Денис Горбунов: «Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения»
Сегодня руководством Ленобласти созданы благоприятные условия для инвестиционного или бюджетного строительства объектов различного назначения. Региональная госэкспертиза активно включена в этот процесс. О том, какие задачи стоят перед экспертами и как они участвуют в оптимизации сроков строительства, рассказывает начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов.
— Денис Александрович, какие изменения в строительной отрасли, в том числе законодательные, можно отметить за прошедший год?
— В первую очередь это уверенное развитие цифровизации отрасли. Экспертиза уже проводится в электронном формате. Если говорить о широком применении технологий информационного моделирования, машиночитаемых форматах документов и искусственного интеллекта на всех этапах жизненного цикла проекта, то скорость изменений в этом направлении будет увеличиваться. Это наше ближайшее будущее. Государство и бизнес активно занимаются проработкой и развитием целого стека информационных технологий и методик.
Во-вторых, важно отметить продолжение в этом году политики Минстроя по поддержке строительной отрасли, в том числе возможность при определенных обстоятельствах неоднократно продлевать сроки прохождения экспертизы.
На региональном уровне хорошим подспорьем инвесторам остается Закон Ленинградской области № 38-оз. Напомню, что в нем содержится перечень объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, строительство которых можно осуществлять без разрешения на строительство при положительном заключении нашего учреждения. Этот закон наилучшим образом согласуется с федеральным курсом на сокращение бюрократических процедур.
— Как влияют новые вводные на реализацию проектов? Какие проекты можно назвать драйверами строительной жизни региона?
— Любое строительство — само по себе драйвер в развитии региона, так как оно задействует весь комплекс работ и услуг местных предприятий: от производства строительных материалов, утилизации грунтов на нулевом цикле и вплоть до сноса здания в конце срока эксплуатации.
Сложно выделить какое-то одно направление в качестве локомотива. Ленобласть — традиционный лидер по вводу квадратных метров жилья на одного жителя. Наряду с новыми, очень красивыми современными ЖК развиваются и социальные проекты.
Однако такая особенность Ленинградской области, как близость к мегаполису, наличие крупных сухопутных и морских транспортных потоков, связывающих соседние регионы, требует обеспечения логистики, создания распределительных складских комплексов и развития промышленности. Речь идет и о создании новых, и о реконструкции действующих предприятий.
Хочу отметить, что для реализации крупных проектов в Ленобласти работает целая система «Зеленый коридор», которая объединяет региональные органы власти и государственные институты, включая «Леноблгосэкспертизу».
В рамках работы в «Зеленом коридоре» мы консультируем инвесторов по подготовке пакета документов для экспертизы и по применению наиболее эффективных технических решений. Тем самым мы помогаем реализовать проект таким образом, чтобы заложенные в него средства были израсходованы максимально эффективно, а сроки возведения объекта минимизированы при сохранении качества работ.
— На каком этапе к вам может обратиться инвестор, решивший построить промышленный объект, с какими вопросами?
— Далеко не каждый инвестор из числа промышленников, идейно вдохновившийся на создание объекта, является профессионалом в строительстве. К сожалению, можно допустить серьезные ошибки еще на этапе подбора земельного участка, выбора проектной организации, составления технического задания на строительство. Подобные просчеты могут привести к ситуациям, когда вся проделанная работа не приводит к должным результатам, и приходится возвращаться в исходную точку. Теряется самое главное — время! Были случаи, когда только на этапе экспертизы обращали внимание на то, что на участок, например, наложены ограничения. В этом случае приходилось вносить изменения в градостроительный регламент, перепроектировать, менять конфигурацию участка. И вместо стройки начинать заново работать с исходно-разрешительной документацией. А это всегда дополнительные время и деньги.
Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения. Уже на начальном этапе можно выявить слабые места, которые влияют на реализацию проекта. Такой подход позволяет сократить сроки проектирования и разработки документации, исключить «работу на корзину» и упростить согласование проекта. Поэтому многие заказчики даже вне «Зеленого коридора» обращаются к нам на этапе зарождения проекта. Они понимают, что, проконсультировавшись с нашими экспертами, уделив больше внимания слабым местам, они избегают дополнительных издержек, которые в дальнейшем могут оказаться для них гораздо дороже.
Еще раз хочу подчеркнуть: на этапе проектирования можно предусмотреть экономию средств и при этом сохранить качество проекта и не нарушить требования технических регламентов. Проектирование занимает крайне незначительную долю в стоимости жизненного цикла объекта, но чем правильнее будут проектные решения, тем дешевле будут следующие этапы: строительство и эксплуатация здания.
— На VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы» много внимания было уделено вопросу повышения компетенции заказчиков. Главгосэкспертиза и Ассоциация экспертиз России, в которой вы являетесь членом правления, провели несколько мероприятий на тему «Эффективный заказчик — ключ к успешным проектам». Каковы здесь ключевые проблемы и пути решения, на ваш взгляд?
