Алексей Орлов: «Спорт ассоциируется с динамикой, а динамика — с будущим»
В стране полным ходом реализуется федеральный проект «Спорт — норма жизни» нацпроекта «Демография». В рамках проекта строится множество спортивных сооружений. С точки зрения архитектуры и проектирования, это особенные проекты. О принципах проектирования спортивных объектов газете «Строительный Еженедельник» рассказал Алексей Орлов, заместитель генерального директора проектного института «АРЕНА».
— Архитектура спортивного сооружения — это одновременно и отображение внутренней структуры, и ответ на градостроительный контекст, и индивидуальный образ: от спортивного сооружения ожидают символического олицетворения города или клуба.
— И какие же особенности необходимо учитывать при проектировании спортивных сооружений?
— Внутреннюю планировочную структуру спортивного сооружения определяет взаимодействие нескольких функций. Крупное спортивное сооружение всегда многофункционально, оно включает зрелищную часть, спортивную, общепит, офисы, медицину, прессу и телевидение. И каждая самостоятельная функция, в свою очередь, сложно устроена. Например, спортивная функция — для спортсменов, тренеров, судей. Зрители делятся на категории по уровню комфорта и т. д.
Учитываются климатические и другие особенности места. Для зданий с большими пролетами или большой площадью покрытия обязательно выполняется моделирование снеговой и ветровой нагрузок. В сейсмических районах приходится учитывать деление сооружения на сейсмические отсеки, это особое размещение лестниц и всех путей эвакуации.
— Какие нормативы важны именно для спортивных сооружений?
— Для проектирования спортивного сооружения регламенты спортивных федераций легитимны и равнозначны строительным или санитарным нормам. В разных спортивных дисциплинах такие регламенты разработаны и утверждены в разной степени подробности и строгости. Так, в футболе международные регламенты детализированы до единичных помещений и не допускают отклонений, для отечественных мероприятий регламенты более общие. Подробные регламенты есть и в хоккее, легкой атлетике.
Помимо спортивных регламентов, для крупных спортивных сооружений с большим числом зрителей обязательны к исполнению строгие требования безопасности — соответствующие приказы МВД, обязывающие к устройству помещений контроля, досмотра и т. д.
— Учитываются ли при проектировании возможности модернизации в будущем?
— Отчасти можно назвать возможностью модернизации то, что в некоторых спортивных сооружениях изначально в перспективе предусматривается увеличение количества зрительских мест на трибунах для проведения соревнований более высокого уровня.
Штучные проекты
— Каждый ли спортивный объект можно считать уникальным?
— Трактовка уникальности двояка. Формальные критерии уникальности установлены в Градостроительном кодексе: пролет конструкций покрытия более 100 метров, консольный вынос конструкций более 20 метров, заглубление более 15 метров. Крупные спортивные сооружения, имея в своем составе либо игровую арену больших размеров (хоккей — 60 × 30 м), либо трибуны большой вместимости (футбол —30 тыс. и более), неизбежно получают конструкции покрытия, превышающие первые два параметра.
Но важнее — вторая трактовка уникальности, более образная. Это когда объект в силу своей значимости, градостроительной или знаковой, получает уникальный архитектурный облик — оригинальный, индивидуальный, неповторимый.
— Но, может быть, есть какие-то готовые объекты, которые используются как базовые?
— Безусловно, мы используем построенные объекты как базовые для новых, учитывая опыт реализации и совершенствуя, исходя из этого опыта, те или иные решения.
— То есть типовыми можно считать только размеры?
— Типов и видов спортивных сооружений очень много, поэтому и их характеристики различны и несопоставимы. Детский бассейн поместится в одном этаже в 500 кв. м. Ледовая арена профессионального клуба разместится в шестиэтажном сооружении площадью 60 тыс. кв. м. Футбольный стадион для международных соревнований с трибунами на 80 тыс. мест потребует восьми и более этажей, которые суммируются в 200 тыс. кв. м и более.
— Из чего исходят архитекторы, создавая внешний облик спортивного сооружения?
