Владимир Болдырев: «Госстройнадзор продолжает курс на снижение административных барьеров»
О деятельности Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзора Санкт-Петербурга), итогах работы в 2024 году, новых полномочиях в 2025 году, достижениях, внедрении в практику передовых технологий беседуем с начальником Службы Владимиром Болдыревым.
— На протяжении последних лет важнейшим направлением политики федерального правительства России по отношению к бизнесу является снижение административных барьеров, баланс интересов власти и предпринимателей, а также повышение прозрачности проведения контрольно-надзорной деятельности. Президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин неоднократно в своих выступлениях заявлял о том, что меры по оптимальному регулированию бизнеса показали свою эффективность, и эту работу необходимо продолжать.
— Владимир Геннадьевич, а как сегодня проявляется данный тренд на практике?
— Законодательно это нашло выражение в изменениях Федерального закона № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2025 года. В результате частично утратили силу положения Постановления Правительства РФ № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
— В чем суть этих изменений?
— Если отбросить юридические формулировки и говорить более простым языком, то это постановление ввело запрет на внеплановые проверки строительных площадок без веских на то оснований. Мы не имеем права в любой момент, когда нам захочется, приходить на строительную площадку и осуществлять там свою деятельность.
— Так называемый мораторий на проверки?
— Совершенно верно. Мораторий был введен и продлевался каждый год. Естественно, можно было предполагать, что он когда-нибудь закончится, но произошло обратное. Теперь он стал не временной мерой, а постоянной практикой, и это прописано в законе № 248-ФЗ.
— Расскажите чуть подробнее о проверках, которые уполномочена проводить ваша служба.
— Получив разрешение на строительство, застройщик направляет в службу Госстройнадзора уведомление о начале работ на площадке, по получении которого мы разрабатываем и утверждаем программу плановых проверок на весь период строительства. В зависимости от сложности и масштабов объекта их проверок может быть от пяти до семи.
— В чем состоит логика проведения плановых проверок?
— Мы проверяем, соответствуют ли возведенные конструкции проектной документации на каждом этапе строительства. Первая проверка проводится по завершении нулевого цикла, то есть, когда построены фундаменты. Я говорю упрощенно. Вторая — после возведения каркаса здания, третья — с появлением «теплого контура» (когда возведены стены, кровля, подведены инженерные коммуникации), четвертая — после проведения всех мероприятий и согласований, связанных с противопожарной безопасностью, охраной окружающей среды и т. п. И, наконец, пятая, итоговая плановая проверка выполняется по завершении всех работ на площадке. Если она успешно пройдена, мы выдаем застройщику заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации. Это ключевой документ, свидетельствующий о безопасности построенного здания или сооружения.
При этом важно подчеркнуть, что застройщик сам направляет нам уведомление о завершении каждого этапа и готовности к плановой проверке.
— Вернемся к внеплановым проверкам. Они ведь не исключаются совсем…
— Внеплановая проверка может проводиться, если на стройплощадке возникает угроза здоровью или жизни людей. Для этого законом установлен определенный порядок. При получении таких сигналов, а это обычно обращения граждан, мы в свою очередь обращаемся в Прокуратуру Санкт-Петербурга за разрешением провести контрольно-надзорное мероприятие на строящемся объекте. Только согласование прокуратуры дает нам право внепланово прийти на площадку и выполнять там свои функции.
— Как известно, основанием для внеплановой проверки служат индикаторы риска нарушения обязательных требований при осуществлении государственного строительного надзора. В 2024 году перечень таких индикаторов претерпел изменения. Расскажите об этом подробнее.
— Напомню, что перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований при осуществлении регионального государственного строительного надзора на территории Санкт-Петербурга был установлен в 2021 году постановлением правительства города № 981. В прошлом году была проведена работа по актуализации индикаторов риска на основании правоприменительной практики и методических рекомендаций Минэкономразвития России. Обновленный перечень индикаторов риска введен в действие постановлением правительства Санкт-Петербурга № 370 от 23 мая 2024. Расскажу о двух наиболее значимых.
— С чем они связаны?
