Н.Казанский: Идти в ногу со временем
.jpg)
На прошлой неделе на должность генерального директора Colliers International – Санкт-Петербург назначен Николай Казанский. Компания выходит на новый виток развития, который совпал с оживлением местного рынка недвижимости. Николай Казанский рассказал о том, каким ему видится будущее петербургского девелопмента в целом и компании, в частности.
– Поздравляем с назначением. Вы уже представляете, каким генеральным директором будете?
– Это назначение стало логическим продолжением моей карьеры. Десять лет я посвятил коммерческой недвижимости, из них семь – Colliers International. В последний год я курировал всю коммерческую деятельность компании, поэтому мое назначение не повлечет за собой радикальных изменений с точки зрения клиентов. К тому же Борис Юшенков, долгое время занимавший пост директора, давно уже планировал попробовать себя в новом деле.
– Вы получили такую ответственную должность не в самое благоприятное время для коммерческой недвижимости. Как оцениваете собственные перспективы?
– В недвижимость я пришел в 1999 году – в еще более сложное время, по сравнению с которым сейчас у нас ситуация намного лучше. В данный момент мы наблюдаем глобальное экономическое падение, которое усугубляется местным кризисом перенасыщения в отдельных секторах коммерческой недвижимости. Однако в целом наш рынок имеет огромный потенциал для роста, в отличие от европейских городов, где обеспеченность коммерческой недвижимостью предельно высока. Через год-два мы снова ощутим дефицит качественных объектов, и я уверен, что с возрождением роста экономики возродится и коммерческая недвижимость. Что касается сложностей, то выходить на рынок на дне гораздо эффективнее – есть куда двигаться и расти. Если же выйти на растущий рынок, где стоимость земли и строительства постоянно увеличивается, то падать вместе с ним будет больнее…
– А как обстоят дела в компании? Насколько мне известно, труд консультантов сегодня не очень востребован.
– А здесь вы ошибаетесь. Конечно, за последние годы рынок изменился, но и мы менялись вместе с ним. Известная мудрость: либо ты идешь в ногу со временем, либо со временем сходишь с пути. Наша компания шла в ногу со временем: изменялась и оптимизировалась. К сожалению, перестроиться к новым условиям удалось не всем нашим сотрудникам, и мы были вынуждены с некоторыми из них расстаться. Это нормальная практика. Сейчас у нас есть даже обратный тренд: мы взяли новых высококвалифицированных специалистов и планируем привлечь еще нескольких. Я убежден, что в ближайшее время на нашем рынке будет востребован профессионализм. Нужны люди и компании, которые готовы к активным действиям и креативным решениям. Того неуемного роста рынка, который мы наблюдали два-три года назад, уже не будет. Сегодня недостаточно просто «подмахнуть» договор, нужно понимать, какую добавочную стоимость ты принесешь клиенту, зачем ты нужен. В кризис рынок улучшается, потому что на пике роста все бьет ключом, все востребованы, и тяжело отличить настоящее от шелухи. Сейчас настает период не количества, а качества.
– А что значит «качественные консалтинговые услуги»?
– Прежде всего, профессиональные, предлагающие осмысленные решения, которые приносят клиенту добавочную стоимость. Многие сейчас говорят, что консалтинг и брокеридж сошли на нет, – это далеко не так. Даже в этом году у нас есть и бизнес-победы, и новые проекты. Например, наша компания ведет стратегический консалтинг для компании «Силовые машины», владеющей в совокупности около 100 гектарами земли. Им нужно понимать стратегические планы на десятки лет вперед. Есть победы в брокеридже – недавно мы взяли на эксклюзив офисную часть проекта «Стокманн Невский Центр», выиграли тендер «БТК девелопмент» по Мойке, 73-79, – бывшая фабрика одежды, комплекс зданий на
– Десять лет в коммерческой недвижимости – это много?
– В мировом масштабе, скорее, нет, в рамках России – это срок, так как рынок цивилизованной коммерческой недвижимости существует всего 10 лет.
– За десять лет вы проконсультировали многих. Не могли бы привести конкретный пример, когда ваши прогнозы и рекомендации помогли собственникам решить их проблемы?