— Только заказчик отвечает за принятые решения и эффективность затраченных средств. Поэтому правильные решения на этапе формирования ТЗ, правильные решения на этапе согласования проектной документации и выполнение требований экспертизы и есть ключ к успешной реализации проекта.
Наше общее отраслевое мнение — органы экспертизы должны помогать в повышении уровня компетенции заказчика. Самый доступный и действенный способ — информирование и обучение: рубликация актуальных новостей отрасли в наших социальных сетях и проведение просветительских мероприятий. Эксперт в современном мире — больше, чем сотрудник, проверяющий определенный раздел ПД. Это специалист, который благодаря комплексному профильному образованию и опыту работы умеет систематизировать, обобщать информацию и передавать свои знания заказчиками.
Мы регулярно проводим вебинары, даем возможность задать вопросы, выкладываем видеозаписи и презентации докладчиков.
Предоставить информацию, обучить, объяснить ошибки - в этом и есть суть нашей работы по повышению компетенции заказчика. Чем выше уровень заказчика, тем эффективнее работает строительная отрасль и быстрее реализуются инвестпроекты.
Генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин рассказал «Строительному Еженедельнику», как трансформируются сегодня проекты комплексного освоения территорий и что ждет рынок в случае отмены долевого строительства.
– «Северная долина» – один проектов комплексного освоения территорий в Петербурге, имеющий уже достаточно продолжительную историю реализации. С одной стороны, это хорошо: у «Северной долины» отличная узнаваемость на рынке, а с другой, наверное, плохо – у покупателей постоянно появляются новые требования…
– Реализация проекта «Северная долина» началась около восьми лет назад, и конечно, за эти годы многое изменилось – и рыночная ситуация, и повышение требований потребителя. Самая существенная корректировка за последние три-четыре года, связанная с изменением покупательских предпочтений, – увеличение доли малогабаритного жилья: студий и однокомнатных квартир. Покупательная способность пока не позволяет гражданам массово приобретать недвижимость большего метража. Однако стоит отметить, что интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам остается на хорошем уровне. Молодые люди, которые уже приобрели в «Северной долине» однокомнатные квартиры, с расширением состава семьи задумываются о покупке жилья с большим количеством комнат. Поэтому в новых очередях проекта мы спроектировали семейные квартиры евроформата площадью 50-60 кв. м с двумя спальнями. После выхода этого предложения на рынок, оно было выкуплено в первую очередь. Вообще основной тренд сегодня – это больше функций на той же площади.
Покупатели действительно становятся все требовательнее, и в своих проектах мы уходим от жесткого «эконома» и стремимся к улучшению качества – планировок и отделки квартир, мест общего пользования, благоустройства, территорий для отдыха и спорта Понятно, что при наших объемах и темпах строительства сделать это непросто, но жесткая конкуренция заставляет постоянно совершенствовать продукт. Микрорайон «Северная долина» развивается одновременно с ростом населения, и, следуя за потребностями жителей, компания предлагает дополнительные «фишки», повышающие комфорт проживания.
– А какова доля повторных покупок в «Северной долине»?
– Доля повторных покупок в проектах «Главстрой-СПб» составляет около 30%.
– Одна из самых болезненных тем для новоселов – появление инфраструктуры в последнюю очередь, после строительства всего жилья. Как синхронизирован этот процесс в «Северной долине»?
– С Правительством Петербурга у нас подписана «дорожная карта», по которой мы обязаны строить жилье и социальную инфраструктуру согласно утвержденному графику. Понятно, что есть некоторое отставание, но мы стараемся исправить эту ситуацию. Сегодня в «Северной долине» действуют две школы и четыре детских сада. В ноябре этого года введем в эксплуатацию еще один детский сад. В процессе строительства – три объекта, а в планах на ближайшие два года – еще несколько социальных учреждений. Не буду лукавить, дефицит мест в школах и дошкольных учреждениях сохраняется. Однако строим мы очень быстро, скорость возведения социальных объектов высокая. С момента начала строительства детского сада до момента его ввода в эксплуатацию с полной укомплектованностью проходит около года, на строительство школы уходит менее полутора лет.
– Другая проблема – дороги, причем как организация внутриквартальных проездов, так и подключение всей территории к внешним трассам. Как решен этот комплекс вопросов в «Северной долине»?
– В «Северной долине» дорожная ситуация существенно лучше, чем еще несколько месяцев назад. В июне текущего года мы открыли второй выезд из квартала на проспект Энгельса, что значительно улучшило транспортную доступность. На мой взгляд, проблема скорее заключается в ограниченной пропускной способности тех магистралей, к которым подключен наш проект.
– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Удается ли скрыть производственный процесс, который постоянно идет под окнами?
– От производственного процесса никуда не деться, но в действительности ничего особо критичного в этом нет. Все стройки огорожены от жилых кварталов и охраняются, по действующим внутриквартальным проездам строительная техника не перемещается, строго соблюдается чистота, производство шумных работ четко регламентировано. По проекту «Северная долина» к нам уже давно не поступало никаких замечаний на этот счет. В «Юнтолово» такой инцидент был, но он возник в период проведения шумных работ на объекте и в короткие сроки был разрешен.
