Евгений Барановский: «Главный показатель — качество жизни граждан»
2024 год стал по-настоящему насыщенным и продуктивным для строительной сферы Ленинградской области. Высокие объемы ввода жилья, активное строительство социальных объектов, завершение борьбы с проблемными долгостроями — вот только несколько ключевых достижений. О том, как удается удерживать лидерские позиции в стране, привлекать застройщиков из других регионов и решать самые болезненные вопросы отрасли, в интервью рассказал Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ.
— Ленобласть традиционно перевыполнила годовой план по вводу жилья. Помнится, собирались вводить меньше 4 млн кв. м. В чем причина больших объемов ввода?
— В 2024 году мы вышли на впечатляющие показатели — более 4 млн кв. м жилья, из которых почти две трети находятся в частном секторе, — это результат как высокого спроса, так и грамотной организационной работы с застройщиками. Регион стал привлекательным благодаря выгодному расположению, экономическим возможностям и поддержке строительного сектора. Но основной акцент в 2025 году мы сделаем на развитие инфраструктуры и сокращение дефицита социальных объектов, сосредоточив усилия на улучшении качества жизни наших жителей. Это поможет сохранить общие объемы строительства и поддержит наши региональные предприятия. Тем более что с решением проблемы обманутых дольщиков у нас появилась качественная возможность направить больше сил и ресурсов на важные инфраструктурные проекты.
— Сколько соцобъектов введено в эксплуатацию в 2024 году? Каков был объем финансирования? Какие объекты считаете наиболее значимыми?
— В 2024 году мы ввели 24 социальных объекта, из которых 16 выполнены по адресной инвестиционной программе Комитета по строительству. Среди ключевых объектов — две крупные поликлиники в Новоселье и Мурине, культурно-досуговый центр в Новом Девяткине и ледовый каток в Всеволожске. Эти проекты особенно ценны, так как напрямую влияют на уровень комфорта и доступность служб здравоохранения, образования и спорта.
В планах на 2025 год — ввести в строй поликлиники, спорткомплексы, культурные центры, школы, детские сады и даже бизнес-инкубатор. Это именно та инфраструктура, которая нужна жителям Ленинградской области. Поручил держать эти работы под особым контролем, чтобы не снижать темп. Стоит задача спроектировать и построить 27 новых объектов: новый корпус музея «Прорыв», стадион в Луге, культурные центры в поселке Тельмана и Токсове, поликлинику в Буграх, а также реконструировать семь исторических зданий в центре Гатчины.
— Правительство Ленинградской области готовится к последнему этапу программы расселения аварийного жилья. Какие задачи предстоит решить к 1 сентября 2025 года?
— С осени 2021 для расселения аварийного жилья мы построили и ввели в эксплуатацию 28 многоквартирных домов. Это сложные проекты, которые находятся преимущественно далеко от Петербурга. К 1 сентября предстоит ввести еще девять многоквартирных домов в Луге, Вознесенье, Большой Пустомерже, Рощине и Винницах.
Последний год проведем продуктивно: обеспечим новым жильем около четырех тысяч граждан, построим девять многоквартирных домов и составим четкий план реализации следующей программы расселения, чтобы минимизировать время на проектирование новых объектов.
Жесткие сроки научили нашего регионального оператора строить качественно и быстро, сократив технологический процесс с двадцати до десяти и даже до пяти месяцев. Это позволило менее чем за три года обеспечить новым комфортным жильем свыше 12,5 тысячи человек.
— Несколько лет назад Ленобласть была одним из лидеров по количеству проблемных объектов. По итогам года из реестра исключены все 423 областных долгостроя. Как удалось этого добиться?
— Можно сказать, что это наша стратегическая победа — достижение, которым мы действительно гордимся. Мы восстановили права более 40 тысяч обманутых дольщиков и исключили 423 объекта из списка проблемных. Это стало возможным благодаря ежедневному контролю и высокой вовлеченности губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, поддержке Фонда развития территорий, Министерства строительства и наших инвесторов.
На этом не останавливаемся. Впереди еще много работы по поддержке пострадавших, будем выполнять гарантийные обязательства и активно сотрудничать с правоохранительными органами, чтобы заранее выявлять объекты, которые могут стать проблемными. Такая работа требует особого внимания и усилий, и мы готовы к этому.
— Есть ли опасность появления новых долгостроев — рынок пугают банкротствами застройщиков?
