. Не очень корректно хвастаться былыми заслугами, поэтому зайду с обратной стороны и расскажу курьезные случаи, которые происходят с девелоперами, пренебрегшими советами специалистов. Некоторое время назад нас пригласили консультировать проект торгового центра, который был построен на 70%. Мы обнаружили ряд грубейших ошибок, при наличии которых торговый комплекс не смог бы заработать. Например, шахта лифта находилась по центру пространства, предназначенного под супермаркет. Представьте, что таким образом будущие покупатели могли с покупками свободно уезжать на следующий этаж, минуя кассу! И таких нюансов в ТЦ набралось с десяток. Причина проста: девелопер не знал, строитель не учел. Здание в дальнейшем было перестроено, и в итоге проект успешно функционирует по сей день. Во всем мире роль консультантов сводится к подбору арендаторов, продаже объекта или разработке стратегии. Для компаний, работающих в России, задачи гораздо шире. Например, мы должны найти и порекомендовать знающего архитектора, проконтролировать процесс работы. Ведь многие проектировщики работают по старинке, что мешает функциональному развитию коммерческой недвижимости. Нам приходится вступать с ними в диалог, убеждать, спорить. Коммерческий объект должен быть предельно функциональным и удобным для его пользователей.
– Еще несколько лет назад консультанты давали оптимистичные прогнозы относительно офисной, торговой и складской недвижимости. Сегодня прогнозы выглядят иначе. В чем причина?
– Никто в мире не прогнозировал кризис, но сегодня все охотно говорят «мы предупреждали». Что касается макроэкономического кризиса, то предсказать его масштабы и сроки окончания довольно сложно. Но даже если бы его не случилось, то Петербург ощутил бы кризис перепроизводства. До недавнего времени в городе не хватало коммерческой недвижимости всех секторов, но прошлый год превысил все предыдущие по темпу ввода новых площадей, особенно в сегменте офисов и складов. Приведу примеры: офисный рынок высокого класса вырос в полтора раза. Если раньше ежегодно сдавалось 50-100 тысяч метров, то в прошлом году эта цифра превысила 300 тыс. квадратов. Такую же ситуацию мы наблюдаем в складской недвижимости. Мы в этом не первопроходцы, локальные кризисы перенасыщения испытывали и Варшава, и Берлин, и др. Профессионалы рынка должны быть в тесной связи с городским правительством. Город, конечно, не может предотвратить перепроизводство, но может отслеживать уровень конкуренции и давать возможность бизнесу развиваться. Что я имею в виду: если выделен участок под торговый центр, то напротив – землю нужно либо попридержать, либо отдать под проект с другой функцией. Кризисы нужны, чтобы люди понимали, что бесконечного бума не бывает и только сбалансированная, взвешенная политика может привести к успеху. Это мы наблюдаем на примере девелоперов. Те, кто пытался обхватить необъятное, – находятся практически в безвыходной ситуации, те, кто придерживался сбалансированной политики, – продолжают нормально себя чувствовать, работать.
– Можно ли сегодня говорить о том, что кризис подходит к концу и нужно вкладывать деньги в новое строительство?
– Конечно, все зависит от конкретного объекта, но, как я уже говорил, намного эффективнее начинать проект на дне рынка и расти вместе с ним, нежели начать на пике и падать. Реализация девелоперского проекта занимает от 3 до 6 лет. Поэтому если сегодня задумывать проект, то его реализация придется на 2014 год. Выгодно входить в проект, когда участки максимально дешевые, стоимость строительства не задрана, а работа архитекторов оплачивается в разумных пределах. В самой плохой ситуации оказались те, кто вводил свои объекты в прошлом году или вводят их сейчас, – экономическая ситуация плохая, деньги уже вложены по максимуму, а ставок аренды, на которые рассчитывали, уже не достичь.
– Каковы перспективы развития девелопмента в Петербурге?
– Петербург – крупный исторический и туристический центр, поэтому гостиницы, рестораны и места досуга будут концентрироваться в центре. Одновременно мы видим, что есть отличный потенциал для девелопмента в промышленном поясе, намывных территориях – их можно осваивать под жилое и коммерческое строительство. Промышленный и складской ретейл будет развиваться вдоль КАД. Между городом и кольцом есть потенциал для девелопмента. В общем, на десятки лет мы обеспечены участками под строительство. Когда говорят, что негде строить, подразумевается отсутствие понятных прав на собственность или инженерных коммуникаций, дорог, инфраструктуры. В Петербурге есть где строить, но для этого нужно привлекать к сотрудничеству госструктуры, монополистов, консультантов и работать.
– Западные компании продолжают интересоваться российским рынком?
– Интерес есть, но поток желающих сузился. Многие западные инвесторы пытаются получить хорошую доходность на своих рынках, ведь стоимость денег выросла повсеместно, и доходные объекты можно купить практически везде. Но я бы не стал говорить о западных компаниях, скорее, речь нужно вести о международном бизнесе, не стоит сбрасывать со счетов юго-восток и Средний Восток, генерирующие нефтедоллары. Есть Китай с его огромным потенциалом.
– На днях в Петербурге откроется Proestate. Какие надежды вы возлагаете на нынешний форум?
– Наша компания является постоянным участником Proestate. Я активно посещаю российские и международные площадки и могу сказать, что петербургский форум является для России крупнейшим событием на рынке коммерческой недвижимости федерального уровня. Сюда приезжают специалисты из многих регионов. В кризисные годы общение, обмен опытом, знакомство с коллегами и конкурентами очень важны для всех участников рынка. Поэтому я уверен, что и в этом году, и в дальнейшем Proestate имеет шансы на долгосрочный успех.