– Таких примеров много. Не очень корректно хвастаться былыми заслугами, поэтому зайду с обратной стороны и расскажу курьезные случаи, которые происходят с девелоперами, пренебрегшими советами специалистов. Некоторое время назад нас пригласили консультировать проект торгового центра, который был построен на 70%. Мы обнаружили ряд грубейших ошибок, при наличии которых торговый комплекс не смог бы заработать. Например, шахта лифта находилась по центру пространства, предназначенного под супермаркет. Представьте, что таким образом будущие покупатели могли с покупками свободно уезжать на следующий этаж, минуя кассу! И таких нюансов в ТЦ набралось с десяток. Причина проста: девелопер не знал, строитель не учел. Здание в дальнейшем было перестроено, и в итоге проект успешно функционирует по сей день. Во всем мире роль консультантов сводится к подбору арендаторов, продаже объекта или разработке стратегии. Для компаний, работающих в России, задачи гораздо шире. Например, мы должны найти и порекомендовать знающего архитектора, проконтролировать процесс работы. Ведь многие проектировщики работают по старинке, что мешает функциональному развитию коммерческой недвижимости. Нам приходится вступать с ними в диалог, убеждать, спорить. Коммерческий объект должен быть предельно функциональным и удобным для его пользователей.
– Еще несколько лет назад консультанты давали оптимистичные прогнозы относительно офисной, торговой и складской недвижимости. Сегодня прогнозы выглядят иначе. В чем причина?
– Никто в мире не прогнозировал кризис, но сегодня все охотно говорят «мы предупреждали». Что касается макроэкономического кризиса, то предсказать его масштабы и сроки окончания довольно сложно. Но даже если бы его не случилось, то Петербург ощутил бы кризис перепроизводства. До недавнего времени в городе не хватало коммерческой недвижимости всех секторов, но прошлый год превысил все предыдущие по темпу ввода новых площадей, особенно в сегменте офисов и складов. Приведу примеры: офисный рынок высокого класса вырос в полтора раза. Если раньше ежегодно сдавалось 50-100 тысяч метров, то в прошлом году эта цифра превысила 300 тыс. квадратов. Такую же ситуацию мы наблюдаем в складской недвижимости. Мы в этом не первопроходцы, локальные кризисы перенасыщения испытывали и Варшава, и Берлин, и др. Профессионалы рынка должны быть в тесной связи с городским правительством. Город, конечно, не может предотвратить перепроизводство, но может отслеживать уровень конкуренции и давать возможность бизнесу развиваться. Что я имею в виду: если выделен участок под торговый центр, то напротив – землю нужно либо попридержать, либо отдать под проект с другой функцией. Кризисы нужны, чтобы люди понимали, что бесконечного бума не бывает и только сбалансированная, взвешенная политика может привести к успеху. Это мы наблюдаем на примере девелоперов. Те, кто пытался обхватить необъятное, – находятся практически в безвыходной ситуации, те, кто придерживался сбалансированной политики, – продолжают нормально себя чувствовать, работать.
– Можно ли сегодня говорить о том, что кризис подходит к концу и нужно вкладывать деньги в новое строительство?
– Конечно, все зависит от конкретного объекта, но, как я уже говорил, намного эффективнее начинать проект на дне рынка и расти вместе с ним, нежели начать на пике и падать. Реализация девелоперского проекта занимает от 3 до 6 лет. Поэтому если сегодня задумывать проект, то его реализация придется на 2014 год. Выгодно входить в проект, когда участки максимально дешевые, стоимость строительства не задрана, а работа архитекторов оплачивается в разумных пределах. В самой плохой ситуации оказались те, кто вводил свои объекты в прошлом году или вводят их сейчас, – экономическая ситуация плохая, деньги уже вложены по максимуму, а ставок аренды, на которые рассчитывали, уже не достичь.
– Каковы перспективы развития девелопмента в Петербурге?
– Петербург – крупный исторический и туристический центр, поэтому гостиницы, рестораны и места досуга будут концентрироваться в центре. Одновременно мы видим, что есть отличный потенциал для девелопмента в промышленном поясе, намывных территориях – их можно осваивать под жилое и коммерческое строительство. Промышленный и складской ретейл будет развиваться вдоль КАД. Между городом и кольцом есть потенциал для девелопмента. В общем, на десятки лет мы обеспечены участками под строительство. Когда говорят, что негде строить, подразумевается отсутствие понятных прав на собственность или инженерных коммуникаций, дорог, инфраструктуры. В Петербурге есть где строить, но для этого нужно привлекать к сотрудничеству госструктуры, монополистов, консультантов и работать.