— С 2022 года Ленинградской области удается не допускать появления новых долгостроев. Сегодня практически все проекты жилищного строительства реализуются с помощью механизма эскроу. Помимо этого, усилен контроль со стороны Госстройнадзора и правоохранительных органов, организована работа с гражданами, информирование и разъяснение.
Конечно, риски полностью исключить нельзя, но рынок Ленинградской области сегодня стабилен. Мы усилили контроль и мониторинг финансовой устойчивости застройщиков, что помогает вовремя предвосхитить сложности.
— В 2024 году на территории Ленобласти девелоперы приобрели под застройку 709 га. В область пришли новые компании из других регионов. На ваш взгляд, региональные структуры пытаются «зацепиться», чтобы войти на петербургский рынок, или их интересует именно Ленобласть? Тогда чем она привлекает новых игроков?
— Прозрачные и одинаковые условия абсолютно ко всем застройщикам притягивают новые инвестиции и расширяют географию партнерских отношений. Ленобласть привлекает новых игроков не только из-за близости к Петербургу, но и за счет экономических перспектив, развитой инфраструктуры и высоких темпов роста.
За прошлый и уже в нынешнем году к нам пришли работать инвесторы из семи регионов России. Люди активно едут в Ленинградскую область, чтобы строить. Это качественный показатель серьезной привлекательности нашего региона.
— С 1 января 2026 года минимальная площадь квартир в новостройках Ленобласти должна быть не менее 28 кв. м. Что подвигло регион на такие требования?
— Решение основано на стремлении обеспечить население более комфортными условиями проживания. Однако наш стройкомплекс выступил с просьбой дать отсрочку. С учетом динамики продаж квартир и новых решений по льготному кредитованию такая норма позволит застройщикам адаптироваться без резких изменений. Губернатор поддержал инициативу. В текущих условиях переходный период даст возможность перестроиться и сохранить стабильность на рынке.
— Регион всегда заботился об участниках строительного рынка. Сейчас определены новые меры поддержки застройщиков. Какие именно?
— Работа с инвесторами — это улица с двусторонним движением, и мы не обращаемся к нашим партнерам только с требованиями. Активно внедряем новые региональные механизмы поддержки.
В прошлом году выкупили 17 новых образовательных учреждений и полностью закрыли долги перед застройщиками по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». После этого изменили пропорцию выкупа для учреждений, введенных в эксплуатацию с 1 января 2024 года. Теперь инвестор имеет право на выкуп здания за 50% от стоимости строительства, если заключил соглашение с областным правительством и участвовал в других инфраструктурных проектах, в том числе по договору о комплексном развитии территории.
Помимо того (и это важно!), 1 января 2025 года администрация Ленинградской области получила право заключать договоры о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя. Это позволит выстроить единые правила работы с механизмом КРТ и контролировать исполнение условий договоров. Напомню, что ранее мы позволили застройщикам получить до 30% отклонений по плотности застройки при заключении договора КРТ.
— Недавно вы рассказали, что регион готовится к реализации нового национального проекта «Инфраструктура для жизни». Где, что и с помощью какого инструментария планируется реализовывать?
— Национальный проект «Инфраструктура для жизни» создан, чтобы объединить усилия по улучшению характеристик жилья, социальной, инженерной, транспортной и дорожной инфраструктур. Мы хотим не просто строить, а улучшать качество жизни людей.
Работу региональных стройкомплексов будут оценивать не только по количеству квадратных метров. Теперь главный показатель — качество жизни граждан. Для этого мы будем использовать подходы комплексного развития территорий (КРТ) и мастер-планирования. Важной задачей станет улучшение городской среды в наших ключевых населенных пунктах. Задача состоит в том, чтобы увеличить этот показатель на 30% к 2030 году и на 60% — к 2036 году.
На днях опубликованы паспорта национального проекта. Я поручил комитетам внимательно их изучить и подготовить конкретные планы для привлечения федерального финансирования в Ленинградскую область.
— Каковы еще планы на 2025 год?
— Ленинградская область ставит перед собой четкие приоритеты: качественный рост инфраструктуры, устойчивое развитие строительной сферы и поддержание уровня доверия граждан к застройщикам. В 2025 году акцент будет сделан на проектировании и строительстве новых социальных объектов: школ, поликлиник, культурных центров и сохранении исторического наследия.
Жилищный сектор продолжит развиваться, но основное внимание будет уделено точечной работе с инфраструктурными проектами. Область уверенно поддерживает приток инвестиций, вход новых девелоперов и государственное регулирование отрасли. Уверен, что мы справимся с задачами 2025 года.