— С тем, что застройщики не всегда ведут себя идеально по отношению к требованиям при осуществлении контрольно-надзорных мероприятий. Первый значимый индикатор риска связан с разрешением на строительство. По получении этого документа застройщик имеет право приступить к работам и обязан прислать нам извещение о начале строительства. К сожалению, бывает, что застройщик начинает работы без разрешения на строительство или без уведомления нас об этом, либо не приступает к работам. Во всех этих случаях мы имеем право обращаться в Прокуратуру за разрешением о проведении внеплановой проверки.
— Получается, что застройщика могут внепланово проверить не только, когда он нарушает закон, но и когда он не реализует свои права?
— Да, это тоже может указывать на возможные нарушения обязательных требований при осуществлении государственного строительного надзора.
Второй значимый индикатор может проявиться по окончании строительных работ. После того как мы выдадим застройщику заключение о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, он имеет право подать нам заявление о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если он этого не делает в течение четырех месяцев — есть основание подать запрос о внеплановой проверке.
— А какой смысл тянуть с началом эксплуатации объекта? Ведь неработающая недвижимость — это потеря денег.
— Верно. Однако перед началом эксплуатации объект должен быть зарегистрирован в Росреестре, и тогда он становится предметом налогообложения. Поэтому недобросовестные предприниматели оттягивают этот момент, некоторые пытаются эксплуатировать свою недвижимость неофициально.
Кстати, пользуясь случаем, хочу обратить внимание читателей на заблуждение, в которое вводит неосведомленного человека факт получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Некоторые полагают, что с данного момента объект автоматически становится пригодным для использования, и если это жилой дом, то покупатели квартир якобы могут вселяться в свое новое жилище и обустраивать быт.
— А это как раз тот случай, когда жизнь оказывается сложнее, чем наши представления о ней?
— Да. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию свидетельствует о том, что он безопасный, построен в соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей экспертизу, к нему подключены все инженерные сети. Все это дает право застройщику проводить правовые процедуры, без которых жить в доме еще нельзя. Во-первых, нужно поставить дом на первичный кадастровый учет, иначе жильцы не смогут зарегистрировать право собственности на купленные квартиры. Во-вторых, жильцы должны в полной мере получать жилищные и коммунальные услуги. Для этого нужно выбрать управляющую компанию и заключить договоры на поставку энергоресурсов, вывоз мусора и т. п. Все это занимает время — практика показывает, что с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до возможности его использовать проходит два-три месяца для небольших простых объектов, пять-шесть месяцев для крупных и сложных. Многоквартирные жилые дома относятся к сложным.
— Кстати, о крупных и сложных объектах. Подведомственное вашей службе учреждение — СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» (ЦГЭ) — получило новые полномочия по проведению госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий для некоторых видов объектов, которые ранее проходили эту процедуру в ФАУ «Главгосэкспертиза России». Что это за объекты?
— Данные полномочия предоставлены Законом № 404-ФЗ «О внесении изменения в статью 4.2 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», который был подписан президентом России 23 ноября прошлого года.
Речь идет о зданиях высотой более 100 метров, гидротехнических сооружениях, зданиях и сооружениях морских портов, железнодорожных вокзалах вместимостью не более 900 пассажиров, мостах, железнодорожных тоннелях и мостовые переходах, высоковольтных линиях электропередач, а также скоростных магистралях и автомобильных дорогах федерального значения, расположенных на территории города. Отдельно хочу отметить объекты культурного наследия федерального значения, расположенные в нашем городе, и объекты петербургского метрополитена, что особенно важно.
— Теперь проекты станций и линий нашего метро будут проходить экспертизу в ЦГЭ?
— Да, за развитие петербургского метрополитена взялись серьезно. Еще необходимо отметить, что проходить экспертизу в ЦГЭ могут только объекты, не имеющие федерального финансирования. То есть если на их проектирование или строительство потрачен или планируется потратить хотя бы один рубль из федерального бюджета, то проектную документацию нужно отдавать в «Главгосэкспертизу».
— Вы говорили, что ЦГЭ в прошлом году обеспечил экономию бюджета Санкт-Петербурга в размере 49,1 млрд рублей. Как именно?