– Западные компании продолжают интересоваться российским рынком?
– Интерес есть, но поток желающих сузился. Многие западные инвесторы пытаются получить хорошую доходность на своих рынках, ведь стоимость денег выросла повсеместно, и доходные объекты можно купить практически везде. Но я бы не стал говорить о западных компаниях, скорее, речь нужно вести о международном бизнесе, не стоит сбрасывать со счетов юго-восток и Средний Восток, генерирующие нефтедоллары. Есть Китай с его огромным потенциалом.
– На днях в Петербурге откроется Proestate. Какие надежды вы возлагаете на нынешний форум?
– Наша компания является постоянным участником Proestate. Я активно посещаю российские и международные площадки и могу сказать, что петербургский форум является для России крупнейшим событием на рынке коммерческой недвижимости федерального уровня. Сюда приезжают специалисты из многих регионов. В кризисные годы общение, обмен опытом, знакомство с коллегами и конкурентами очень важны для всех участников рынка. Поэтому я уверен, что и в этом году, и в дальнейшем Proestate имеет шансы на долгосрочный успех.
Беседовала Наталья Бурковская
О текущем положении дел в строительном комплексе, об изменениях в ситуации в связи с эскалацией экономического кризиса с президентом холдинга RBI Эдуардом Тиктинским побеседовал корреспондент АСН-инфо.
-Эдуард Саульевич, какие компании, по Вашему мнению, больше пострадают от кризиса? Сейчас одни говорят, что сильнее пострадают крупные компании, так как они более закредитованы, другие – что больше трудностей будут испытывать малые и средние компании, из-за свертывания объемов строительства и невозможности получить кредит.
- Размер не имеет значения, имеет значение осмысленность финансовой политики, которую вела компания, в том числе и степень ее агрессивности на рынке. Надо внимательно смотреть на конкретную компанию, особенно в текущих рыночных реалиях. Самое интересное – это размер задолженности, в том числе краткосрочной, и способность компании обслуживать свои долги. Да, есть крайне запутанные структуры, где много всего непубличного. Это компании, экономящие на налогах, на белой зарплате – там и не разберешься, кто кому и сколько должен, и это большой минус. Если компания непрозрачная, если там платятся левые зарплаты, не платятся, как положено, налоги – такая компания в современной ситуации очень уязвима. Поэтому важно постараться понять финансовое состояние компании, не пожалеть на это время, поскольку именно во время кризиса риски клиентов серьезно растут.
Мы, например, всегда были открыты и прозрачны, в том числе и в плане финансовой политики. Наш кредитный портфель – 51 млн. долларов, и он долгосрочный. Первая выплата в размере 35 млн. рублей предстоит нам в 2009 г., остальное – в 2010-2011 гг. Да, мы немаленькая компания с достаточным портфелем активов (в стадии проектирования и строительства у нас находится свыше 420 тысяч кв. м жилой и коммерческой недвижимости), но наша политика и в части финансов, и в части покупки земли всегда была консервативна. Мы никогда не брали короткие кредиты, мы брали кредиты на тот срок, в который считали для себя возможным их вернуть. Мы никогда не покупали землю просто, чтобы купить – мы всегда все тщательно считали, и если у нас не билось, мы не покупали. Так что надо смотреть предметно на ситуацию в каждой компании. Компании, ведущие публичную политику, в этом плане легче анализировать, но их среди строителей немного.
- Есть ли данные о том, насколько сейчас снизилась капитализация публичных компаний-застройщиков?
- Капитализация сейчас – это вообще абстракция, о ней можно совсем не говорить, вы видели, как потеряли в капитализации публичные компании. До кризиса их стоимость была раздута, сейчас они неадекватно низко стоят - не может компания реально оцениваться в размер своей годовой прибыли. И вряд ли капитализация – это то, что имеет отношение к реальной жизни.
- Скажите, не прервется ли Ваше сотрудничество с американским фондом Morgan Stanley в связи с недавно поступившей информацией о проблемах, которые он испытывает?
