Денис Горбунов: «Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения»
Сегодня руководством Ленобласти созданы благоприятные условия для инвестиционного или бюджетного строительства объектов различного назначения. Региональная госэкспертиза активно включена в этот процесс. О том, какие задачи стоят перед экспертами и как они участвуют в оптимизации сроков строительства, рассказывает начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов.
— Денис Александрович, какие изменения в строительной отрасли, в том числе законодательные, можно отметить за прошедший год?
— В первую очередь это уверенное развитие цифровизации отрасли. Экспертиза уже проводится в электронном формате. Если говорить о широком применении технологий информационного моделирования, машиночитаемых форматах документов и искусственного интеллекта на всех этапах жизненного цикла проекта, то скорость изменений в этом направлении будет увеличиваться. Это наше ближайшее будущее. Государство и бизнес активно занимаются проработкой и развитием целого стека информационных технологий и методик.
Во-вторых, важно отметить продолжение в этом году политики Минстроя по поддержке строительной отрасли, в том числе возможность при определенных обстоятельствах неоднократно продлевать сроки прохождения экспертизы.
На региональном уровне хорошим подспорьем инвесторам остается Закон Ленинградской области № 38-оз. Напомню, что в нем содержится перечень объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, строительство которых можно осуществлять без разрешения на строительство при положительном заключении нашего учреждения. Этот закон наилучшим образом согласуется с федеральным курсом на сокращение бюрократических процедур.
— Как влияют новые вводные на реализацию проектов? Какие проекты можно назвать драйверами строительной жизни региона?
— Любое строительство — само по себе драйвер в развитии региона, так как оно задействует весь комплекс работ и услуг местных предприятий: от производства строительных материалов, утилизации грунтов на нулевом цикле и вплоть до сноса здания в конце срока эксплуатации.
Сложно выделить какое-то одно направление в качестве локомотива. Ленобласть — традиционный лидер по вводу квадратных метров жилья на одного жителя. Наряду с новыми, очень красивыми современными ЖК развиваются и социальные проекты.
Однако такая особенность Ленинградской области, как близость к мегаполису, наличие крупных сухопутных и морских транспортных потоков, связывающих соседние регионы, требует обеспечения логистики, создания распределительных складских комплексов и развития промышленности. Речь идет и о создании новых, и о реконструкции действующих предприятий.
Хочу отметить, что для реализации крупных проектов в Ленобласти работает целая система «Зеленый коридор», которая объединяет региональные органы власти и государственные институты, включая «Леноблгосэкспертизу».
В рамках работы в «Зеленом коридоре» мы консультируем инвесторов по подготовке пакета документов для экспертизы и по применению наиболее эффективных технических решений. Тем самым мы помогаем реализовать проект таким образом, чтобы заложенные в него средства были израсходованы максимально эффективно, а сроки возведения объекта минимизированы при сохранении качества работ.
— На каком этапе к вам может обратиться инвестор, решивший построить промышленный объект, с какими вопросами?
— Далеко не каждый инвестор из числа промышленников, идейно вдохновившийся на создание объекта, является профессионалом в строительстве. К сожалению, можно допустить серьезные ошибки еще на этапе подбора земельного участка, выбора проектной организации, составления технического задания на строительство. Подобные просчеты могут привести к ситуациям, когда вся проделанная работа не приводит к должным результатам, и приходится возвращаться в исходную точку. Теряется самое главное — время! Были случаи, когда только на этапе экспертизы обращали внимание на то, что на участок, например, наложены ограничения. В этом случае приходилось вносить изменения в градостроительный регламент, перепроектировать, менять конфигурацию участка. И вместо стройки начинать заново работать с исходно-разрешительной документацией. А это всегда дополнительные время и деньги.
Наша задача — дать инвестору возможность принять правильные решения. Уже на начальном этапе можно выявить слабые места, которые влияют на реализацию проекта. Такой подход позволяет сократить сроки проектирования и разработки документации, исключить «работу на корзину» и упростить согласование проекта. Поэтому многие заказчики даже вне «Зеленого коридора» обращаются к нам на этапе зарождения проекта. Они понимают, что, проконсультировавшись с нашими экспертами, уделив больше внимания слабым местам, они избегают дополнительных издержек, которые в дальнейшем могут оказаться для них гораздо дороже.