— Как правило, это несколько составляющих: айдентика или символика спортивной федерации или клуба, специфика места и иногда — персональные пожелания заказчика. Все хотят быть узнаваемыми. Поэтому сегодня у всех спортивных федераций разработаны бренд-буки с фирменными цветами, шрифтом, символикой. У клубов есть исторические логотипы и цвета. Все это часто так или иначе интерпретируется в образе, силуэте, цветовом решении, архитектурных деталях.
Место во многом определяет архитектуру. Если есть значимый градостроительный контекст, то сооружение может либо мимикрировать и дополнять, либо нарочито противоречить и контрастировать. Иногда заказчик может предложить предпочитаемые материалы отделки.
— Надо ли украшать фасады архитектурными изысками, или все решают форма и цвет?
— Архитектурные элементы могут применяться, если надо крупное сооружение вписать в исторический масштаб. Тогда большой объем делится по вертикали карнизами или поясами, по горизонтали — колоннами или пилястрами. Но это архитектурные элементы в современной интерпретации. Например, стадион в Нижнем Новгороде с этой целью окружен колоннадой из треугольных в сечении колонн. Они придают ему оригинальную стройность.
Архитектурные детали в историческом виде вряд ли уместны. Все-таки спорт ассоциируется с динамикой, а динамика — с будущим, а не с прошлым. В современном спортивном сооружении, как правило, все решают объем (как на стадионе в Самаре или в ледовом дворце в Новосибирске) и форма (как на небольшом стадионе «Москвич»), цвет дополняет (как в ледовом дворце «Айсберг» в Сочи). В крупном сооружении многое определяют конструктивные решения, в том числе большепролетные конструкции. Зачастую они уникальны и формируют не только кровлю, но одновременно и фасад — как на стадионе в Волгограде.
— Хочется задать «детский» вопрос: почему спортивные сооружения почти всегда круглые?
— Вы, вероятно, имеете в виду футбольные стадионы. Они большей частью действительно округлые. Это следствие устройства чаши трибун вокруг игрового поля. Замкнутые, охватывающие игровое поле трибуны, а это, кстати, наследие еще древних стадионов вплоть до Рима, заполненные зрителями, в спортивное зрелище привносят человеческую эмоциональность и энергетику сопереживания игре.
Но многие спортивные сооружения с залами или игровыми площадками, которые изначально прямоугольные, часто имеют форму, повторяющую зал. Так, в начале сентября торжественно открыт наш Центр водных видов спорта в Южно-Сахалинске. Это простой прямоугольный объем, но с колоннадой и сложной кровлей.
Предстроительная фаза
— Можно ли говорить, что сегодняшние спортивные сооружения чаще проектируются как комплексные, в том числе для концертов и праздников?
— Да, это уже достаточно давно сложившаяся практика. Окупаемость спортивного сооружения непосредственно зависит от количества мероприятий, проводимых в нем. Поэтому на специализированных аренах часто проводятся соревнования по другим видам спорта, например на ледовой арене может пройти финал по баскетболу, а также, кроме спортивных мероприятий, на аренах часто проводятся концерты, выставки, цирковые представления и другое. Это удобно и для арены, и для артистов. Ведь аудитория популярного артиста сопоставима по численности с армией спортивных болельщиков и способна заполнить трибуны сооружения.
— Кто обычно выступает заказчиком — власти или частные структуры?
— Пятьдесят на пятьдесят. Есть программа развития региона, под нее власти формируют инвестиционную программу. По такой программе мы спроектировали ледовую арену и манеж для мини-футбола в Новом Уренгое. Бывают коммерческие заказы, когда крупный застройщик выполняет социальные обязательства. В Москве в районе Тушино построен Теннисный центр и передан городу, строится большой дворец «Стань чемпионом» для Федерации спортивных танцев.
— Всегда ли с первого раза местные градостроительные органы утверждают проекты?