Недавно Евгений Барановский, пять лет работавший замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга, занял пост и. о. заместителя председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ. Интервью в новом качестве он дал «Строительному Еженедельнику».
— Какие основные задачи вы видите перед собой на новом посту? На что, на ваш взгляд и по мнению руководства региона, требуется обратить особое внимание?
— Есть несколько направлений, работа по которым, безусловно, будет моим приоритетом. На первом месте — проблема долгостроев в регионе, которая на сегодняшний день стоит достаточно остро. Сейчас на территории Ленобласти 253 проблемных объекта. Исходя из этого, перед строительным блоком поставлена задача, во-первых, помочь людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков: ввести дома в эксплуатацию и выдать ключи или, в качестве альтернативы, выплатить им компенсации. Во-вторых, нужно так наладить работу органов исполнительной власти, чтобы новые долгострои не появлялись вовсе. В этом отношении крайне важно создать систему мониторинга, позволяющую принимать управленческие решения на ранней стадии возникновения сложностей у застройщика и не допускать, чтобы новые дома попадали в Единый реестр проблемных объектов.
— В какие сроки вы рассчитываете хотя бы в общих чертах решить эту задачу?
— У нас есть совершенно четкие временные рамки, которые отведены на то, чтобы завершить все проблемные объекты из ЕРПО. К началу 2024 года в Ленинградской области должны быть приняты решения по всем проблемным домам: дольщики должны получить компенсацию или должна идти стройка. И необходимые для этого ресурсы у нас имеются. В бюджете Ленинградской области уже запланированы средства для завершения строительства 121 дома. Эти объекты будут возведены в сотрудничестве с федеральным Фондом защиты прав участников долевого строительства (далее — Фонд). Такой формат предполагает софинансирование. Регион уже зарезервировал порядка 7,5 млрд рублей, 2 млрд из которых уже перечислены. Аналогичную сумму направит Фонд.
Кстати, на прошлой неделе состоялось совещание по этой теме с губернатором Ленобласти Александром Дрозденко, замглавы Минстроя РФ Никитой Стасишиным и генеральным директором Фонда защиты прав дольщиков Константином Тимофеевым. Это была очень результативная встреча. Правительству и руководству Фонда удалось найти взаимопонимание в подходах к решению проблемы пострадавших граждан. Думаю, это поможет скорейшим образом добиться требуемых результатов.
В ближайшее время Наблюдательный совет федерального Фонда планирует рассмотреть 45 проблемных объектов и принять решения о выплате или достройке. Помимо совместной работы с Фондом, имеются и другие схемы достройки. Это и привлечение ответственных застройщиков к завершению строительства за определенные преференции, и создание жилищных кооперативов, и иные механизмы, предусмотренные областным законом № 107-оз. Мы намерены использовать весь арсенал законных возможностей для скорейшей ликвидации проблемы как таковой.
— Что еще входит в число ключевых ваших задач на новом посту?
— Вторая задача, поставленная губернатором перед строительным блоком регионального правительства, — это обеспечение комплексного, сбалансированного развития территорий. Прежде всего тех, где идет активное жилищное строительство. Ленобласть стабильно входит в топ-10 регионов России по объемам ввода. Если же говорить о сдаче жилья в пересчете на одного жителя, то мы являемся безусловным лидером с показателем более 1,3 кв. м на человека в год. И, конечно, такая масштабная застройка порождает проблемы, связанные с необходимостью параллельного и соразмерного создания объектов инфраструктуры — социальной, транспортной, инженерной, коммерческой. В субъекте существуют болевые в этом смысле точки, возникшие главным образом на территориях Петербургской агломерации. Соответственно ставится и задача: там, где дисбаланс уже существует, его необходимо преодолеть, выровнять ситуацию. А в целом при дальнейшей работе важно не допускать появления подобных проблем.
Что касается тех направлений, где работа идет достаточно хорошо, нам нужно поддерживать взятые темпы, повышать эффективность органов власти. В частности, Комитет по строительству обеспечивает реализацию Адресной инвестиционной программы (АИП) на уровне не менее 90%. Это хороший показатель, но здесь надо работать над увеличением объемов. В работе с застройщиками стоит задача поддерживать привлекательные условия для строительства в регионе, сформировать четкие, понятные, а главное — прозрачные правила игры.
— Планируете ли вы как-то стимулировать приход новых девелоперов в регион, в частности, из Петербурга?