Еще раз хочу подчеркнуть: на этапе проектирования можно предусмотреть экономию средств и при этом сохранить качество проекта и не нарушить требования технических регламентов. Проектирование занимает крайне незначительную долю в стоимости жизненного цикла объекта, но чем правильнее будут проектные решения, тем дешевле будут следующие этапы: строительство и эксплуатация здания.
— На VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы» много внимания было уделено вопросу повышения компетенции заказчиков. Главгосэкспертиза и Ассоциация экспертиз России, в которой вы являетесь членом правления, провели несколько мероприятий на тему «Эффективный заказчик — ключ к успешным проектам». Каковы здесь ключевые проблемы и пути решения, на ваш взгляд?
— Только заказчик отвечает за принятые решения и эффективность затраченных средств. Поэтому правильные решения на этапе формирования ТЗ, правильные решения на этапе согласования проектной документации и выполнение требований экспертизы и есть ключ к успешной реализации проекта.
Наше общее отраслевое мнение — органы экспертизы должны помогать в повышении уровня компетенции заказчика. Самый доступный и действенный способ — информирование и обучение: рубликация актуальных новостей отрасли в наших социальных сетях и проведение просветительских мероприятий. Эксперт в современном мире — больше, чем сотрудник, проверяющий определенный раздел ПД. Это специалист, который благодаря комплексному профильному образованию и опыту работы умеет систематизировать, обобщать информацию и передавать свои знания заказчиками.
Мы регулярно проводим вебинары, даем возможность задать вопросы, выкладываем видеозаписи и презентации докладчиков.
Предоставить информацию, обучить, объяснить ошибки - в этом и есть суть нашей работы по повышению компетенции заказчика. Чем выше уровень заказчика, тем эффективнее работает строительная отрасль и быстрее реализуются инвестпроекты.
О государственных заказах на возведение жилищных, социальных, инфраструктурных и других важных объектов, а также о развитии отрасли в Северной столице беседуем с председателем Комитета по строительству Санкт-Петербурга, Почетным строителем России Игорем Креславским.
– Игорь Вадимович, Вы возглавляете Комитет с января 2020 года. Какие, на Ваш взгляд, изменения в строительном комплексе города произошли за последние три с половиной года?
– Во-первых, следует отметить существенный рост строительства по адресной инвестиционной программе. Мы значительно нарастили количество объектов, в том числе социальных. В 2020 году возводилось 96 объектов, в этом уже 165. В конце 2019 года объем нашей АИП не превышал 9 млрд рублей. Три года назад общий бюджет уже составлял 25,4 млрд рублей. В 2023 году наш бюджет насчитывает более 62 млрд рублей. Сейчас на стадии проектно-изыскательских работ находится 111 объектов, на стадии строительства – 165, из которых 71 вводится в эксплуатацию в 2023 году.
Во-вторых, все объекты возводятся в срок. У нас нет отставания от графиков.
В-третьих, мы создали Градостроительную комиссию в мае 2021 года и сейчас, спустя два года, видим позитивные результаты ее работы. А именно принято очень много решений – свыше ста. Все решения комплексные. В Петербурге застройщики возводят объекты жилищного строительства вместе с социально значимыми объектами: школами, садами, дорогами и даже поликлиниками. Сейчас выдано около 200 действующих разрешений на строительство социальных объектов в городе.
– Многие социально значимые объекты возводятся усилиями застройщиков. Расходы на них закладываются в стоимость квадратного метра. Могут ли власти принять меры, чтобы сократить эту нагрузку для покупателей жилья?
– Из социально значимых объектов застройщики возводят в основном школы и детские сады. На нынешний год в Петербурге запланирован ввод в эксплуатацию 19 школ, из них 9 строит город, 10 – застройщики. Соотношение практически 50х50. Что касается детских садов, то действительно, их строительство сейчас в большой степени финансируется застройщиками. Так, 32 из 37 садиков, запланированных к вводу в нынешнем году, построены на деньги инвесторов. Это, как правило, детсады внутри возводимых жилых комплексов.
Город в рамках Адресной инвестиционной программы, помимо школ и садов, строит основную часть объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Это очень сложные и затратные объекты: больницы, театры, библиотеки, спортивные арены.