- У нас действительно есть западные партнеры-инвесторы – это фонды, которыми управляют ведущие банки Morgan Stanley и Deutsche Bank. Надо четко понимать, что с нами работают не сами банки, а фонды, созданные при них, которые инвестировали деньги в капитал нашего совместного предприятия, как в случае с DB, и непосредственно в капитал компании, как Morgan Stanley. А дальше никто никому не должен – просто компания будет выплачивать дивиденды собственникам, когда такое решение состоится, но это будут точно не 2008-2009 гг. С привлечением этих партнеров мы существенно увеличили капиталы - капиталы проектов и собственный капитал компании. Сегодня все наши планы, в том числе в части совместных проектов с DB (а это три проекта – на Новгородской ул., Пискаревском пр. и Б.Посадской ул.), реализуются в рамках нашей адресной программы.
Да, бесспорно, текущая ситуация скорректировала наши планы – прежде всего, в части формирования бюджета-2009, который мы сверстали, исходя из 50% от прежних планов объема продаж. Однако, несмотря на это, мы не замораживаем наши стройки. У нас есть запас прочности на счетах, и мы готовы финансировать наши стройки, в том числе, если объема продаж не будет хватать, дотировать из своих средств дальнейшее финансирование строек.
-То есть Вы прогнозируете падение продаж на 50%? «Адвекс» это уже сейчас регистрирует.
- Это уже произошло, это не прогноз. Компании, которые говорят, что у них дела обстоят как раньше, мягко говоря, не договаривают. Эта ситуация уже состоялась, и мы готовы держать ее весь 2009 год. Считаем ли мы, что весь 2009 год квартир на первичном рынке будет продаваться в 2 раза меньше? Наверное, нет.
- Если достаточно большое количество компаний будут демпинговать, то, согласно законам экономики, крупные застройщики с солидными средствами на счетах тоже будут вынуждены снизить цены, чтобы удержать покупателей. Вы так не считаете?
- Есть разные продукты на жилищном рынке. Возьмем, например, автодилеров – если они уже получили машины, им надо от них избавиться, это готовый продукт. И если эти машины не заложены в банк, их можно продавать и покупать, и можно давать скидки. А квартиру важно не купить, а получить. Это не автомобиль. Откровенно большие скидки говорят о том, что компании нужны деньги любой ценой. И если компания демпингует, то далеко не факт, что она достроит объект, в котором человек купил квартиру. Все уже это проходили не раз. Понятие рынка недвижимости не абстрактно: он не может сам по себе функционировать, без учета фактора себестоимости, например.
- Себестоимость тоже снижается. Хотя некоторые эксперты говорят, что удешевление стройматериалов пока не сказывается на стоимости строительства, так как застройщики работают по долгосрочным договорам (с прежними ценами).
- Себестоимость не повышается. Если цена на цемент и арматуру в 2 раза упала, это еще не является свидетельством того, что совокупная цена строительства снизилась. Ведь цена состоит и из зарплат сотрудников, и эксплуатации машин и механизмов, и большого спектра материалов. Делать далеко идущие выводы о падении себестоимости на 15% из того, что цена на цемент упала в 2 раза, нельзя.
- Но зарплаты тоже снижаются, и есть еще стоимость земли, которая подешевела.
-Удешевление земли тут роли не играет, так как мы говорим о строящихся проектах, для которых земля уже была куплена по прежней цене. Есть и инженерные затраты, которые уж точно не падают. Мы понимаем, что большое количество подрядчиков, особенно в коммерческой недвижимости, остались без работы, а значит, цены на их работы будут падать – мы ждем этого. И намерены занимать достаточно твердую позицию с подрядчиками, поскольку мы платим деньги, платим вовремя, а значит, будем требовать, чтобы они работали с минимальной маржой. Сейчас со всех точек зрения на рынке недвижимости наступил рынок покупателя, а на подрядных рынках - рынок заказчика. Ситуация за 2 месяца поменялась кардинально – застройщики должны адаптироваться к работе в новых условиях. Мы, например, уже адаптировались, и я бы даже сказал, имеем совершенно четкий план действий в зависимости от вариантов развития ситуации. Очевидно, что приоритет сейчас – продажи, поэтому мы сделали крайне гибкую систему ценообразования. Наши менеджеры получили большое количество дополнительных рычагов в переговорах с клиентами, чтобы дать людям приемлемые условия оплаты квартиры. Это не значит, что мы объявим, как некоторые, о скидках в 15-20%. Благодаря такому рынку появилась возможность работать с каждым клиентом индивидуально, и мы делаем это с удовольствием, поскольку наш сервис – наша сильная сторона. Мы реализуем новые программы совместно с ведущими банками, одна из них - дотация процентной ставки по ипотеке в течение 2-х лет – мы компенсируем клиенту 5% в год в течение 2 лет. Таким образом, если банк даёт кредит под 15% годовых, то клиент в течение 2 лет платит по 10% годовых, далее мы рассчитываем на то, что процентные ставки снова снизятся и, как следствие, сократятся ежемесячные клиентские платежи. Мы также разработали гибкие схемы рассрочек платежей.
