Денис Горбунов: «Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения»
Сегодня руководством Ленобласти созданы благоприятные условия для инвестиционного или бюджетного строительства объектов различного назначения. Региональная госэкспертиза активно включена в этот процесс. О том, какие задачи стоят перед экспертами и как они участвуют в оптимизации сроков строительства, рассказывает начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов.
— Денис Александрович, какие изменения в строительной отрасли, в том числе законодательные, можно отметить за прошедший год?
— В первую очередь это уверенное развитие цифровизации отрасли. Экспертиза уже проводится в электронном формате. Если говорить о широком применении технологий информационного моделирования, машиночитаемых форматах документов и искусственного интеллекта на всех этапах жизненного цикла проекта, то скорость изменений в этом направлении будет увеличиваться. Это наше ближайшее будущее. Государство и бизнес активно занимаются проработкой и развитием целого стека информационных технологий и методик.
Во-вторых, важно отметить продолжение в этом году политики Минстроя по поддержке строительной отрасли, в том числе возможность при определенных обстоятельствах неоднократно продлевать сроки прохождения экспертизы.
На региональном уровне хорошим подспорьем инвесторам остается Закон Ленинградской области № 38-оз. Напомню, что в нем содержится перечень объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, строительство которых можно осуществлять без разрешения на строительство при положительном заключении нашего учреждения. Этот закон наилучшим образом согласуется с федеральным курсом на сокращение бюрократических процедур.
— Как влияют новые вводные на реализацию проектов? Какие проекты можно назвать драйверами строительной жизни региона?
— Любое строительство — само по себе драйвер в развитии региона, так как оно задействует весь комплекс работ и услуг местных предприятий: от производства строительных материалов, утилизации грунтов на нулевом цикле и вплоть до сноса здания в конце срока эксплуатации.
Сложно выделить какое-то одно направление в качестве локомотива. Ленобласть — традиционный лидер по вводу квадратных метров жилья на одного жителя. Наряду с новыми, очень красивыми современными ЖК развиваются и социальные проекты.
Однако такая особенность Ленинградской области, как близость к мегаполису, наличие крупных сухопутных и морских транспортных потоков, связывающих соседние регионы, требует обеспечения логистики, создания распределительных складских комплексов и развития промышленности. Речь идет и о создании новых, и о реконструкции действующих предприятий.
Хочу отметить, что для реализации крупных проектов в Ленобласти работает целая система «Зеленый коридор», которая объединяет региональные органы власти и государственные институты, включая «Леноблгосэкспертизу».
В рамках работы в «Зеленом коридоре» мы консультируем инвесторов по подготовке пакета документов для экспертизы и по применению наиболее эффективных технических решений. Тем самым мы помогаем реализовать проект таким образом, чтобы заложенные в него средства были израсходованы максимально эффективно, а сроки возведения объекта минимизированы при сохранении качества работ.
— На каком этапе к вам может обратиться инвестор, решивший построить промышленный объект, с какими вопросами?
— Далеко не каждый инвестор из числа промышленников, идейно вдохновившийся на создание объекта, является профессионалом в строительстве. К сожалению, можно допустить серьезные ошибки еще на этапе подбора земельного участка, выбора проектной организации, составления технического задания на строительство. Подобные просчеты могут привести к ситуациям, когда вся проделанная работа не приводит к должным результатам, и приходится возвращаться в исходную точку. Теряется самое главное — время! Были случаи, когда только на этапе экспертизы обращали внимание на то, что на участок, например, наложены ограничения. В этом случае приходилось вносить изменения в градостроительный регламент, перепроектировать, менять конфигурацию участка. И вместо стройки начинать заново работать с исходно-разрешительной документацией. А это всегда дополнительные время и деньги.
Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения. Уже на начальном этапе можно выявить слабые места, которые влияют на реализацию проекта. Такой подход позволяет сократить сроки проектирования и разработки документации, исключить «работу на корзину» и упростить согласование проекта. Поэтому многие заказчики даже вне «Зеленого коридора» обращаются к нам на этапе зарождения проекта. Они понимают, что, проконсультировавшись с нашими экспертами, уделив больше внимания слабым местам, они избегают дополнительных издержек, которые в дальнейшем могут оказаться для них гораздо дороже.
Еще раз хочу подчеркнуть: на этапе проектирования можно предусмотреть экономию средств и при этом сохранить качество проекта и не нарушить требования технических регламентов. Проектирование занимает крайне незначительную долю в стоимости жизненного цикла объекта, но чем правильнее будут проектные решения, тем дешевле будут следующие этапы: строительство и эксплуатация здания.
— На VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы» много внимания было уделено вопросу повышения компетенции заказчиков. Главгосэкспертиза и Ассоциация экспертиз России, в которой вы являетесь членом правления, провели несколько мероприятий на тему «Эффективный заказчик — ключ к успешным проектам». Каковы здесь ключевые проблемы и пути решения, на ваш взгляд?
