Денис Горбунов: «Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения»
Сегодня руководством Ленобласти созданы благоприятные условия для инвестиционного или бюджетного строительства объектов различного назначения. Региональная госэкспертиза активно включена в этот процесс. О том, какие задачи стоят перед экспертами и как они участвуют в оптимизации сроков строительства, рассказывает начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов.
— Денис Александрович, какие изменения в строительной отрасли, в том числе законодательные, можно отметить за прошедший год?
— В первую очередь это уверенное развитие цифровизации отрасли. Экспертиза уже проводится в электронном формате. Если говорить о широком применении технологий информационного моделирования, машиночитаемых форматах документов и искусственного интеллекта на всех этапах жизненного цикла проекта, то скорость изменений в этом направлении будет увеличиваться. Это наше ближайшее будущее. Государство и бизнес активно занимаются проработкой и развитием целого стека информационных технологий и методик.
Во-вторых, важно отметить продолжение в этом году политики Минстроя по поддержке строительной отрасли, в том числе возможность при определенных обстоятельствах неоднократно продлевать сроки прохождения экспертизы.
На региональном уровне хорошим подспорьем инвесторам остается Закон Ленинградской области № 38-оз. Напомню, что в нем содержится перечень объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, строительство которых можно осуществлять без разрешения на строительство при положительном заключении нашего учреждения. Этот закон наилучшим образом согласуется с федеральным курсом на сокращение бюрократических процедур.
— Как влияют новые вводные на реализацию проектов? Какие проекты можно назвать драйверами строительной жизни региона?
— Любое строительство — само по себе драйвер в развитии региона, так как оно задействует весь комплекс работ и услуг местных предприятий: от производства строительных материалов, утилизации грунтов на нулевом цикле и вплоть до сноса здания в конце срока эксплуатации.
Сложно выделить какое-то одно направление в качестве локомотива. Ленобласть — традиционный лидер по вводу квадратных метров жилья на одного жителя. Наряду с новыми, очень красивыми современными ЖК развиваются и социальные проекты.
Однако такая особенность Ленинградской области, как близость к мегаполису, наличие крупных сухопутных и морских транспортных потоков, связывающих соседние регионы, требует обеспечения логистики, создания распределительных складских комплексов и развития промышленности. Речь идет и о создании новых, и о реконструкции действующих предприятий.
Хочу отметить, что для реализации крупных проектов в Ленобласти работает целая система «Зеленый коридор», которая объединяет региональные органы власти и государственные институты, включая «Леноблгосэкспертизу».
В рамках работы в «Зеленом коридоре» мы консультируем инвесторов по подготовке пакета документов для экспертизы и по применению наиболее эффективных технических решений. Тем самым мы помогаем реализовать проект таким образом, чтобы заложенные в него средства были израсходованы максимально эффективно, а сроки возведения объекта минимизированы при сохранении качества работ.
— На каком этапе к вам может обратиться инвестор, решивший построить промышленный объект, с какими вопросами?
— Далеко не каждый инвестор из числа промышленников, идейно вдохновившийся на создание объекта, является профессионалом в строительстве. К сожалению, можно допустить серьезные ошибки еще на этапе подбора земельного участка, выбора проектной организации, составления технического задания на строительство. Подобные просчеты могут привести к ситуациям, когда вся проделанная работа не приводит к должным результатам, и приходится возвращаться в исходную точку. Теряется самое главное — время! Были случаи, когда только на этапе экспертизы обращали внимание на то, что на участок, например, наложены ограничения. В этом случае приходилось вносить изменения в градостроительный регламент, перепроектировать, менять конфигурацию участка. И вместо стройки начинать заново работать с исходно-разрешительной документацией. А это всегда дополнительные время и деньги.
Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения. Уже на начальном этапе можно выявить слабые места, которые влияют на реализацию проекта. Такой подход позволяет сократить сроки проектирования и разработки документации, исключить «работу на корзину» и упростить согласование проекта. Поэтому многие заказчики даже вне «Зеленого коридора» обращаются к нам на этапе зарождения проекта. Они понимают, что, проконсультировавшись с нашими экспертами, уделив больше внимания слабым местам, они избегают дополнительных издержек, которые в дальнейшем могут оказаться для них гораздо дороже.
Еще раз хочу подчеркнуть: на этапе проектирования можно предусмотреть экономию средств и при этом сохранить качество проекта и не нарушить требования технических регламентов. Проектирование занимает крайне незначительную долю в стоимости жизненного цикла объекта, но чем правильнее будут проектные решения, тем дешевле будут следующие этапы: строительство и эксплуатация здания.