— В ходе экспертизы проектной документации специалисты ЦГЭ предлагают оптимизировать то или иное техническое решение, если выбран не самый рациональный вариант. Например, советуют заменить заложенные в проекте дорогостоящие импортные материалы, оборудование или конструкции более дешевыми отечественными аналогами без снижения качества. Это подчас существенно снижает сметную стоимость проекта, которую также сокращают за счет выявления и устранения ошибок в расчетах.
СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» вносит весомый вклад в экономию бюджета Санкт-Петербурга благодаря профессионализму своих сотрудников. При этом на протяжении 15 лет своего существования центр не потратил ни одного рубля бюджетных средств, обеспечивая себя за счет оказания услуг по экспертизе, а также в сфере образования. Учебные программы, разработанные и внедренные ЦГЭ, весьма востребованы в профессиональном сообществе строителей.
— По каким направлениям «Центр государственной экспертизы» проводит обучение специалистов? Какие из них особенно популярны?
— Наиболее востребовано то, что связано с внедрением технологий информационного моделирования (ТИМ) и цифровой трансформации в строительную отрасль. К примеру, программа повышения квалификации «Технологии информационного моделирования» позволяет оперативно получить базовую информацию об основах ТИМ и практике их внедрения в проектных или строительных организациях. Практическая часть обучения по программе проводится совместно с ведущими проектировщиками Санкт-Петербурга, применяющими ТИМ, и разработчиками отечественного программного обеспечения (ПО). С 2020 года проведены десять таких программ, общее количество слушателей составило 205 человек.
Большой популярностью пользуется программа повышения квалификации «Актуальные вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве». С 2023 года обучение по этой программе прошли 80 человек.
В декабре 2024 года учебный центр ЦГЭ запустил новую программу «Повышение качества подготовки проектной документации». Специалисты ЦГЭ регулярно проводят обучающие мероприятия по вопросам применения действующего законодательства, в том числе ценообразования, стоимости строительных ресурсов, изменения требований пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности, определения стоимости работ по сохранению объектов культурного наследия.
— В заключение спрошу о приятном. ЦГЭ стал победителем российского конкурса «ТИМ-лидеры» в номинации «Лучшая ТИМ-идея года». Расскажите об этом подробнее.
— Лучшей ТИМ-идеей стал наш проект «Интерфейс взаимодействия с моделью на основе искусственного интеллекта». Интерфейс представляет собой специально разработанный сайт с чатом, в котором пользователь делает текстовый запрос и получает ответы, таблицы или графики, исходя из данных, заложенных модель.
— То есть ведет письменный диалог с моделью, как с Яндексом?
— Абсолютно точно, общается с моделью при помощи нейросети. Эта технология изначально разрабатывалась для медицинских баз данных, но ее можно адаптировать для строительных объектов. Внедрение данного проекта упростит использование ПО и сделает его доступным для специалистов без технической подготовки.
Победа ЦГЭ неслучайна. Центр идет в авангарде внедрения и применения ТИМ. Именно СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» первым в России выдал положительное заключение экспертизы с применением технологий информационного моделирования. Это было в сентябре 2020 года. По такому случаю нас даже посетил министр.
На мой взгляд, не за горами времена, когда станет обязательной разработка любой проектной документации с применением ТИМ. Наши специалисты к этому готовы.
Один из ведущих петербургских девелоперов холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») в этом году отмечает 20-летие своей деятельности. О своем видении реалий рынка новостроек, его проблемах и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель совета директоров компании Федор Туркин.
— Федор Олегович, холдинг «РСТИ» отмечает 20-летие. С какими итогами компания пришла к юбилею? Чем из достигнутого вы особенно гордитесь?
— Действительно, за двадцать лет успешной работы нами реализовано уже немало не просто добротных и качественных, но, без преувеличения, неординарных проектов. ЖК «Александр Невский» и «Петр Великий» стали самыми высокими жилыми зданиями в Санкт-Петербурге. Инфекционная больница в Полюстрово — не только одна из самых крупных и современных по заложенным в нее проектным решениям в Европе, но и оснащена уникальным оборудованием. Нами же возведены фонтанные комплексы на площади Ленина и Московском проспекте — лучшие объекты подобного рода из появившихся за последние десятилетия в нашем городе.