Беседовала Наталья Бурковская
Пять месяцев поочередно вступают в силу федеральные законы из так называемого жилищного пакета, направленные на формирование в стране рынка доступного жилья. Об этом наш корреспондент беседует с председателем Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга Михаилом Амосовым.– Жилищный и Градостроительный кодексы, как и другие законы, входящие в жилищный пакет, вызывают много вопросов и нареканий у представителей строительного бизнес-сообщества. Какова Ваша оценка?
– Однозначно их оценить невозможно, здесь есть свои сильные и слабые стороны. Я, честно говоря, считаю, что градостроительное законодательство – не дело федеральных властей. Но сам Градостроительный кодекс разработан достаточно грамотно, и его принятие вряд ли сильно усложнит жизнь законодательной и исполнительной власти в регионах.
Очень важным юридическим достижением нового Жилищного кодекса является введение понятия «многоквартирный дом». Оговаривается закрепленность за каждым домом земельного участка, необходимость коллективного выбора управляющей компании и общественного принятия решения относительно цен на потребляемые услуги. Жилищный кодекс открывает возможности для реформирования системы управления ЖКХ, ну а сумеют ли во благо использовать эти возможности региональные власти – покажет время.
– Сейчас многие вспоминают высказывание Президента России Владимира Путина о том, что нужно проверить новые законы в действии, а уже потом вносить поправки. На Ваш взгляд, какие поправки обязательно должны быть внесены?
– Федеральное законодательство для нас все равно, что погода. Требовать внесения поправок равносильно тому, чтобы просить небо прекратить дождь. Опыт показывает, что ничего из этого не выходит. Поэтому, честно вам скажу, не особенно занимаюсь поправками к федеральному законодательству, это моя профессиональная позиция депутата Законодательного собрания. Я считаю, что мы к этому дождю должны приспосабливаться, придумывать, как обратить его во благо наших жителей, какие «козырьки» построить для защиты от него. Единственная поправка, которая, на мой взгляд, должна быть принята – и мы говорили об этом с Павлом Крашенинниковым как с одним из разработчиков – федеральный акт о том, что межевание земель в жилой застройке проводится за счет государства, муниципалитета, а не за счет граждан.
– И какие же «козырьки» от законодательного дождя можно построить в Санкт-Петербурге?
– Во-первых, мы обязаны привести местное законодательство в соответствие с федеральным – изменить закон «О жилищной политике», разработать законы о ценах на содержание и текущий ремонт жилых домов. В связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса нашей комиссией подготовлено тринадцать законопроектов, направленных на регулирование отношений в жилищной сфере. Что касается Градостроительного кодекса, то он дает возможность на местном уровне решать ряд насущных проблем. В соответствии с новым Градостроительным кодексом будет утверждаться Генеральный план развития Санкт-Петербурга, не менее важным вопросом является и разработка Правил землепользования и застройки как общих, которые должны действовать по всему городу, так и градостроительных регламентов по зонам. И это в значительной степени заполнит пустующее правовое поле. Кроме того, на мой взгляд, необходимо подумать о принятии либо отдельного закона, либо дополнительно ввести в уже существующие законодательные акты правила поквартальной застройки. Они должны будут регламентировать этапы освоения и преобразования территорий, соответствие заявленной градостроительной концепции, механизмы воздействия в случае, если застройщиками не выполняются взятые на себя обязательства. В общих чертах все это должно быть сформулировано на уровне городского закона, а уже потом в соответствии с законом городское Правительство города будет привлекать инвесторов к развитию тех или иных территорий.
Вторым «козырьком» может стать работа, направленная на самоограничение городской власти в вопросах управления жилищным фондом, чтобы люди сами принимали решения по важным для них вопросам. К сожалению, сейчас очень многие вопросы решаются, так сказать, «заочно», путем обхода квартир с подписными листами. Во избежание дальнейшего применения подобной практики должны быть разработаны и приняты соответствующие правовые акты, регламентирующие отношения между гражданами и исполнительной властью.
– В последнее время в связи с принятием закона о долевом строительстве риэлтеры и застройщики предрекают чуть ли не крах всей строительной отрасли в Санкт-Петербурге. Что нужно сделать, чтобы избежать кризиса?
– С правовой точки зрения взаимоотношения частных лиц и строительных компаний должны были быть отрегулированы. Но при реализации закона, как у нас часто бывает, перегнули палку: необходимо было предусмотреть достаточно длительный переходный период, в течение которого вводить отдельные пункты. Теперь же переходный период повлечет за собой много издержек, одна из которых – увеличение продолжительности цикла строительства.
Чтобы избежать кризиса, необходимо создать наиболее выгодные условия для застройщиков. На сегодня в Санкт-Петербурге очень остро стоит вопрос доступа к земельным участкам. Внедрение конкурсного механизма – это хорошо, но недостаточно. Остро стоит проблема инженерного обеспечения. Сейчас обеспечение участка инфраструктурой полностью возложено на застройщика, и в этом случае право на освоение территории должно приобретаться по минимальной цене. Вариантом такого развития событий может выступать «Балтийская жемчужина». Да, в ходе реализации этого проекта, по предварительным оценкам, город не получит $800-900 млн на развитие инфраструктуры (это треть городского бюджета), но инвестор сам обеспечивает участок всеми инженерными коммуникациями.
Другой вариант, когда город выступает в роли девелопера, прокладывает инженерные коммуникации из собственных фондов, делает проект планировки, межевания и затем привлекает застройщиков. Но это возможно только при проведении властями более активной градостроительной политики не только в плане регулирования, но и в плане реализации. Я думаю, что на сегодняшний день более предпочтительным является путь, когда инфраструктура развивается за счет привлечения частных компаний. Ситуация, когда город сам занимается развитием территорий, мне откровенно кажется менее эффективной.
Беседовала Вероника Шеменева, АСН-Инфо