— На VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы» много внимания было уделено вопросу повышения компетенции заказчиков. Главгосэкспертиза и Ассоциация экспертиз России, в которой вы являетесь членом правления, провели несколько мероприятий на тему «Эффективный заказчик — ключ к успешным проектам». Каковы здесь ключевые проблемы и пути решения, на ваш взгляд?
— Только заказчик отвечает за принятые решения и эффективность затраченных средств. Поэтому правильные решения на этапе формирования ТЗ, правильные решения на этапе согласования проектной документации и выполнение требований экспертизы и есть ключ к успешной реализации проекта.
Наше общее отраслевое мнение — органы экспертизы должны помогать в повышении уровня компетенции заказчика. Самый доступный и действенный способ — информирование и обучение: рубликация актуальных новостей отрасли в наших социальных сетях и проведение просветительских мероприятий. Эксперт в современном мире — больше, чем сотрудник, проверяющий определенный раздел ПД. Это специалист, который благодаря комплексному профильному образованию и опыту работы умеет систематизировать, обобщать информацию и передавать свои знания заказчиками.
Мы регулярно проводим вебинары, даем возможность задать вопросы, выкладываем видеозаписи и презентации докладчиков.
Предоставить информацию, обучить, объяснить ошибки - в этом и есть суть нашей работы по повышению компетенции заказчика. Чем выше уровень заказчика, тем эффективнее работает строительная отрасль и быстрее реализуются инвестпроекты.
Бывший министр строительства Калининградской области, а ныне советник губернатора региона Михаил Викторов рассказал о причинах ухода из правительства, новых предложениях по стимулированию спроса на жилье, а также других нововведениях в строительной отрасли.
– Почему вы не вошли в новую команду губернатора?
– Первое, что хочу отметить, имея полное взаимопонимание и поддержку со стороны губернатора в течение всей моей работы, я по-прежнему считаю себя частью его команды. И по сути дела, меняю стилистику своей работы, но сохраняю главное – представление интересов правительства Калининградской области и губернатора по более суженной тематике вопросов: в сфере строительства, законодательства (214-ФЗ) и инноваций. В связи с тем что срок моего контракта истек, я сам написал заявление об отставке. Естественно, по ходу работы было много споров о форме и сути реализации ряда задач, в первую очередь это касается реализации федеральной целевой программы. Не все было сделано так, как я предлагал. Но на то был целый ряд причин, сказался и непростой предвыборный год в Калининградской области. В стеклянном доме, как известно, камнями не кидаются, но какие-то серьезные реформы в строительном комплексе в части управления госзакупками было просто невозможно провести. Возможно, для этого пришло время именно сейчас, после выборов. Я, в свою очередь, подготовил соответствующие служебные записки и рекомендации для нынешнего руководства министерства.
Действительно, губернатор ставил передо мной задачу по исполнению ФЦП на 100%. Этот высокий результат мне не покорился, но я считаю, что в рамках имевшихся полномочий свою задачу на посту выполнил – увеличил объем освоения средств по программе в два с лишним раза. А чтобы выйти на 100%-й результат, нужно расшить ряд ключевых организационно-управленческих вопросов. Тот же кадровый вопрос – к примеру, для того чтобы осваивать 20 млрд рублей, Управление капитального строительства должно насчитывать около 200 сотрудников. А у меня было 50. Понятно, что кризис, идет экономия на штате, приходилось расставлять акценты. Более того, я сам и мои заместители чуть ли не прорабами выходили для контрольной и оперативной работы на стройках. При этом мы впервые в истории региона перешли из фазы наверстывания сроков к досрочному вводу объектов в эксплуатацию. Это детсады, Дом ветеранов. Мы ликвидировали долгострои, тот же знаменитый Театр эстрады.
– В Петербурге при реализации адресных программ власти столкнулись с проблемой некачественного подряда на объектах госзаказа и снова заговорили о несовершенстве законодательства в этой сфере. Какие реформы нужны 44-ФЗ?
– Реформа госзакупок, которую обещали с введением 44-ФЗ, по большому счету, провалилась. Жалею только об одном: что 3-4 года назад, нещадно критикуя положения 44-ФЗ, не лег на амбразуру и не добился учета специфики строительного комплекса в тексте закона. Потому что на практике любой конкурс остается, по сути, лотереей.