— Нет, с первого раза — это был бы исключительный случай. Чтобы уловить контекст и ожидания, необходимы время и варианты. Так, например, проекты стадиона в Нижнем Новгороде выносились на рассмотрение градостроительного совета четыре или пять раз. И именно пристрастность архитектурного профессионального сообщества потребовала продолжительной и тщательной проработки вариантов. В результате реализованный проект награжден профессиональными дипломами и медалями, и сегодня футбольный стадион на Стрелке в Нижнем Новгороде — на открытках, марках, значках и других сувенирах.
— Важна ли для проектировщика стоимость будущего объекта?
— Да, безусловно, важна. Зачастую предельная стоимость установлена изначально и является ограничением для общей площади объекта, применяемых материалов и оборудования.
— Какие материалы и технологии вы рекомендуете использовать?
— Каких-то профессиональных секретов нет. В силу того, что мы проектируем современные объекты, и материалы стараемся применять современные. Очень любим стекло, широкоформатный камень. Сейчас все проектировщики ориентируются на отечественные материалы. Нельзя сказать, что это вынужденная мера. Это и правильно, и хорошо. Это и стимулирует отечественное производство, и делает стоимость строительства рационально объективной. Спектр отечественных материалов и оборудования сегодня почти исчерпывающий. Исключения составляют некоторые высокопрофессиональные спортивные покрытия и оборудование, например спортивный паркет или трамплины для прыжков в воду.
В тренде
— Используются ли БИМ/ТИМ при проектировании?
— БИМ/ТИМ сегодня — объективная реальность. Это такой же естественный процесс в технике, как замена пера авторучкой, как пересадка с телеги в автомобиль. Это технически подготовленный, непринужденный следующий этап в проектировании, как и достаточно недавний переход от черчения на кульмане к двухмерному черчению в программе компьютера, теперь от двухмерного — к трехмерному и синхронно информационно укомплектованному.
— В какой мере используется искусственный интеллект при проектировании?
— Пока только это развлечение в свободное время для молодых архитекторов.
— В каком направлении будет развиваться сегмент спортивных объектов?
— Если проанализировать практику нашего проектного института, то можно спрогнозировать несколько направлений: строительство небольших физкультурно-оздоровительных комплексов в новой жилой застройке; полная реконструкция объемных спортивных сооружений, построенных еще в советский период; строительство профессиональных тренировочных баз и академий для крупных профессиональных клубов.
У недвижимости высоких ценовых сегментов в Санкт-Петербурге хорошие перспективы. Однако с новостройками категории массмаркет ситуация более неопределенная. При этом границы между классами жилья становятся все более размытыми. А при реализации проектов в исторической части города главное — информационная открытость. Об этом и многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказал президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
— Эдуард Саульевич, как вы оцениваете текущую ситуацию на первичном рынке жилья в Петербурге? Каковы, на ваш взгляд, основные актуальные тренды, перспективы?
— Применительно к недвижимости высоких ценовых сегментов — одному из важнейших для нас рынков — ситуация стабильная. Она по-прежнему растет в цене. Только за первые три месяца этого года рост уже составил около 11%. Средняя цена 1 кв. м жилья бизнес-класса в настоящее время приближается к 280 тыс. рублей. Причем среди тех проектов этого сегмента, которые вышли на рынок за первый квартал, как минимум в двух стартовые цены были от 300 тыс. рублей и выше. Основная причина — это, конечно, дефицит предложения. Поэтому, по нашему прогнозу, в высоком ценовом сегменте, в отличие, например, от комфорт-класса, цены продолжат активно расти. Это обусловлено еще и тем, что сегодня все сложнее покупать участки и согласовывать проекты в центре города, находить консенсус со всеми заинтересованными сторонами, так что новых проектов не будет много.
В более низких ценовых сегментах пока тоже все в целом стабильно. Спрос находится на достаточно высоком уровне, что в сочетании со сравнительно невысоким объемом предложения, выходящего на рынок, стимулирует рост цен. За первый квартал года в комфорт-классе они в среднем выросли примерно на 10%. Конечно, ключевую роль здесь продолжает играть государственная программа льготной ипотеки. Доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. В нашем ЖК Ultra City три четверти квартир с начала 2021 года были приобретены именно с привлечением кредитных средств. При этом заметно, что абсолютное число выданных ипотечных кредитов на рынке к весне начало снижаться.