При этом надо отметить, что и обычные наши жилые комплексы, которые не входят в число «самых-самых» по каким-то формальным параметрам, — это качественный продукт — в хороших локациях, с прекрасной архитектурой, продуманными планировками, обустроенными дворами, развитой инфраструктурой и ориентированный на разного потребителя. Безусловно, наши объекты заметны в городе — и в прямом, и в переносном смысле.
Начинали мы с небольшой строительной компании, а сегодня являемся крупным холдингом, реализующим проекты высокой сложности. Объем строительства постепенно растет. В прошлом году мы сдали почти 70 тыс. кв. м жилья, состоялось открытие большой общеобразовательной школы на 1375 мест, которую мы построили в Красносельском районе. Объем продаж квартир, несмотря на все перипетии ковидного года, вырос примерно на 30% в денежном выражении.
«РСТИ» вышел в Москву, что очень непросто, поскольку на столичном рынке очень высокая конкуренция. Однако наш премиальный проект ELEVEN с честью ее выдерживает, и реализация квартир в нем находится на хорошем уровне.
Ну а самое большое достижение — это, конечно, создание профессиональной, амбициозной команды, уже накопившей серьезный опыт, наработавшей высокий уровень знаний и компетенций. Теперь наша задача реализовать этот потенциал — мы хотим строить объекты мирового класса. И, пожалуй, ELEVEN я бы к таковым причислил без всяких скидок и оговорок.
— Какова ваша оценка сегодняшней ситуации на рынке жилья в Петербурге? Какие проблемы и опасности вы видите? Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять его дальнейшее развитие?
— Строительный комплекс города имеет большой потенциал прочности. В последние десятилетия мы работали в самых разных, порой очень сложных условиях, по разным правилам и схемам. Так что, думаю, мы сумеем достойно ответить и на новые вызовы.
В то же время, безусловно, надо признать, что мы живем в очень динамичном, быстро меняющемся мире, и это формирует целый комплекс различных рисков. Начинать можно с геополитических: очевидно, что состояние взаимоотношений России с другими государствами не может не отражаться на внутренних делах страны. Есть базовые макроэкономические факторы, оказывающие мощное влияние на рынок. Рост реальных доходов населения притормозил на протяжении уже ряда лет, и коронакризис только усугубил эту проблему. А это — важнейший момент, влияющий на спрос. Есть и более локальные сложности — увеличение цен на стройматериалы, нехватка рабочей силы и пр.
С другой стороны, действуют меры поддержки в виде госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием процентной ставки, которая стала ключевым позитивным фактором для отрасли в прошлом году. В то же время, на мой взгляд, исходя из задач, которые ставятся перед отраслью на государственном уровне, нынешний уровень процентных ставок (и даже меньший!) не должен быть результатом временной помощи властей. Это вполне реальный показатель для обычных, постоянно действующих банковских программ ипотечного кредитования.
В общем, очевидно, что ситуация очень многовекторная, и давать какие-то глобальные прогнозы невозможно. Однако, как я уже говорил, нашему строительному комплексу к сложностям не привыкать, уверен, что мы справимся и на сей раз.
— Вы упомянули важную роль госпрограммы льготной ипотеки. Ее, однако, планируется свернуть с 1 июля 2021 года. На ваш взгляд, не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— Думаю, что определенное падение спроса после сворачивания программы субсидирования ипотечной ставки неизбежно. По моим оценкам, оно может составить порядка 15% от тех объемов жилья, которые приобретаются гражданами с использованием кредитов. Но думаю, что для отрасли в целом это не будет критично и какого-то обвала ожидать не стоит.
Дело в том, что, несмотря на различные сложности, затрагивающие рынок новостроек, остается один принципиально важный фактор, обеспечивающий его стабильное в целом положение. Это сохраняющийся очень мощный запрос граждан на улучшение жилищных условий. Несмотря на весьма существенные объемы ввода жилья, которые мы видим последние десятилетия, еще у очень многих людей «квартирный вопрос» не решен. Поэтому принципиально спрос на жилье есть, вопрос лишь в его финансовом подкреплении.