— Только заказчик отвечает за принятые решения и эффективность затраченных средств. Поэтому правильные решения на этапе формирования ТЗ, правильные решения на этапе согласования проектной документации и выполнение требований экспертизы и есть ключ к успешной реализации проекта.
Наше общее отраслевое мнение — органы экспертизы должны помогать в повышении уровня компетенции заказчика. Самый доступный и действенный способ — информирование и обучение: рубликация актуальных новостей отрасли в наших социальных сетях и проведение просветительских мероприятий. Эксперт в современном мире — больше, чем сотрудник, проверяющий определенный раздел ПД. Это специалист, который благодаря комплексному профильному образованию и опыту работы умеет систематизировать, обобщать информацию и передавать свои знания заказчиками.
Мы регулярно проводим вебинары, даем возможность задать вопросы, выкладываем видеозаписи и презентации докладчиков.
Предоставить информацию, обучить, объяснить ошибки - в этом и есть суть нашей работы по повышению компетенции заказчика. Чем выше уровень заказчика, тем эффективнее работает строительная отрасль и быстрее реализуются инвестпроекты.
В наступившем году в Московском районе начнут реализовываться планы по строительству ряда долгожданных объектов транспортной инфраструктуры. О транспортной доступности нового воздушного хаба и ситуации с городскими дольщиками корреспонденту "Строительного Еженедельника" Михаилу Немировскому рассказал депутат ЗакСа Алексей Макаров.
В ноябре вы спрашивали губернатора о судьбе владельцев гаражей, лишившихся своего имущества в период с 1 июля 2008 года. Как решился этот вопрос? Когда реально петербургские гаражники начнут получать компенсации?
– Очень хорошо, что вы об этом спросили. Только сегодня исполнительные власти Санкт-Петербурга одобрили внесенную мной поправку в проект Закона Санкт-Петербурга "О внесении изменений в отдельные законы Санкт-Петербурга", предусматривающий выплату из бюджета Санкт-Петербурга компенсаций владельцам снесенных гаражей. В соответствии с поправками компенсации получат не только лица, чьи гаражи были снесены с ноября 2008 года, но и с 1 июля 2008 года, а конкретно владельцы 3650 гаражей в 5-м Предпортовом проезде в Московском районе города. Одновременно поправкой в закон было внесено еще одно положение. Сейчас у нас есть несколько форм защиты имущественных прав граждан. Это прежде всего предоставление земельного участка под паркинг, предоставление участка под открытую стоянку, участка под гараж. И только если человеку не удалось получить ни одну из этих льгот, он может получить компенсацию. Поправка устраняет это положение, и теперь владельцы более 20 тыс. гаражей могут получить именно денежную компенсацию. Самое главное, что это именно губернаторское решение, его принципиальная позиция. Власти не отмахнулись от этой проблемы. Наоборот, они действуют на опережение – закон еще не принят, но средства в размере 200 млн рублей на выплаты гаражникам уже заложены в бюджете 2013 года. Общий объем средств, необходимый на выплату компенсаций, составляет 1,2 млрд рублей. Я надеюсь, что года за два-три мы должны осилить выплаты компенсаций всем гаражникам.
Не так давно общественность обсуждала вашу инициативу о запрете участия частных лиц в процессе долевого строительства. Зачем нужны столь радикальные меры?
– Потому что все мероприятия, направленные на защиту прав частных лиц, участвующих в процессе долевого строительства, оказались неэффективны или не были реализованы вовсе. На сегодняшний день городским правительством принят план мероприятий, направленных на оказание содействия в защите прав участников долевого строительства и на завершение строительства проблемных объектов. В этом плане есть 6 программных мероприятий, 4 из которых должны были быть выполнены в декабре 2012 года, а еще 2 – в течение двух первых месяцев 2013 года. В частности, городской закон о дольщиках должен был быть принят в декабре 2012 года, сейчас на дворе январь, а он не только не принят, он еще даже не внесен в ЗакС. И я буду обращаться к губернатору с запросом, почему у нас не реализуется заявленный комплекс мероприятий. Ситуация сложная, почти тупиковая. Отмечу, что согласно федеральному законодательству у нас нет расходной статьи бюджета на решение проблем обманутых дольщиков. И по сути, план мероприятий – это попытка обойти эту данность. Попытка предложить застройщикам вместо инвестплатежей передавать городу квартиры для расселения дольщиков. Как это будет реально реализовываться – непонятно. И я вижу только один выход из ситуации – долевое строительство нужно запрещать. Потому что граждане, не будучи профессионалами рынка недвижимости, выступают в несвойственной для себя роли частных инвесторов. Они не могут оценить риски. Даже я, юрист с красным дипломом, опасаюсь осуществлять какие-либо сделки в жилищной сфере, потому что это вполне может кончиться тем, что по тем или иным причинам я останусь без жилья.