Это может быть свидетельством того, что платежеспособный спрос, даже учитывая низкие текущие ставки по ипотеке, идет на спад. Кроме того, надо понимать, что реализация программы господдержки по планам должна закончиться 1 июля 2020 года. Это тоже в будущем отразится на уровне спроса. Так что перспективы в комфорт-классе не столь отчетливы. Тем не менее последствия коронавирусного периода еще не преодолены, потребитель до сих пор чувствует общую нестабильность, в том числе экономическую, а у нас в России это, как правило, означает, что люди стараются сохранять сбережения, инвестируя именно в недвижимость. Так что определенные факторы по-прежнему играют на поддержание активности рынка.
— Недавно Группа RBI объявила об объединении принадлежащих ей брендов. В чем смысл этой меры? Вообще, как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся с системой рыночной классификации жилья?
— В этом году мы отказались от традиционной продуктовой классификации недвижимости и прекратили разделять свои объекты на бренды RBI и «Северный город». Теперь позиционирование всех наших проектов происходит под единым брендом — RBI. Почему это произошло? Бренд «Северный город» мы создавали в 2002 году. Массовое и элитное жилье тогда крайне сильно отличались друг от друга, были как небо и земля. Очень разные целевые аудитории, очень разные качественные характеристики недвижимости. На рубеже веков это могли быть, условно, панельная многоэтажка на Шуваловском проспекте и элитные дома на Малой Посадской или Захарьевской улице. Сравнивать их между собой по каким бы то ни было параметрам просто не имело никакого смысла.
Конечно, выводя на рынок стандарт «квартир для среднего класса», с определенным набором продуктовых характеристик, передовых для тогдашнего массового рынка, мы уже тогда, в 2002 году, понимали, что стратегически не стремимся работать в нише массового жилья. Но на тот момент маркетинговое решение развивать отдельные бренды для разных целевых аудиторий было вполне оправданно.
Надо отметить и то, что за прошедшие с тех пор почти двадцать лет продуктовые характеристики наших новых жилых комплексов за пределами центра города качественно изменились. И это позволяет выводить их сегодня на рынок под брендом RBI. Да и в целом по рынку за последние лет 10–15 лет четкие границы между разными классами жилья сильно размылись. Из наших «квартир для среднего класса» к 2010–2015 годам, по сути, и вырос весь сегмент «комфорт», как мы его сегодня понимаем. И с тех пор рынок продолжает двигаться в том же направлении: появляются проекты, которые заставляют аналитиков «изобретать» новые термины: «бизнес-лайт», «комфорт-плюс» и так далее.
Показательный пример — наш ЖК Ultra City, который мы запускали семь лет назад еще под брендом «Северный город». Уже тогда он по многим параметрам отличался от традиционного для спальных районов комфорт-класса — дизайн-кодом, технологиями, общественным пространством двора. А во второй очереди, три года спустя, мы пошли еще дальше: создаем амфитеатр и выставочное пространство во дворе, завозим уникальные детские площадки из Германии, подобных которым нет даже в элитных проектах в центре города. Проект с такими характеристиками можно легко представить себе даже и где-нибудь на Петроградке, если не учитывать число этажей.
— Хотелось бы, чтобы вы поделились своим опытом взаимоотношений с градозащитниками. Запуская проект, включающий в себя Левашовский хлебокомбинат, RBI проводил политику максимальной открытости. Все планы были обнародованы, проходили многочисленные общественные обсуждения, были привлечены видные эксперты, подтвердившие корректное обращение с историческими объектами. И, тем не менее, определенная часть градозащитников встретила проект «в штыки».