Что касается снижения нагрузки на бизнес, то застройщики нашего города в большинстве своем социально ответственные и всегда готовы взять на себя обязательства перед городом. На сегодняшний день распределение обязанностей по возведению социально значимых объектов между городом и бизнесом является сбалансированным.
– План по вводу жилья на 2023 год меньше, чем в прошлом году. С чем это связано?
– Это связано с планами города соотнести количество жилой недвижимости с нагрузкой на дорожную, социальную и инженерную инфраструктуру.
– То есть сейчас соотношение между строительством жилья и социально значимых объектов приходит в соответствие с нормами?
– Если ранее наблюдался существенный дефицит социально значимых объектов – более 300, то сейчас мы снижаем его высокими темпами. По нашим расчетам, в 2025 году мы выйдем на плановый порядок. Проще говоря, через два года будет удовлетворена насущная потребность в социально значимых объектах, и они будут строиться по мере необходимости с учетом дальнейшего роста населения.
– В 2023 году будет введен в эксплуатацию только один жилой дом, построенный за счет бюджетных средств. Достаточно ли социального жилья возводится в Санкт-Петербурге?
– Действительно, мы строим немного домов за счет бюджета. Задача обеспечения петербуржцев социальным жильем решается другим способом. Для этой цели выкупаются квартиры у застройщиков по цене, соответствующей рыночной. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга сейчас полностью выполняет план по закупкам квартир для социальных нужд.
– В начале года было заявлено, что все долгострои будут завершены к концу 2023 года. Как реализуется это намерение?
– Да, в этом году будет решена проблема обманутых дольщиков в городе Санкт-Петербурге. Крупнейший проблемный объект у нас – ЖК «Ломоносов», который планируем завершить до конца года. В декабре планируем ввести в эксплуатацию последнюю, четвертую очередь. Напомню, в 2019 году у нас было около 60 проблемных домов общей площадью 1 миллион кв. метров. Сейчас эта цифра снизилась в 20 раз – мы достраиваем 50 тыс. кв. метров. Достраиваются еще два небольших объекта в Пушкине, их возведение находится у нас на контроле.
– Становится ли больше претендентов на участие в подрядных торгах?
– У нас высококонкурентная среда. Так, в рамках выполнения АИП в Санкт-Петербурге трудятся 33 генподрядчика строительно-монтажных работ и 30 проектных компаний. Город является крупнейшим заказчиком для генподрядных строительных организаций, они хотят работать с нами.
– Почему?
– Мы добросовестно выполняем свои обязательства. С одной стороны, требуем высокого качества и соблюдения сроков. С другой – быстро осуществляем приемку выполненных работ, подписываем акты и исправно платим. По факту выполненных работ деньги переводятся исполнителю быстро. У нас четко налажена работа с Комитетом финансов Санкт‑Петербурга.
– Часто ли подрядчики пользуются возможностью пересмотра стоимости контракта, предоставленной Постановлением Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315?
– Если подрядчик обосновывает необходимость изменения условий контракта, то у нас есть возможность заключить дополнительное соглашение. Такие случаи связаны, как правило, с ростом стоимости материалов. Контракт заключается на несколько лет, а в последние годы у нас был ряд скачков цен.
– Как будет развиваться строительный комплекс Санкт-Петербурга в нынешних сложных условиях?
– Строительные компании привыкли преодолевать сложности. Они стойко перенесли период пандемии, не останавливая работы. Справляются они и с санкционным давлением. Локализация строительных материалов в стране высокая – 95% производится у нас. Уверен, что строительная отрасль справится со всеми трудностями и продолжит поступательное развитие.
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. ВВОД В СТРОЙ В 2023 Г.