Администрация города рассматривает несколько вариантов выделенных линий общественного транспорта к аэропорту Пулково. Какой из вариантов вам кажется реальнее воплотить в жизнь?
– Действительно, городское правительство рассматривает несколько проектов организации транспортного сообщения со строящимся терминалом аэропорта Пулково с гарантированным временем поездки. На данный момент есть идея создания железнодорожного пассажирского сообщения от Балтийского вокзала – это проект железнодорожной ветки "Аэроэкспресс", а также строительства линии легкорельсового транспортного средства от станции метро "Звездная". Причем приоритет исполнительные власти отдают именно "Аэроэкспрессу". На мой взгляд, этот проект действительно более удачный, ведь очень важно доставлять пассажиров как можно ближе к центру города за известное время, а железнодорожный транспорт дает нам возможность это время рассчитать. Вариант с Балтийским вокзалом мне кажется оптимальным решением, потому как это прямая ветка метро с Московским вокзалом, что дает возможность быстрых трансферов в городской черте, да и парковочных мест там на порядок больше. Сейчас развитие аэропорта идет семимильными шагами. К концу 2013 года заработает новое здание аэропорта, темпы перевозок резко возрастут, и, конечно, возрастут требования по транспортной доступности объекта. Поэтому очень важно, чтобы планы властей относительно "Аэроэкпресса", не только не подвергались пересмотру, но и реализовывались как можно быстрее. Важно не повторить историю 2009 года, ведь по проекту, который был заявлен еще при Валентине Матвиенко, "Аэроэкспресс" должен был быть построен к 2013 году. Что мы имеем на данный момент? Сроки сдачи нового терминала озвучены, а деталей по железнодорожной ветке как не было, так и нет.
О каких проектах транспортной инфраструктуры в районе можно говорить с большей долей уверенности?
– В наступившем году запланированы конкурсы на строительство нескольких ключевых развязок. Во-первых, это строительство развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Эту развязку мы ждали очень давно, потому что сейчас большегруз, двигающийся по Дунайскому проспекту, создает огромные заторы. В то же время мы должны обеспечить свободное движение по федеральной трассе – Пулковскому шоссе, обеспечить быстрое движение до аэропорта. Аналогичная развязка будет построена на пересечении Дунайского проспекта и Московского шоссе. В результате будет разгружен весьма проблемный в транспортном плане "треугольник", и район наконец вздохнет свободно.
При этом в проекте развития этих магистралей была оставлена широкая разделительная полоса, по которой планировалось пустить "надземный экспресс". Может ли статься, что проект получит вторую жизнь?
– На сегодняшний день проект заморожен. Никаких решений и даже обсуждений в правительстве города по этому поводу не слышно. В то же время тот факт, что в транспортной системе оставлены "окна" для возможного пересмотра и реализации проекта, я считаю моментом положительным. Очевидно, что перед городской администрацией по-прежнему стоит задача транспортной связи районов, особенно тех, куда не добралось метро.
В ближайшие несколько лет близ Пулковской обсерватории планируется начать застройку бывшего совхоза "Цветы". Как вы оцениваете перспективы этого проекта?
– Пока что речь идет не о проекте, а о территориальном планировании застройки этой зоны. Прошли публичные слушания, но проект планировки еще должен быть утвержден городским правительством, и уже потом на основе планировочных решений можно вести разговор о конкретном проекте жилищно-деловой застройки. Мне, честно говоря, проект не очень нравится. Очень бы хотелось, чтобы, когда весь этот жилой массив будет построен, он бы не стал жилым гетто, жильем на отшибе. Там хочется видеть нормальное, комфортное жилье, которое бы органично вписалось в городскую среду. Пока что, глядя на эти инициативы, я лично вижу очень серьезную транспортную проблему, потому что почти 90 тыс. человек должны будут выезжать на Волхонское шоссе. Это просто нереально. Если вы представите себе развязку между Киевским и Волхонским шоссе, то станет очевидно, что коллапсов не избежать. Есть и проблема с социальной инфраструктурой: на такой объем жилой застройки – по сути, для отдельного муниципального образования – не запроектирована больница. Есть вопросы по соседству с аэропортом и обсерваторией, защитная зона которой согласно распоряжению Совнаркома от 1945 года не предполагает крупного жилищного строительства. Понятно, что документ старый, но он действующий! А для отмены его нужен отдельный федеральный акт. Поймите, я не противник инвестиционных процессов. Город должен развиваться вширь, должны осваиваться новые территории, создаваться комфортная среда. И развитие территорий должно идти на пользу прежде всего самому городу, его жителям, а не служить способом обогащения для отдельных групп инвесторов.