- Значит ли это, что крупные компании будут вести себя именно так? То есть не будут официально понижать цены, но будут давать более длинные рассрочки, расширять дисконтные программы?
- Я не буду комментировать за других. Вы видите, как ведут себя некоторые крупные компании. У каждого застройщика своя ситуация, определяющая его стратегию на рынке. Наша стратегия простая – она не меняется, но корректируется, мы не замораживаем проекты, а реализуем их в соответствии с нашей адресной программой, внимательно следя за рынком. Мы были готовы в конце 2008 г. и в 2009 г. запустить 7 новых проектов. Четыре проекта есть в высокой степени готовности, и планировали запустить еще 7, пока запустили только два – на Новгородской улице и на 17-й линии Васильевского острова. Запустим ли мы остальные, будет зависеть от того, насколько спрос на эти два проекта будет высок.
- А Вы изучаете спрос? Исследуете ли Вы его специально? Сейчас застройщики в связи с кризисом предпочитают говорить о сокращении предложения, а о спросе говорят весьма туманно, не учитывая таких факторов, как снижение цен на нефть, общее снижение доходов населения. То есть об этом упоминают, но про спрос все равно уверенно говорят, что он будет высоким.
- Здесь нельзя лукавить. Сокращаются рабочие места и снижаются зарплаты, что, очевидно, не вдохновляет людей на крупные покупки. С другой стороны, фундаментально спрос не изменился. Например, в августе спрос был высоким, и, согласитесь, нет предпосылок для того, чтобы вдруг в сентябре-октябре-ноябре он стал значительно ниже. За эти 3 месяца у людей потребность в жилье не изменилась, и в кармане денег меньше не стало.
- Но многие отказались от мысли взять ипотеку.
- Ипотека в городе не превышал 20% всего объема сделок. Поэтому мы говорим о том, что количество ипотечных сделок упало, предположим, с 20 до 7%, значит, мы имеем гарантированное уменьшение спроса на 13%.
- Покупатель думает о будущем, он думает о том, что его доходы могут вскоре значительно упасть. На Ярмарке недвижимости в ноябре провели опрос посетителей – и оказалось, что покупатели вовсе не ждут снижения цен, они не покупают потому, что опасаются снижения своих собственных доходов, не уверены в будущем.
- Дело в том, что есть продукты роскоши, и продукты, скажем так, «условно» роскоши. Например, я могу не поменять машину в связи с кризисом. Кто-то может действительно не купить квартиру, понимая, что есть угроза, что он останется без средств к существованию, но вряд ли для сентября-октября эта мотивация была основной. Все-таки квартира – это фундаментальная инвестиция. Купив квартиру, человек в конце концов может ее и в аренду сдать. Это не просто покупка, как покупка машины, которая из-за амортизации падает в цене. Это вещь, на которую можно жить, в том числе. Поэтому такой фактор я бы не расценивал как очень высокий. Скорее людей напугали, создали надежду, что цены упадут, с одной стороны, а с другой, вселили страх покупать квартиру, потому что рынок может рухнуть, все говорят о «пузыре недвижимости». Особенно в этом деле стараются горе-аналитики, которые проспали финансовый кризис. Теперь им нечего прогнозировать, вот они и занялись прогнозом падения рынка недвижимости. Недвижимость - это фундаментальный рынок, он работает совсем по другим законам, не по тем, по которым существует фондовый рынок – рынок ожиданий и прогнозов. Тут все гораздо более серьезно и основательно.