— Если взять топ-10 по объемам ввода жилья застройщиков Северной столицы и аналогичный список по Ленобласти, мы и сейчас увидим немало одинаковых названий. Это означает, что регион и сегодня очень привлекателен для петербургских компаний. Свою политику в отношении застройщиков мы базируем на принципах открытости и равных для всех партнерских отношениях. Я считаю, что реализация этого курса сама по себе будет стимулировать девелоперов Петербурга работать в Ленобласти. У нас серьезный земельный фонд, отлаженные градостроительные процессы, высокий уровень интереса покупателей, в том числе и из мегаполиса. А потому, я думаю, сам рынок обеспечит приход в регион новых застройщиков, включая и крупные компании, которые раньше здесь не работали.
— Петербург сегодня стремится стабилизировать и даже несколько уменьшить объемы ввода жилья из-за нехватки бюджетных средств на развитие транспортной инфраструктуры, инженерной системы, головных источников энергоснабжения. Учитывая схожесть проблем в регионах, на ваш взгляд, нужно ли Ленобласти увеличивать объемы строительства?
— Ленобласть, как и Петербург, уже заключила соглашение с Минстроем РФ, в котором обозначены плановые показатели по объемам ввода в рамках нацпроекта «Жилье». В соответствии с ними в области намечен рост темпов жилищного строительства. На текущий год запланирован ввод 2,27 млн кв. м жилья (с начала года введено уже 2,07 млн).
Наша задача состоит в том, чтобы, во-первых, обеспечить достижение плановых показателей, а во-вторых, не допустить дисбаланса в развитии инфраструктуры. То есть одновременно с жильем в регионе должны строиться в необходимом объеме дороги, инженерные коммуникации, социальные объекты и пр., чтобы обеспечить качественное, комфортное проживание жителям новых микрорайонов.
— Хватает ли средств бюджета Ленобласти для создания инфраструктуры в таких объемах?
— Сейчас в строительном блоке правительства региона ведется очень большая и важная работа по актуализации планов развития, оценке того, какие инфраструктурные проекты необходимо реализовать до 2030 года и каковы требуемые для этого объемы финансирования. Следующим шагом станет работа с федеральным центром по инвестиционной поддержке в этой сфере. Очевидно, что средств бюджета Ленобласти на выполнение всех существующих планов — а требуются сотни миллиардов рублей — однозначно не хватит. Сегодня на государственном уровне идет не только постановка задач по повышению объемов ввода жилья, но и предлагается целый набор инструментов, позволяющих обеспечить пропорциональное совершенствование инфраструктуры. Заявлена государственная программа по интенсивному развитию в этой сфере. А наша задача, как власти региональной, — научиться эффективно использовать предлагаемые механизмы.
Недавно глава единого государственного института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталий Мутко выдвинул ряд инициатив, которые, если будут поддержаны Правительством РФ, должны помочь субъектам в большем объеме привлекать средства из так называемого инфраструктурного меню. Богатый инструментарий, который сформировали центральные государственные органы власти в этой сфере, позволяет нам рассчитывать на привлечение достаточно серьезного объема федеральных средств.
— А какие-то конкретные шаги со стороны Ленобласти в этом направлении уже есть?
— Конечно. Регион традиционно стремится участвовать во всех федеральных программах. Ленобласть уже подписала с девелоперами ряда крупных, интересных инвестпроектов соглашения, по которым будут подавать заявки на поддержку в развитии инженерной и транспортной инфраструктуры. Так, только в рамках программы «Стимул» мы уже запросили на эти цели более 2 млрд рублей.
Совместно с «Группой ЛСР» и АО «ДОМ.РФ» сегодня оцениваем перспективу реализации пилотного проекта по выпуску инфраструктурных облигаций для строительства объектов инженерной инфраструктуры на территории жилого комплекса «Ржевка» во Всеволожском районе. Предполагаемый объем облигаций — 4,2 млрд рублей, срок — 10–15 лет при ставке на уровне 2–3% годовых.
— В рамках ПЗЗ Петербурга установлено правило: если в локации, где реализует проект девелопер, имеется нехватка мест в детсадах, школах, поликлиниках, этот дефицит для своего ЖК должен восполнить застройщик. Считаете ли вы целесообразным распространить такую практику и на Ленобласть и почему?