– В ближнем соседстве с «Северной долиной» располагается Шуваловский парк, одно из любимых мест отдыха жителей Выборгского района. У вас нет планов по его благоустройству или реконструкции?
– Определенных планов по этому парку нет, но на территории самой «Северной долины» предусмотрена парковая зона площадью 10,8 га. Это будет отдельная рекреационная территория, которая, по нашим планам, станет новым комфортным местом отдыха для жителей. Сейчас здесь построен каток, который в летнее время используется как спортивная площадка.
– Мы уже успели упомянуть «Юнтолово». У «Главстроя-СПб» никогда не было мыслей реализовать там проект более высокой ценовой категории, учитывая близость инвестиционных проектов «Газпрома»?
– Проект «более высокой ценовой категории» на два миллиона квадратных метров? Рынок бы вздрогнул. Но если серьезно, пока мы реализовали там лишь малую часть из того, что предусмотрено проектом. И действительно идем по пути повышения комфорта и, можно сказать, класса возводимого жилья. Здесь запланированы различные категории недвижимости – от малоэтажной до многоэтажной. Каждый потребитель сможет выбрать подходящий вариант и по цене, и по типу жилья. Большое внимание уделяем архитектурной составляющей проекта. Именно поэтому к работе над «Юнтолово» были приглашены специалисты голландского архитектурного бюро. И результат уже виден. Корпуса, которые мы ввели в эксплуатацию в этом году, качественно отличаются от первых домов, построенных в новом микрорайоне. Значительно интереснее стали и внешний облик домов, и планировки квартир. Штаб-квартира «Газпрома» – сосед без всякого сомнения интересный, и нам ничто не мешает в будущем создать продукт, ориентированный на более взыскательного покупателя. Конечно, при условии, что ситуация на рынке будет благоприятной.
– Застройщики стали отказываются от застройки крупных территорий в пригородных районах, концентрируя свой интерес на развитии небольших проектов в пределах города. Планирует ли менять стратегию «Главстрой-СПб»?
– Застройщики уходят из районов «Закадья» по понятным причинам: прибыль невелика, себестоимость растет, низкие продажи. В таких условиях можно выжить только за счет массовости строительства и больших оборотов, которые могут себе позволить далеко не все компании.
Вместе с тем альтернативы проектам КОТ, несмотря на всю их тяжеловесность, практически нет. Резервы для точечной застройки в черте города отсутствуют, а реновация промышленных территорий – это, по сути, те же проекты КОТ, только в застроенных локациях. Добавим сюда вопросы с выводом промышленных предприятий за черту города, экологические проблемы, и сразу становится понятно, что такие территории для строительства далеко не идеальны. При этом для «Главстрой-СПб» проекты объемом в 100 тыс. кв. м интереса не представляют, мы рассматриваем объемы минимум в 300-500 тыс. кв. м.
– А есть ли территории в городе, которые подходят под эти параметры?
– Такие территории есть, но неясно, что будет с рынком в целом. Сейчас наступил период осмысления, определения дальнейших векторов развития. Думаю, что с новыми крупными проектами сейчас выйти отважатся немногие. Тем более, в свете изменения законодательства и указаний Президента в перспективе трех лет уйти от долевого строительства.
– Насколько успешным по объемам продаж будет для «Главстроя-СПб» этот год?
– В первом полугодии, как и большинство застройщиков, мы ощутили некоторый спад объемов продаж. Спрос в первые месяцы 2017 года был неактивным, и это обстоятельство совпало с существенным увеличением объемов предложения на рынке. Произошло очередное изменение законодательства, и застройщики торопились с выводом новых проектов. При этом в первом полугодии мы пересмотрели свою ценовую политику в сторону увеличения стоимости квартир – примерно на 5%. Да, в тот момент, когда все пошли «вниз», чтобы сохранить свои продажи, мы целенаправленно пошли «вверх». Этот шаг был рискованным, но оправданным. Начиная с июля наши продажи выросли. Тем не менее, в натуральном выражении объем продаж будет меньшим по сравнению с показателем прошлого года.
– Ваши коллеги, крупные застройщики, говорят, что очередная новая версия закона «О долевом участии…» ставит под угрозу реализацию проектов КОТ. Согласны Вы с такой точкой зрения? И что будет с рынком, если долевое строительство и вовсе отменят?
– И без отмены «долевки» строительство столь масштабных проектов не было массовой тенденцией на рынке. Реализация проекта КОТ – это всегда длительный процесс, требующий детальной проработки и наличия существенного объема собственных инвестиций. Взяться за такие объекты могут только крупные девелоперские структуры. В случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных средств. Крупные игроки смогут работать в таких условиях, но для мелких и средних компаний настанут тяжелые времена. Что касается рынка, то в ближайшие год-два серьезных колебаний мы не ожидаем. В дальнейшем, при отказе от долевого строительства и переходе на продажи только готового жилья, построенного за счет собственных и заемных ресурсов, несомненно, произойдет рост цен на строящуюся недвижимость.