Кроме того, в связи с выделением федеральных и городских средств для покупки квартир с рынка будет вымываться самое ликвидное предложение, а нового появляться не будет, многие застройщики сокращают объемы стройки. Нельзя пытаться непрофессионалу играть, ловить какие-то пики и спады рынка - можно серьезно прогореть. Люди прождали в 2006 г., не купили – цены выросли вдвое. А им говорили про «пузырь», про то, что цены упадут, и они верили - вот и результат.
- В 2006 г. цены на нефть росли. И государство обещало доступное жилье. И ипотека начала бурно развиваться.
- Бесспорно, сейчас ситуация изменилась, но, тем не менее, фундаментальное соотношение спроса и предложения никто не отменял. Объем предложения уменьшается, ни один крупный проект не будет запущен, рынок пока функционирует на остатках уплотнительной застройки. С учетом активной роли государства на рынке, которое стремится воспользоваться этой ситуацией и купить жилье для очередников, для военных, напрашивается естественный вывод о том, что жилья будет меньше, будет дефицит.
- По Вашим оценкам, сколько компаний примут участие в городских аукционах на выкуп квартир, с учетом заявленной максимальной цены кв. метра 47,3 тысячи рублей?
- С такой ценой, думаю, мало кто примет участия в аукционах. Это существенно ниже себестоимости. Если говорить об участках фактически за городом и предположить, что там была дармовая инженерия и недорогая земля, и строится панельное жилье – даже в этих случаях себестоимость все равно в пределах 55 - 60 тысяч рублей, причем полная себестоимость. От этого никуда не деться, ведь есть стоимость земли, стоимость инженерии, накладные расходы организации, реклама, проценты по взятым кредитам. Есть некая иллюзия, что строители жируют, имеют маржу 300% - это неправда. Возможно, так обстоит дело в Москве, там ситуация иная – непрозрачность, административная рента, которая существенно увеличивает себестоимость. В Петербурге рынок более прозрачен, себестоимость строительства легко посчитать, и она – высокая. Поэтому здесь строители работают на массовом жилье из расчета маржи максимум в 10%.
- У петербургских компаний вообще есть реальная потребность, чтобы у них город выкупал квартиры?
- Если бы цена была не ниже себестоимости, то, думаю, сейчас много компаний заявило бы об участии в торгах. Если же цена значительно ниже себестоимости, то в этом нет никакого экономического смысла. И государство тоже должно смотреть, кто и что ему продает и за такие деньги, и чем это может закончиться, какая степень готовности у этого жилья.
- Город намерен покупать квартиры со степенью готовности не менее 75%.
- Но 70% - это ведь не 100. Надо разобраться, хватит ли у застройщика денег, чтобы достроить оставшееся, и сколько квартир уже продано. Если у меня продана половина дома, 70% готовности, а себестоимость высокая, как я на 47 тысяч дострою этот дом? Мне этих денег хватит на 30% от нужной суммы, а 20% откуда я возьму?
-Будут ли сейчас застройщики перепрофилировать свои проекты? Недавно ЛЭК заявил о том, что проект на месте фабрики им. Карла Маркса, поначалу планировавшийся целиком как бизнес-класс, теперь наполовину будет эконом-классом.
- Наверное, это будет не единственный пример, хотя в этом тоже есть плюс для рынка – четче будет позиционирование классов жилья. Для тех, у кого были попытки сделать в объекте эконом-класса бизнес-класс, будет целесообразно переформатировать свои проекты. У нас такой потребности не будет, мы всегда очень четко ориентировались на конкретное место. Да, мы премиальная компания, но всегда в рамках той ниши, в которой находится наш «продукт», исходя из его локации. Возможно, в новых проектах что-то и пересмотрим, откажемся от каких-то опций, но, тем не менее, наши квартиры всегда были и останутся достаточно оптимальными. Те, кто пытался на растущем рынке в локации С-класса разместить В-класс, тем самое время заняться перепроектированием.
- Как у вас идет оптимизация расходов? Кого-то увольняют?