— Реальность состоит в том, что сегодня из средств бюджета в рамках адресно-инвестиционной программы обеспечить объектами социальной инфраструктуры все новостройки просто нереально. Лишать граждан социалки или перегружать уже существующие детсады и школы, находящиеся в других местах, — это и неудобно для людей, и неправильно с точки зрения эффективности работы самих учреждений. Отсюда неизбежное следствие — заключение с застройщиками договоров, в соответствии с которыми они создают социнфраструктуру для будущих жителей своих комплексов. Это абсолютно одинаковая практика для обоих регионов.
Разница состоит лишь в том, что в Петербурге девелоперы по большей части соглашаются передавать построенные ими соцобъекты городу безвозмездно. С одной стороны, наличие собственных школ и детсадов повышает спрос на квартиры в проекте, а с другой — цены на жилье в Северной столице позволяют нести соответствующие обременения. В Ленобласти соцобъекты, возведенные застройщиками, по преимуществу выкупаются из бюджетных средств благодаря региональной программе «Соцобъекты в обмен на налоги» или федеральной программе «Стимул», которая в прежней редакции была ориентирована именно на социнфраструктуру. Изменение существующей в Ленобласти практики на городскую вряд ли возможно из-за объективной разницы в экономике строительных бизнес-процессов.
— В Ленобласти ограниченна высота жилищной застройки. На ваш взгляд, целесообразны ли такие меры на нормативном уровне, не мешают ли они работе девелоперов?
— Такая политика в регионе не является какой-то новацией, целенаправленные меры постепенно предпринимаются властями региона уже почти десять лет. В 2018 году они были формализованы в виде норм, в соответствии с которыми в сельских поселениях Ленобласти высота жилых комплексов ограничена 9, в городских — 12 этажами. У региона достаточный земельный ресурс, вполне позволяющий обходиться без избыточно высоких зданий. При этом на сегодняшний день возможны исключения в сфере высотности для застройщиков, помогающих в решении проблемы долгостроев.
Практика показывает, что введенные ограничения не мешают развитию застройщиков. Я думаю, что никто не слышал, чтобы какой-то из девелоперов ушел из региона в связи с ограничением высотности строительства. Достаточную комфортность норм по высотности демонстрируют и рыночные тренды: некоторое время назад эксперты фиксировали некоторое снижение спроса в пригородных зонах массовой жилищной застройки, а сегодня наблюдается возвращение интереса покупателей к этим локациям.
— На ваш взгляд, нужно ли принимать еще какие-то законодательные меры для повышения качества застройки и создания более комфортной среды?
— Правовая база для нормального развития отрасли в регионе в целом сформирована. Сейчас нужно обеспечить, чтобы она надежно работала. Именно это сможет сформировать тот самый баланс в развитии новых территорий, о котором я говорил в начале нашей беседы. Чтобы среда была комфортной, необходимо, чтобы параллельно с жилыми корпусами строились объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, дороги и транспортные развязки, качественная и полноценная инженерия, осуществлялось благоустройство и озеленение, создавались общественные пространства и пр. Если мы с коллегами увидим, что проекты планировки территории будущей застройки не отражают исполнения уже действующих нормативов по появлению всех этих объектов, такие планы поддержаны не будут, и необходимые юридические рычаги для этого имеются.
— Вы курируете в Ленобласти также блок ЖКХ. Какие точки для усиленного внимания вы видите по этому направлению?
— Серьезное внимание в сфере ЖКХ необходимо уделить теме завершения формирования и эффективного функционирования областного Водоканала. Как известно, в регионе было принято решение объединить мелкие муниципальные компании, действующие в сфере водоснабжения и канализования, в единую структуру. Это позволит повысить управляемость, обеспечить надежность работы, а также привлечет инвестиции в отрасль. На сегодня создание единого Водоканала практически завершено, и очень важно максимально качественно отладить его работу.
Стоят большие задачи в отношении создания комфортной среды проживания граждан. В этой сфере Ленобласти уже сейчас есть чем гордиться. Регион является одним из безусловных лидеров по привлечению и целевому освоению федеральных средств по соответствующей программе. В прошлом году было выиграно семь конкурсных заявок, в этом году — пять. Ни один другой субъект Российской Федерации таким числом похвастаться не может.
В Ленобласти создан специальный Центр компетенций в этой сфере, эффективно работающий с муниципалитетами над формированием заявок, привлечением граждан к общественным инициативам, созданием действительно интересных проектов благоустройства пространств. В этом вопросе главное — сохранить набранный темп работы.
Есть также большие и важные задачи в сфере работы Фонда капитального ремонта, реализации в регионе федеральной программы переселения граждан из аварийного жилья, создания эффективной системы мусоропереработки и по многим иным направлениям.