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Застройщик |
Кол-во мест |
Адрес |
Район |
Ввод в строй |
|
ШКОЛЫ |
||||||
|
1. |
Общеобразовательная школа
|
АО «Эталон ЛенСпецСМУ» |
825 |
Малая Митрофаньевская улица, участок 27 |
Адмиралтейский |
введен |
|
2. |
Общеобразовательная школа
|
АО «МОНОЛИТСТРОЙ» |
550 |
Болотная улица, д. 6 |
Выборгский |
введен |
|
3. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» |
825 |
пос. Парголово, проспект Энгельса, участок 20 |
Выборгский |
введен |
|
4. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «СУАР-ГРУПП» |
550 |
Колпино, Тверская улица, д. 13, литера А |
Колпинский |
введен |
|
5. |
Средняя общеобразовательная школа № 478
|
ООО «СУАР-ГРУПП» |
1000 |
округ Полюстрово, Муринская дорога, д. 70, корп. 2 |
Красногвардейский |
введен |
|
6. |
Учреждение дополнительного образования для детей
|
ООО «АПЕКС» |
300 (доп. обр.) |
Зеленогорск, Комсомольская улица, участок 1 |
Курортный |
введен |
|
7. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «Городские кварталы» |
650 |
Пулковское шоссе, д. 30, литера 3 |
Московский |
введен |
|
8. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «СУ-17» |
1100 |
проспект Космонавтов, участок 14 |
Московский |
введен |
|
9. |
Общеобразовательная школа № 691 Невского района, 3-й корпус (новый)
|
ООО «СУ-17» |
825 |
Дальневосточный проспект, д. 8, корп. 2, стр. 1 |
Невский |
введен |
|
10. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «СЗ «СПб Реновация - Славянка» |
825 |
Усть-Славянка, Советский проспект, участок 33 |
Невский |
30.10.2023 |
|
11. |
Средняя общеобразовательная школа № 99 СТАРТ Новое здание и реконструкция старого
|
ООО «ЛЕНТЕХСТРОЙ» |
1100 |
Новое здание: Петровский проспект, д. 11, корп. 1
Реконструированное существующее: Депутатская улица, д. 6 |
Петроградский |
введен |
|
12. |
Общеобразовательная школа
|
ЗАО «Северный город» |
825 |
Пригородный, участок 307, Каменка |
Приморский |
введен |
|
13. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «Главстрой - СПб специализированный застройщик» |
825 |
3-я Конная Лахта, участок 6 |
Приморский |
30.12.2023 |
|
14. |
Общеобразовательная школа
|
ЗАО «ТРЕСТ 101» |
550 |
Шушары, Пулковское шоссе, участок 438 |
Пушкинский |
Введен
|
|
15. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «КВС» |
1375 |
Шушары, Славянка, Колпинское шоссе, участок 203 |
Пушкинский |
введен |
|
16. |
Общеобразовательная школа
|
ООО «Лира» |
1650 |
Шушары, Школьная улица |
Пушкинский |
30.10.2023 |
|
СОВМЕЩЕННЫЕ УЧРЕЖДЕНИЯ |
||||||
|
17. |
Совмещенный объект: начальная школа на 300 мест и детский сад на 150
|
ООО «СЗ «Кантемировская» |
450 (300+150) |
Кантемировская улица, д. 11, литера А |
Выборгский |
введен |
|
18. |
Совмещенный объект на 200 мест: начальная школа (110) и детский сад (90)
|
ООО «Ренессанс» |
200 (110+90) |
МО «Невский», улица Дыбенко, участок 210 |
Невский |
введен |
|
19. |
Совмещенный объект: школа на 200 мест и детский сад на 150
|
ООО «Каскад» («Лидер Групп») |
350 (200 + 150) |
Шушары, Школьная улица |
Пушкинский |
введен |
|
ДЕТСКИЕ САДЫ |
|
|||||
|
20. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Специализированный застройщик «Эталон Галактика» |
120 |
улица Красуцкого, участок 13 |
Адмиралтейский |
30.11.2023 |
|
21. |
Встроенно-пристроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Морская Строительная Компания» |
140 |
Невская губа, участок 30 |
Василеостровский |
введен |
|
22. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» |
320 |
Невская губа, участок 15 (западнее В.О., квартал 13) |
Василеостровский |
введен |
|
23. |
Встроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «Аквилон Девелопмент Северо-Запад» |
80 |
Невская губа, участок 24 |
Василеостровский |
31.12.2023 |
|
24. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Специализированный застройщик «Созидание» |
250 |
проспект Энгельса, участок 28 |
Выборгский |
31.10.2023 |
|
25. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» |
280 |
Парголово, Торфяное, улица Шишкина, участок 21 |
Выборгский |
30.12.2023 |
|
26. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» |
280 |
Парголово, проспект Энгельса, участок 38 |
Выборгский |
30.12.2023 |
|
27. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «УнистройРегион 2» |