— Мы много работаем в историческом центре Петербурга, реконструируем и воссоздаем памятники еще с 1990-х годов. Особняк Голицыной на Шпалерной улице, бывший гараж автомобильной фирмы Крюммеля на Большой Посадской, совсем недавно реконструированное историческое здание бывшей кузнечно-слесарной мастерской на Малой Разночинной — это примеры только за последние лет десять нашей деятельности, и только в самом центре города. И это не говоря уже о таких уникальных объектах в бывшем промышленном «сером» поясе Петербурга, как газгольдер на Заозерной улице и водонапорная башня Охтинской мануфактуры на Пискаревском проспекте. Можно вспомнить и о воссоздании исторического Лесного корпуса на Сестрорецком курорте, которое мы завершили в прошлом году.
Соответственно, опыт взаимоотношений с активистами у нас, конечно, большой, и эти взаимоотношения не назвать простыми. Первая проблема в том, что градозащитниками многих из них можно назвать только условно. Люди на самом деле желают не сохранения исторического наследия Петербурга, а чего-то другого — на первом месте у них может быть собственный пиар, политика, какой-то материальный интерес. Иначе как можно объяснить такую ситуацию, когда здание без реконструкции разрушается годами и не вызывает ни у кого беспокойства, а как только появляется инвестор, тут же оказывается, что ничего трогать нельзя, пусть лучше памятник и дальше разваливается в «неприкосновенности»? Такие ситуации у всех на слуху, то же Конюшенное ведомство, например.
Вторая проблема — это факт, что таких активистов всегда слышно лучше всех, и они произвольно присваивают себе право говорить от лица всех горожан. Но это далеко не все петербуржцы — наоборот, это единицы. А если при этом человеку не хватает опыта, понимания основ экономики и девелоперской деятельности — тогда вообще возникают фантастические прожекты под флагом «отобрать у девелопера и отдать на реконструкцию государству». И это при том, что ни у города, ни у государства в целом недостаточно средств для приведения в порядок даже десятой части зданий-памятников в Петербурге.
Третья проблема состоит в том, что власть и законодатели, бывает, идут на поводу подобных «градозащитников», ориентируясь на «громкие» заявления активистов как на общественное мнение. Но оно, опять же, таковым не является. Во-первых, среди людей имеются самые разные позиции, а во-вторых, большинству горожан, как правило, не до того. Что на самом деле очень грустно!
И выход здесь для девелопера только один: быть открытым, объяснять, доносить свою позицию до максимально широкой аудитории, вступать в диалог, вовлекать в него действительно компетентных горожан. Наш опыт с проектом реконструкции Левашовского хлебозавода, например, показывает, как важен такой подход. Мы несколько месяцев подряд рассказывали о нем на множестве площадок — от ЗакСа до прямых телеэфиров. И в итоге нам удалось заручиться поддержкой большинства известных петербуржцев, в том числе связанных с градозащитной деятельностью. Конечно, всегда найдутся люди, которых не убедят никакие, в том числе самые весомые аргументы. Но тут уж сделать ничего невозможно. В таких случаях мы можем говорить лишь о том, что со своей стороны сделали все, что могли, чтобы открыто и достоверно рассказать о своем проекте.
— Каковы ближайшие планы компании? Что нового намечено на этот год?
— Этой весной мы на семь месяцев раньше срока сдали в эксплуатацию ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной улице, возле метро «Фрунзенская», сейчас завершаем там внутренние отделочные работы и меблировку. С нетерпением ждем, когда сможем передать помещения дольщикам и открыть этот наш апарт-отель. Рассчитываем, что это произойдет уже летом.
И одновременно готовим к выводу на рынок следующий гостиничный проект — ARTSTUDIO M103 у Московских ворот. Это будет отель «четыре звезды» на 485 номеров. Его отличает необычное архитектурное решение — фасады в виде «раскрытой книги», дизайнерская внутренняя отделка очень высокого уровня. Интересно, что все наши новые проекты такого профиля теперь планируем создавать в рамках единой арт-концепции. Но об этом пока не расскажем: оставим интригу до момента открытия нашего отеля на Заозерной.