Падение на тендерах составляет до 65% (на проектирование). Такое у нас было, причем не один раз. Действительно, несовершенство системы госзакупок – это еще одна из проблем, которая сказалась на исполнении ФЦП. Мы никогда не реализуем программу на 100%, пока госзакупки в стройке не приведут в нормальное состояние, пока система не учтет как интересы государства, так и интересы добросовестного бизнеса. Ведь большая часть действительно качественных подрядчиков «пролетает» мимо этих конкурсов, потому что опускаться меньше 15% – это самоубийство. А когда подрядчик с демпингом в 31% выходит на объект, результат мы видим уже через полгода. Когда денег у компании уже нет, смета не сходится, и он начинает юлить: давайте пересчитаем, давайте пересогласуем другую смету в экспертизе. Добивает всю эту систему ситуация с банковскими гарантиями. Как вы знаете, за последний год многие банки лишились лицензии.
С одной стороны, меня радует стремление ЦБ навести порядок в банковском секторе, с другой – сколько случаев, когда банковскую претензию за нерадивого подрядчика предъявить уже некому. Часто и банки сопротивляются и находят массу причин, чтобы не обеспечить денежное покрытие соответствующей гарантией. Еще одна проблема, которая тормозит федеральную программу, – отсутствие рынка качественного проектирования. К сожалению, на территории Калининградской области сохранившихся с советских времен опытных проектных институтов не осталось. В регионе работают около 100 мелких проектных компаний, которые все как на подбор выпускают документацию ужасающего качества. Как правило, у крупных компаний есть свои проектные отделы, которые доводят документацию до ума. Но если эти проекты попадают в руки к слабому подрядчику, работа просто встает из-за бесконечных нестыковок.
Я активно попытался завести в регион крупные проектные организации. Тот же ФГУП «ГПИ № 6» Минстроя РФ, КБ ВиПС Вячеслава Семененко. Но они со всеми своими мощностями и возможностями не смогли пробиться на рынок. Они также не могут падать на конкурсах на 20%. И я как разработчик технического задания им ничем помочь не могу. В итоге у меня возникла идея о централизации функции проектирования на уровне одной государственной организации, сейчас я готовлю соответствующие положения и нормативы. Для этого планирую позаимствовать опыт Курской и Белгородской областей, где такие госпроектировщики уже работают.
– При этом зачастую сами же подрядчики жалуются на низкое качество работы заказчика, имея в виду прежде всего муниципальные образования.
– Реализация ФЦП у нас делилась примерно пополам. 50% программы исполняло управление заказчика, подчиненное Минстрою, а половина была закреплена за муниципалитетами. Сейчас в области действуют около 20 муниципальных управлений капитального строительства, которые фактически проводили конкурсы и подписывали контракты на программные объекты. И мы действительно столкнулись с низкой исполнительской дисциплиной, когда по муниципальному контракту на детсад, скажем, срок строительства нарушен уже на год.
Как мне воздействовать на муниципальные контракты? Выгнать мы не можем – по Конституции органы исполнительной власти не могут вмешиваться в работу муниципалитетов. Писать письма и директивы – тоже не выход, они могут написать жалобу в прокуратуру. И одним из моих предложений было централизовать функцию госзаказчика в одних руках, на уровне региона, то есть закрыть эти 20 УКСов и оставить один. Тогда уровень дисциплины и исполнения реально поднимется, и мы выйдем на 90% исполнение ФЦП. Но, как вы знаете, у нас были выборы, а муниципалы – это активные участники выборных процессов, поэтому эти предложения не нашли поддержки. Надеюсь, что сейчас это все-таки будет сделано.
– В эпоху вашего министерства был достигнут рекордный объем ввода жилья – более 1,1 млн кв. м. Как чувствует себя рынок в кризис? Удастся ли удержаться на этой планке?
– В министерство меня приглашали, по сути, в качестве антикризисного менеджера. Я пришел на волне коррупционного скандала в сфере «долевки», два сотрудника попались на взятке. Вторую половину 2014 года я выполнял функции пожарной машины для пылающего стройкомплекса региона. И структуру министерства пришлось выстраивать заново – поменять не только штат, но и систему взаимоотношений со строительным бизнесом. Она стала более открытой – в формате регулярного диалога.