-Все компании сейчас занимаются оптимизацией расходов. На восходящем тренде никто об это не думает, даже самые консервативные компании, рост все списывает. Мы знаем о сокращениях в некоторых компаниях. У нас тоже есть определенная оптимизация численности персонала – в пределах 7-8%. Это персонал, набранный для работы в регионах, в которых мы разуверились еще до кризиса, и работники московского офиса. Таким образом, мы пока отмели для себя московский рынок, так как сейчас не до Москвы, и рынок регионов, и концентрируемся только на «домашнем» рынке. Ситуация в Петербурге сегодня лучше, чем в Москве или где-либо еще, мы здесь работаем уже 15 лет, все знаем – и рыночную ситуацию, и земельные участки, и объекты, которые так или иначе находились или появятся в рынке. Так что мы будем сосредоточены в родном городе, вероятно, в течение всего 2009 г.
- Что будет происходить с гастарбайтерами, как Вы думаете?
-Мы – девелоперы, у нас работают уважаемые подрядчики, и по сути, нам все равно, кого они нанимают для работы на объектах. У нас нет сотен тысяч рабочих, которых мы обязаны кормить. Сейчас наш аутсорсинг и гибкость, которую он дает, – большой плюс, так как мы можем не начинать новых проектов без ущерба для себя и своего персонала. Коммерческие девелоперы остановили все проекты, и люди, которые работали там, остались не у дел. Костяк компаний пытается пока сохраниться, они предлагают свои услуги, предлагают скидки, готовы работать с минимальной маржой.
Ценные специалисты – тоже пострадают, вопрос только у кого. Тот, кто вел слишком агрессивную политику, у кого кредитная нагрузка слишком большая, тот кардинально будет сокращать персонал, - тут бы выжить любым способом. Мы, я уверен, ни одного ценного специалиста своего не сдадим. Это капитал компании. Мы вкладываем деньги в обучение и адаптацию персонала и можем позволить себе качественных специалистов. Им есть чем заниматься сейчас – есть предложения по земельным участкам, по сотрудничеству, по поддержке каких-то сложных проблемных активов. Мы готовы этим заниматься. Наш опыт и коллектив способен решать большие задачи, чем существующий масштаб компании.
- А что будет происходить с ценами на землю?
- Земля за городом в основном – это просто хлам: она и до кризиса была мало кому нужна. Она просто ничего не стоит, и ее никто не покупает. Что касается земель для ИЖС, я не специалист, но думаю, что она точно упала в цене раза в два. В горячих местах – таких, как Комарово – цены в 50 тысяч долларов за сотку уже никого не интересуют, 15 тысяч – может быть.
Участки для коммерческой недвижимости тоже сильно упали в цене. Мы, например, вели переговоры по участку за 40 млн, и были близки к тому, чтобы закрыть сделку (это 7 га в районе Пулково). В конце сентября нам этот участок предлагали уже за 25 млн. Сейчас мы бы могли купить его за 15 млн, но не хотим, так как пока не интересуемся новыми офисными проектами. Если говорить о жилье, то цены на участки упали процентов на 40, но участки будут появляться. Сейчас мы ведем переговоры с рядом иностранных компаний и намерены привлечь инвестора, с которым совместно будем вкладывать средства в недооцененные активы.
-То есть у Вас сегодня достаточно средств не только для поддержания строящихся проектов, но и для покупки новых активов?
-Мы присматриваемся к активам, и у нас есть средства, чтобы купить что-то наиболее привлекательное. Наши средства тоже ограничены, и в силу своей консервативности большую их часть мы будем держать для текущих объектов, для демпфирования той угрозы падения продаж, которая присутствует. Тем не менее, наша задача – привлечь инвестора, который к нашим 20% средств приложит свои 80% - тогда наши возможности резко возрастут.
-Какого рода активы Вас интересуют?
- Петербург или Ленинградская область, близко к городу, с понятными перспективами по инженерной подготовке, только для жилой застройки. Все остальное нас пока не интересует.
-Не могли бы Вы, в заключение, дать какой-нибудь совет застройщикам – относительно их пиар-стратегии во время кризиса? И, с другой стороны, совет для СМИ?
- СМИ должны крайне взвешенно подходить к анализу той информации, которая появляется на рынке. Если кто-то объявил скидки, это не значит, что везде скоро цена упадет. Надо проверять, каковы были фактические цены, и может быть, это скидки с надбавки, которые не ведут к далеко идущим выводам. Надо лучше присмотреться к финансовому состоянию застройщиков, дающих скидки. Ну а застройщикам совет простой - не надо людям голову морочить и пытаться выдавать желаемое за действительное. Надо честно говорить о происходящем.
Беседовала Елена Зеликова