100 |
МО «Полюстрово», проспект Металлистов, участок 77 |
Калининский |
30.11.2023 |
|
28. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
АО «СМУ № 2 ТРЕСТА № 16» |
110 |
улица Брянцева, участок 1 |
Калининский |
29.12.2023 |
|
29. |
Реконструкция дошкольного образовательного учреждения
|
ООО «СУ-17» |
190 |
Колпино, Павловская улица, д. 31, литера А |
Колпинский |
29.12.2023 |
|
30. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «СПб Реновация-Красный Кирпичник» |
220 |
Колпино, Загородная улица, участок 69 |
Колпинский |
30.12.2023 |
|
31. |
Встроенное дошкольное образовательное учреждение |
ООО «СПб Реновация» |
75 |
Уткин проспект, участок 56 |
Красногвардейский |
введен |
|
32. |
Дошкольное образовательное учреждение с бассейном
|
ООО «КИТ» |
160 |
территория предприятия «Ручьи», участок 8 |
Красногвардейский |
введен |
|
33. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «НОРДСТРОЙ» |
140 |
МО «Горелово», Красносельское шоссе, участок 35 |
Красносельский |
введен |
|
34. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Дудергофский проект» |
190 |
Ленинский проспект, участок 255 |
Красносельский |
30.10.2023 |
|
35. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Сэтл Инвест» («Сэтл Сити») |
220 |
территория предприятия «Предпортовый» (Ленинские искры), участок 24 |
Красносельский |
30.11.2023 |
|
36. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СУ-17» |
220 |
Горелово, Красносельское шоссе, д. 44, корп. 2, литера А |
Красносельский |
29.12.2023 |
|
37. |
Встроенно-пристроенное помещение дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «ГринХаус» |
75 |
Белоостровская улица, д. 9, литера А |
Курортный |
введен |
|
38. |
Встроенно-пристроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «ЕВРОИНВЕСТ Московский» |
50 |
Московский проспект, д. 72 |
Московский |
30.09.2023 |
|
39. |
Встроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Специализированный застройщик «Сенатор» |
60 |
Октябрьская набережная, д. 86, корп. 2, литера А |
Невский |
30.09.2023 |
|
40. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Сити» |
170 |
Фарфоровская улица |
Невский |
введен |
|
41. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» |
220 |
Октябрьская набережная, |
Невский |
30.09.2023 |
|
42. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СПб Реновация» |
160 |
Усть-Славянка, Советский проспект, участок 34 |
Невский |
31.10.2023 |
|
43. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» |
140 |
Октябрьская набережная, д. 40, литера А, участок 29 |
Невский |
30.12.2023 |
|
44. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «КВС-Любоград» |
260 |
Стрельна, Красносельское шоссе, участок 12 |
Петродворцовый |
30.09.2023 |
|
45. |
Встроенно-пристроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗМКД» VerenGroup |
60 |
Комендантский проспект, участок 9 |
Приморский |
введен |
|
46. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
АО «ЮИТ Санкт-Петербург» |
110 |
МО «Юнтолово», Планерная улица, участок 103 |
Приморский |
введен |
|
47. |
Встроенно-пристроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Арсенал-Каменка» |
120 |
Глухарская улица, участок 30 |
Приморский |
введен |
|
48. |
Встроенно-пристроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «М.Сити» (ТИН Групп) |
120 |
МО «Коломяги», Глухарская улица, участок 22 |
Приморский |
введен |
|
49. |
Встроенно-пристроенное дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «СЗ «М.Сити» (ТИН Групп) |
120 |
МО «Коломяги», Глухарская улица, участок 22 |
Приморский |
введен |
|
50. |
Дошкольное образовательное учреждение |
ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» |
140 |
Орлово-Денисовский проспект, участок 13 |
Приморский |
введен |
|
51. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Мегалит-Охта Групп» |
140 |
Коломяжский проспект, д. 13, литера А (корпус 48) |
Приморский |
30.09.2023 |
|
52. |
Дошкольное образовательное учреждение |
ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» |
200 |
3-я Конная Лахта, участок 6 |
Приморский |
31.10.2023 |
|
53. |
Дошкольное образовательное учреждение
|
ООО «Инвестиционно-строительная компания «ВИТА» |
140 |
Шушары, Пулковское шоссе, участок 573 |
Пушкинский |
введен |