Мы определили тот круг задач, который необходимо решить, чтобы добиться планового ввода домов. Как правило, это вопросы по сетям и подключениям. Я создал рабочую комиссию, сформировавшую повестку сдаточных объектов, которые должны быть введены через 3-6 месяцев и по которым застройщик испытывал проблемы с подключениям. На этих совещаниях, к слову, присутствовали и представители монополиста – «Янтарьэнерго». Как правило, половина проблемных вопросов снималась тут же, не отходя от стола, мы просто убирали лишние бюрократические проволочки. И эта система открытого диалога и ручного сопровождения проектов дала свои результаты – пошел резкий прирост объемов строительства, и регион вышел на первое-второе место по обеспеченности жильем на душу населения. В
прошлом году мы ввели более 1,1 млн кв. м жилья, в этом году нам поставлена планка в 830 тыс. кв. м, но уже к сентябрю строительный комплекс выдал 850 тыс. Могу прогнозировать, что по итогам года регион снова преодолеет планку в 1 млн кв. м жилья. На фоне снижения объемов жилищного строительства в большинстве регионов это будет очень хороший показатель.
– Область – один из двух регионов в СЗФО, которые ввели региональное субсидирование ипотечной ставки. Какие дополнительные меры по стимулированию спроса вы готовы предложить?
– В прошлом году в рамках антикризисного плана губернатор поддержал ряд мер по стимулированию внутреннего спроса. С июня в регионе действует региональное субсидирование ипотечной ставки до 8%. Но этого мало, я буду предлагать и более радикальные вещи, например снижение ипотечной ставки до 0% для льготных категорий граждан, речь идет о 150-200 гражданах.
Эту программу дополнительно нужно дополнить возможностью субсидирования этих категорий граждан до 300 тыс. рублей. При этом действующую программу 8%-й ставки надо распространить на всех граждан области. Объем бюджетных дотаций может быть увеличен в пять раз. Готов спорить и защищать эти траты в областной администрации. Кроме того, мы готовим проект под рабочим названием «Европейская Россия» по привлечению в регион дополнительного спроса на жилье из других регионов России. Целью проекта под рабочим названием «Европейская Россия» станет популяризация жилищных проектов Калининградской области – как самого областного центра, так и курортных городов, Светлогорска, Зеленоградска, Янтарного и местной игорной зоны. Оказалось, что люди просто не знают, что собой представляет Калининградская область сегодня. А это очень комфортный с точки зрения климата, уровня благоустройства регион.
Уже сейчас к нам едут с Дальнего Востока, Красноярска, Брянска, много покупателей из Москвы и Петербурга. Мы рассчитываем, что внешний спрос вырастет с нынешних 5-7% хотя бы до 40%. Для этого в 2016 году планируем организовать участие области в международных и межрегиональных выставках с приобретением за бюджетный счет экспомест. Бюджет этих мероприятий может составить 2-3 млн рублей, соответствующая строка в бюджете на следующий год уже обсуждается в правительстве. В рамках экспозиции свои проекты будут представлять и местные застройщики – эти мероприятия пойдут уже за счет инвесторов.
– На посту министра вы также настоятельно предлагали промышленникам заморозить цены на строительные материалы в области. Пошел ли бизнес на этот шаг?
– Нам удалось сбить нарастающую спекулятивную волну со стороны основных производителей строительных материалов, апеллирующих к росту курса доллара. Первые сигналы поступили от наших застройщиков, от компаний, ведущих промышленное строительство, и мы начали активно пробивать всю цепочку поставок стройматериалов – откуда к нам везут цемент, гравий, щебень, ЖБИ и т. д. И если на цены на отделочные материалы повлиять сложно – там большой объем поставок из Польши, то ряд составляющих, которые формируют себестоимость бетона, нам подвластен. Мы решили искать альтернативу и обратились к крупнейшим производителям из Петербурга и Ленобласти.
Я лично беседовал с руководством Группы ЛСР, компании «Ленстройматериалы», «Евроцемент» и др. Активно интересовались нашим рынком и промышленники из Республики Беларусь. В итоге мы наглядно показали областным производителям, что, во-первых, мы досконально знаем, из чего складывается себестоимость их продукции, во-вторых, имеем отличные альтернативы поставок. Наконец, я просто собрал крупнейшие ДСК и предупредил: если будете играть на спекулятивных курсах и не заморозите сложившийся уровень цен, я начну более детально мониторить ценообразование. То есть приглашу ФАС, прокуратуру и любым доступным административным ресурсом начну изучать и влиять на ценовую политику. И большинство поставщиков этому сигналу вняли и пошли на такую заморозку. Взамен мы пообещали им помощь в решении любых инфраструктурных проблем – по энергетике, логистике, транспорту. Таким образом, удалось сбить спекулятивную волну и удержать ценовой баланс на рынке.