Еще один существенный аспект — большая привлекательность Петербурга для иногородних покупателей. Мы порой забываем, в каком великом и прекрасном городе живем, он для нас стал обыденностью. Между тем множество людей из других регионов — как северо-запада России, так и Сибири, Крайнего Севера — стремятся переехать сюда жить. Это придает дополнительный важный толчок платежеспособному спросу. Поэтому, как я уже говорил, опасности критического проседания рынка я не вижу.
— Власти Петербурга заявили о намерении снизить объем ввода жилья в городе к 2024 году до 2,6 млн кв. м (в прошлом году — 3,3 млн кв. м). Как вы оцениваете такую идею?
— В свое время, когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко, проводилось исследование, по итогам которого специалисты — экономисты, градостроители, урбанисты и другие — называли диапазон 4–5 млн кв. м как уровень, необходимый для сбалансированного развития рынка жилья и города в целом. Сейчас озвучивается цифра почти в два раза меньше. Поскольку я не специалист по городскому развитию, не возьмусь судить, чья оценка точнее. Могу лишь повторить, что запрос на улучшение жилищных условий со стороны жителей имеется, и он весьма велик.
Нельзя также забывать о задаче, которую ставит руководство страны по обеспечению увеличения ежегодного объема ввода жилья в России до 120 млн кв. м. Если не строить его там, где на него есть спрос, то непонятно, как достигнуть поставленной цели. Кроме того, необходимость снижения объемов ввода обосновывается прежде всего необходимостью параллельного развития инфраструктуры. Между тем с недавнего времени строительство социальных объектов, где это нужно, а часто и транспортных, стало задачей самих застройщиков. Это, конечно, увеличивает цену квадратного метра в новостройках, но девелоперы выполняют свои обязательства. Таким образом, значительная часть работы по обеспечению жилья необходимой инфраструктурой ведется без бюджетного финансирования.
Думаю, что рынок еще на протяжении как минимум десятка лет способен «поглощать» по 3–4 млн кв. м жилья ежегодно. Если потом спрос будет снижаться, рынок естественным образом отреагирует на это уменьшением объемов нового строительства. Пока же предпосылок для этого нет, а искусственно снижать объем предложения, на мой взгляд, — не лучшая идея. Во-первых, это неизбежно вызовет серьезный рост цен, что противоречит задаче повышения доступности жилья. Во-вторых, строительство, как известно, — драйвер для всей экономики, оно стимулирует работу многих отраслей, включая производство. Сдерживание его развития будет в целом иметь негативные последствия. Наконец, в-третьих, принудительное снижение объемов ввода приведет к уходу с рынка многих компаний. Если бы эти ресурсы можно было перевести работать в другие регионы, то это не было бы критично. Но на практике это будет означать банкротство бизнеса, увольнение сотрудников. Да и рост монополизации рынка отрасли явно не на пользу.
— Расскажите, пожалуйста, о планах дальнейшего развития холдинга «РСТИ». Какие задачи вы ставите перед компанией как на ближайшую, так и на более отдаленную перспективу?
— В этом году холдинг «РСТИ» планирует сдать вторую и третью очереди ЖК New Time, первую и вторую очереди проекта Terra, а также первый корпус ЖК Familia. Кроме того, будет введена в эксплуатацию школа на 1600 мест в Приморском районе — самая большая в Петербурге.
На 2021 год намечен ввод первого нашего проекта в Москве — дизайнерского дома ELEVEN. Этот объект премиального сегмента состоит из двух башен — «Альфа» и «Омега» — высотой шестнадцать и семнадцать этажей соответственно. Высотки объединены общим стилобатом, в котором разместятся фитнес-клуб с бассейном и SPA-зоной, детский клуб, ресторан и фуд-маркет.
Также в этом году мы существенно увеличим портфель наших проектов. Намечается запуск строительства как минимум трех новых комплексов в Петербурге. Это будут очень интересные объекты, которые не пройдут незамеченными для рынка. Но подробности о них пока рано разглашать, сначала надо завершить все предварительные работы. Думаю, мы расскажем о них в течение пары ближайших месяцев.